太原市房地产市场调查.doc

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芈螂螈羅莁薅蚄羅蒃莈肃羄芃薃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁蚃肇莆蚆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄莈袀膁芇薄螆膀葿莇螂腿腿蚂蚈膈芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄莀蚇罿芃薂蒀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂羆芈螂螈羅莁薅蚄羅蒃莈肃羄芃薃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁蚃肇莆蚆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄莈袀膁芇薄螆膀葿莇螂腿腿蚂蚈膈芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄莀蚇罿芃薂蒀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂羆芈螂螈羅莁薅蚄羅蒃莈肃羄芃薃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁蚃肇莆蚆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄莈袀膁芇薄螆膀葿莇螂腿腿蚂蚈膈芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄莀蚇罿芃薂蒀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂羆芈螂螈羅莁薅蚄羅蒃莈肃羄芃薃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁蚃肇莆蚆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆 羄膂膄莈袀膁芇薄螆膀葿莇螂腿腿蚂蚈膈芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄莀蚇罿芃薂蒀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂羆芈螂螈羅莁薅蚄羅蒃莈肃羄芃薃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁蚃肇莆蚆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄莈袀膁芇薄螆膀葿莇螂腿腿蚂蚈膈芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄莀蚇罿芃薂蒀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂羆芈螂螈羅莁薅蚄羅蒃莈肃羄芃薃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁蚃肇莆蚆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄莈袀膁芇薄螆膀葿莇螂腿腿蚂蚈膈芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄莀蚇罿芃薂蒀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂羆芈螂螈羅莁薅蚄羅蒃莈肃羄芃薃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁羁膇蒄蚇羀艿蚀羅聿莂蒂袁聿蒄蚈螇肈膄蒁蚃肇莆蚆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄肄芀薇螀肃莂螃蚆膃蒅薆羄膂膄莈袀膁芇薄螆膀葿莇螂腿腿蚂蚈膈芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒃蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羃芄莀蚇罿芃薂蒀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螄羆袇膆薆袂羆芈螂螈羅 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宏观经济增长与房地产业的发展之间存在着密切的关系 国际经验表明 在宏观 经济增长速度超过 10 的情况下 房地产业的发展状况将呈现超速发展的特征 2 太原城市经济发展水平居全国中上游水平 为房地产业发展提供了有力的保障 与较大的上升空间 人均 GDP 是反映经济发展水平的重要经济指标 2006 年太原市的人均 GDP 达到 29579 10 元 约为全国平均水平的近两倍 虽然低于北京 上海 深圳等一线城市 但远高于重庆等二类城市 3 已进入经济发展的加速成长阶段 太原房地产业处于快速发展阶段 按照发展经济学的观点 人均 GDP 在 400 2000 美元为经济的起飞阶段 2000 10000 美元为加速成长阶段 10000 美元以上为稳定增长阶段 2006 年太原市 的人均 GDP 折合 3697 美元 处于经济加速成长阶段 此外 从国际经验来看 人均 GDP 与房地产业的发展阶段之间存在着密切的联系 如表 1 1 所示 由此来看 太原 市的房地产业目前处于快速发展中段 房地产业的发展速度较快 市场调节力度增强 政府的干预也有所减弱 而消费者的购房不光是为满足基本居住 还有一部分是为改 善居住条件的需求为主 表 1 1 人均 GDP 与房地产业发展阶段关系表 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平衡发展阶段 减缓发展阶段 人均 GDP 美元 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000 以上 需求特征 生存需求 生存 改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 政府主导 快速发展 市场调节增强 政府干预减弱 平稳发展 市场主导 政府宏观调控 缓慢发展 市场主导 二 居民收入水平 城市居民收入快速增长 实际购买能力稳步增强 有支付能力的房地产需求也将 随之增加 随着产业结构的不断优化和调整 太原市高度重视发展优势产业为城市居民就业 和增收创造了条件 居民财产投资意识的增强 使城市居民获得收入的渠道趋向多元 化 据太原市 300 户居民家庭抽样调查 2006 年 城市居民家庭人均可支配收入达 11740 5 元 比去年同期增长 12 1 扣除价格因素 实际增长 10 3 由此可见 随 着太原市经济发展不平的不断提高 居民的收入水平与经济承受能力也将稳步增强 三 人口状况及城市化率 1 非农业人口加速增长 城镇住宅需求自然扩张 刺激太原房地产业发展 按照第五次全国人口普查统计口径太原居民共有 334 4 万户 其中非农村人口 237 77 万人 城市化率 71 1 人口自然增长率 1 18 另政府于 2005 年大力推广 城中村改造及农业人口转非农业的政策 使得太原市非农业人口猛增 这说明即使在 购房比例不变的情况下 太原市对住宅的需求也将随人口的增长而增加 对房地产业 的发展构成有力的支撑 2 城市化水平不断提高 从属于第三产业的房地产面临良好的发展机遇 太原市城市总体规划 2006 2020 实施期内 通过近期 中期与远期三个阶 段的努力 全部完成太原市主城区城中村村民和农村集体组织转制以及集体经济转型 最终实现以下五个转变 份制经济实体 社会形态由农村性质的城市村转变为城市社 区 由此城中村村民转变为城市市民 集体所有制土地性质转变为全民所有制 管理 体制由村委会转变为居委会 农村集体经济组织转变为城市股可见 太原市处于高速 增长的发展阶段 工业产业成为城市的绝对经济支柱 城市经济的乘数效应迅速刺激 第三产业发展 而作为第三产业支柱的房地产业也将在此情况下加速发展 四 居民住房 太原城市居民购买商品房的比例有所提高 房地产市场的需求发展空间 随着时间的推移 停止福利分房 实行货币分房在房地产市场中的作用将日益显 现和加深 并且随着房地产业的快速发展 住房支出比例的提高 通过购买商品房的 方式满足居住需要的比例越来越高 从而形成房地产市场的有效需求 五 社会经济影响小结 太原市房地产业的发展处于快速发展阶段 并且呈现出高速的增长态势 在城市 经济发展 居民收入提高 消费结构变化 城市人口增长等因素的作用下 使太原市 房地产行业的发展存在着很大的上升空间 二 太原市房地产市场发展整体状况 一 市场供给分析 1 房地产投资额 2006 年我市房地产业完成投资 80 32 亿元 同比增长 1 1 其中住宅完成投资 52 98 亿元 同比增幅 26 81 2006 年 我市房地产业在国家新一轮宏观政策的引导 下 投资规模增幅较 2005 年明显放缓 但投资总量占全市城镇固定资产投资额的比重 仍保持逐年上升趋势 房地产业依然是城镇投资增长中最活跃的因素 2 商品房新开工 竣工情况 2006 年全市商品房新开工面积 284 28 万 同比下降 5 66 其中住宅新开工 233 56 万 同比上升 9 94 2006 年全市商品房竣工面积 146 79 万 同比下降 34 81 其中住宅竣工 121 36 万 同比下降 28 1 另 2006 年全市商品房市场供 求比为 1 14 1 经过近几年的宏观调控 企业开发行为已趋于理性 二 市场需求分析 1 商品房销售额与销售面积 2006 年全年太原市商品房累计销售面积 161 13 万 同比下降 3 8 其中住 宅 122 3 万 同比下降 4 14 非住宅 38 83 万 同比下降 2 73 全年商品 房累计销售套数 12672 套 同比下降 10 31 累计销售金额 65 42 亿元 同比下降 1 99 从数据上看 我市商品房市场需求旺盛 经过近几年的宏观调控 消费者心 理更趋成熟 总量也基本平衡 2 购买商品住房不同付款方式分析 从最近我们汇总的住房调查数据上看 我市居民购房付款方式中 占比例最多的 为借款 40 3 其次是公积金贷款为 31 7 一次性付款占 18 4 商业贷款占 9 7 近几年购买商品房选择一次性付款的比例有所上升 商业贷款的比例呈下降趋势 尤 其是近两年商业银行提高个人贷款利率 提高首付款比例及第二房贷款等措施的影响 2006 年 4 月中国人民银行为了抑制投资需求 进一步稳定房地产价格 在前一段加息 后短短一年多时间里再次上调了利率 个人购房贷款比例的敏感变化 反映了市场消 费心态日趋理性成熟 三 市场价格分析 2006 年上半年 太原市新建商品房销售均价为每平方米 4872 元 同比增长 8 62 其中住宅均价每平方米 2948 元 同比增长 4 6 每套商品住宅销售均价 为 40 万元 相对于城镇居民收入而言 上半年太原市人均可支配收入为 4620 元 同 比增长 13 3 新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅 且低于全国商 品住宅价格涨幅 国际经验认为 房价增长速度超过 GDP 增长速度的两倍以上 就会 产生严重泡沫 目前太原市房价远离警戒线 房地产市场发展空间很大 供销均呈现 增长态势 调查中发现 太原市 80 的购房者承受价位为每平方米 1800 元以下 而商品住房 供应中每平方米 2500 元以上的占 85 以上 造成房价上涨的原因主要有 一是土地 价格过高 在太原市商品住房成本构成中 土地价格占 21 4 二是拆迁成本高 三是城市居住人口的增加 住房制度改革深化 扩大了市场需求量 四是钢材 水泥 等原材料的上涨 直接导致住房价格的上涨 五是经济适用房在住房供应中所占的比 例小 平抑商品房价格作用相对薄弱 四 房地产市场发展小结 市场处于快速发展阶段 市场化程度已形成 增速较快 三 太原市房地产市场各分类市场分析 一 住宅市场供求特征分析 1 来自外地的竞争力量逐步增强 从市场经济的角度分析 房地产市场将会逐步走向微利时代 这是一个必然的规 律 发展相对成熟的市场竞争相对较激烈 由于太原市房地产发展与全国大城市的发 展还有较大的距离 发展空间相对较大国内其他大城市的房地产商必然会进到这个市 场当中 寻求利润 外来的开发商加大市场供给的同时 也带来先进的管理经验与项 目开发模式 竞争会日趋激烈 目前太原市场上 外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场 当前比较 知名的外地开发商就有好几家 比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司 投资组建 太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司 合资组建 在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北 另 外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市 有业 内人士称 晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板 一旦机会成熟 他们随时会进 入太原市 北京房地产传奇人物 今典集团董事长张宝全表示 他想拿到一块 500 1000 亩的土地在太原开发房地产 预计 一两年之内 外地开发商将一窝蜂涌 进太原 本地开发商面临生死考验 外地有实力公司的介入 可以有效地提高山西房 地产行业的资金水平 提高竞争力 2 物业供给呈现两极分化 目前太原市住宅供给从整体上 高端物业和低端物业数量较多 在售的商品房价 格集中 4000 5000 元 大部分为面对高端客户的高端物业 另一方面售价在 2000 元 左右的集资建房和手续不完善项目大量存在 两极分化现象比较严重 3 经济适用住房发展比较混乱 太原市经济住房审查机制不健全 经济适用住房项目的开发动作存在较大的灵活 性 主要表现在两个方面 一方面产品超标准开发 主要是产品档次和户型面积 另 一方面销售由开发商直接控制 销售对象完全没有控制 随意性较大 收入水平远远 超过标准的却住进了经济适用住房 另外有部分单位集资建房通过经济适用住房的形 式动作 这部分经济适用住房基本上不对外销售 这种变相的经济适用住房 在一定 程度减少了真正面对中低收入人群的经济适用住房的数量 经济适用住房发展比较混 乱 4 集资 合作建房仍然存在 扰乱市场秩序 集资 合作建房在太原市房地产市场一直存在 有部分集资 合作建房变相对外 销售 在一定程度上扰乱了太原市整个房地产的秩序 5 住宅市场呈现一定的板块差异 划分区域市场常用的三个原则 1 一致性原则 强调区域内部地块特质的一致性 包括区域的整体形象 地域的发展历史 地理位 置 周边环境 交通条件 现有客户群体和物业类型等具有明显的共性 2 差异性原则 强调区域市场的基本特征与周边区域呈现明显的差异性 包括区域性质 可发展 的物业类型 产品的细分市场 客户群体等 以便准确界定区域特征 3 心理认知原则 强调参考业已形成的地段概念来界定区域 这种地段概念的形成主要是由于区域 发展历史和未来发展规划的不同导致区域在客户心目中树立的区域市场形象不同所致 依据这种区域市场的划分的原则 目前太原市住宅呈现一定板块差异 三个板块 分别为 城南板块 城北板块 河西板块 城南区域特征 城市未来新中心 中心效益明显 市政建设带动区域地产市场渗 透性发展 可依靠地段 自然资源和项目自身塑造竞争差异 发展潜力较大 城北区域特征 历史发展原因造就传统城市中心区 客户有较强的区域认同感 主要依托资源为地段与成熟配套 产品规模较小 细部雕琢不够 未来可供开发的土 地较少 市场发展空间较小 河西区域特征 历史发展原因造就的传统城市中心区 客户有较强的区域认同感 主要依托资源为地段与成熟配套 产品规模较小 细部雕琢不够 未来可供开发的土 地较少 市场发展空间有限 从目前市场的状况来看 现阶段因板块差异带来的竞争效应不明显 尤其是高端 物业可以依赖独特的景观资源突破板块的弱势 但是随着市场的迅速成熟 这种板块 差异 对于项目竞争力的支撑会日渐明显 6 项目开发规模由小规模开发趋向中等规模开发 随着房地产市场的发展和逐步成熟 开发商对开发 销售和管理的操作运营能正 在明显增强 房地产在经历了散兵游勇 零打碎敲式的小规模开发 开发面积 5 千 10 万平米 会逐渐过度到中等开发规模开发 开发面积 10 万 30 万平米 上来 过去 土地供应主要出现在老城区 可供开发的大规模开发的土地数量较少 大 部分项目规模较小 从前几年 随着阳光地带 华宇绿洲 五龙湾阳光海岸和太原奥 林匹克花园等中等规模项目的先后推出后 太原市房地产市场开始进入中等开发规模 时代 一方面 政府规划的 南移西进 在一定程度在项目开发提供了大量的开发用 地 另一方面 土地储备制度的实施 政府规划意识的不断提高 也在一定程度上避 免了过去那种小面积过度开发的局面 7 建筑形式由高层塔楼逐渐过渡到小高层与多层混和 从太原市住宅发展的历程来看 太原市整体建筑形式并没有明显的分界点 太原市日期多为 5 6 层的砖楼 随着滨河小区和滨东花苑等高层塔楼的建设 带 动了住宅建筑形式发生了变化 但这种建筑形式发展时间相对较短 而且也是塔楼与 小高层 多层混和的发展格局 从目前在售的项目来看 建筑形式逐渐过渡到小高层 与多层混和 多种建筑形式共存的发展格局 8 规模较大的项目多为混和型社区 多种产品形式混杂 从目前市场正在销售的项目来看 规模较大的项目多为混和型社区 以太原奥林 匹克花园为例 包括住宅 商业 写字楼 酒店和别墅多种产品类型 住宅中板式小 高层 一期为别墅和多层板楼 多种产品形式共存 二 住宅市场需求特征分析 1 客户置业目的比较单一 以自住为主 太原市城市发展尚处于较低的发展阶段 城市的经济水平较低 人们对于房屋价 值的认识仅局限于居住 因此多数购房者置业的目的大多数为了自住 存在部分保值 的投资行为 以增值为主要目的纯投资行为较少 2 客户结构呈沙漏型分布 从太原市目前住宅物业供给呈现两极分化决定了客户的结构 目前在太原市购房 群体中 高端客户与低端客户各占较大的比例 而处于中端的客户数量较少 客户结 构呈沙漏型分布 3 客户特征 1 高端客户特征 大多数为私营企业主 经济承受能力较强 年龄在 35 50 岁之间 家庭结核然二代以上 改善居住条件 提高居住品质 价值评价体系简单 只注重户型 地段 园林 配套 重点是教育配套 某一 方面 属易感型客户 产品选择 150 平米以上的三居室或 200 平米以上的多居室 趋势 开始关注物业管理 品牌等产品附加价值 消费潜力有望进一步挖掘 2 中端客户特征 企事业单位职工 父母为孩子结婚买房 经济能力有限 年龄在 30 岁左右 刚结婚或小孩较小 相对比较理性 追求性价比 关注总价 户型 地段等基本因素 产品选择 二居室及面积较小的三居室 趋势 中端客户在望进一步成长 总体消费潜力大 三 住宅市场小结 市场正处于发展的启动阶段 市场发展相对不成熟 发展机会较多 可塑造竞争 差异空间较大 四 太原市房地产行业竞争分析 一般来说 行业竞争分析主要采用竞争的五种力量模型 即从行业竞争状况 供 应商的谈判能力 购买者的谈判能力 潜在的新进入者 替代的产品和服务五个方面 分析行业竞争状况 为了研究房地产行业竞争情况 根据房地产行业自身的特点 把 竞争的五力模型应用到房地产行业中 竞争力量演变成以下五个方面 房地产行业内 部竞争状况 供应者 购房者 潜在的新进入者 三级房地产市场 房地产行业五力竞争模型表示如下 三级市场 供应者 土地 金融 中介 有关房地产行业的五力竞争中 我主要论述房地产行业内部竞争及外来企业的情 况 一 房地产行业内部竞争现状及特征 1 房地产开发企业发展迅速 太原市的房地产企业是随着房地产市场发展而发展起来的 起步于 80 年代初期 1983 年成立了第一家房地产开发企业 到 1994 年全市的房地产开发才初具规模 开 发企业达到 113 家 目前太原市的房地产企业已达到了 556 家左右 企业数量发展较 快 其发展过程可以大概划分三个阶段 1 第一阶段为 1983 1992 年 房地产企业数量增长缓慢 九十年代初 受开 发投资的快速增长的影响 房地产企业增长较快 2 第二阶段为 1992 1996 年 受投资增长的影响 开发企业数量仍在增长 但增幅逐渐减缓 3 第三阶段 1997 年至现在 房地产开发企业数量出现快速增长的局面 2 房地产开发企业以私营企业为主 对太原市上网的房地产企业统计分析可以看出 太原市的房地产以私营房地产公 司为主 国有 集体企业已经退出了主力位置 外商独资及中外合资企业所占比例较 小 房地产企业之间的竞争 竞争压力来自各个房地产企 业对市场地位及竞争优势的追逐 购房者 潜在的 进入者 3 房地产企业规模普遍较小 太原虽然开发数量企业较大 但房地产企业规模普遍较小 规模较大的企业较少 而且基本上缺少投入 从山西房地产信息网统计情况来看 四级资质占有较大的比例 处于暂定 四级 三级资质的房地产企业占绝对的比例 4 房地产企业开发能力低 抗风险能力差 房地产行业是非常典型的资本密集型产业 从目前太原市房地产企业现状来看 企业规模较小 整体水平不高 2006 年太原市总的施工面积为 284 万平米 按太原房 地产网公布的房地产公司数量为 556 家计算 平均到每个开发企业的面积仅为 0 51 万 平米 5 房地产开发企业资产负债率高 风险较大 从 2002 年房地产开发资金来源可以看出 开发企业普遍存在自有资金不足的问题 2002 年自有资金率为 12 大部分依赖银行贷款 负债率普遍较高 过高的负债必然 使企业成本增加 抗市场风险能力较弱 另一方面 受国家宏观政策影响较大 机会 主义色彩较重 6 房地产企业差异化日益明显 企业核心竞争力逐步形成 应该说前几年太原市的房地产发展不温不火 房地产市场竞争同质华现象比较严 重 在产品 价格 推广并没有什么特色 差异化较小 从目前来看 已经有了些转 变 如三晋房地产在行业内形成了一定影响力 太重大唐房地产公司品牌优势日益显 现 随着市场竞争的加剧 消费需求从数量型到质量型的转变 开发企业必然会在前 期策划方面会较大的投入 研究消费的毛糙偏好 进入某一细分市场 开发适应市场 需求的产品 在市场当中确立产品特征和竞争优势 房地产企业差异化会日益明显 企业核心竞争力也会逐步形成 二 潜在进入者竞争力量分析 随着太原市房地产市场不断发展 外来房地产企业必将进入到这个市场当中参与 竞争 市场竞争会越来越激烈 竞争的差异化优势日益明显 房地产企业必然改变现 状 才能适应未来的发展需要 消费者也会更加成熟 太原市房地产行业会走上一个 新的发展阶段 会更加理性和成熟 和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后 从供应角度看 虽 说这几年太原市的房地产市场有了很大发展 但没有创新 房子好像是一个模子里刻 出来似的 要盖高层全是高层 要造水景全是水景 没有一点儿个性 太原房地产还 处于功能产品时代 也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求 一个城市 的房地产 从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状态 在平均房价不超过 3000 元的时候 房地产肯定是处于功能产品时代 房价只是地价和房屋基本造价的总 和 购房者要求的是房屋质量和功能 房子也只能满足人们的基本居住需求 功能性 产品经过一段时间的发展后就应该细分市场 产品档次有所提升 从功能产品向建筑 产品过渡 也就是说 房子要具有两个功能 商品性和文化性 房地产市场既要有满 足低收入阶层的功能性产品 也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产 品 这样的房子绝不是简单的水泥和钢筋 也不是开发商种几棵树 植一块草坪 造 一处景观 正是因为太原房地产还处于功能性产品时代 还没有真正的高端产品 因 此就有很好的发展机遇 很多外地的房地产开发企业就是这一点 太原房地产目前还 处于初级阶段 市场没有划分 竞争不激烈 房子好卖 发展空间很大 太原的开发 商 房子好卖 基本上没有什么大的竞争 不用做秀 广告做的很少 作为房地产广 告中效果最好的户外广告的发展和利用情况就可以看出太原市的房地产市场的竞争还 不是很激烈 但外来房地产企业的进入会对本地的房地产企业造成一定的影响 三 供应者竞争力量分析 1 土地及金融政策的变化对房地产企业形成强制性影响 加速房地产企业结构的 优化 应该说太原的房地产企业正处于结构性调整和转变的时期 在土地政策上 太原 对建成区内凡新的经营性用地一律实行招标拍卖 在银行贷款方面 目前太原市对开 发企业贷款上 除了经济适用住房项目的开发企业和规模较大 实力较强的企业之外 其他的开发企业争取贷款难度较大 这种变化对中小企业影响较大 基本上从土地和 资金方面堵死了发展机会 中小企业在未来几年内面临淘汰出局 规模较大的开发企 业会脱颖而出 房地产企业结构由扁平化 分散化的结构向梯形式的结构转变 2 物业管理企业规模较小 对房地产企业的影响较弱 根据山西省房地产信息网信用档案中物业管理的企业中可以看出 太原市的物业 管理企业规模较小 正处于发展的起步阶段 二级企业比例不足 15 大部份为新成 立的临时企业 从物业管理企业的现状来看 由于房地产行业细分市场不明显 客户对物业管理 认知水平较低 房地产行业竞争相对粗放状态 物业管理给房地产企业的影响较弱 3 房地产行业专业分工不明显 中介代理行业处于萌芽状态 截至去年底 太原市共有登记注册的房地产中介机构 124 家 其中房地产估价机 构 37 家 经纪机构 87 家 在 37 家估价机构中 一级资质的 2 家 二级资质的 5 家 三级资质的 8 家 临时资质的 22 家 87 家经纪机构均为三级资质 没有一级和二级资 质 太原市房地局市场处工作人员认为该市房地产中介机构目前主要存在以下的问题 一是经营规模小 整体业务能力低 全市 87 家经纪机构基本上是 小 散 乱 服 务项目单一 信息化程度低 不能满足现代房产经纪服务的需要 二是中介机构队伍 整体素质偏低 执业资格人员严重短缺 三是注册资金数额不实 四是动作不规范 信用意识欠缺 欺诈行为屡屡发生 主要表现为信息不真实 服务乱收费 行业透明 度不高 无序竞争情况严重 四 房地产行业竞争分析小结 通过前文论述的供应者 购房者 三级房地产市场 潜在的新进入者 房地产行 业内部竞争状况等五种竞争力量的分析 采用定性的办法分析了太原市房地产行业竞 争情况可以看出 目前影响太原市房地产行业竞争的最关键因素为政府对土地及资金 方面的宏观调控 政府因素影响明显 其次是外地房地产企业对本地房地产企业的冲 击 可以预见 未来太原市房地产行业竞争比较激烈 参考文献 1 太原市年鉴 2005 年 2 太原市统计年报 2005 年 3 太原市城市总体规划 2006 2020 4 太原市房地产门户网 2007 年 3 月 5 山西房地产门户网 2007 年 3 月 6 太原市房地局 2006 年的统计资料 致 谢 在毕业论文和实习报告写作期间 我得到了太原理工大学继续教育学院杨春艳老师 的无私帮助和悉心指导 杨老师治学严谨 思维敏捷 学术基础扎实 其认真负责 精益 求精的工作态度和精神非常值得我学习 并且 我的专业知识在这次毕业论文的写作过 程中也得到了加深和提高 在此 也要衷心感谢太原理工大学继续教育学院的其他老师给予我的宝贵帮助 同 时对在我文中出现的各位文献作者专家 正是在他们的研究基础上才有本文的诞生 蚁羇蒄莃袇袃肀蒆蚀蝿聿蚈袅膇聿莈螈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀膄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃膀蚅衿罿腿莅蚂袅膈蒇袈螀芇薀蚀聿芇艿袆羅芆莂虿羁芅薄羄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂肄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莆薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒆蚀蝿聿蚈袅膇聿莈螈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀膄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃膀蚅衿罿腿莅蚂袅膈蒇袈螀芇薀蚀聿芇艿袆羅芆莂虿羁芅薄羄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂肄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莆薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒆蚀蝿聿蚈袅膇聿莈螈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀膄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃膀蚅衿罿腿莅蚂袅膈蒇袈螀芇薀蚀聿芇艿袆羅芆莂虿羁芅薄羄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂肄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莆薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒆蚀蝿聿蚈袅膇聿莈螈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀膄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃膀蚅衿罿腿莅蚂袅膈 蒇袈螀芇薀蚀聿芇艿袆羅芆莂虿羁芅薄羄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂肄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莆薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒆蚀蝿聿蚈袅膇聿莈螈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀膄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃膀蚅衿罿腿莅蚂袅膈蒇袈螀芇薀蚀聿芇艿袆羅芆莂虿羁芅薄羄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂肄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莆薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒆蚀蝿聿蚈袅膇聿莈螈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀膄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃膀蚅衿罿腿莅蚂袅膈蒇袈螀芇薀蚀聿芇艿袆羅芆莂虿羁芅薄羄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂肄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莆薁袈肁莅蚄蚁羇蒄莃袇袃肀蒆蚀蝿聿蚈袅膇聿莈螈肃肈蒀羃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀膄蒆薇羆膃蕿螃袂膃芈薆袈膂蒁袁膇膁薃蚄肃膀蚅衿罿腿莅蚂袅膈蒇袈螀芇薀蚀聿芇艿袆羅芆莂虿羁芅薄羄袇芄蚆螇膆芃莆薀肂节蒈螅羈芁薀薈袄莁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂肄莈蚇薅羀莇莇袀袆莆葿蚃膅莆薁袈肁莅蚄蚁 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