房地产开发项目时间控制.doc

房屋建筑施工项目进度控制研究在房地产开发项目中，工程项目时间进度控制的作用非常重要，是保证工程工期、资源合理利用、降低成本、提高项目管理效益等方面的重要内容。当然，在房屋建筑施工中，工程项目时间进度控制亦是非常重要的工作。一、房屋建筑施工项目进度控制原则(一)弹性控制原则一般来讲，房屋建筑工程具有施工周期较差、不乏变数及中间影响因素多的特点，故在进行项目进度预期规划的制定时，应倡导弹性控制，以实现实际施工同计划的吻合，不致出现计划跟不上变化的尴尬局面。因此，在房屋建筑施工项目进度控制中遵循弹性控制原则是很有必要的。(二)系统控制原则在房屋建筑施工过程当中，可将整个工程是做一个系统的工程来进行编制，通过对进度管控流程的考虑，来编制整体的进度规划，将工程分为月进度、季进度、年进度及总进度等来实施控制。(三)分工协作原则对房屋建筑施工项目进度的控制责任进行划分，从整体架构上形成一个纵向和横向的可见负责体制，纵向体制由监理班子构成，包括专业监理工程师、监理员和工程监理工程师等，横向机制包括总工程师、工程负责经理和技术人员。通过上述分工可以对彼此关系做到很好的协调，明确彼此所承担的责任，利于项目进度的有效控制。(四)封闭循环原则房屋建筑施工项目进度控制可分为计划、实施、调整及协调几个基本阶段，从而形成一个封闭的循环系统。当在具体的项目进度控制过程中出现偏差时，就很容易向施工管理人员作出反馈，从而作出方案的相应调整，使得施工项目进度能够朝着既定的目标发展。二、房屋建筑施工项目进度控制要点分析近年来，全国的建筑市场有了长足的发展，无论是数量还是质量都有明显的提高。同时，施工安全事故的发生率也明显下降。现在，施工现场的文明程度较之以往也 有了较大的提高。争创安全标准化管理工地、文明工地的数量每年在逐步增加，施工现场安全生产保证体系惯标的工地也越来越多。这些可喜的变化与国家经济的发 展、建筑业从业人员综合素质的提高以及行业主管部门管理有效加强是分不开的。但是应该看到，现在还有不少的施工现场不同程度地存在着安全隐患，有许多危险 源没有真正受控。大部分城市的一、二级资质的施工企业和部分外省市高资质企业都已演变成纯管理型的企业。虽然具有一定的管理能力和水平，但较多公司并无过硬的劳务施工队 伍。试想，一个大公司一年承接几十个亿的施工任务，需要多少劳务队伍去完成?因此有些公司一旦工程中标后，全部分包给有关的专业队伍，公司仅派几个技术人 员到现场配合管理。人员配备本身不足，分管安全的专业人员更是少之又少。有的公司任命的项目经理要么是挂牌的，现场基本不到，或者很少到;要么是有职无权 的。在这种情况下，要按有关规定搞好施工进度管理显然是十分困难的。(一)编制施工计划施工单位作为房屋建筑工程建设的一个参与方，其进度控制的目标就是施工方对某一房屋建筑项目的总任务。它以施工任务为依据，以业主方要求为参照，即是按照 房屋建筑施工合同要求和施工进度要求来实施进度控制，这是作为施工单位必须履行的法定合同义务。因此，在编制进度计划方面，施工单位应依据不同房屋建筑施 工项目所处的环境、地理位置和施工条件等特征，进行不同施工项目进度控制目标的编制，分别编制不同深度的指导性、控制性项目进度计划，并依据不同时间和不 同资源来编制房屋建筑具体的施工计划。建筑施工进度的控制是建筑施工项目的核心。一方面，建筑施工进度与建筑质量有着十分密切的关系;另一方面，建筑施工 进度还与建筑施工成本密切相关。从某种意义上说，控制了建筑施工项目的进度，就控制了整个项目。(二)进度控制方法1、施工目标确定后的控制实施当进度控制目标确定之后，其关键就在于实施和落实，而组织就是各项目标得以实现的主要因素。一个好的组织往往决定了一个好的进度能否得到不折不扣的实施， 因此，建立健全房屋建筑工程项目管理组织体系十分必要。其作为施工项目的管理者，应组织和筹划一个具备较高管理水平的组织队伍班子，在组织结构中有同进度 控制岗位资格相符的专人和专门工作部门来对进度控制进行负责。跟踪检查施工各个环节的执行情况，采取及时的纠正措施来对进度计划做出调整。上述工作的执行 落实需要大量的协调工作，而开会无疑是协调和组织的重要手段，在实际的控制实时中应给予足够的重视。2、进度控制管理措施进度控制管理措施包括各种规章制度，是施工单位管理者对该房屋建筑施工项目的管理思想手段和方法的综合体现。在实际的项目施工过程中，计划更多地是画在纸 上，贴于墙上，似乎更像是一件装饰，几乎没有发挥什么作用，究其原因，主要是进度计划系统概念的缺乏。计划编制是互不联系且相互独立的计划，只注重编制而 忽视调整的及时性，缺乏动态的控制理念和优先的观念。因此，在进度控制管理上应多方法地选择不同方案，定优且要付诸行动，同时强调对风险因素的考虑，注重 应用信息技术，对于涉及经济激励措施、资金供应条件及资金需求计划等都应全部落实，从而确保进度目标的顺利实现。(三)选择优秀的施工方法来组织施工施工进度计划的编制方法很多，如单代号网络计划、双代号网络计划、时标网络计划、搭接网络计划等，他们都各有优势和缺点，在选择时应以项目施工实际为依 据，基于质量和进度保障的前提下进行选择，但是无论最终选用了何种方法，都应当认真地进行对待，仔细地研究，来选择出最佳的施工计划，这一施工计划围绕项 目进度，站在工程整体的高度，在施工中有效地贯彻执行，从而实现对项目进度的有效控制。对于建筑项目而言，其实体质量以及最终质量的好坏主要取决于施工阶 段，因此，要重视对建筑项目施工阶段的严格把握，切实抓好项目施工阶段的质量控制。一般来说，建筑项目工程量都相对较大，其最终产品质量的形成过程必将是 一个跨越周期较长、涉及到的内容较多、复杂程度较高的系统性工程。要达到较好的建筑项目施工阶段质量控制的目的，最基本的要求就是根据建筑项目施工进展划 分为不同的阶段，分别加以控制。具体来讲，建筑项目质量控制根据项目的不同阶段大致可以分为：准备阶段的项目质量控制、施工阶段的质量控制以及项目验收阶段的质量控制。三、房地产开发项目管理成功的关键 1、 一支队伍和三个系统 靠一支队伍和三个系统。金地集团已经拥有一支高素质的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技术队伍，这是我们最宝贵的资本，要实现上述目标首先要靠他们下狠工夫。在管理上，金地集团已建立健全了三大系统动作保障即：ISO9000质量保证体系，网络化的开发进度控制系统和动态投资控制系统，它们可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标，这在全国都是处于领先水平。 ISO9000质量保证体系的实施，使金地集团对质量控制的浓度和广度加大了很多。网络控制系统严密、周全，经过一年多的运行，保障了开发工程快捷、有序地进行，发挥了重要作用。动态投资控制系统彩限额设计的方法，在开发过程中严格控制总指标，有效降低成本，保证取得最大利润。 2、 设计、管理与战略伙伴的选择 在设计上，金地集团的设计师们精益求精，对方案不断进行深加工，以达到最好的效果，在管理上，还将加强中间管理力量。四、房地产开发项目管理阶段分析 对于作业管理入员来说，大型工程是艰难的桃战，经常是一次性的，风险很大，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金。调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。 那些需要几个月或几年完成的特殊项目往往在正常生产系统之外进行开发。企业内部设立项目组来处理此类工作，项目完成后，该组织即解散。大型项目的管理由三个阶段组成： 第一阶段、项目规划 该阶段包括设定目标、明确项目和团队组织。此阶段甚至在项目开始之前就已完成。项目通常是指一流产出一致、相互关联的任务。成立项目组是为了确保整个建设项目成功完成的同时，能继续顺利地进行现行的计划。 项目组可以有效地集中在规定时间内完成具体项目所需的人力和物力。 第二阶段、项目排程 项目排程指的是排出所有项目活动的先后次序并确定相应的完成时间。 甘特图是项目排程常用的一种方法。这种方法成本低，能帮助管理人员弄清楚 （1）所有的活动都已经过规划。 （2）生产次序已作说明。 （3）活动时间估计已作记录； （4）总的项目时间已经形成。 总之，不论项目管理人员采取何种方法，项目排程可以实现以下目标： 1、显示每项活动这间以及活动与总体项目之间的联系； 2、确定活动之间的先后次序关系； 3、鼓励对各项活动进行现实的排程和成本估计； 4、确定项目中的关键障碍从而更好地利用人、财、物。 第三阶段、项目控制 与任何管理系统的控制一样，大型项目的控制指的是对资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。 第三操作环节：掌握房地产项目管理工具 计划评审技术（PERT）和关键路径法（CPM）开发于五十年代，用以帮助管理人员大型复杂项目进行排程、监管和控制。例如：针对实施项目管理有关的设计、方案优化，使项目各项工作可预见，可预控。 对于房地产开发时间控制中必须重视和解决这些问题如下： 1、整个项目什么时候完工？ 2、项目的关键活动，即那些如不能按时完成就会延误整个项目的活动是什么？ 3、哪些是非关键活动，即使不能按时完成也不会延误整个项目活动？ 4、项目在某个具体的日期前完成的概率是多少？ 5、在任何一个特定的日子里，项目是否如期完成、落后于计划或提前完成？ 6、在任何一天，实际开支是否多于、小于或大干预算开支？ 7、是否有足够的资源以按时完成项目？ 8、如果要在较短的肘间里完成项目，以最小成本完成任务的最佳方法是什么？五、如何才能在赶进度时能把进度赶上去呢？按书本，进度控制有组织措施。包括进度目标的分析和论证、编制进度计划、定期跟踪进度计划的执行情况、采取纠编措施、调整进度计划等。进度控制的组织和协调的主要手段是开会。开会一般要在会议前定出会议主题、会议讨论的问题、参加会议的人员、主持者、开会地点、开会时间、会议所计划达到的目的。建设单位开会的目的就是要把自己的进度压给施工方。进度控制有管理措施。包括管理的思想、管理的方法、管理的手段、承发包模式、合同管理和风险管理。用工程网络计划的方法编制进度计划，要注意工作之间的逻辑关系。进度的管理措施还包括进度要有组织保证、管理保证、合同保证、资源（人力、物力和财力）保证、技术保证。有时可能还要有信息保证。进度控制有经济措施。资金需求计划、资金供应条件和经济激励措施。经济手段是建设方常用的一种进度促进手段。进度控制的技术措施。技术措施是建设方的弱项。一些建设单位只重视设计的节省成本，却少有注意设计对进度的影响。技术措施还包括施工技术、施工机械化、施工方法的选择。除了书本上的方法外，作为建设单位的赶进度的一个重要的方法是在进度要求不高时，把那些容易受时间影响、受天气影响的活要干出来。如屋面防水、外墙抹面、地下室作业。还有一些工作环节多而且有时间间歇要求的活在放慢节奏时放慢。各个项目有各个项目的特点，总之要把一些不容易缩短必要工期的事先行做完。在赶工期时，必须避免的是错漏。如何减少错漏，这就要求在有闲时多看图，把图纸的错漏挑出来，同时把各种节点做法弄清楚，尤其是不同的工种的交接节点。说的大一点，工程的高水平，就在建筑的节点上，如果节点处理的好，工程就容易施工得多。六、总结房屋建筑施工项目的进度控制工作是一门系统的、综合性的科学，也是一个动态的过程。在实际工作中，计划结合实际，合理的利用资源，科学地进行操作，从而保障基于质量前提下的工程进度，促进房屋建筑建设的长足发展。