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房管行业知识基础一、认识“房管专家”的使用对象1、“房管专家”的使用对象：各地级市、县级（包括区、市）的房产管理局。根据各地政府机构设置的不同，单位的名称、单位的职能也不尽相同。2、在单位名称方面：*市（县、区）房产管理局、*市（县、区）房地产管理局、*市（县、区）建设局、*县房产管理所等。最多的单位名称是“*市（县、区）房产管理局”，次之是“*市（县、区）房地产管理局”，再是“*市（县、区）建设局”，最少是*县房产管理所。3、在单位职能方面：主要是从事房（地）产行业的行政管理的政府部门或机关单位，是属于当地人民政府下属的一个局（所）。单位性质不尽相同，有些是政府机关单位，有些是企事业单位。建设局和房（地）管局机构职能不同，有些地方属于平级单位；有些地方是建设局的级别高于房（地）管局；还有些地方是建设局直接包含了房管局，没有房管局这个机构。4、在单位内部机构设置方面:以房管局为例，主要科室有：办事（证）大厅、房（地）产交易所、产权科（股）、测绘所、公房租赁所、估价所、白蚁防治所、安全鉴定所、各房管所、住房公积金管理中心、市场科（或物业、中介管理科、物业协会、房地产协会等）、办公室、财务科（股）、档案室等。其中“产权科（股）”这个科室不尽相同，各单位根据其管理的需要会进行一些改变。比如：办证办、房管科（股）、房产登记中心等。下设二级单位：为了管理的需要，各房管局都下设几个独立资格的二级单位。这些二级单位具有独立的营业资质，属于服务性质的机构，在服务收费和财务结算方面比较独立。可以是：各房管所、测绘所、估价所、房（地）产交易所、白蚁防治所、中介服务中心等。地级市单位，称“科”，例如“产权科”。县级单位，称“股”，例如“产权股”。二、房管内部科室基本职能1、办事（证）大厅：一个服务群众的窗口，直接与办事群众交流，提供相关业务方面的咨询。对单位内各科室的业务进行受理；与各科室进行业务资料的移交；对办结的业务进行计价、收费、发证。2、房（地）产交易所：主要负责房（地）产交易管理和服务。包括：商品房预售的管理、商品房一手交易、房屋买卖等房屋权属转移的鉴证过程。3、产权科（股）：主要负责房屋权属的登记和权属管理。包括：初始登记、变更登记、转移登记、房产抵押登记、房产查封等业务。4、测绘所：主要负责房屋权属面积的测绘，提供权属登记的依据。包括：商品房的预测绘、房屋的实测。5、公房租赁所：主要负责公产房的管理。包括：公房的登记、租赁、修缮等。6、评估所：主要负责在房产交易、房产抵押前，对房产进行评估其产值。7、白蚁防治所：主要负责对房屋进行白蚁的防治、灭治业务。8、安全鉴定所：主要负责对房屋进行危房等级的鉴定。9、房管所：主要负责对辖区内房屋交易、产权登记的受理、调查业务，移交到产权科（股）进行审核发证。10、档案室：主要负责对全局的房产权属资料的立卷、归档、利用。三、房产管理术语解释房产管理术语解释1房屋交易、权属登记与证书名词解释8房地产交易税费2房屋面积术语9按房屋建筑质量分类3按房屋用途分类10房屋拆迁术语4房屋性质分类名词解释11房屋修缮术语5按房屋产别分类12建筑物的各项比率6按房屋建筑结构分类13住房功能细分术语7按房屋建筑楼层分类14城市居住用地名词解释房屋交易、权属登记与证书名词解释房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 总登记是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。 初始登记指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。 转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。 转移登记(一手)转移登记(二手)变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形。 房屋预登记是指房屋还不具备进行房屋权属登记的条件（如：在建中并未竣工），但为了保护预购人的权利（或开发商需要房产管理部门出具登记凭证，以此作为向银行贷款的目的）提前进行的登记。该登记类型不具有规范性，目前欠缺法律上的保障。他项权利登记是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。 注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。 查封登记解封登记是指法院对房屋权属实施处分前进行的冻结，禁止发生产权的转移、抵押。查封期限不得超过二年，期限届满可以续封一次，续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续续封手续的，查封的效力消灭。查封预查封：房屋未进行房屋权属登记，但是在一定的条件下，人民法院进行的查封。在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。轮后查封：在第一家法院查封以后，又有一家法院进行查封。在前查封法院对房地产解除查封以后，其他法院的轮侯查封转为实际查封。商品房预售许可证登记是指开发商投资的商品房项目建设规模和程度符合了一定的条件后，向房地产主管部门进行的登记。取得许可证后，开发商就可以进行销售房屋。商品房预售合同备案是指预购人签定了商品房预售合同后，向房管局交易所进行的备案业务。商品房预售抵押备案是指预购人采用了银行按揭的方式进行付款，在房管局交易所进行的备案业务。在建工程抵押抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。商品房权属登记是指商品房项目竣工后，开发商向产权科进行的权属证明登记。该登记完成后，才可以进行一手交易，给购房人办理房产证。商品房一手交易是指购房人（预购人）与开发商在交易所进行商品房一手交易的鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（一手），给购房人办理房产证。二手房买卖是指房屋权利人（卖方）需要将房产转移到另一个人（买方）的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），给买方办理房产证。房屋赠与是指房屋权利人将房产以赠与的方式，转移到另一个人的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），给受赠方办理房产证。房屋继承是指房屋权利人将房产以继承的方式，转移到另一个人（几个人）的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），给继承人办理房产证。房屋分割是指房屋权利人将房产分成几份，一般都转移到几个人的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），办理房产证。房屋交换是指一方房屋权利人与另一房房屋权利人以交换的方式，互相进行转移的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），给双方办理房产证。法院判决是指房屋权利人的房产被法院处分（一般之前伴随者查封），多采取强制拍卖进行转移给他人（债务权利人）的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），办理房产证。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 房屋权利申请人是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。 所有权证指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。 共有权证指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是房屋所有权证的附件，用以证明共有房屋的归属。 他项权证指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。 房屋面积术语(住宅)房屋使用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。 (住宅)房屋建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。 成套住宅建筑面积是指成套住宅的建筑面积总和。 危险房屋建筑面积是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。 房屋减少建筑面积指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积(包括私有房屋)。 房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 房屋预测面积预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。 房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 商品房的销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 共有建筑面积(公有建筑面积)共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 按房屋用途分类房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。 住宅 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 成套住宅 是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。 非成套住宅 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。 集体宿舍 是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。 跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 公用设施用房 是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。 商业用房 是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。 经营用房 是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。 房屋性质分类名词解释房屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 微利房亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。 平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。 解困房是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。 再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。 公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。 经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 按房屋产别分类国有房产是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。 直管房产是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。 自管房产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。 军队房产是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。 集体所有房产是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。 私有(自有)房产是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。 联营企业房产是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。 股份制企业房产是指股份制企业所投资建造或购买的房产。 港、澳、台投资房产是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。 涉外房产是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。 其他房产是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。 期 房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 有限产权房是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。 按房屋建筑结构分类钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 钢、钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 其他结构是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 按房屋建筑楼层分类房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 假 层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 搁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 低层住宅指一层至三层的住宅。 多层住宅指四层至六层的住宅。 中高层住宅指七层至九层的住宅。 高层住宅指十层及十层以上的住宅。 塔式高层住宅以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 通廊式高层住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 房地产交易税费房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。 土地收益金(土地增值费)土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。 耕地占用税必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。 土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。 住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。 按房屋建筑质量分类完好房屋指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。基本完好房屋指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。一般损坏房屋指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。严重损坏房屋指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。房屋拆迁术语拆迁把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件。 拆迁人是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。 强制拆迁被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照城市房屋拆迁管理条例的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。拆迁房屋承租人是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。 拆迁许可证是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为。没有获得该许可，拆迁人不得进行拆迁程序。 拆迁纠纷裁决拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。 货币补偿基准价被拆迁房屋的货币补偿基准价,是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定,报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。 产权调换是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。 房屋修缮术语房产折旧指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。计算时通常采用直减法（使用年限法，定额折旧法），将房产应提取的数额，按使用年限分配。其公式如下：房产每年折旧额=房产原值（计价时的净值）残余价值+清理费用/房产预计使用年限（尚能使用年限） 房屋耐用年限通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50100年适用于一般性建筑。三级耐久年限2550年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。 房屋修缮是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。 房屋完好率是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：房屋完好率= （完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）房屋建筑总面积100% 危 房 率是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式：危房率=危险房屋建筑面积总的房屋建筑面积100%翻修工程是指凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。大修工程是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。中修工程是指凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。小修工程是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。综合维修工程是凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。房屋修缮投资是指对房屋进行各项修缮的投资。保 修 期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。商品房维修基金是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。 房改房维修基金是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213号)的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。公共维修基金额是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。住宅共用部位共用设施设备维修基金(简称维修基金)是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213号)的规定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。城市居住用地名词解释居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 居住区(级)道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。 小区(级)路一般用以划分组团的道路。 组团(级)路上接小区路、下连宅间小路的道路。 宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 配建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 其它用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 道路红线城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。 市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地 建筑物的各项比率建筑容积率(建筑面积毛密度)是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。 绿化率绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 住宅成套率是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（）= 成套住宅建筑面积实有住宅建筑面积100 住宅自有(私有)率住宅自有率（）= 自有（私有）住宅建筑面积实有住宅建筑面积100 户型比它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。 面积误差比面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100%合同约定面积 住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。 高层住宅(大于等于10层)比例高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。 中高层住宅(79层)比例中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。 人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 人口净密度每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 住宅建筑套密度(毛)每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。 住宅建筑套密度(净)每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。 住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。 住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。 拆建比新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。 居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。 公用建筑面积分摊系数将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积套内建筑面积之和公用建筑面积分摊系数 住房功能细分术语居住空间系指卧室、起居室（厅）的使用空间。 卧 室供居住者睡眠、休息的空间。 起居室（厅）供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。 厨 房供居住者进行炊事活动的空间。 卫生间供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。 使用面积房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。 套 型按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。 层 高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 住宅开间住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 住宅进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 平 台供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。 露 台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 过 道住宅套内使用的水平交通空间。 壁 橱住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 壁龛利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分 吊 柜住宅套内上部的贮藏空间。 跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 走 廊住宅套外使用的水平交通空间。 架空房屋指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。 阁 楼指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。 骑 楼指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。 单元式房屋指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。 幢是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。 廊泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。 柱 廊有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。 檐 廊在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。 挑 廊挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。 通 廊指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。 门 廊指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。 阳 台泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。 封闭阳台原设计及竣工后均为封闭的。 非封闭阳台原设计或竣工后不封闭的阳台。 凹阳台凹进楼层外墙（柱）体的阳台。 凸阳台挑出楼层外墙（柱）体的阳台。 底阳台房屋一层的阳台。 挑阳台房屋二层（含二层）以上的阳台 房屋总层数房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。 房屋地上层数一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。 房屋地下层数指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。 自然层一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。 技术层指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。 附属层(夹层)指介于自然层之间的夹层。 假 层指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。 避难层高层建筑中用作消防避难的楼层。 自然层数按楼板、地板结构分层的楼层数。 中间层底层和最高住户入口层之间的中间楼层。 标准层平面布置相同的住宅楼层。 结构(设备)转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。 房管行业知识基础一、认识“房管专家”的使用对象1、“房管专家”的使用对象：各地级市、县级（包括区、市）的房产管理局。根据各地政府机构设置的不同，单位的名称、单位的职能也不尽相同。2、在单位名称方面：*市（县、区）房产管理局、*市（县、区）房地产管理局、*市（县、区）建设局、*县房产管理所等。最多的单位名称是“*市（县、区）房产管理局”，次之是“*市（县、区）房地产管理局”，再是“*市（县、区）建设局”，最少是*县房产管理所。3、在单位职能方面：主要是从事房（地）产行业的行政管理的政府部门或机关单位，是属于当地人民政府下属的一个局（所）。单位性质不尽相同，有些是政府机关单位，有些是企事业单位。建设局和房（地）管局机构职能不同，有些地方属于平级单位；有些地方是建设局的级别高于房（地）管局；还有些地方是建设局直接包含了房管局，没有房管局这个机构。4、在单位内部机构设置方面:以房管局为例，主要科室有：办事（证）大厅、房（地）产交易所、产权科（股）、测绘所、公房租赁所、估价所、白蚁防治所、安全鉴定所、各房管所、住房公积金管理中心、市场科（或物业、中介管理科、物业协会、房地产协会等）、办公室、财务科（股）、档案室等。其中“产权科（股）”这个科室不尽相同，各单位根据其管理的需要会进行一些改变。比如：办证办、房管科（股）、房产登记中心等。下设二级单位：为了管理的需要，各房管局都下设几个独立资格的二级单位。这些二级单位具有独立的营业资质，属于服务性质的机构，在服务收费和财务结算方面比较独立。可以是：各房管所、测绘所、估价所、房（地）产交易所、白蚁防治所、中介服务中心等。地级市单位，称“科”，例如“产权科”。县级单位，称“股”，例如“产权股”。二、房管内部科室基本职能1、办事（证）大厅：一个服务群众的窗口，直接与办事群众交流，提供相关业务方面的咨询。对单位内各科室的业务进行受理；与各科室进行业务资料的移交；对办结的业务进行计价、收费、发证。2、房（地）产交易所：主要负责房（地）产交易管理和服务。包括：商品房预售的管理、商品房一手交易、房屋买卖等房屋权属转移的鉴证过程。3、产权科（股）：主要负责房屋权属的登记和权属管理。包括：初始登记、变更登记、转移登记、房产抵押登记、房产查封等业务。4、测绘所：主要负责房屋权属面积的测绘，提供权属登记的依据。包括：商品房的预测绘、房屋的实测。5、公房租赁所：主要负责公产房的管理。包括：公房的登记、租赁、修缮等。6、评估所：主要负责在房产交易、房产抵押前，对房产进行评估其产值。7、白蚁防治所：主要负责对房屋进行白蚁的防治、灭治业务。8、安全鉴定所：主要负责对房屋进行危房等级的鉴定。9、房管所：主要负责对辖区内房屋交易、产权登记的受理、调查业务，移交到产权科（股）进行审核发证。10、档案室：主要负责对全局的房产权属资料的立卷、归档、利用。三、房产管理术语解释房产管理术语解释1房屋交易、权属登记与证书名词解释8房地产交易税费2房屋面积术语9按房屋建筑质量分类3按房屋用途分类10房屋拆迁术语4房屋性质分类名词解释11房屋修缮术语5按房屋产别分类12建筑物的各项比率6按房屋建筑结构分类13住房功能细分术语7按房屋建筑楼层分类14城市居住用地名词解释房屋交易、权属登记与证书名词解释房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 总登记是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。 初始登记指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。 转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。 转移登记(一手)转移登记(二手)变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形。 房屋预登记是指房屋还不具备进行房屋权属登记的条件（如：在建中并未竣工），但为了保护预购人的权利（或开发商需要房产管理部门出具登记凭证，以此作为向银行贷款的目的）提前进行的登记。该登记类型不具有规范性，目前欠缺法律上的保障。他项权利登记是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。 注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。 查封登记解封登记是指法院对房屋权属实施处分前进行的冻结，禁止发生产权的转移、抵押。查封期限不得超过二年，期限届满可以续封一次，续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续续封手续的，查封的效力消灭。查封预查封：房屋未进行房屋权属登记，但是在一定的条件下，人民法院进行的查封。在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。轮后查封：在第一家法院查封以后，又有一家法院进行查封。在前查封法院对房地产解除查封以后，其他法院的轮侯查封转为实际查封。商品房预售许可证登记是指开发商投资的商品房项目建设规模和程度符合了一定的条件后，向房地产主管部门进行的登记。取得许可证后，开发商就可以进行销售房屋。商品房预售合同备案是指预购人签定了商品房预售合同后，向房管局交易所进行的备案业务。商品房预售抵押备案是指预购人采用了银行按揭的方式进行付款，在房管局交易所进行的备案业务。在建工程抵押抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。商品房权属登记是指商品房项目竣工后，开发商向产权科进行的权属证明登记。该登记完成后，才可以进行一手交易，给购房人办理房产证。商品房一手交易是指购房人（预购人）与开发商在交易所进行商品房一手交易的鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（一手），给购房人办理房产证。二手房买卖是指房屋权利人（卖方）需要将房产转移到另一个人（买方）的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），给买方办理房产证。房屋赠与是指房屋权利人将房产以赠与的方式，转移到另一个人的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），给受赠方办理房产证。房屋继承是指房屋权利人将房产以继承的方式，转移到另一个人（几个人）的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），给继承人办理房产证。房屋分割是指房屋权利人将房产分成几份，一般都转移到几个人的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），办理房产证。房屋交换是指一方房屋权利人与另一房房屋权利人以交换的方式，互相进行转移的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），给双方办理房产证。法院判决是指房屋权利人的房产被法院处分（一般之前伴随者查封），多采取强制拍卖进行转移给他人（债务权利人）的交易鉴证过程，办理完成后，由交易所移交到产权科进行转移登记（二手），办理房产证。房屋的所有权