新天河商贸广场开发策划书.doc

广晟商贸广场（粤海新天河城）项目开发策划书编写：劳裕勋审核：涨 渺编制单位：广西鸿福达房地产开发有限责任公司编写日期：二零零九年三月二十一日目录第一章：项目的提议2一、原有居民的安置办法2二、土地款的补偿办法2三、开发商的投资回报方法2第二章：项目场址现状2第三章：项目的开发定位3一、打造南宁新的商贸中心3二、营造明秀物流区的商务中心3三、建造多类型、高品位的住宅区4第四章：规划与设计方案说明4一、项目概况4二、设计指导原则5三、规划理念5四、规划设计61、规划布局 62、建筑设计 62.1功能布局 62.2商业布局 72.3住宅设计 72.4造型设计（1）72.4造型设计（2）83、环境设计 84、交通流线设计 8五、主要经济技术指标9第五章：项目的实施计划10第六章：项目的可行性论证10一、项目的建设条件10二、宏观市场分析11三、区域市场分析12四、市场调查12五、经济分析14六、风险性分析14七、敏感性分析15八、社会效益分析16第七章：结论17附表1：技术经济指标表18附表2：建安工程造价计算表19附表3：销售收入估算表20附表4：成本计算表21附表5：利润计算表22第一章 项目的提议为了改善崇左市驻邕办事处干部职工的居住条件，整治明秀路沿线的市容面貌，提高该区域的城市品位，方便该区域居地购物，满足该区域商务公司的办公需求。经崇左市政府与开发商多次洽商，提出改建该办事处旧大院，把原址改建成一座集商业贸易，商务办公和多类型、高档次住宅于一体的现代化（立体园艺景观园林）的新城区。一、原有居民的安置办法采用等面积旧房换新房就地安置办法解决该部分住户的安置问题，若需增加居住面积，以市场价补交增加部分的房款。二、土地款的补偿办法开发商以每亩100万元补交282.56亩的土地款，开发商等面积安置费用超过该土地款时另行协商另地补偿事宜。三、开发商的投资回报方法采用改造后增加出房率，销售剩余的房屋，销售收入作开发商的投资回报。第二章 项目场址现状广晟商贸广场场址位于原崇左市驻邕办事处大院之上，明秀路和友爱路的交汇处，东邻明秀休闲广场，北接明秀公园，南临明秀路与少年文化宫隔路相望，周边的居住环境良好，各种市政配套设施齐全。总占地面积283亩，目前的房舍为六七十年代的砖混房和80年代的大板房，老旧低矮部分已成危房，与南宁这个现代化的国际城区域性的城市很不协调，因此该大院根据广西壮族自治区人民政府文件桂政发【2009】16号广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法文件的规定、改建势在必行。第三章 项目的开发定位一、打造南宁新的商贸中心本项目位于南宁市繁华中心，明秀路和友爱路两大城市主干道的交汇处，地理位置优越，周边的人口密集，在1000米的辐射范围内常住人口2530万人。而商业网点稀疏，普遍规模较小，品种单一，该区域的居民购物，到最近的朝阳购物中心也有十多公里的车程，费工费时，十分不便。因此本项目“广晟商贸中心”可辐射周边，带动周边的商业网点共同发展形成南宁新的商业圈有着良好的商业和人源基础。二、营造明秀物流区的商务中心本项目的周边，目前虽设有像样的百货零售商场，却周边建材批发点密布，是广西中南部的建材批发中心，建筑机械，汽车配件等零批店也比较集中，明秀商业区实质已经成为广西乃至西南各省的货物集散地。随着南宁这个国际区域性的中心城市发育成熟，明秀物流中心更加繁荣昌顺。而该区域的物流地位虽十分重要，却很不协调，则没有与之相配套的办公写字区，往往物流公司的办公和交易相隔甚远，来往十分不便，故建造一个与该物流中心相配套的商务中心可谓应时顺势。三、建造多类型、高品位的住宅区本项目和周边共同形成了南宁市一个重要的物流中心，本项目住宅区的建设实属是该物流中心的配套工程，销售应无多大的压力。但该中心的人源构成复杂，层次各不相同，为适应不同层次消费群体的需求，本住宅区应是一个大中小套型均有多元化的高品味商业住宅区。该住宅区潜在的消费群体虽比较复杂，却有一个共同的特点，不论大商巨贾，或是公司的职员机关干部，普遍素质较高，追求美好的居住环境，有一个温馨的家园来调节紧张的工作节奏，放松绑紧的神经，是他们共同的心愿，因此本项目的住宅区必须精心设计，为消费者营造一个和谐共生的居住环境，营造一个温馨的家园，是本项目的开发理念。第四章 规划与设计方案说明一、 项目概况广晟商贸广场位于南宁市明秀路与友爱路交汇处，东面为明秀广场，南面为南宁市少年文化宫，西面为友爱路，对面有三本大酒店等。地理区位优越，交通便利，商业价值高，居住环境好。其总规划用地面积为188372.22平米。二、 设计指导原则尊重城市空间，尊重城市生活方式，最大化利用土地资源和景观资源，创造出一个与城市公共开放空间和谐共生的建筑组群，成为城市经济生活、社会生活的载体。三、 规划理念1 城市设计 本案以城市设计为主导，从城市的角度看待建筑的规划布局和功能组成，整个商业广场尽量后退城市道路红线，以减少对城市道路的压迫感，并且商业广场中心规划40米宽的商业步行街，在道路转弯处和商业中心区各规划一个3万平米以上的大型广场，规划成一个配套完整的特大型商业中心区。5层为整层架空的大型空中花园，花园内配有游泳池、羽毛球场等体育设施，与商业区分开，供住户休憩、运动和娱乐，使人感觉到家园的温馨。同时规划将“闹中取静”的概念引入建筑群体，将商业与住宅共空间有机结合，使两者成为互动的交往空间，既能满足小区的商业需求，又良好的解决了生活区过于喧闹的问题，多形态城市公共空间。2 可适应性设计 整个住宅小区综合考虑多种功能使用的可能，通过框剪、钢砼结构体系满足功能变换的需求。商业区主楼为68层的地标性建筑，主要为商务办公用，旁边两栋副楼为38层的高层商务楼。商业街道和商业广场较宽敞。通过高档次的规划和设计，打造南宁市的另一个商业中心区域。住宅区为38层的高层住宅楼，高层住宅户型既可满足家居使用，也可通过轻质隔断形成不同的居住空间模式，同时也可以将小户型合并满足市场对大户型的需求。必要时，住宅可变换为SOHO模式供家庭办公或商务办公使用。3 景观最大化设计 本案以明秀路和友爱路的城市主杆道配以环境优美的明秀广场为景观组织的脉络和主线，并通过硬质室外广场、架空层绿化、空中花园、景观阳台等、将自然景观和人工景观及该地段升华而成的城市商业文化景观构筑成多层次的立体结构，有山有水，人在其中，乐在其中。四、规划设计1 规划布局 设计以该地段地型、地貌、文脉为出发点，首先考虑城市公共空间的使用需求和采光通风的使用要求，将整个商业、住宅小区以68层的主楼为中心，以扇形模式向外辐射的结构布局，群楼及城市道路围合形成城市花园，这样不仅满足多功能使用的需求，同时旁边为休闲的少年文化宫和休闲广场，成为城市又增添了一道靓丽的景观节点。2 建筑设计2.1 功能布局 小区主要满足商业、居住使用，其中将商业区与居住区严格分开，既能满足小区的商业需求，又良好的解决了生活区过于喧闹的问题，多形态城市公共空间。2.2 商业布局 商业是本案开发的一个主要环节，其中一栋地下3层地上68层高的商务综合楼将成为南宁市的地标建筑，以此为领头羊配以38层高的商贸城和步行街建筑群，使该地区原来就良好的商业地带集中在一个商业中心，提商地区的商业档次。步行街建筑群也为38层高，4层以下为商场，5层为空中花园，6层以上为住宅。商业区与居住区的分开避免了对住户环境的干扰，将商业部分和住宅部分有机的结合在一起。2.3 住宅设计 步行街6层以上为住宅小区，整个小区住宅由9栋38层的塔楼组成，单元平面以中户型为主流户型，户内功能布局合理，厅房方正美观，每户均有较好的景观和景象，通风采光良好，经济实用。同时，户型可合并或改造成商务使用。在5层的位置设置了空中花园和无障碍通道。2.4 造型设计（1）设计以该地段地型、地貌、文脉为出发点，首先考虑城市公共空间的使用需求和采光通风的使用要求，将整个商业、住宅小区以68层的主楼为中心，以扇形模式向外辐射的结构布局，群楼及城市道路围合形成城市花园，这样不仅满足多功能使用的需求，同时旁边为休闲的少年文化宫和休闲广场，成为城市又增添了一道靓丽的景观节点。2.4 造型设计（2） 建筑群体采用简洁明快的现代风格，体现出时尚、典雅的整体格调。采用铝板、点式玻璃幕、工字钢、石材、木隔栅等材质塑造出高技术与高情感的温馨居家气氛和火红的商业环境。 建筑组群强调轴线关系，从临街浓厚的商业街，到商业城内宽阔的商业广场，节奏分明，指向清晰，气度不凡骑楼空间、虚实对比强烈的建筑边缘空间等共同构筑出宏伟的建筑气势，体现出商家经营的实力。住宅立面处理精细，飘窗落地，凸窗辅以遮阳百页，使其显现出一种别致的韵律，塔楼屋顶采用飘逸的构架处理，整栋建筑一气呵成，有很强视觉震撼力，表征出区域建筑地标的尊贵身份。建筑的空中花园和局部掏空处理又为其增添几许浪漫气息，成为城市的亮点和望点。3 环境设计 利用优越的地理位置及建筑功能布局需求，规划出公共开放的广场商业，自然界定出广场空间和城市道路的界限，同时通过建筑布局的形成该区域的中心广场，与附近的文化和休闲广场借景互动。广场空间以硬质铺地辅以绿化为主，再点缀些广场灯等，共同形成集景观、休闲为一体的综合绿化广场。在住宅中，通过入户花园、景观阳台、屋顶绿化等形成多层次的景观体系，着力打造出完美的亲近自然的居住空间的同时，也兼顾了商业购物的景观。4 交通流线设计由于地块面积大和地理位置优越，功能分区明确，设计把住宅部分和商业部分的人群分流，使得商业、居住互不干扰。商业人流有与城市步行融为一体，贯穿整条商业街。住宅人流由建筑后围开口处直接进入五层空中花园，货流也通过临路运往各个商业楼层。住户人流也可通过地下车库组织，住户停车通过电梯进入住宅楼层。地下车库供小汽车、摩托车和自行车等共用，全部车辆不得停放在商业广场内，以免影响交通及广场的高档次形象，保证高档次的商业场所。建筑后围道路同时作为消防车道，与城市道路形成消防环路，塔楼消防扑救面满足消防要求。五、主要经济技术指标1、总建筑面积：1742520平米a. 地上建筑面积：123546.77平米 其中：住宅面积：666930平米 商业面积：262480平米 商务楼面积：542950b. 地下建筑面积：290160平米2、绿化面积：120000平米3、建筑密度：34.8%4、容积率9.35、绿地率：63.7%6、总住户：7000户7、停车：7000辆第五章 项目的实施计划本项目建设规模大，建设周期长，资金投入多，为了减轻资金压力采用分期开发，逐步投入，逐步回收，滚动开发的方式开发。则首先拆迁后住宅区原有的旧房，马上建设812#住宅楼，1012#楼安置该区中原住户，总户数2370房，89#作外销，回收的资金再投入到商贸中心的建设。而位于前区的商务中心，拆迁安置工作简单，为缩短开发周期，提高项目的知名度，商务中心计划与后区的住宅楼同时开工。中区等安置工作全部结束，建设条件成熟，才开工建设，大概比原先开工的商务中心滞后一年半到两年，整个项目的开发周期估计在四年左右。第六章 项目的可行性论证一、项目的建设条件1、本项目四周被城市道路相拥，对外交通十分便利。2、供水、供电、供气、通讯均有城市管线经过，接纳方便，容量气足。3、本项目为旧城改造项目。周边人口密集，建设期间必须认真解决噪音和粉尘污染问题，严格遵守相关的制度，采取一切切实可行的措施，把污染降低到最低限度。4、本项目在设计时必须按污雨相分设计，雨水直接经区内的下水道排入附近的市政管网，生活污水经化粪池处理排入附近的污水管后，统一输到污水处理厂，经污水处理厂处理后再排放。5、本项目虽建设规模较大，却是住宅和商务项目。建成后对周边的小区气候影响甚微。小区的空地种树植草，同时利用架空裙楼和塔楼间的转接层，建造一个巨型的空中花园，大量种草植树，使小区的环境向更良性方向发展。综上所述，本项目对外交通条件良好，供电、供水、供气、通讯、污水排放均接纳方便，容量充足，建成后小区的环境向更良性方向发展，本项目的建设条件成熟，只要建设期间注噪音和粉尘的污染则可。二、宏观市场分析南宁，地处南疆，沿边沿海，比邻越南，面向东南亚，背靠大西南，地广人众，腹原辽阔。南宁扼守祖国进出东南亚的桥头堡，西南出海大通道的枢纽。南宁是东盟博览会永久会址，随着北部湾经济区建设步伐加快，泛湄公河流域国际经济区的成形，南宁成为该区域中的物流中心和商务中心，商贾云集，游人如鲫，公司林立国际区域性的中心城市早已不是预言家的闲聊，成为现实已指目可待。随着南宁这个国际区域中心城市的发育成熟，物流和商务中心的地位更进一步彰显。而本项目正好座落于南宁物流区之一的明秀物流中心之中，本项目实质是该物流中心的配套工程，应时顺势，市场前景良好。三、区域市场分析广晟商贸广场位于明秀路和友爱路两大城市主干道的交汇处，座落于南宁市繁华区和最早最成熟的明秀物流中心之中。周边机关林立，学校医院集中，人口稠密，文化氛围浓郁，区位优势显著。但该区域的城市结构很不协调，虽人口集中却没有一个像样的购物中心，提供居民日常所需。虽物流昌盛，商贾云集，却没有足够的办公场所，提供给商贾们办公所需。零售巨商们早有抢滩之心，苦于没有一个足够开零售超市的场所，只有望洋轻叹。商贾们也早有把公司落户于明秀物流中心附近，也苦于没一个商务中心提供公司办公的场所。因此将本项目打造成以商业贸易，商务办公为主，住宅为附的综合性商贸广场有着良好的商业基础。虽然目前国际经济严峻，国内楼市萧条，零八年下半年，南宁市的楼房销量也随之下降，但南宁凭借其独特的区位优势，经济回暖不会过于遥远，楼价飙升的时候很快来临。房地产大亨李嘉诚说得好，房地产什么时候都可搞，关键看地段。本项目座落于南宁市繁华区，人气集中，应是良好的地段，受外界的影响不会太大。故此本项目的销售前景非常良好。四、市场调查本楼盘地处南宁市的中心区，附近可供开发楼盘的空地甚少，目前正在开发的只有百汇华庭一家。利用同地段的类比法估算本楼盘的销售价格非常困难。因此只有选择相对较远的区域，却又有一定代表性的楼盘作本楼盘销售价格的参考（见市场调查表）。但所选择的楼盘不管对外交通、周边的居住条件或商业潜力均与本楼盘有一定的差距。本楼盘的销售价格应比所调查楼盘略高些。但本项目计划采用团购的方式加快销售速度，缩短投资周期，提高资金的利用率，故本项目的销售价格预定反而比调查楼盘低（详见销售收入估算表）。南宁市楼盘市场调查表2009年3月21日类型楼盘名称楼盘位置楼盘形态价格备注住宅振宁现代鲁班鲁班南路中高层3800盛世龙腾西乡塘科园大道高层3700骋望骊都相思湖东路高层4800西湖东都相思湖东路中高层3600-4200百汇华庭明秀路18号高层4500大天下唐山路6号高层4800商铺80后街科德西路7号高层13000城北后街秀安路3号高层1200-1500鼎盛国际秀灵路7号高层9000-2000西城国际大学东路中高层2200-3000沿街商铺办公楼东盟企业总部基地高新区总部路多层3000-4000铂宫国际民族大道高层8500五、经济分析：1.投资估算本项目总投资519572.93万元（详见成本计算表）2.资金筹措方式本项目计划采用分期开发，滚动发展，逐步投入，逐步回收的方式开发，目的是为了减少投入，减少资金的压力，同时也可与销售同步。资金的筹措方式是，前期自有资金投入，10.0亿，中期银行支持10.0亿，后期销售收入补上31.96亿。3.销售利润计算总销售收入950901.5万元（详见销售收入估算表）税金及附加费：950301.57.05%66996.26万元销售成本： 519572.9366996.26586569.19万元销售毛利： 950301.5586569.19363732.31万元所得税： 363732.3115%54559.85万元纯利润： 363732.3154559.85309172.46万元六、风险性分析1.销售面积盈亏平衡点计算：销售面积：174.2521.3711.0160=141.86万m2平均销售单价：950301.5/141.86=6698.87元/ m2销售面积盈亏平衡点=总投资/平均销售单价(1-税率)=519572.93/6698.87（10.0705）=83.44万m2占销售面积：83.44/141.86100%=58.82%2、销售单价盈亏平衡点计算：销售价格盈亏平衡点=总投资/销售面积(1-税率)=519572.93/141.86（10.0705）=3940.37元/ m2占平均销售单价：3940.37/6698.87100%=58.82%盈亏平衡分析表明：当项目销售面积达83.44万或平均销售单价达3940.37元/时，项目才可保本，安全余度41.18%，本项目的抗风险能力较强。七、敏感性分析：1、建设投资敏感性分析建设投资敏感性分析表费用名称基本方案加10%方案减10%方案总投资519572.93571530.22467615.64销售收入950301.5950301.5950301.5营业税66996.2666996.2666996.26毛利润363732.31311775.02415689.60所得税54559.8546766.5362353.44纯利润309172.46265008.77353336.16投资利润率税前70%54.55%88.89%税后59.51%46.38%75.56%自筹资金利润率税前363.73%311.78%415.69%税后309.17%265.01%353.33%2、销售价格敏感性分析销售价格敏感性分析表费用名称基本方案增加10%方减少10%方总投资519572.93519572.93519572.93销售收入950301.51045331.65855271.35营业税66996.2673695.8860296.63销售毛利363732.31452062.83275401.79所得税54559.8567809.4341310.27纯利润309172.46384253.4234091.52投资利润率税前70%87.0%53.01%税后59.51%73.96%45.05%自筹资金利润率税前363.73452.06%275.4%税后309.17%384.25%234.1%敏感性分析表明：当建设资金增加10%时，投资纯利润率为46.38%，减少13.13%，当销售价格提高10%，投资纯利润率为73.96%，增加14.45%，均比较敏感。八、社会效益分析广晟商贸广场，二十多万平方米的商业巨城，开创了南宁商城建设之最。68层摩天大厦的商务中心，是继地王之后南宁市另一个地标建筑，一百多万平方米的空中花园，虽不能言之绝后，却也算空前了。近30万平方米的地下停车场，也是广西乃至中国西南之最。广晟商贸广场，有如此多的建筑之最，对改变南宁的城市格局，提高南宁的城市品位和知名度，促进南宁早日成为国际大都市起到不可估量的作用。广晟商贸广场的建设，带动周边的商业网点共同发展，形成南宁市一个新的商业圈，为南宁的繁华也起到相当大的作用。同时广晟商业广场的开张，增加近千个造业岗位，对缓解南宁市日趋紧张的造业问题起到极其积极的作用。广晟商贸广场的建设，直接上交税金近12亿，同时广晟商贸广场的开张，每年也为南宁市的财政收入增加可观之一笔。第七章 结论1、本项目的建设条件成熟，宏观市场前景良好。2、本项目的经济效益良好，社会效益显著。但总投资和销售单价均比较敏感，必须注意控制投资，尽可能提高销售价格。3、建议大胆投入，尽快开工，早日推向市场，缩短工期，降低成本，项目可收到理想的回报。附表1：主要技术经济指标序号项目内容经济指标2一总用地面积188372.22m2二总建筑底层面积65620 m2三总建筑面积1742520 m21地下室建筑面积290160 m22商铺及商场建筑面积262480 m23住宅楼建筑面积666930 m24商务楼建筑面积542950 m2四绿化面积120000 m2五建筑密度34.8%六容积率9.3七绿地率63.7%附表2：建安工程造价计算表名称建筑面积数量cm2单价合价基础分摊1742820120元/m220914地下室2901602500元/m272540商铺2624801600元/m241996.8住宅6669301500元/m2100039.5商务楼5429503000元/m216288.5合计1742820398375.1附表3：销售收入估算表房屋名称销售面积（m2）单价（元/m2）合价（万元）商铺底层656201300085306二层65620500032810三层65620450029529四层65620400026248合计262480173893安置自售213700004532303862175037.5商务5429505000271475地下室配套11016000销售180000220039600合计950301.5 附表4：广晟商贸广场项目成本计算表 单位：万元序号项目计算依据数量备注A开发成本一+二+三+四+五+六484774.34一土地成本28310028300二前期工程费用4349.11旧房拆除28.9140/11322土方平整2830.5/141.263规划设计费15174.28202614.424水文地质勘察费按钻探深度110元/m1005审图费1.5元/174.28261.426施工接电费估算807施工接水排水费估算20三行政事业收费19271.381城建配套费建安工程费*3%11951.252白蚁防治费2元/174.28348.563工程质监费建安工程费*2.5995.944工程招标费建安工程费*51991.885监理费建安工程费*1%3983.756劳动保险费建安工程费*2%7967.577标底编制费建安工程费*1.5597.568竣工结算审核费建安工程费*31195.139预售证测绘费1.36元/174.28237.0210防雷检测费1.3元/174.28226.5611合同备案费50元/户120055.0012墙改费4.6元/174.28801.6913规划技术服务费0.3元/174.2852.28四基础设施费115601室外弱电铺设302室外供电估算80003室外供水估算6004室外排水估算3005道路工程1006园材景观估算20007绿化40元/1200004808亮化及其他50五建安工程费398375.1六不可预见费建安工程费*5%19918.76B开发费用七+八+九34798.59七管理费用A*2%9695.49八销售费用销售收入1%9503.1九财务费用10亿7.8%215600C总投资A+B519572.93附表5：广晟商贸广场项目利润计算表 费 用数 量(万元)开发成本土地成本28300前期工程费4349.1行政事业费19271.38基础设施费11560建安工程费398375.1不可预测费19918.76合计484774.34开发费管理费9695.49销售费95031财务费15600合计34798.49税金营业税66996.26所得税54559.85合计121556.11销售收入950901.5效 益纯利润309172.46利率%32.51%