长春动物科技产业城策划报告.doc

中国长春动物科技产业城策 划 报 告北京聚宝龙国际投资咨询公司2006年8月21日概 述受吉林大学农学部委托，聚宝龙国际投资咨询有限公司对产业城的建设方案和模式进行了商业策划，并将其要旨归纳为“五个一”工程。即：建设一个发展平台：在校园周边地区建立“中国长春动物科技产业城”使智力资源与存量资本、商业、管理资源在地理空间和政策环境中充分融合，让科技成果转化方式由投资推动型变为市场拉动型的平台；形成一个核心竞争力：发挥农学部的科技和资源优势，利用区域强大的辐射和吸附能力，形成研发、推广、认证中心，培育品牌和商誉，打造以畜牧兽医科技为核心竞争力的“虚拟企业”（请参考附件一：温州的虚拟企业）产业集团； 组建一个总公司：以现代企业制度，组建一个与市场经济相适应的产业发展总公司，形成有效的发展机制、约束机制和激励机制，为知识产权的产业化和土地资源的商业化创造条件；选择一个突破口：以宠物产业为突破口，在最短的时间内，取得投资收益，提高资金、管理、经营的综合运作能力；确定一个发展目标：融合正在建设的“国家动物实验中心”和“长春国家生物产业基地”的技术聚集和区域背景，建设一个基于无线射频技术的国家级动物科技技术产业基地和认证中心。目 录概 述2项 目 概 要6第一章、背景及意义101.1 建立动物科技产业基地，是社会经济发展的需要101.2 宠物经济和宠物产业是产业城经营的另一个重点111.3 优先选择宠物产业作为一期投资和建设的重点131.4 建立产业城的有利条件14第二章、总体建设思路和目标162.1 建立产业城与学部的互动发展关系162.2 抓住机遇，筹建国家农牧产业电子标签技术产业基地182.3 引入战略合作伙伴，优势互补19第三章、总公司213.1 成立科贸总公司，搭建发展平台213.2 总公司的性质和职能213.3 总公司的下属企业22第四章、产业城的建设内容284.1 以优选项目和区域概念来招商引资，实现土地价值变现和升值284.2 项目的建设模式联营和共享304.3 建设方案31第五章、以RFID标签技术为基础的商业发展计划415.1 RFID技术介绍和计划的提出415.2 实施RFID技术发展计划的意义435.3 实施RFID技术发展计划的有利条件445.4 实施RFID技术发展计划的步骤475.5 打造基于RFID技术的产业城循环经济产业链47第六章、产业发展计划496.1 加强宠物药品的开发：由简到繁，从挖掘整理到规模经营496.2 宠物食品配方和添加剂：利用信息优势，发挥品牌效应516.3 发展策略526.4 动物药品和医疗用品56第七章、基于网络医疗和物流配送体系的商业发展计划577.1 连锁医疗577.2 网络医疗607.3 建立RFID物流配送系统，占领行业制高点63第八章、实施方案668.1 招商策略和方法668.2 产业城的品牌建设698.3 营销分析72第九章、财务分析759.1 基本思路759.2 财务测算参数及假设779.3 项目基础数据789.4 投资总额和构成789.5 收入预测799.6 财务指标809.7 不定性分析809.8 融资估算859.9 财务分析结论86第十章、结论87附件一 温州的虚拟企业89附件二 高校后勤社会化与物业管理96附件三 总公司的管理制度100附件四 认证咨询部认证咨询工作（全程）计划109附件五 RFID无线射频识别的原理和应用架构112附件六 大力研发中兽药及中兽药饲料添加剂136附件七 采用特许经营模式进行企业扩张所需注意的问题144附件八 产业城连锁加盟店章程149附件九 远程医疗的技术发展158附件十 标志、商标在品牌形象建设中的重要作用和品牌的建设原则160附件十一 融资模式163附件十二 长春市区2006年土地及各类建筑价格178项 目 概 要 吉林大学农学部（以下称农学部）为盘活土地资源，加快动物科学技术向现实生产力转化，拟在校园周边地区建立“中国长春动物科技产业城”（暂定名，以下称产业城）。并使之成为国家级动物科技产业基地和国内最大的宠物及其产品批发市场。一.建设思路和目标以吉林大学和农学部为技术支撑，以资源股份化、技术产业化为开发模式，以优势互换、资源共享、集约经营为发展战略，以提高国家农牧产业整体水平为方向，以宠物产业为突破口，以网络医疗和物流配送的营销体系为支柱，以无线射频技术为核心优势;融合正在建设的“国家动物实验中心”和“长春国家生物产业基地”的技术聚集和区域背景，打造国内领先，国际一流的现代动物产业循环经济体系，建设具有自主品牌和核心竞争力的国家级兽医药技术产业示范基地和权威认证中心。二项目背景和意义动物科学技术是提高我国农牧业水平，改善畜产品品种和质量的重要手段，是保障畜牧产业稳定发展的基础条件。发展动物医学和科技对防治人畜共患疾病，保护生命，改善人类健康水平起着不可替代的作用。宠物进入普通人群的生活已经成为现代社会文明的特征之一，宠物经济存在巨大的发展和改善空间，而且是我国目前仅有的、几乎无风险的投资领域，容易在短期内迅速形成产业规模，赢取巨额利润。由于种种原因，我国的动物科学技术和产业的发展，还落后于国民经济的整体水平。建立集科技开发和商品贸易为一体的动物科技产业基地，是保障人民健康，优化农副产业结构的迫切需要。三优势和潜力农学部的前身 “中国人民解放军兽医大学”(247部队)，是中国现代动物科学研究和教育的发源地，也是在国内外唯一的一所畜牧兽医专业的高等级研究型大学。巨大的无形资产和大量亟待整合的商业资源，是迅速形成产业链和营销网络，培育出行业龙头企业和国际知名品牌的核心优势和坚实保证。农学部的所在地长春，作为东北地区的中心城市，不仅有很好的腹地资源，而且经济文化繁荣，相关科研技术、医疗力量雄厚，是发展动物科技产业的理想环境。把握时机建好动物科技产业城，不仅天时地利人和，具有得天独厚的优势，也必将提高我国畜牧产业在国际市场的竞争力，促进区域经济繁荣，带动旅游、商贸及相关加工产业的发展，为东北老工业基地的振兴发挥重要作用。四建设内容A建设地点：西安大路与和平大路交界处，农学部校区B占地面积：拟开发面积10万平方米，首期4.5万平方米。C建设内容： 序号项 目说 明占地面积建筑面积1合赢大卖场首层为农机超市和底商，2、3层为宠物超市，负一层为停车场。14,00040,0002步行街由4块1-3层结构的临街商铺构成2,7002,9003动物医疗中心5层，框架结构2,8506,0004商品房及公寓5栋6层公寓，1栋12层公寓16,00026,0255写字楼18层，为区域的标志性建筑3,99027,6006继续教育大楼6层，教学、办公楼6,00010,080合计45,540112,605参见图本文件：平面布置1-1D主要经济技术指标(一期、基础设施建设部分)固定资产投资总额约2亿元投资利润率68.10%实际投资额5000万元贷款偿还期4年贷款规模3500万元项目内部收益率22.19%平均年租金收入3000万元投资回收期(含建设期)5.74年五合作方式引进社会资金，寻求战略合作伙伴，成立股份制的产业城总公司，共同经营管理。六结论项目顺应国家的产业政策和市场需求，体现了地域优势专业和优势，运用先进理念，通过良好的商业概念和营销模式盘活了校园周边的土地，形成了一个具有升值潜力的动物科技、贸易集约发展区；其独特的商业概念和强大的核心竞争力，保证了项目的抗风险性和收益能力和高成长性，是由产品经营过渡到资产经营，进而发展到资本和品牌经营的典范。无限射频技术(RFID)在动物产业的研发及其在网络医疗和物流配送领域的应用推广，将使为本项目发展成为国家级动物产业基地奠定基础。第一章、背景及意义1.1 建立动物科技产业基地，是社会经济发展的需要动物科技科学技术作为提高我国农牧业水平，改善畜产品品种和质量的重要手段，是保障畜牧产业稳定发展的基础条件。党中央、国务院十分关注以科技进步带动畜牧业的升级和发展，十六届五中全会和中央连续3个1号文件，都对大力提高兽医技术和产品在畜牧业中的应用，提出了明确要求。“畜禽水产养殖技术”与“两弹一星”同时被中国工程院评为我国20世纪最伟大的科技成果，也反映了畜牧兽医科学，对于中国这样的农业大国的重要意义。随着人民生活质量和水平的提高，畜产品在第一产业中的比重正逐渐加大。目前，畜牧业在我国国民经济和社会发展中的地位日益突出，畜牧业产值占农业总产值的35%，达到1.5万亿元，与畜牧业生产密切相关的饲料工业、畜产品加工、兽药等产业的产值也超过了8千亿元，动物产业对人们生活的关联和影响更加的明显。动物科技及其产品，对防治人畜共患疾病，保护生命，改善人类健康水平起着不可替代的作用。20世纪70年代以来，新发现170种病源微生物，其中75% (132种)可导致人兽共患病，几乎每年都会有新的共患病流行。目前，已发现有约250种动物和约60%的疾病家畜、驯养动物可将疾病传染给人类。许多国家普遍存在的人兽共患病在54种以上。而且，由于对自然生态的破坏和人畜流动范围、频率的增加，共患疾病的传播和发作日益严重。由于种种原因，我国的动物科技技术和产业的发展，还落后于国民经济的整体水平，存在技术贡献率不高，科技转化程度较低，行业缺乏统一的规范和标准，人才匮乏等问题。建立集科技和产业创新为一体的动物科技科贸和产业基地，整合校内外资源，通过体制和发展模式创新，提升我国的动物科技产业的规模和水平，是改善农业产业结构，促进国民经济的快速发展的要求，是保护人民健康，构建和谐社会的必然选择。1.2 宠物经济和宠物产业是产业城经营的另一个重点由于丁克家庭、单亲家庭、空巢家庭越来越多，人口老龄化和年龄倒金字塔结构现象日益严重，人们对宠物或伴侣动物的需求不断增加。宠物进入普通人群的生活已经成为现代社会文明的特征之一，在满足人类的精神需求方面，提供了巨大的使用价值；对保障家庭和睦、维系社会的和谐、安定起着积极作用。在发达国家里，宠物及宠物用品作为产业已经有一二百年的历史，形成了繁育、训练、用品用具、医疗、医药、贸易的产业链。经营宠物和宠物产品，已经和经营服装、化妆品一样，成为经济生活的主要内容，宠物医生、美容师等行业的人员，同教师和科学家一样受人尊重。根据美国Euro Monitor调查公司公布的数字，到2007年，全球宠物产业市场的规模将达到1200亿美元。目前，美国登记在册的各类宠物，已超过了美国人口的数量，宠物业产值占到GDP的6%7%；而在德国，每年犬业的产值就占国民总收入的17%左右，已经成了国家的支柱产业。我国的宠物经济发展迅猛，自九十年代初至今，已成为世界三大交易中心之一和最具活力的地区。据不完全统计，我国以纯种狗和猫为主的宠物市场，年消费增长的速度在26%以上，而源于宠物开展起来的各色行业也逐年增多，除了那些与宠物有关的用品专卖店、美容店、医院外，专门为宠物开设的裁缝店、婚姻介绍所、殡葬馆、培训班、保险业务等也逐渐浮出水面，形成庞大的宠物经济产业链，凸显蓬勃的商机。目前我国宠物经济的市场容量至少达150亿元人民币，且呈快速增长趋势。但同时，我国宠物产业也存在着许多新兴行业发展初期的通病：市场混乱、无序；国家没有行业标准和控制规范，产品和服务处于初级水平；缺乏领域的专利技术和知识产权；人才匮乏、专业技术落后，高端市场和高附加值产品为外资所垄断等等现象，亟需规范和整合。主要反映在： 对宠物产业并没有成熟的认识。很多商家短视和投机气氛过重，破坏了国产品的信誉和形象； 缺乏监管和行业自律机制。目前，国内对宠物行业尚无完整的管理制度，如宠物医院缺乏基本的设施和条件，导致交叉感染频繁，兽医水平良莠不齐，不仅无法保证消费者权益； 专业技术严重缺乏。宠物产业是靠专业技能支撑的，专业人才的缺乏影响了我国宠物产业在国际上的地位和声誉，许多原产中国的宠物品种，评价标准却都由外国制定，（如锦鲤由日本，纯种沙皮狗由英国等）； 资源开发不尽如人意。我国没有国际认证的检验机构，动物出境需要经过进口国非常严格的检疫，基本上无法正常出口，这也影响了宠物繁殖等行业的发展； 国际市场的竞争对我国的宠物产业冲击严重。目前，我国犬、猫的饲料几乎完全是国外企业的天下。如果国内的宠物行业不能形成品牌和规模，将在国内和国际市场的竞争中将处于更不利的位置。1.3 优先选择宠物产业作为一期投资和建设的重点 这是因为：第一，宠物经济存在巨大的发展和改善空间，而且是我国目前仅有的、几乎无风险的投资领域，容易在较短的时间内赢得利润，解决科技研发的瓶颈资金的匮乏问题；第二，该领域门槛较低，容易实现与社会资本的结合，找到理想的战略合作伙伴，共同实现畜牧兽医产业的升级；第三，今年来，受到世界各国严重关注的人畜共患病发作频繁，而宠物和家禽家畜，是疾病的主要载体和传播媒介之一，在规范、提升行业质量，提高中国宠物产品在国际市场的竞争力的同时，可以逐步壮大中心的综合实力和影响，便于在更高的台阶上，向畜牧兽医产业的高度和广度进军。第四，农学部在宠物行业拥有丰富的经验和诸如毕业生网络等大量亟待整合的商业资源，容易迅速形成研发、生产、销售的产业链，培育出中国的国际知名品牌。从而为实行包括无限射频技术在内网络医疗和物流配送业务，申请国家级动物科技产业城奠定基础。1.4 建立产业城的有利条件农学部的前身“中国人民解放军兽医大学”，是中国现代兽医教育的发源地，也是在国内外唯一的一所畜牧兽医专业的高等级研究型大学。学部拥有畜牧兽医学院、植物科学学院、军需科技学院等以生物医学为核心的学科专业群。拥有院士、教授130余名，30余人担任全国、省部学会正副理事长、秘书长，获得各类科研成果奖800余项，专利70多项，其主办的中国兽医学报已成为国家自然科学领域的核心期刊，“兽医研究所”是我国动物医学科学和技术的带头人。学部的兽药厂，是国内少数拥有自主知识产权的动物防疫、治疗药品生产基地，其所属的宠物医院也是国内最大、水平最高、科室最齐全的专业医疗机构。据初步统计，我国注册兽医师的47%来和国内宠物医院的注册医生30%以上这里的历届毕业生。东北地区是我国畜牧经济传统的集散地和消费市场，这里空气干爽、四季鲜明、日照充足、交通便利，是发展动物科技产业的理想环境。农学部的所在地长春，作为东北地区的中心城市，不仅有很好的腹地资源，而且经济文化繁荣，人力资源充足，土地资源丰富。同时，长春也是我国动物、生物科技的主要科研、生产基地，相关科研技术、力量雄厚，具有发展动物科技产业得天独厚的优势。 如果能把握时机，由学部主导，集中行业资源，建设国家权威的科研、生产、检验、培训基地，建设国内最大的、规范的和具备减免疫能力动物产业基地和贸易和观赏中心，不仅具有天时地利人和的优势，也会大大促进区域相关旅游产业和区域经济发展，产生良好的社会效益和经济效益。综上所述，动物科技产业城的建立，不仅对构建和谐社会和实现小康目标具有现实意义，也是加快振兴东北，提高我国的综合国力的有效举措。第二章、总体建设思路和目标2.1 建立产业城与学部的互动发展关系2.1-1 引入法人治理结构，成立产业城总公司为保证产业城的基本职能，创造一流的投资环境，建议设立以吉林大学农学部为发起人的产业城有限公司（以下简称总公司），作为产业城的中心法人，实行以总公司为核心的运行模式。即以企业行为和市场推动实现对中心的经营和管理，并通过总公司和区内各企业的契约关系保障中心的建设和发展。创办产业城总公司，是产学研结合的系统化和实践化，总公司的健康成长，将直接推动农学部的全面发展，主要表现在：总公司体制下，可以形成以科技、智力资源与产业孵化、风险基金相融合的投资、创业体系，从而得以充分发挥大学的技术优势，盘活大学的科技资源，使科技研发由投资推动型变为市场拉动型，提高科技成果转化率，带动科研整体水平的升级。总公司的设立，也为学校开掘出了新的经费源，使办学条件和教学质量得以提高，促进学校基础研究和应用研究更好地开展，形成互动效应和良性循环。可以解决企业的产权制度、组织制度、领导制度问题，有较为有效的发展机制（融资、筹资功能）、约束机制和激励机制。是解决知识、和土地产权的一个有效途径，也为组建规范化的高新技术企业集团奠定了基础。由产品经营上升到资产经营，进而实现资本品牌和运营发展模式的必要条件。2.1-2 后勤资源社会化与建立资产管理公司高校后勤社会化改革带动并吸引了大量社会资金的投入，使高校降低后勤运行成本，并获得更好的保障服务（请参见附件二：高校后勤社会化与物业管理）。通过管理体制和运行机制的转变，建立产业城生产力促进中心等方式，不仅能利用社会资金进行应用科学研究，提高科技成果转化率和产业化能力，还可以在市场机制的作用下，加速产学研的结合，实现资源分流，完成优化组合，充分发挥各类人才的作用。值得注意的是，国家教委正在高等学校推广以建立“资产管理公司”的形式，来推动后勤社会化。这就意味着，纳入资产管理公司的土地等资源，有可能允许使用过程中的土地变性，使产业城的土地得以商业化运作。另外，资产管理公司因资产的处置权利明晰，也是很有效的融资工具。正是基于这样的思路，产业城在建设内容设置上，我们安排了学生公寓、专家招待所、宠物乐园、特色餐饮、继续教育大楼、商业中心等一系列可以自用，更便于对外经营的项目。2.2 抓住机遇，筹建国家农牧产业电子标签技术产业基地在条件具备时，建立动物科技产业RFID技术国家示范基地，通过实施以无线电子标签技术为基础的商业发展计划，发展成为国际化的动物科技产业投、融资中心、宠物用品商贸中心和批发基地，并成为我国动物科技产业的行业标准制定者、国家级检测中心和对外经济技术合作的重要平台。RFID技术的发展和逐步成熟，为我们抢占行业的制高点，实现后发优势，提供了难得的机遇。该技术通过无源动物植物芯片在农牧业科学管理、防病治病和品种培育等领域的功效，可以从质的方面改变农牧业生产方式，并且为动物科学技术迅速推广和应用提供了便利。RFID无线射频识别是一种非接触式的自动识别技术，可识别高速运动物体并可同时识别多个电子标签，操作快捷方便。它通过射频信号自动识别目标对象并获取相关数据，识别工作无须人工干预，可工作于各种恶劣环境。随着微型集成电路的进步，低功耗IC技术方面的突破，为发展小型、低功耗主动式标签创造了条件，微型智能RFID标签的应用的成本更加低廉，功效更加明显。RFID标记现在被看作是未来无所不在网络社会的一个基本工具。2005年，我国RFID市场规模已经有超过60亿元人民币，其中标签占了42亿元人民币的市场。据预测，2008年国内RFID产品将达600亿以上。 目前，在动物科技和产品领域，我国还没有RFID的国家级研究中心和开发生产基地。将本项目打造成基于RFID技术的动物科技产业城，不仅可以充分发挥学部的专业技术优势，也是用集约的手段，实施局部突破，带动全局的方略；是缩短我国与国外农牧业产业的差距，全面赶超先进农牧业大国的有效途径和坚实保证。有关RFID技术的应用方式和在产业城的网络医疗、物流配送等领域的具体作用，参见第六、七、八章。2.3 引入战略合作伙伴，优势互补对于管理和经营能力相对缺乏，资金和市场资源相对短缺的大学，能否成功地引入战略合作伙伴，是决定公司发展的主要因素。为规避现金和市场、管理资源相对短缺的弱势，充分利用大学智力资源的融资优势，确定了将创造知识的生产要素与存量财富的生产要素相融合的“引水浇园”战略将体制优势、资金运作能力、市场开拓能力、基础设施资源充分利用，形成产业化，实现规模扩张。选择战略合作伙伴的要点为： 必须具有相当的资金实力和企业运营管理经验； 必须对动物产业有理性的认识，有培育市场的决心和能力，有长期合作的事业心； 战略合作伙伴是风险投资机构或投资基金，但由于这些资金具有一定的套利性和投机性，其股份不应超过30%； 战略合作伙伴可以是一个，也可以是23个，但在功能和优势方面应该具有互补性，如（1）具备资金实力；（2）具备生产条件和市场渠道；（3）管理和经营能力等； 战略合作伙伴的选择在创业初期应委托专业咨询机构协助进行。第三章、总公司3.1 成立科贸总公司，搭建发展平台产业城集合了资金、土地、人才、信息、技术等多种生产要素，需要统一协调和运营的管理体制。总公司就是履行这一职责的，按照现代企业制度运作的独立法人，是产业孵化中心、经营中心、投资中心、成本中心、利润中心。公司对外行使法人职能；对内实行管理职能，依靠投资取得股权和收益；通过下属专业公司实现发展。3.2 总公司的性质和职能 企业性质：股份制 名称：如吉林247产业发展总公司或合赢投资公司等 经营范围：投资、融资、技术开发、科技成果转让、工业生产、贸易、咨询、房地产开发、建设和销售、物业管理、进出口贸易等 注册资本：注册资本为人民币一亿元以上 性质及组织机构：董事会领导下的总经理负责制，下设物业公司、商贸公司等若干子公司 职能及管理权限：对区内企业、物业、人力资源经营和管理；独立进行区内招商项目审定、投资和建设 公司的主要职责：管好增量资产，激活存量资产，优化资源配置，将存量资产做活、将增量资产做大 公司的组建：学部将拟开发的土地等资源的使用权和无形资产作价，作为注册资本，具体方法例如，土地资产协议入账方式与合作对象签订土地开发协议，在协议中规定土地的用途和价值，并将协议载明的价值和权益，计入总公司股本；固定资产划转进入学部对动物医院及建设区内的其它建筑物进行评估，将该医院等物业的管理权和总资产划入总公司；无形资产等自有知识产权评估直接作价入股；现有法人单位直接投资。上述各项的合计总资产规模应在5000万以上，形成对总公司的控股。吸引战略合作伙伴以超过4000万元的现金入股，使注册资本总额达到一亿元的规模。上述行为，如能在资产管理公司的制度下运行，将更为稳妥和便利。总公司的管理体制和运行机制的设计见附件。（请参见附件三：总公司的管理制度）。3.3 总公司的下属企业初期由生产力促进中心、物业管理公司、商业发展公司、动物医院等组成。其具体业务和功能如下：3.3-1 生产力促进中心暨中试基地生产力促进中心的业务体系主要由项目(产业)孵化、标准认证、技术和管理咨询服务构成。科技成果转化是多种生产要素的有效“聚集”，聚集是高科技成果转化的重要特性。生产力促进中心是一种集约化和高效化的形式，具有技术中心、知识中心、人才中心、培训中心等多种功能。依托高校的人才、技术、知识优势所建立的生产力促进中心，可以创造一种适宜科技成果转化的外部条件和经营环境，降低科技成果转化的交易成本，提高生产要素配置和利用的集约化程度，解决企业、大学之间的信息不对称问题，促进产业结合，加速科技成果转化。1. 产业孵化高新技术开发包括对高新技术研究成果进行设计、试验并形成批量生产能力，将产品推向社会、推向生产领域的全过程。因此，技术开发工作既要依托科技优势，又要面向市场需求，并把二者结合起来，实现双向选择，才能减少开发风险，提高开发效益。生产力促进中心将建立专门的产业孵化器。对经专家严格审核、批准入园的项目，提供产业孵化所需的一系列的配套服务，包括从人员培训、技术支撑到资金支持及后勤保障等。对完成孵化期的企业提供包括更大的资金、场地等后续发展条件，使其快速进入规模化生产；而对企业或项目所投入的孵化资金及风险基金，将通过股权回购或转让，收回投资与资本赢利后，再投入到新的高新技术项目中滚动发展。这样，从项目孵化、成长到成熟，从资金的投入到退出、进而再经历资金的投入与退出，最终成一整套的有利于产业孵化及其后续发展的支持体系。生产力促进中心的配套服务职能：提供有偿服务，包括提供文秘、商务、理财、翻译、法律咨询、商务咨询、形象设计、企业诊断等方面的支持；租赁房屋、设备、仪器和交通工具；代购代销商品、代办行政事务和商业广告；提供政策消息、商业信息和技术情报；为知识产权交易和股权转让等提供代理和帮助。2. 基于远程教育平台的培训和远程教育当今的中国正处在社会的变革与转型期，学习型社会和终身教育制度的逐渐形成，教育培训市场得到了空前的发展。近年来，教育培训的产业化、国际化趋势，更使教育培训市场突飞猛进，被人们公认为是“最有价值的投资项目”和“最具前景的朝阳产业”。市场定位：高端为本、职业资格认证为主，普及教育为辅。突出高端培训：以专业化、标准化、规模化、产业化作为自身定位标准，推动行业职业培训事业的发展。根据学部在国内外良好的信誉和科研、学术地位，主要开展中、高端业务，对象为在职动物医师、教师等专业人员。同时设立博士后流动站，与校外研究人员、国内外交流学者，形成互动平台，以进一步确立和巩固学部在国内行业的领先地位。加强资格（学历）教育。现代社会每一种职业都是由若干职业技术合力的结果，单独掌握一种技术很难胜任一种职业。同样，一种职业对从业人员掌握的技术深度要求也不尽相同。有鉴于此，中心的继续教育和培训就需要对求学者都做到认真的报名前指导，并对专业设置进行恰当的定位，才能不仅适应客户的主观需求，而且能满足社会的实际需要。开拓市场急需的普及教育。宠物和动物疾病防治技术逐渐为大众重视，饲养技能和知识的普及性教育在城乡存在广大的市场。在紧邻国内规模最大的动物产品商贸中心，因地制宜地开设一些的短期培训课程，不仅有稳定的收益，也便于巩固基本客户，扩大潜在市场。3. 技术标准的认证技术标准的认证是经济和科技发展的客观需要和必要措施。认证咨询，是标准化认证的“敲门砖”；“标准”对企业就意味着生产力。按国际惯例，企业一般不能直接申请认证公司认证，而是通过认证咨询公司对其进行内审，包括贯标培训、编写质量手册、指导体系试运行、模拟审核等步骤。完成此程序后，才能由认证公司对企业进行外审，确认其是否具备资格，颁发证书。（请参见附件四：认证咨询部认证咨询工作（全程）计划）产业城的认证业务应立足于中国畜牧兽医行业的制高点。除了传统项目外，认证内容还应扩展到包括 ISO 9000质量管理体系；ISO 14000环境管理体系；OHSAS18000职业安全；HACCP食品安全等管理体系；及企业生产环境，技术水平、质量可靠性、营养、药物的成分构成等产品标准。ISO 9000等管理标准是国际标准化组织在二十世纪对人类所作的一大贡献。它高度概括了世界经济发达国家工业化革命200年来质量管理的成功经验，是源自实践，上升为理论的一套科学管理模式，具有系统性、实用性和适时性的特点。虽然质量和管理认证不是农学部的长项，但长春地区从事高端认证的机构相对较少，从全国看，畜牧兽医领域也没有专业认证机构，由于这些认证大多集中在北京等大城市，不少企业因信息不畅、对管理认证的意义认识不深或时间、空间的限制，放弃或没有把握住机会。事实上，随着市场竞争的加剧和经济环境的规范，管理认证的市场空间很大而且利润较高、连带效益好，是大有可为的。中心可依托吉林大学的优势和资源，尝试联合开展这些高端认证业务，并逐步使之发展壮大，争取成为国家行业认证中心。起步初期，主要以代理认证为核心业务，随着行业知名度的提高，再由吉林大学和学部共同向国家主管部门提出建立国家级认证中心的申请，也可以将现有的国家、地区级研究、试验中心（室）与产业城的生产力促进中心实行双轨制，再逐步过渡到国家级权威机构。项目(产业)孵化、标准认证、技术和管理咨询、培训和服务相互带动和促进，形成生产力促进中心的业务体系。3.3-2 物业开发、管理公司代表总公司对中心建筑、场地、设施及其它固定资产进行规划、管理和经营，兼营租赁各类科研仪器、实验设备、交通工具等提供网络信息等服务。3.3-3 商业发展公司主要从事国内外动物产品的贸易和服务。公司的运营和发展模式为：借助产业城的声望和影响，培养和树立良好的品牌，规范内部管理制度，建立模范店和示范店，并通过连锁经营和加盟店模式，实现规模化的网络配送，建立广泛、多层次的商业渠道，为区内企业提供市场支撑。建立网络配送中心、商品储运中心，提供便捷服务。有关经营和服务内容见第8章：商业发展计划3.3-4 动物医院详见第五章及第八章。3.3-5 继续教育学院当今的中国正处在社会的变革与转型期，学习型社会和终身教育制度的逐渐形成，教育培训市场得到了空前的发展。近年来，教育培训的产业化、国际化趋势，更使教育培训市场突飞猛进，被人们公认为是“最有价值的投资项目”和“最具前景的朝阳产业”。学院是股份制的企业单位，建筑面积1万余平方米。拥有满足2000人就学的规模和网络培训,远程教育设施，在保障学部正常教学需求外，可提供近5000平方米的教学面积和相应的办学资源对外合作。市场定位：高端为本、职业资格认证为主，普及教育为辅。突出高端培训：以专业化、标准化、规模化、产业化作为自身定位标准，推动行业职业培训事业的发展。根据学部在国内外良好的信誉和科研、学术地位，主要开展中、高端业务，对象为在职动物医师、教师等专业人员。同时设立博士后流动站，与校外研究人员、国内外交流学者，形成互动平台，以进一步确立和巩固学部在国内行业的领先地位。加强资格（学历）教育。现代社会每一种职业都是由若干职业技术合力的结果，单独掌握一种技术很难胜任一种职业。同样，一种职业对从业人员掌握的技术深度要求也不尽相同。有鉴于此，中心的继续教育和培训就需要对求学者都做到认真的报名前指导，并对专业设置进行恰当的定位，才能不仅适应客户的主观需求，而且能满足社会的实际需要。开拓市场急需的普及教育。宠物和动物疾病防治技术逐渐为大众重视，饲养技能和知识的普及性教育在城乡存在广大的市场。在紧邻国内规模最大的动物产品商贸中心，因地制宜地开设一些的短期培训课程，不仅有稳定的收益，也便于巩固基本客户，扩大潜在市场。第四章、产业城的建设内容4.1 以优选项目和区域概念来招商引资，实现土地价值变现和升值融入产业城的概念，是区域土地升值的主要保证。概念在区域开发中起着重要的作用，如“特区”、“中关村”、“滨海新区”等等，能否拥有一个孕育着美好前景的概念，直接关系到产业城预期的目标建设和发展计划的实现，关系到我方权益的放大程度。但概念之下，必须有实质性的投资利益驱动，否则，概念就会成为负担，甚至影响“非概念”项目的投资行为，如全国各地风起云涌的“开发区”热，由于缺乏后续手段和运作能力，名不符实，真正带来区域土地增值的寥寥无几。农学部不是政府，没有也不需要通过“两免三减半”的税收政策等让利性优惠吸引投资。要保障区域形成投资利益驱动的持续性，就应该做到以下几个方面：4.1-1 使区域成为投资人心目中的福地在产业城的建设经营上，应本着“让投资人获取利润”的理念，切勿因小失大。成功的概念区域，如泰达微电子工业区，每平方米投资密度达1200美元，平均单个项目吸引投资额高达1100万美元，单位土地的高引资、创收能力，保证了每个进入工业区的项目都能产生高额回报，真正做到了良性循环。4.1-2 集约结构功能，实现优势互补围绕宠物产业，安排的骨干项目为PFID科研中心商场、医院、生产力促进中心，他们彼此形成了相互拉动的效应，使建设项目有机地结合起来，形成了发展的合力。但要使这个合力循环作用，就必须不断注入新的发展元素，保持区域持续的发展能力。4.1-3 着眼未来，统筹运作产业城的潜在优势是它的稀缺性，即全国目前还没有类似的产业模块和经济区，是宠物行业唯一的航母级科贸产业园，而这个“唯一”是以坚实的科技实力保障、有着雄厚的行业背景支持的。唯一就意味着在国家产业政策允许的范围内的优先（排他性）选择权。如果把握住这个独特优势，建立国家级产业示范基地，就能在享受国家的特殊待遇，通过实行RFID技术产业计划（参见第六章）等途径，使“概念”优势发挥到极致。为此，建议学部将产业城的发展规划与学校建设的总体战略相结合，建立互动发展的机制，另两块拟开发的土地，按产业城的储备用地保留，暂缓开发或出让。4.1-4 在确定了中心的建设方案后，应立即着手筹建带有资产管理公司性质的产业城总公司遴选科技含量高、转化能力强、成长性良好的项目，划归或委托总公司实现转化，使总公司带着预期利润与潜在战略合伙人谈判。这样，不仅能利用项目的前景增加谈判筹码，使“概念”名至实归，而且，好项目的期权效应，远远大于其实际出让的价格。另一方面，由于总公司带有资产管理公司的属性，可以统筹运作学部的土地及其它房产资源，并使这些资源成为融资工具。一旦建立国家级产业基地的时机成熟，总公司即可利用市场机制和手段，高效率地落实、实施。其它实现概念引资和以概念促发展的具体方式见第六、七、八章。4.2 项目的建设模式联营和共享学部1号院西南角土地，目前每平方米土地的评估价格不超过800元。由于国家法规对教育用地功能的限制，即使按低价位出让，也很难找到合适的买家，过低的出让价格，不能满足产业城的建设资金需求，也很难说服实现引入战略合作伙伴的目标。采用概念引资模式后，可以将科技概念和未来利益与土地捆绑成一个整体，即土地是连同地上附着物共同作价的，这样便通后，该土地出让的权益收益可变为7近8,000万（参见第9章）,超过按目前土地价格现状的转让收益3,380万元（42,250800）以上。（请参见附件12：长春市2006年土地与建筑价格）需要指出的是，该变通模式是以“联营和共享”为基础的，这样可以取得较理想的现实收益，同时也可以使双方的投资迅速转变为资产，为后续发展提供融资能力和条件。但该模式也可能会损失未来的部分利益如果将来动物科技产品的利润大于每年3500万的话。本着实事求是，公平合理的原则，我们设计的共享权益比例为现金投入方占固定资产的6065%，学部方占3540%。因建设项目的成本、价格和专业特征的不同，在各个具体建筑上，权属的比例有所差异。有关情形见下表：产业城建设项目股权分配参考模式项 目占地面积(M2)建筑面积(M2)建设成本（万元）我方拥有(M2)我方占股（%）1.商场14,00040,0008,41012,00030%2.商铺2,7002,9002091,45050%3.动物医院2,8506,0001,2944,20070%4.住宅公寓16,00026,0253,07714,41040%5.教育大厦6,00010,0801,1696,04860%6.写字楼3,99027,60068268,28030%合 计45,540112,60520,98746,38841%不含其他转让开发权的900万元收益。单位：人民币万元项目全部采用合作建设方式，在总股份比例4、6开的原则下，按项目获利能力的不同，有所取舍，区别对待，作为谈判中给对方的选择。由于不同行业的合作者，有各自的投资和经营偏好，保留一定的机动灵活，有利于促成双赢的局面。4.3 建设方案根据学部的思路，和我们对长春市场的进一步调研，聚宝龙公司对建设方案进行了几次调整，由原来侧重商业功能的平面布置“3”体系，修改为现在的“1”、 “2”体系。（请参阅图本集平面布置11；21）。两个体系的主要区别是在居住面积和功能上各有侧重。修改后减去了青洲路沿线的临街商铺，凸现出科技产品商场的整体效果，有利于保障商场的形象和档次；在西北角划分出一块可定向开发4500平方米商业项目的建设用地（占地2400平方米，估计可取得转让收益900万元），并在商场和该地块之间，安排了以经营五金产品为主的农机商铺（两层）和一个局部6米挑高，面积900平方米的农机展厅。这样安排后，商场可以更专业化，各个功能区的划分也更趋于合理。动物医疗大楼建筑面积减至6000平方米（原方案8000），局部5层，总体四层，区分大、小动物专用通道，并将小动物康体运动场挪至四层楼上的玻璃大厅中，有利于采光和室内泳池的节能效果。“1”、 “2”两个体系的主要区别是在居住面积和功能上各有侧重。相比而言， “1”的出房率较高，区域的整体性较好，建筑错落有致，可选择性更强，但投资规模高于“2”，800余万元；“2”更突出了与继续教育学院的配套功能，专门安排了一个超小户型的公寓，但由于取消了高层，住宅区的容积率仅为1.3，减少了可销售的住宅面积约5000平米；4.3-1 商场建筑面积4万平方米，其中半地下与首层的跃层商业门脸面积4,200平方米。地上三层，半地下一层，占地面积1.4万平方米。负一层(半地下)的60%面积为农机超市，主要经营品种包括：种子、农用机械、工具和日常生活品等,其余面积为地下停车场。首层底商中，建议由总公司承办一所宠物餐厅，允许宠物和主人一起用餐，并提供宠物大餐。其它楼层为宠物市场，主要经营品种为：各类宠物、宠物食品、营养品、保健品、药品、化妆、美容品；各类宠物用品等。经营方式：批发、零售。商场为框架结构，设自动扶梯6部，货梯一部。4.3-2 临街商铺和定向开发的单体商场为超市补充和配套商业。共3块，建筑面积约7,400平方米，坐落于项目西北部。其中临街商铺1为定向开发的单体商场。34层结构，可租、售面积约4,500 m2；计划按2000元/平方米的出让条件，在做好配套后，直接转让，获取现金收入900万元。紧邻居民区，可作为居民生活配套商业面积。商铺2为双层南、西向开门商铺，可租面积为2,000 m2；商铺3为农机展销大厅，局部2层，可租面积为900m2。4.3-3 动物医疗大楼1. 建设规模占地面积2850 m2，建筑面积6000 m2，由大、小（宠物）动物两个分院联合构成。其中，14层每层1400 m2，局部5层400 m2。计划1层局部为大型动物观察、治疗部。3层为住院部；4层、5层为特护室和试验中心，博士后流动站。西侧局部14层开设400 m2的“宠物乐园”，包括宠物行为课堂和宠物美容、艺术摄影等服务项目，4层楼顶建800平方米的透光疗养区，宠物健身场，设有进行水疗康复的室内游泳池，由专业人员带领宠物进行减肥和嬉戏。为适应宠物市场的变化和网络医疗体系的推广应用，新增冷血动物科和啮齿科等科室，办航空托运、标本制作等服务等项目。医院将建成我国规模最大，设施最先进，科室最齐全，技术力量最雄厚的动物医疗机构，并以其高水平的医疗技术和科研能力，以其专业化，现代化和运营管理的规范化而享誉海内外，成为我国与国际同行全面合作的平台和桥梁。主要医疗设备由原农业大学动物医院迁入，新增医疗设备、设施拟采用租赁、国际合作等方式添置，原医护和管理人员经业务培训后，竞聘上岗。2. 引入ISO9000，提升动物医院管理和运营水平，为建设特许加盟体系奠定基础医疗服务，将始于客户需要，终于客户满意，而这也正是ISO9000质量管理和质量保证系列国际标准的核心概念。3. 实施ISO9000的作用内在效益：规范化各部门职责，变定性的人治为定量的法制，提高效率。ISO9000体系的导入将可以细化及深化部门职责及各作业流程进而消除扯皮、推诿现象；使管理融入日常行为，规范医疗过程，减少资源浪费及不必要的成本。ISO9000体系采取目标式管理，明确各部门质量目标，并使资源的配置更为合理。导入ISO9000体系的过程是全员参与的过程，使医疗服务机构的中、高层管理人员通过亲自参与体系策划、编写文件、运行、改进等工作，获得一次深入的培训，对如何管理所辖区域的工作建立起一套思路，对整个医疗服务机构的管理有相当大的帮助。规范运作，将大大降低事故风险，使医院的服务具有稳定的质量，增强竞争力，吸引更多的客户，控制医疗事故风险，提高收益，确保医院的永续经营和发展，并形成较高的美誉度。外在效益：证明本机构具有持续提供优质服务的能力，塑造安全和可信赖的机构形象，满足客户的期望。提高国内宠物医院、医师的形象和地位，规范行业的行为和服务，从而提升全行业的经济效益和社会形象。为推广网络医疗和连锁经营奠定坚实的基础。通过国际标准化的管理，完成了管理上的国际接轨，制度和条例使各个医疗服务环节凝结成标准和模范，使无形的管理模块化，易于推广和复制，形成了医院的软资源和价值优势。无形资产、管理模块正是建立建联盟店系统和连锁经营的核心要素。可利用动物医院翻建的时机，组织全院员工进行相关培训。 4. 商品房和公寓除青州路沿线的商业用地外，本项目尚有可用于住宅房开发的土地约1.4万m2。可建设包括专家公寓、学生公寓、商品住宅和定向开发的配套商业面积约2.6万m2。根据市场调查，本项目所处区域05年的房地产的平均价位为1800元/平方米，虽然尚处于全市的中低水平，但上升幅度为全市最高，达18.6%，空置房和积压房的比例最低，反映出西部城区的市场承受能力日益形成和壮大。本项目周边的环境、交通、教育、医疗、购物等方面的条件在市区范围内属中、高水平，加之居住、生活于大学校园区内，拥有成熟的物业配套，可以享受到安全、宁静的生活环境和丰厚的文化氛围，其使用价值远远高于一般居住小区，按1800元左右的平均价格销售，将有较大的竞争力。建设内容：以学生公寓为主要模式的小户型廉租房和部分中高档酒店式公寓为主。此方案因具有稳定和可靠的收益，因而比较容易吸引社会资金进入，使可行性大为增加。各类公寓的建成，不仅改善了在校的学生、访问学者和留学生的生活环境，同时为产业基地的工人、基地引入的管理人才和园区的客商等人群，提供了比较实惠的居住条件。同时，一批固定人群的进驻，也会带来相当可观的餐饮、娱乐消费，并产生较大的生活配套服务的需求，不仅可以安置一定数量闲置人员，获取稳定的利润，更重要的是促进了产业园区的社会繁荣，使区域迅速“火”起来，利用区域信息流、产品流、人才流、资金流、技术流的互相呼应、互相补充，达到“引水浇园”的目的。经营方式：除正常租、售外，还可以采用其他变通的做法实现土地收益和资金快速回笼。方式一：回购。销售使用权，向总公司承诺，用户可凭购房凭证等手续和物业公司出具的证明，在若干年后（如10年）办理全额退款。超过20年的，可按房价的8折退款。此方式不影响购房人对房产的使用，还能规避部分产权契证的费用。方式二：担保贷款。销售使用权，向总公司承诺，用户可凭购房凭证等手续和物业公司出具的证明，在若干年后（如5年），向总公司申请房屋抵押贷款，或由总公司出具担保文件，便于房屋使用人向银行申请贷款。方式三：套期保值。此方式对于部分急需流动资金的中小投资者具有较大的吸引力。方式四：出租。作为学生公寓、“蓝领公寓”和公寓式酒店的形式经营。其中高层拟作为酒店式公寓和招待所，为在产业城经商和租用商场场地的外地客商，提供便利。部分低层住宅可作为蓝领公寓，作为区域投资环境的配套建筑,以较低廉的价格对外出租。5. 产业城中心大厦研发基地、商务中心和酒店 建于中心东侧，为地标性建筑，高68米，18层，占地约3990m2，总建筑面积约27,600m2（含地下一层）；主体15层，4层至18层单层面积为1200m2，每层含200m2的透光走廊；底部裙楼作为定向开发的商业面积，主要用途为金融服务和餐饮，单层为1920m2，合计面积为5760 m2。418层面积为18000 m2，其中411层为写字楼（含电化教室及中小会议室等公共配套设施面积约800m2），12层为设备层（局部）和员工餐厅；1318层为酒店或酒店式公寓。地下2层，建筑面积1800平方米，其中一层为停车场， 2层主要为无水处理站，将大厦的办公和生活用水进行集中沉降，并处理至3级标准，用于医疗中心和商场的地面冲刷清洁。功能布局为：48层主要用于科技研发和技术推广、认证；总公司办公；物流运营中心和信息平台；动物RFID技术研发和推广等，其余为对外经营、出租面积。西侧裙楼与继续教育大楼以过街天桥链接，顶部建楼顶花园和小型康体场。考虑到产业城是面向全国的动物产品科技和经贸中心，将吸引大量外地客商和学者进入，为完善产业城的功能，底部裙楼除大厅外，将定向吸引附近的12家金融机构入驻，其余面积建议选择具有一定知名度的餐饮企业，合作经营中高档东北特色餐厅。由于裙楼主要是定向建设，同时基建成本相对较低，投资收益率是所有产业城中最高的。如果市场和资金允许,裙楼的面积能加大到8000平方米左右，则投资的效益会更好。中心主体拟采用筏式经济基础，框架剪力墙结构，内外墙均采用保温材料空心砌块，裙楼大厅为超大跨度，采用高强度钢筋混凝土预应力过梁，并在井字交叉处布置支柱，井字架跨度结合大厅具体功能设计的实际需要确定。内外装修按3星级标准，大厅局部可略高。设有中央空调和自动消防设施；安装国产中档电梯6部，其中包括货梯自动扶梯各一部。配备污水处理设备一套，以减轻产业城环境清洁和绿化用水的压力。6. 继续教育大楼 为适应再教育市场日益扩大的需求，实现教学资源的社会化、商业化和产业化，满足国内外动物科学和动物产业人才对专业技能不断提高的要求，建立国际学术交流的专业平台，产业城拟成立股份制的继续教育学院。继续教育大楼作为学院的教学、办公场所，与产业城中心大厦的综合配套能力形成互动，使产业城的功能更加健全。学院在满足内部教学的同时，大力开拓社会教育市场，并通过网络手段，实现远程教育和技术培训、指导。中心建筑面积10080平方米，其中40%50%的教学场所和设施可用于联合办学或对外租赁。第五章、以RFID标签技术为基础的商业发展计划 5.1 RFID技术介绍和计划的提出随着软件技术的突飞猛进，孕育着无限商机的RFID技术已趋近成熟，并在应用中显示了巨大的发展前景。国家产业政策也积极鼓励扶持这一技术，希望建立拥有自主知识产权的RFID体系。目前，畜牧兽医行业尚无国家级示范点，如能把握机遇，取得国家授权，开发和建立畜牧兽医行业的RFID技术标准，建设国家RFID产业示范基地，必将提高农学部在国内、国际的地位，并为产业城的发展，奠定坚实的基础。RFID是 Radio Frequency Identification的缩写，即无线射频识别。常称为感应式电子芯片或非接触卡、电子标签等（请参见附件五：RFID无线射频识别的原理和应用架构）。可以以液体、固体等多种形态出现，其体积也达到了毫米级