2011年深圳市房地产市场分析.doc

一、二手住宅市场A、出售部分2011年深圳各行政区二手房挂牌均价2011年深圳二手房的挂牌均价呈快速上涨之势，全年挂牌均价突破2万大关，达20442元/平方米（1-12月加权平均，下同），较2010年（16267元/平方米）大涨25.7。六区同比均呈两位数涨幅，宝安区和南山区同比上涨30%左右，其中，宝安区的挂牌均价为17327元/平方米，南山区的挂牌均价接近25000元/平方米；福田区同比上涨28%突破26000元/平方米，继续为全市最高；盐田区和龙岗区同比上涨25%左右，其中，盐田区的挂牌均价为21293元/平方米，龙岗区为13332元/平方米；罗湖区同比上涨20.8%至19147元/平方米。B、成交分析2011年度，在打击高房价的调控政策之下，向来一枝独秀的二手房市场亦未能幸免，二手房成交量开始回落，尤其是7月11日二手房交易按评估价征税实施以来，将原来交易量还算可观的二手楼市，直接拉入谷底，新政实施之后，二手房成交量暴跌七成以上，且至今一直低位徘徊。纵观2011年的12个月份，1-6月份成交量高位运行，除2月份农历春节成交量较低外，其余月份成交量均保持在8000套之上，7月份成交量为6544套，8-12月份，成交量从未突破4000套，多在3000套上下波动。根据深圳房地产信息网的监测，2011年度二手房成交量大幅下挫，全年成交面积713万平方米，同比大跌36.9%，全年成交套数73765套，同比大减四成。二手楼市成交量的暴跌主要源于宏观政策方面的因素，评估价征税的开征，大大加大了交易环节的费用，增加了买卖双方的交易负担，使得买卖双方进入观望和博弈期，成交量大幅回落。特区内、外二手房成交套数之比为1.4：1，特区内二手房成交面积410万平方米，同比减少37.8%，特区内二手房成交套数42565套，同比减少42.5%；特区外二手房成交面积303万平方米，同比减少35.7%，特区外二手房成交套数31200套，同比减少36.1%。各行政区方面，罗湖区2011年二手房成交面积120万平方米，同比减少41.1%，成交套数13658套，同比减少43.5%。福田区2011年二手房成交面积151万平方米，同比减少34.7%，成交套数15475套，同比减少40.5%。南山区2011年二手房成交面积112万平方米，同比减少42.6%，成交套数11503套，同比减少44.4%。盐田区2011年二手房成交面积27万平方米，同比减少6.3%，成交套数1929套，同比减少39.4%。宝安区2011年二手房成交面积137万平方米，同比减少38.2%，成交套数14923套，同比减少36.0%。龙岗区2011年二手房成交面积166万平方米，同比减少33.4%，成交套数16277套，同比减少36.3%。C、2011年1-12月深圳二手房量价走势分析根据深圳房地产信息网的监测，深圳二手房的成交量和挂牌均价均呈先扬后抑之势。成交量上半年和下半年冰火两重天，上半年仍然保持亢奋态势，其中，1月、3月、7月均有过万套的成交，其中，7月份创全年单月成交峰值，为10833套；时至下半年，随着调控效果的不断显现，特别是在新房降价的影响下，市场笼罩浓厚的悲观气氛，成交惨淡，迅速跌入冰点，8-12月都保持地量成交，其中8月创全年单月成交最低，仅2384套。挂牌均价方面，1-5月强势上涨，至5月突破21000元/平方米，创历史新高，之后震荡下行，至12月创全年单月最低，为19354元/平方米。D、2011年深圳住宅租金2011年深圳的住宅租金为45元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2010年上涨6元/平方米/月，同比涨幅达15.4，租金的大幅上涨一定程度上弥补了楼市的投资价值，平抑了过高的租售比，但仍为回落到合理底线。各行政区方面，六区的住宅租金继续全面上涨，其中，宝安区领涨全市，同比上涨21.4%，住宅租金为34元/平方米/月；盐田区同比上涨18.2%至18.2元/平方米/月；龙岗区同比上涨16.7%至28元/平方米/月；罗湖区、福田区、南山区同比上涨一成左右，住宅租金分别为48元/平方米/月、55元/平方米/月、49元/平方米/月。E、2011年新房二手房量价比较新房二手房价格比较由于新房的成交均价下降，而二手房的挂牌均价仍然上涨，导致2011年深圳市的新房和二手房价格出现倒挂态势，二手房的挂牌均价比新房成交均价高7.6%。各行政区方面，盐田区同样出现倒挂现象，二手房的挂牌均价比新房成交均价高9.2%；宝安区的二手房挂牌均价和新房成交均价基本持平；其余四区则是新房成交均价要高于二手房挂牌均价，其中，南山区的新房成交均价高出二手房挂牌均价41.3%，罗湖区高出约30%，福田区高出约15%，龙岗区高出约10%。新房二手房成交量比较比较可见，2011年虽然二手楼市成交量大幅下滑，但二手房交易仍然是深圳楼市的主力，成交量是新房的2.3倍！其中，特区内二手房成交量是新房成交量的6.1倍，特区外二手房成交量是新房成交量的1.2倍。各行政区方面，罗湖和福田楼市以二手房为主，罗湖区二手房成交量是新房的32.4倍，福田区二手房成交量是新房的10.0倍，南山区二手房成交量是新房的3.1倍，盐田区二手房成交量是新房的1.5倍，关外两区二手房和新房成交量之比相对小些，宝安区二手房成交量是新房的1.3倍，龙岗区二手房成交量是新房的1.2倍。二、二手商业市场A、二手商业挂牌均价2011年深圳的二手商业挂牌均价表现坚挺，根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的二手商业挂牌均价为55567元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2010年（54130元/平方米）上涨2.7。所监测的五个区中除罗湖区外，其余四区的商业挂牌均价都有大幅的上涨，其中，宝安区同比大涨38%逼近52000元/平方米；福田区同比上涨2成多突破8万大关，达81780元/平方米；龙岗区同比上涨近18%至34349元/平方米；南山区同比上涨近16%至77353元/平方米；罗湖区由于东门商圈的高价商业放盘量减少，导致全区的商业挂牌均价同比下跌2.1%，但仍然是全市商业挂牌均价最高的区域，为86187元/平方米。B、商业租金根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的商业租金为204元/平方米/月，较2010年（210元/平方米/月）小幅下跌2.9，全市商业租金的下跌主要是由于结构性变动所致，即租金较低的宝安区和龙岗区的商业放租量占比由2010年38%增加至2011年的48%，增加10%的低租金商业导致全市的商业租金出现负增长。事实上，所监测的五个区的商业租金同比都有不同幅度的上涨，罗湖区依然领涨，同比上涨15%，高达469元/平方米/月；宝安区同比上涨13.3%突破百元大关，为111元/平方米/月；龙岗区同比上涨近12%至94元/平方米/月；南山区同比上涨7.7%至223元/平方米/月；福田区同比上涨6.2%至273元/平方米/月。三、二手写字楼A、二手写字楼挂牌均价2011年深圳的写字楼挂牌均价先扬后抑，整体涨势强劲。根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的写字楼挂牌高达33288元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2010年（24709元/平方米）大涨34.7。所监测的三个行政区的写字楼挂牌均价同比均大涨30%以上，其中，福田区同比大涨35.7，写字楼挂牌均价突破3万大关，高达36235元/平方米；南山区同比大涨33.9，写字楼挂牌均价也突破3万大关，为30445元/平方米；罗湖区同比大涨32.4至21960元/平方米。B、写字楼租金2011年深圳写字楼的租金同步上涨，根据深圳房地产信息网的监测，2011年深圳的写字楼租金为突破百元大关，达113元/平方米/月，较2010年（93元/平方米/月）大幅上涨21.5。所监测的三个行政区的写字楼租金同样强劲上扬，福田区和罗湖区同比都上涨约22.5%，写字楼租金分别为125元/平方米/月和93元/平方米/月；南山区同比上涨18.9%至88元/平方米/月。四、2011年房地产市场总结2011年，楼市政策环境延续2010年的高压态势，并在之前调控政策的基础上继续深入和深化，所有调控新政围绕“遏制高房价”这一目标展开，将调控房价纳入2011年经济工作重点，从二套房首付增至6成到限购令的升级，从六次上调存款准备金率到三次加息，从房产税的试点到二手房按评估价征税，2011年楼市调控从相关细节入手，处处围堵炒作漏洞，步步把脉调控效果，在系列政策逐步执行到位后，随着时间的推移，楼市调控初显成效。上半年，深圳房价仍居于高位，但成交量大幅回落，进入下半年，越来越多的开发商迫于资金链的压力采取以价换量的营销策略，取得了较好的销售业绩，深圳楼市房价全年跌幅明显，同比下跌6.0%，为18992元/平方米。2011年深圳楼市表现疲软，成交低迷，全年成交量创历史新低。在这种外围环境下，土地市场亦表现平平，虽然全年地块成交总量不少，但绝大多数出让地块为安居型商品房用地和政府扶持用地，能够为市场带来的有效供给十分有限，与此同时，2011年少量地块出现过流拍情形，成功出让的土地多数以底价成交。2011年深圳共成交19块土地，其中12块居住用地，居住用地总用地面积58.7万，总建筑面积162.4万，在居住用地的成交体量中，能够为住宅市场带来的有效供给甚少，大大制约了当前高速发展的房地产市场，不过值得欣慰的是，政府大力扶植保障房建设，2011年居住用地中绝大多数为安居型商品房用地，未来5年，深圳市计划新增安排筹集建设保障性住房24万套，保障房体量的增加，可大大缓解商品房市场价格的上涨。2011年，在打击高房价的调控主基调下，市场各方谨慎行事，楼市供应体量不算大，与2010年基本持平，但仍远高于2011年的实际成交量，2011年深圳市住宅预售面积396.93万，同比微增0.9%，2011年深圳市住宅预售套数46943套，同比增加2.4%，2011年深圳住宅成交总量为273.2万，市场预售量高于实际成交量123.73万，加上2011年之前的楼市存量，2011年市场供应充足，在满足市场需求的同时，也可以缓解高房价的压力。在长期的、频密的高压调控政策之下，宏观调控在2011年度终于取得了显著的成效，量价齐跌。2011年深圳全市住宅成交量为273.2万/32020套，创历史新低，同比减少14.9，成交均价18992元/平方米,同比下跌6.0%，为12年来第二次回落。2011年房价的回落，主要依赖于从2009年底开始的宏观调控，自2009年底宏观调控以来，成交量下滑，开发商长期面临资金链的压力，在资金链紧绷的压力之下，越来越多的发展商在2011年度采取低价营销策略，从而使得2011年全市成交均价回落明显，另外，成交结构的低端化也是导致房价下跌的重要因素。市场表现方面，虽然2011年成交体量下滑明显，但仍有不少个盘有出色的表现，中海康城国际、万科金色领域、星河时代、水榭春天、合正汇一城均取得了骄人的销售业绩，单盘全年成交量均超过10万，在持紧的调控环境下，开发商迎合市场需求，采取迎合市场的定价策略，是这些个盘获得热销的关键因素。二手楼市方面，受评估价征税的影响，二手房成交量在2011年7月份之后大幅下挫，全年二手房成交量为713万平方米/73765套，同比大跌36.9%，全年二手房成交套数是新房的2.3倍，从二手房的全年运行情况来看，上半年度成交量高位运行，单月成交量多保持在8000套之上，下半年度单月成交量多在3000套上下低位波动，在当前的楼市环境下，二手房的低位运行仍将持续。