北京2017年房地产估价师《制度与政策》：注册房地产估价师禁止行为考试题

北京 2017 年房地产估价师 制度与政策 注册房地产估价师禁止 行为考试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题 意 1 公寓内的租客希望获得洗衣服务 那就可以通过增加自助洗衣房 提供出租 洗衣设备来解决这一问题 这是房地产投资的特性 A 区位选择异常重要 B 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C 需要适时更新改造投资 D 存在效益外溢和转移 E 借款合同 2 帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者 属于 A 房地产开发经营业 B 房地产咨询业 C 房地产估价业 D 房地产经纪业 E 房地产估价机构必须加盖公章 3 增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加 说明公共设施具有 2008 年试题 A 非竞争性 B 非排他性 C 竞争性 D 排他性 E 执行层的组织协调 4 下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中 错误的是 A 私立学校用地 50 年 B 厂房用地 50 年 C 大型超市用地 50 年 D 别墅用地 70 年 5 维修资金明细户一般按单幢住宅设置 具体办法由制定 A 业主 B 银行 C 市 县房地产行政主管部门 D 市 县财政部门 E 执行层的组织协调 6 要求房地产估价人员应站在中立的立场上 求出一个对各方当事人来说都 是公平合理的价格 评估出的价格如果不够合理 必然会损害当事人中某一方 的利益 也会有损于房地产估价人员 估价机构以至于整个估价行业的社会名 誉和权威性 A 合法原则 B 公平原则 C 替代原则 D 估价时点原则 7 开发项目总投资包括和经营投资 A 前期投资 B 后续投资 C 建设投资 D 管理投资 E 借款合同 8 在使用假设开发法评估在建工程价值时 利用直接成本利润率估算开发利润 的公式 开发利润 直接成本利润率 2007 年考题 A 后续开发成本 管理费用 B 后续开发成本 管理费用 销售费用 C 待开发房地产价值 后续开发成本 D 待开发房地产价值 后续开发成本 取得待开发房地产的税费 E 工业用地的监测点评估价格 9 初步可行 I 生研究阶段投资估算的精确度可达 所需费用约占总投资的 0 25 1 5 A 5 B 10 C 20 D 30 10 现金流量折现法从某种意义上讲要求 先知先觉 其具体要做到的不包括 A 后续开发经营期究竟多长要预测准确 B 各项收入 支出在何时发生要预测准确 C 各项收入 支出发生的金额要预测准确 D 各项后续开发完成后的利润要预测准确 E 工业用地的监测点评估价格 11 可以股息 红利形式参与企业经营收益的分配 但不能通过市场转让获取 交易差价的证券是 A 股份 B 股票 C 股单 D 公司债券 12 某房地产开发商取得一建设用地使用权 该地块由于受某种或某几种不利 条件的影响 需要采取一定的工程措施改善其条件后 才适于修建的用地 根 据城市用地适用性评价结论 该地块属于 A 一类用地 B 二类用地 C 三类用地 D 临时用地 E 执行层的组织协调 13 根据所有权的结构 房地产企业不包括 A 中介公司 B 独资企业 C 有限责任公司 D 股份有限公司 14 某宗房地产收益期限为 35 年 判断其未来每年的净收益基本上固定不变 通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 15 1 万元 16 3 万元 15 5 万元 17 2 万元 报酬率为 9 该房地产的价格为万元 A 159 56 B 168 75 C 169 39 D 277 70 E 工业用地的监测点评估价格 15 按照规定 建设单位建设工程开工前 应当向工程所在地的部门申请领取 施工许可证 A 县级以上人民政府土地行政主管部门 B 县级以上人民政府建设行政主管部门 C 县级以上人民政府房产管理部门 D 县级以上人民政府发展和改革部门 E 执行层的组织协调 16 判定一宗房地产是否为收益性房地产 关键是看该房地产 2007 年考题 A 目前是否有经济收入 B 过去是否带来了经济收益 C 是否具有产生经济收益的能力 D 目前的收入是否大于运营费用 E 工业用地的监测点评估价格 17 既为治热毒血痢之良药 又为治阿米巴痢疾所常用的药物是 A 大青叶 B 鱼腥草 C 败酱草 D 水牛角 E 白头翁 18 甲 乙两宗相邻土地 价格均为 50 万元 若将该两宗土地合并为一宗土地 合并后的市场价格为 150 万元 在这种情况下 如果乙宗地的拥有者购买甲宗 地 则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元 A 0 50 B 50 75 C 50 100 D 100 150 E 工业用地的监测点评估价格 19 企业同时向几个细分市场销售一种产品时 该企业采用的目标市场选择模 式是 模式 A 单一市场集中化 B 产品专业化 C 市场专业化 D 全面覆盖 20 下列不属于股票基本特征的是 A 稳定性 B 决策参与性 C 流通性 D 非返还性 21 房地产投资资本金不能低于总投资的 A 10 B 20 C 30 D 35 22 下列关寸 住房置业担保的表述中 不正确的是 A 住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充 B 住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C 住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D 住房置业担保机构不承担连带责任 23 某房地产开发用地 其土地面积为 10 000 土地使用条件与规划限制所 规定的容积率为 1 2 楼面地价为 1500 元 后经规划调整 容积率提高 到 1 6 楼面地价不变 则该房地产开发用地因容积率提高需补地价 2007 年考题 A 375 万元 B 450 万元 C 500 万元 D 600 万元 E 工业用地的监测点评估价格 24 随着临街深度的递增 临街深度价格的修正率递增的是 2006 年考题 A 单独深度价格修正率 B 累计深度价格修正率 C 平均深度价格修正率 D 加权深度价格修正率 E 工业用地的监测点评估价格 25 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时 一般不计息的项目是 A 未知 需要求取的待开发房地产的价值 B 投资者购买待开发房地产应负担的税费 C 销售费用和销售税费 D 开发成本和管理费用 二 多项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 有 2 个或 2 个以上符 合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 1 房屋租金可分为 A 成本租金 B 商品租金 C 土地租金 D 市场租金 E 经济租金 2 张某以自己的房产向保险人投保 确定该房产的价值为 100 万元 由于地震 该房屋开裂 评估其重置净值为 60 万元 损失比例为 50 则赔偿金额为万 元 A 100 B 75 C 50 D 25 E 执行层的组织协调 3 省 直辖市 自治区人民政府根据法律 行政法规制定的规范性法律文件是 2007 年试题 A 地方性法规 B 政府规章 C 部门规章 D 自治条例 E 执行层的组织协调 4 停车指数 即每 100 营业面积应设置的车位个数 美国城市土地研究所建 议的指数 依商场的规模不同在之间 A 4 5 B 5 6 C 4 6 D 5 8 E 借款合同 5 旅游 娱乐用地的土地使用权出让时 有条件的必须采取 方式 A 政府定价 B 双方协议 C 政府指导价格 D 拍卖 招标 挂牌出售 6 通常房地产开发投资利润率的计算基数为 A 土地取得成本 开发成本 B 土地取得成本 开发成本 管理费用 C 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 D 开发完成后的房地产价值 7 下列关于保险分类的叙述有误的一项是 A 以保险基金来源的不同划分 可分为商业保险 社会保险与政策保险 B 以被保险标的的不同性质为标准 可将商业保险分为财产保险与人寿保险 C 以保险的实施形式划分 可将保险分为自愿保险与强制保险 D 以保险人承保危险的数量为标准 可将保险分为单一危险保险与综合危险 保险 E 执行层的组织协调 8 拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后 应对申请内容进行审 查 A 申请人提供的批准文件是否齐全 有效 B 拆迁范围內是否有受保护且不允许拆除的建筑 C 拆迁范围內的房屋产权是否明确或有争议 D 对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人內心满意情况 E 补偿安置方案是否可行 拆迁期限是否合理 9 是股票市场上数量占绝对多数的主要股票品种 A 一般股 B 特殊股 C 普通股 D 优先股 10 中华人民共和国刑法 第三百四十二条规定 违反土管理法规 非法占用 耕地改作他用 数量较大 造成耕地大量毁坏的 A 处 3 年以下有期徒刑或拘役 并处或者单处罚金 B 处 5 年以下有期徒刑或拘役 并处或者单处罚金 C 处 3 年以上 7 年以下有期徒刑 并处或者单处罚金 D 处 5 年以上 7 年以下有期徒刑 并处或者单处罚金 11 根据投资的对象 房地产投资可以分为 A 房地产开发投资和购买投资 B 土地投资和房屋投资 C 建筑材料投资和土地投资 D 生产投资和经营投资 12 房地产开发项目的主要不确定因素有 A 土地费用 B 建安工程费用 C 运营费用 D 空置率 E 容积率 13 下列房地产中 不得拍卖的是 A 共有房地产 B 集体土地上的厂房 C 尚在诉讼中权属有争议的房地产 D 划拨用地上的住宅 E 执行层的组织协调 14 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分 下列有关说法不正确 的是 A 投资回收是指投资者对其所投入资本的回收 投资回报是指投资者所投入 资本在经营过程中所获得的报酬 B 等额系列支付的年值与现值之间的关系为 A P i P i 1 n 1 其中 P i 就是投资者投入资本 P 后所获得的投资回收 而 P i 1 n 1 就是投资者 的投资回报 是投资者提取折旧的一个方法 即偿债基金法 C 投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的 投资回收通常是用提 取折旧的方式获得 而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收 益率或利息率 D 就房地产开发投资来说 投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的 回收 而其投资回报则主要表现为开发商利润 15 某幢写字楼 建筑物重新购建价格为 2000 万元 经济寿命为 50 年 有效 经过年数为 10 年 其中 门窗等损坏的修复费用为 10 万元 装修的重置价格 为 200 万元 平均寿命为 5 年 有效经过年数为 4 年 设备的重置价格为 250 万元 平均寿命为 15 年 有效经过年数为 9 年 假设残值率均为零 则该幢写 字楼的物质折旧额为 万元 A 400 B 628 C 656 D 700 16 有关房地产周期循环的原因 不正确的是 A 供需因素的影响 B 经济因素的影响 C 政策因素的影响 D 制度因素的影响 17 不属于数据收集方法的是 A 直接观察法 B 间接观察法 C 采访法 D 报告法 E 执行层的组织协调 18 城市房屋拆迁管理条例 规定的拆迁实施方式是 A 自行拆迁和统一拆迁 B 自行拆迁和委托拆迁 C 统一拆迁和委托拆迁 D 委托拆迁 19 以为标准 可将保险分为定值保险与不定值保险 A 保险基金来源的不同 B 被保险标的的不同性质 C 保险的实施形式 D 保险标的的价值确定与否 E 执行层的组织协调 20 法律规定可以属于集体所有的自然资源有 A 森林 B 矿藏 C 水流 D 山岭 E 荒地 21 开发商若委托物业代理进行物业销售 则开发商要支付相当于售价 的佣 金 A 1 3 B 0 5 0 9 C 3 5 D 4 22 下列 不属于房地产有偿转让 A 房地产买卖 B 房地产入股 C 房地产继承 D 房地产抵债 E 房地产赠与 23 某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区 则 B 区的商业物业投资将 会增加 这主要是由于房地产投资具有 A 位置固定性 B 各异性 C 适应性 D 相互影响性 24 某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造 该市 2000 年出台的城市 房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元 m2 并且一直没有变动 2005 年该区 同类建筑物的重置成本达到 2000 元 m2 房地产市场交易价格为 6000 元 m2 重新规划后 开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元 m2 则最合理的拆 迁补偿价格应以 元 m2 为基础进行修正 A 4000 B 5000 C 6000 D 9000 25 甲 乙 丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元 860 元 800 元 建筑 容积率分别为 5 5 5 4 5 若该三宗土地的其他条件相同 则明智的购买者会 选择 A 甲土地 B 乙土地 C 丙土地 D 甲 乙 丙三宗土地任选其一