2016年上半年江西省房地产估价师《制度与政策》：安置补助费试题

2016 年上半年江西省房地产估价师 制度与政策 安置补助费试 题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题 意 1 在一国金融机构体系中居主体地位 A 政策性银行 B 非银行金融机构 C 中央银行 D 商业银行 E 执行层的组织协调 2 房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中 并不包括 A 价值最大化 B 双方都认可 C 经济上可行 D 技术上可能 3 如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点 应查找 A 建筑平面图 B 建筑立面图 C 结构施工图 D 建筑剖面图 E 执行层的组织协调 4 某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元 年租金收入为 600 万元 则 该单位应缴纳的年房产税数额为 A 42 0 万元 B 50 4 万元 C 60 0 万元 D 72 0 万元 5 某宗房地产土地面积 300m2 建筑面积 250m2 建筑物的外观及设备均已陈 旧过时 有待拆除重建 估价拆迁费用每平方米建筑面积 300 元 残值每平方 米建筑面积 50 元 则该宗房地产相对于空地的减价额为 元 A 62500 B 62000 C 61000 D 61500 6 某宗房地产的土地总面积为 1 000 是 10 年前通过征用农地取得的 当时 的花费为 1 8 万元 亩 现时重新取得该类土地需要花费 620 元 地上建 筑物总建筑面积 2 000 是 8 年前建成交付使用的 当时的建筑造价为 600 元 建筑面积 现时建造类似建筑物的建筑造价为 1 200 元 建筑面积 估计该建筑物有八成新 该宗房地产的现时单一价为元 A 1 200 B 1 250 C 1 270 D 1 800 E 工业用地的监测点评估价格 7 在估价报告中陈述 既是维护估价人员正当权益的需要 又是提醒委托人 和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项 A 估价师声明 B 估价的假设和限制条件 C 估价方法 D 估价对象 8 按照规定 预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业 A 取得 土地使用证 B 取得 施工许可证 C 取得 商品房预售许可证 D 取得 房屋所有权证 E 执行层的组织协调 9 开发经营期的起点是假设的 A 开工日期 B 取得估价对象的日期 C 取得待开发土地的日期 D 开始出售开发完成后的房地产的日期 E 工业用地的监测点评估价格 10 某宗土地面积 10 000 土地单位价格 800 元 最高容积率为 2 固 定费用 400 万 元 单位建筑面积建安成本为 1 500 元 管理费 贷款利息 税费等其他成本费用为建 安成本的 20 销售价格为 3 000 元 则该项 目的盈亏平衡点销售量为 A 10 000 B 120 00 C 180 000 D 15 000 E 借款合同 11 某宗房地产 已知建筑物的重置价格为 1 000 元 成新率为 70 房 地产年净收益为 140 元 土地资本化率为 6 建筑物资本化率为 8 则 该房地产的价格为元 A 1 700 B 2 000 C 2 100 D 2 400 E 工业用地的监测点评估价格 12 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点 扶持的能源 交通 水利等项目用地 法律 行政法规规定的其他用地确属必 需的 可以由 依法批准划拨 A 县级以上土地管理部门 B 县级以上人民政府 C 省级以上土地管理部门 D 省级以上人民政府 13 某公司购买一宗房地产 土地使用期限为 40 年 不可续期 至今已使用了 8 年 该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元 以后每年净收 益增长 2 从第 8 年开始 净收益保持稳定 该宗房地产的报酬率为 7 则 该宗房地产的现时收益价格为万元 说明 建筑物经济寿命未明确说明 确定 收益期限依据不充分 A 85 45 B 87 16 C 88 50 D 88 90 E 工业用地的监测点评估价格 14 是以房地产与其外部环境是否保持协调 来判定是否为最高最佳使用 它 可以帮助我们确定房地产的最佳用途 A 最高最佳原理 B 收益递增递减原理 C 均衡原理 D 适合原理 E 工业用地的监测点评估价格 15 一名合格的房地产专业估价人员 在房地产估价方面不需具有 A 扎实的理论知识 B 广泛的人际关系 C 丰富的实践经验 D 良好的职业道德 E 工业用地的监测点评估价格 16 下列表述中 正确的是 A 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B 房产税 土地使用税是比例税率 土地增值税则是累进税率 C 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收 的一种税 但炸药库用地应该免税 D 契税是在土地 房屋权属发生转移时 对产权出售人征收的一种税 其税 率为 3 5 17 原建设部 城市房屋拆迁估价指导意见 规定 拆迁当事人对原估价机构 的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成 一致意见的 自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日 内 可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定 A 5 B 7 C 10 D 15 E 房地产估价机构必须加盖公章 18 在一国金融机构体系中居领导核心地位 A 政策性银行 B 非银行金融机构 C 中央银行 D 商业银行 E 执行层的组织协调 19 租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于 A 收益现金流风险 B 资本价值风险 C 比较风险 D 未来运营费用风险 20 以保险的实施形式为标准 可将保险分为 A 商业保险 社会保险和政策保险 B 财产保险和人身保险 C 自愿保险和强制保险 D 定值保险和不定值保险 E 执行层的组织协调 21 在某旧城改造的房屋拆迁中 因有的房屋登记的是使用面积 有的房屋登 记的是建筑面积 所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是 A 统一房地产范围 B 统一付款方式 C 统一价格单位 D 统一市场状况 E 工业用地的监测点评估价格 22 城市分区规划由 审批 A 市规划行政主管部门 B 市人民政府 C 市人大常委会 D 省人大常委会 23 房地产开发企业进行商品房预售 应当向房地产管理部门申请预售许可 取得 A 建设工程规划许可证 B 施工许可证 C 预售许可证 D 房屋所有权证 24 关于估价资料归档的说法 错误的是 A 估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档 B 估价项目来源和接洽情况记录 估价报告 估价委托合同 实地查勘记录 估价报告内部审核记录等应归档 C 估价档案自估价报告出具之日起计算满 10 年的 即可销毁 D 估价机构终止的 其估价报告及相关资料应移交当地建设 房地产 行政主管 部门或者其指定的机构 E 工业用地的监测点评估价格 25 我国国有土地占全国土地调查总面积的 A 37 14 B 46 18 C 53 17 D 61 58 二 多项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 有 2 个或 2 个以上符 合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 1 下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中 不正确的是 A 协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容 B 依法签订的拆迁补偿安置协议 对当事人具有法律约束力 C 协议签订后 可以进行公证 D 协议应当向房屋所在地市 县人民政府房屋拆迁主管部门备案 2 在测算资本金融资成本时 其资金占用费是按 计算的 A 综合利率 B 贷款利率 C 折现率 D 机会成本 3 下列关于城市土地的基本特征中的区位 表述正确的是 A 城市土地由于不可移动 导致了区位的极端重要性 B 城市土地区位的涵义 除包括以地理坐标表示的几何位置外 更重要的是 经济地理位置 C 城市土地区位不包括无形的因素 D 城市土地区位既包括有形的区位 也包括无形的因素 如经济发展水平等 E 城市土地区位的涵义 更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系 4 当房地产的需求和供给同时减少后 以下能反映市场均衡价格变化的选项是 A 均衡价格上升 B 均衡价格下降 C 均衡价格不变 D 取决于供给和需求变动的程序 E 执行层的组织协调 5 下列影响住房售价因素中 可能引起住房售价下降的情形有 A 住房消费转向以租赁为主 B 增加住房持有期间税费 C 住宅开发成本上升 D 住房租赁价格下降 E 消费者的收入水平上升 6 下列房地产权利的种类中 属于他物权的有 A 所有权 B 土地使用权 C 地役权 D 典权 E 租赁权 7 影响房地产价格的经济因素有 A 经济发展状况 储蓄 消费 投资水平 B 社会发展状况 房地产投机和城市化 C 财政收支及金融状况 利率 D 物价 汇率 居民收入 E 人口数量 行政隶属变更 居民收入 8 不属于房地产投资的物业类型是 A 居住物业 B 商用物业 C 工业物业 D 农业物业 E 借款合同 9 拍卖标的亦称 泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利 A 拍品 B 拍卖物 C 拍卖人 D 拍卖方式 E 拍卖时间 10 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的 现需房地产估价 A 私有住宅转让后仍用于居住的 B 办理了出让手续 变划拨土地为出让土地 由受让方缴纳出让金 C 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D 是不改变土地划拨性质 对转让方征收土地收益金 E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途 年限和其他条件的 11 下列关于住房公积金缴存的说法中 正确的是 A 我国住房公积金缴存实行动态调整机制 B 住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订 经本级政府审核后 报省 自治区 直辖市人民政府批准后执行 一般不低于 5 C 住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工 D 住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资 包括 6 部分 E 职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次 12 城市土地开发和供应计划 一般由按城市总体发展要求 土地开发潜力以 城市规 划的要求制定 A 土地管理部门 B 规划管理部门 C 市场管理部门 D 设计管理部门 E 计划管理部门 13 经营收入是指向社会出售 出租房地产商品或经营时的货币收入 包括 A 销售收入 B 补贴收入 C 出租收入 D 经营收入 E 营业外收入 14 某市去年住宅的实际销售量为 500 万 m2 预测销售量为 450 万 m2 平滑 指数为 0 8 则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是 万 m2 A 450 B 475 C 490 D 500 15 动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标 动态投资回收 期设定的目标收益率之间的关系是 A 越大 越大 B 越小 越大 C 越大 越小 D 与无关 E 借款合同 16 建筑安装工程项目工程款的支付方式 包括的结算方式等 A 按日结算 B 按月计算 C 竣工后一次结算 D 分段结算 E 其他双方约定 17 尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍 但他们往往还要借助于物业 代理的帮助 这是因为物业代理具有某些优势 具体包括 A 物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系 B 物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员 C 物业代理信誉更高 更易销售 D 物业代理更加熟悉市场情况 E 房地产开发商有特定的销售对象 18 工厂烟囱之类位置固定的污染源 属于 A 固定污染源 B 移动污染源 C 点源 D 高架源 E 线源 19 关于物权的效力说法有误的是 A 同一标的物 不允许有性质不相容的两个物权同时并存 B 同一标的物一般来说物权优先于债权 C 私有房屋在租赁期内 因买卖 赠与或者继承发生房屋产权转移的 原租 赁合同对承租人和新房主失效 D 物权成立后 无论其标的物辗转落入何人之手 权利人均可追及标的物行 使其权利 20 之中规定了中国现行土地所有制性质 形式和不同形式的土地所有制的 适用范围及土地使用 管理制度 A 中华人民共和国仲裁法 B 中华人民共和国宪法 C 中华人民共和国土地管理法 D 中华人民共和国土地使用法 E 中华人民共和国民法通则 21 下列属于免征契税范围的包括 A 事业单位承受土地 房屋用于教学的 B 社会团体承受土地 房屋用于出租经营的 C 城镇职工 多次购买公有住房的 D 因不可抗力失去住房而重新购买住房的 E 纳税人承受荒山 荒沟 荒滩 荒丘土地使用权 用于农 林 牧 渔业 生产的 22 建筑与水有关的物理性质有 等 A 孔隙率 B 抗渗性 C 抗冻性 D 弹性和塑性 E 耐磨性 23 国家对房地产开发企业实行资质管理 按企业条件分为四个等级 其中一 级企业应具备的条件主要有 A 注册资本 5000 万元以上 B 从事开发房地产经营时间 5 年以上 C 近三年累计竣工建筑面积 5 万 m2 上 质量合格率为 100 D 中级职称以上管理人员 20 人以上 E 公司固定资产价值达到 8000 万元 24 报酬资本化公式的假设前提不包括 A 净收益 A 每年不变 B 收益年限 n 为有限年 C 报酬率 Y 不等于零 D 价格 V 符合评估时点市场情况 25 商品住房在销售时 购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定 购房者应当按购房款 的比例向售房单位缴纳维修资金 A 1 B 2 C 3 D 4