资源描述
方案目录FANGANMULUu 方案编制说明1u 物业概况2u 物业管理思路5u 管理目标和分项指标8u 机构设置和人员配备10u 物质装备计划 14u 物业管理费用及相关测算20u 管理措施32u 急需解决的问题45费用测算表住户手册装修管理规定前期物业管理协议及业主公约可园VI指示系统方案编制说明FANGANBIANZHISHUOMING一、依据深圳经济特区住宅区物业管理条例(以下简称条例)及其实施细则以及国家、省、市物业管理有关法律法规；二、根据委托方提供的及我公司目前所了解的关于“可园”建筑特点、物业规模、地理位置、使用功能等相关资料；三、我公司管理制度及ISO9000质量体系规定；四、我公司历年丰富的物业管理从业经验。物业概况 WUYEGAIKUANG可园位于深圳市龙冈区布吉镇木棉湾，占地面积100210.4平方米，总建筑面积266770 平方米，住宅面积248370 平方米，绿化率大于35%。共有住房 套，居住人口约 人。配套有地下停车场约 平方米共 个车位；有幼儿园、会所、社区健康服务中心文化动站、老年活动中心、居委会等多种配套设施。可园铺设了先进的光纤通信系统，采用先进的局域网技术，实现宽带高速上网服务。家居智能安防系统、燃气远程抄表、闭路监控、停车场和门禁“一卡通”、离线式电子巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统等智能设施一应俱全。先进的智能化配套设施，使住户尽享高科技、高标准服务带来的安全舒适的生活。可园物业明细表类别序号项目名称单位数量合计备注1小区占地总面积100210.4 小2住宅占地总面积区3住宅建筑总面积266770 规4住宅总面积 模5绿化面积33000 6住宅总套数套2500 7商业总面积12400 1办公室576.00 2宿舍166.40 1+2+3+4=2045.6综3食堂366.40 =管理用房面积4文体中心(管理自用房)936.80 合5居委会131.20 6直饮水、库房配套用房171.40 楼7商业用房954.00 8超市 1472.00 7+8+9+10=5869.29地下超市1312.00 商业总面积10肉菜市场 2131.20 公共设施3幼儿园所1 5地下停车场个3 6停车位个1180 490007停车场出入口 个9 8戏水池个1 可园公共设施设备明细表类别序号项目名称单位数量总计备注1岗亭个4四个出入口 2路口道闸个4四个出入口 3楼顶蓄水池个15298方1个/栋(在每栋楼顶)公4地下生活水池个2.00 400方C区2栋地下一、二层各1共5地下消防水池个4.00 900方C区2栋地下一、二层各2设6化粪池个7600方5X100+2X50施7交配电房个38电话机房个39有线电话房个310智能交换机房个11电梯台28840 KW28 X 18.5 KW/台2柴油发电机台4800900KW2 X 200 + 1 X 4005003变压器台87500 KW5X800+2X1250+1X10004高压开关柜台115低压开关柜台71电6低压电容柜台67排水泵台118289 KW108 X 2.45KW/台8喷水泵台4148 KW4 X 37 KW/台9生活水泵台4220 KW4 X 55 KW/台10水幕保护泵台2300 KW4 X 75 KW/台11消防水泵台2150 KW2 X 75 KW/台12排风机台26 KW2 X 3 KW/台力13排风扇台144.2 KW14 X 0.3 KW/台14排烟风机台1073 KW10 X7.3 KW/台15送风机台422 KW4 X 5.5 KW/台16通风机台115 KW1 X15 KW/台17正压风机台20252 KW20 X 12.6 KW/台18防火卷帘门台76102.6 KW76 X 1.35 KW/台设19消防报警主机,电脑,联动柜台324 KW3 X 8 KW/台20壁灯盏76045.6 KW760 X 0.06 KW/盏21扁圆吸顶灯盏94237.68 KW942 X 0.04 KW/盏22单管日光灯盏62024.8 KW620 X 0.04 KW/盏23三管日光灯盏160.96 KW16 X 0.06 KW/盏24双管日光灯盏88070.4 KW880 X 0.08 KW/盏备25环境路灯盏20050 KW200 X 0.25 KW/盏26庭院灯盏701.4 KW70 X 0.02 KW/盏27楼层指示灯盏7000.75 KW700 X 0.0025 KW/盏28筒灯盏350087.5 KW3500 X 0.03 KW/盏29应急标志灯盏8003.6 KW800 X 0.0045 KW/盏30应急筒灯盏3904.29 KW390 X 0.01 KW/盏物业管理思路WUYEGUANLISILU数字化社区 零距离服务可园物业管理思路可园是深圳市住宅局开发建设的一个高规格、高档次的纯高层、福利房住宅小区，居住的人员涵盖了政府各级机构的公务员，具有较高的文化素养和生活品位。该小区规划、设计、建筑上较之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物业管理上，我们将根据可园的综合情况，进行新的突破。“尊重业主需求和期望，提供业主期待的服务”是我们为业主提供服务的理念和质量方针，“数字化社区、零距离服务”是我们管理新思路的集中体现。建立服务平台，为业主提供零距离服务建服务平台，为业主提供零距离服务是公司针对可园独特的智能化、网络化、科技化硬件条件，而设计的独特服务。一是在每栋楼大堂设置事务员岗位，让每个大堂成为管理处的一个前端服务中心，每位大堂事务员通过电脑综合布线与服务中心联系，可以直接现场办公，解决业主日常需要办理的事务，为业主提供方便、节省时间，也提高了办公效率；设置大堂事务员后大堂保安员取消，来访接待事务由大堂事务员负责；同时大堂事务员代替管理处事务助理进行本栋楼的装修、安全巡视检查等综合工作。大堂事务员集办公、事务处理、大堂保安三者职能于一身，是管理处服务的前线指挥者和执行者。二是在管理处设置综合服务中心，实施一站式管理，提供24小时服务，让业主的入住装修、日常费用缴交、投诉处理均可在综合服务中心一次性全部完成。综合服务中心与前端服务中心、一线服务人员、数字化网络系统构成一个系统服务体系，是管理处服务的神经中枢。三是对各级服务人员实行“首问责任制”，管理处规定：管理处任何人员，接到业主的信息，不论时间、地点、事由，均要在最短的时间内给业主有效的解决或指引，否则责任均由第一个接到信息者负责。四是利用小区网络增加服务、沟通渠道，通过社区网络将我们的服务与业主的需求无时无刻联系在一起，无论业主在任何场地，只要他愿意可随时满足他的物业管理服务需求。建数字化社区，实施数字化管理与服务可园是一个智能化设备比较齐备的小区，可园智能化设施主要由小区宽带局域网、家居智能化系统、闭路监控、电子在线巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统、LED电子公告系统、停车场智能管理系统和门禁“一卡通”等组成。良好的硬件条件是建立数字化社区的前提条件，管理处将利用现有的硬件条件，把可园建设成一个数字化社区，实施数字化管理。管理处利用小区网络设备建立独立的社区网络，在单独申请连入城市电信网络后，由管理处进行运营和管理。业主在可以通过小区网络高速地连接到Internet，也可以分享小区自有网站带来的便捷的物业管理服务，如业主可以进行网上申报、查询、缴费、投诉、建议和了解管理动态等。同时管理处利用网络开展增值服务，低价提供VOD视频点播，免费为业主提供巨大的娱乐和学习资源库，开发网上购物、网上教育等网络功能。利用小区智能化设备、设施，管理处在可园建立物业管理系统网络，并通过公司办公自动化系统的支持，管理处将实施数字化管理与服务。通过家庭数据控制终端（NDT）对可园所有家庭进行安全监控、自动抄送水电气三表数据；通过电子在线巡更系统的模拟图示方式，随时了解保安人员的执勤情况，以便服务中心进行调控；通过可视对讲系统可以直接观看来访者并与之通话、提供不在家时的来访者图像和语音留言；通过小区闭路电视监控系统对小区大门、电梯、公共场所、地下停车场等处进行全天候监视，并将数据进行存储处理；通过停车场管理系统的IC卡和车辆图像自动识别，对出入小区车辆实行智能化管理；通过使用具有住户身份识别、车辆进出识别、门禁开启、银行业务、社区消费功能的小区“一卡通”，实施个性化管理；通过小区网络、电子对讲室内显示器、小区室外LED电子显示器发布各类通知、信息和小区公益宣传，包括对业主的收费信息和日常需告之的内容等。实施“数字化数区，零距离服务”是一个系统管理工程，在采取以上管理方式和措施外，实施规范管理是基础保障。我公司是较早通过ISO9000国内国际双认证的企业之一，通过六、七年的运作，公司的管理体系已相当科学、完善，在可园的日常管理上，我们将严格按公司ISO900质量管理体系进行运作。为让可园的物业管理契合物业管理的发展趋势，在可园实施ISO9000质量管理体系的同时，将在社区逐步推行实施ISO14000环境管理质量体系、OHSAS18000安全管理质量体系，让可园的业主享受更高档次的服务管理。除此之外我们将在可园实施更多的特色服务：生活垃圾采取分类收集、电瓶车集中清运和最后的生化处理；车辆管理采取人车分流、IC卡和车辆图像自动识别；社区文化挖掘传统功能，突出多样化、个性化，增加网络文化，引进家政、培训、健身等服务等功能。管理目标和分项指标GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO一、总体目标在管理合同期内把可园管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在可园住宅区达到硬件指标后，承诺：管理合同生效后，可园住宅区所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用一年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准，并获得有效证书；三年内达到省级或国家级物业管理示范小区的管理标准，并获得有效证书。二、分项指标序号指标名称国家标准指标测定依据管理指标实施措施1房屋及配套配设施完好率98%深圳市物业管理考核评比标准全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则采用分区管理与管理中心控制相结合的工作方法，责任到人。建立完善的分区事务助理巡查制度，严格装修审批管理，健全档案记录。2房屋零修、急修的及时率99%深圳市物业管理考核评比标准全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具3分钟内到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回回访制度。以优质服务为本，实行24小时值班制度。3维修工程质量合格率100%深圳市物业管理考核评比标准分项监督，工程技术部严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访确保功效。维修工程质量回率100%深圳市物业管理考核评比标准建立维修回访制度，及时征求住户意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。序号指标名称国家标准指标测定依据管理指标实施措施4清洁保洁率99%深圳市文明住宅小区、文明住宅组团评比标准区内保洁落实到人，进行24小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，实行10%淘汰制。5道路完好率及使用率95%深圳市物业管理考核评比标准全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则落实责任到人，坚持对道路、路灯及停车场等到公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由工程技术部监督执行，各分共事务助理配合检查落实。并建立建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用。停车场、单车棚完好率95%6路灯完好率及使用95%7小区内治安案件发生率0.1%以下深圳市文明住宅小区、文明住宅组团评比标准全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则实行24小时保安巡查制度,分快速、中速、慢速巡查，由管理中心24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立入住期“人防为主，技防为辅”，日常期“技防为主、人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫,以确保小区居民人身财产安全。单车、摩托车、汽车被盗率0.1%以下8火灾发生率0.1%以下深圳市物业管理考核评比标准全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保小区安全。9违约发生率0.5%以下参照国家建设部及深圳市有关规定,依据莲花物业公司物业管理企业标准建立交叉巡视制，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违约发生并建立相应的回访记录。违约处理率90%以上10住户有效投诉率、住户设诉率、投诉回访率0.2%以下95%以上95%以上全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则深圳市物业管理考核评比标准按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强一住户的沟通，定期走访住户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为住户排忧解难。投诉处理有结果、有记录和回访。11居民对物业管理的满意率95%以上全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则深圳市物业管理考核评比标准采取现代化的科学管理手段，开展温馨服务、亲情服务、助残服务，完善社区服务，在日常工作中注意收集住户的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。12绿化完好率、绿地率95%30%深圳市物业管理考核评比标准建立专业化管理养护队伍，责任到人，分区负责与巡查制度相结合，发现问题，及时修复，确保小区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。13大型及重要机电设备完好率95%全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则深圳市物业管理考核评比标准完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班。出现故障及排除。机构设置和人员配备JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI一、机构设置根据可园的实际情况，成立了可园客户服务中心，具体的机构和人员安排如下：主任1人副主任1人事务管理组28人工程技术组16人公共秩序组107人环境管理组52人设备管理组6人事务助理4人网络工程师1人队长1人助理2人班长 3 人队长1人电梯技术员2人电器技术员2人给排水技术员2人事务员6人出纳1人大堂事务员14人食堂管理3人机电运行7人网络维护2人维修6人车管24人治安巡逻73人值班人员4人绿化8人保洁43人二、人员配备及素质要求（一） 管理人员(28人)岗位人数工作职责文化素质专业素质主任1全面负责小区物业管理工作本科工程师副主任1分管小区物业的各项工作大专经济师事务助理41. 小区内住户服务共2名，负责对各专业队监督、协调、服务各项事务和对内、对外协调处理业主建议、投诉等工作。2. 分管内务1名，负责接待、办公室事务、社区服务、后勤管理等。3. 分管工程技术1名，负责机电正常运行和公共设施的维护。本科2人专科2人经济师1人工程师1人助工2人事务员61. 2名，协助事务助理，分担住户服务、对各专业队的工作监督、协调、服务和对内、对外协调处理业主建议、投诉等工作。2) 2名，负责前台接待、收费、业主咨询等工作。3) 1名，协助内务事务助理，负责物品保管、食堂、宿舍、公共水电抄录等。4) 1名，负责社区活动、电脑资料处理、社区文化等。本科1人大专2人中专3人助工1人助理经济师2人大堂事务员14负责大堂现场办公，来访接待事务，对本栋楼的装修、安全巡视检查。大专助工10人出纳兼资料员1负责管理处的财务收支、办理住户托收、管理业主档案和住宅技术档案资料管理等工作。大专助理会计师饮事员3负责管理处膳食和食堂的管理。高中二级厨师注：以上人员全部持物业管理上岗资质证书。（二） 工程技术组人员(16人)岗位人数工作职责文化素质专业素质网络工程师1分管小区计算机网络系统、小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。本科工程师网络管理员2负责小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。大专助工机电运行人员7负责小区机电设备、消防设施的正常运行，监察运行状况和及时处理设备的一般故障。本科2名大专5名工程师1人高级电工3人中级技工3人维修工6负责小区公共设施的维修养护及业主室内有偿维修服务，前期主要是负责保修服务。 大专1人中专5人中级电工4人中级技工2人（三）公共秩序组人员(107人)岗位人数工作职责文化素质专业素质队长1全面负责小区的治安和车辆管理。大专助理经济师助理2协助队长负责小区的治安和车辆管理。中专15人高中92人均有专业上岗证书班长3负责当班小区的治安和车辆和理。(1人/班)道口24负责小区四个出入口的治安和车辆进出(发卡等)。(2人/口)大堂28负责14栋大楼大堂的人员和货物的进出和检查等(1人/栋),白班由大堂事务员负责。楼内巡逻21负责楼宇内各层的公共安全巡视等，(1人/2栋)地下停车场巡逻12负责ABC区地下停车场的巡视和车辆管理(夜班抽调出来加强地面和道口，1人/ B、A区，2人/ C区) 地面巡逻12负责小区(分成4个区域)的巡视和治安。(1人/区)值班室4监控中心值班,负责安防、消防、机电运行的监控和调度（四）环境管理组人员(52人)岗位人数工作职责文化素质专业素质队长1全面负责小区的清洁、消杀、二次供水。高中助理医师1人园艺技工2人室内保洁员28负责小区公共走廊、二边楼梯、室内公共设施、电梯内外、天面日常保洁。高中15人初中36人室外保洁员10负责小区绿化带、公共走廊、路面、散水波、雕塑、广告牌、地下室、地下停车场、裙楼、管理处办公室的保洁。玻璃保洁员2负责14栋大堂、各层门窗玻璃清洁和不锈钢的保养。垃圾清运及消杀员3负责14栋室内、地下室、外围除“四害”工作，二次供水水池清洗、加药。绿化工8负责小区绿地修剪、除草、养护（五）机电组人员(6人)岗位人数工作职责文化素质专业素质电梯技术员2负责小区全部电梯的验收和检测，定期进行维修和抢修工作。大专中级电梯工2人电器技术员2负责小区全部供配电设备和消防设施的验收和检测，定期进行维修和抢修工作。大专助工2人给排水技术员2负责小区供水设备和设施的验收和检测，定期进和维修、清洗和抢修工作。大专助工2人物质装备计划WUZIZHUANGBEIJIHUA一、现代化管理设备类序号名称数量单价合计(元)用途或备注1计算机7台700049000办公自动化2笔记本电脑1台15000150003不间断电源UPS8台50040004交换机1台150015005双绞线300M26006打印机A4幅面3台100030007打印机A3幅面1台400040008网络相关软件1套20000200009物业管理软件1套10000010000010非接触式IC卡车辆管理系统1套车辆管理11全自动摄像跟踪识别系统1套自动监控12垃圾生化处理机2部250000500000环保小计二、办公用品序号名称数量单价合计(元)用途或备注1办公桌、椅33套500165002主任办公桌、椅1套300030003会议室会议台1张300030004折叠椅50张6834005主任办公室沙发1张600060006办公大堂沙发1张300030007楼宇大堂沙发7张1500105008分体空调5台2000100009柜式空调2台60001200010电话6部300180011传真机1部3000300012保险柜1个1500150013点钞机1台1300130014验钞机2台90180序号名称数量单价合计(元)用途或备注15复印机1台100001000016业主资料柜6个630378017文件柜12个630756018资料柜自做400019文具一批1000020业主档案袋2100个2420021投影仪1部1500015000社区文化活动用22数码摄像机1部150001500023数码相机1部5000500024音响1套200002000025彩电29寸1台3000300026交通车1辆10000027宿舍寝具150套5007500028厨房装备用具1套4000040000小计三、清洁绿化工具序号名称数量单价合计(元)用途或备注1吸尘机1台150015002剪草机1台340034003绿篱修剪机1台180018004机动喷雾器1台200020005手动喷雾器2台501006不锈钢垃圾车12部2500300007绿化清运车2台1653308分类垃圾桶（箱）8套36028809楼层垃圾桶364个2509100010果皮箱80个30240011清洁工具30套300900012绿化工具5套5002500小计四、维修工具序号名称数量单价合计用途或备注1电焊机2台80016002切割机1台150015003手提砂轮机1台2602604疏通机2台3507005冲击钻2台150030006手电钻2台50010007潜水泵2台1200240084M铝合金梯1部15015092.5M铝合金梯1部120120101.5M铝合金梯2部11022011电工工具4套600240012管道工工具2套9018013木工工具3套30090014瓦工工具4套20080015高空作业工具2套1000200016空调工工具3套1000300017常用材料备件1批2000020000小计五、治安、交通、消防管理装备序号名称数量单价合计用途或备注1无线对讲系统1套20004000020机2警棍20根6012003警示牌25块20050004车辆减速驳16块1000160005消防云梯2套150030006推车式1211灭火器5套100050007消防斧头14把507008专用消防扳手14把304209防毒面具30套120360010钢盔30套100300011消防靴30套80240012手提式1211灭火器396支2007920013训练器材1套1000010000小计物业管理经费及相关测算WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN一、可园物业管理经费收费原则：1、严格按照深圳市物业管理行业收费指导标准收取；2、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取；3、定期公布管理费收支状况，接受业主监督。二、可园物业管理经费来源：管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金（本体基金）、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。1、管理服务费在对可园实行“数字化社区、零距离管理”，保障服务质量的情况下，以深圳市微福利房物业管理费用标准作为取可园物业管理收费标准，具体标准暂拟为：住宅物业： 2.60元/平方米月商业物业： 6.50元/平方米月2、智能化维护费： 16元/户月3、公用设施专用基金按照条例及其实施细则以及市住宅相关规定，市住宅局在可园物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。基金标准为：开发物业除地价以外的建设总投资的2%。此基金由福田区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。（具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规）4、房屋本体维修基金 按照条例及其实施细则规定，此项收费在物业入住一年后（即保修期满后），由管理处向业主收取。标准为：0.25元/月。5、车辆保管费、车辆场地使用费按条例规定，停车场按照产权分离的原则，即由物业管理公司对辖区停车场进行管理，同时按照相关规定收取车辆停放费用，所得收入计入管理经费，用于管理开支。按照深圳市住宅区车辆停放费用收取最新规定，收取标准为：地下车库：250元/月.车；6、向业主(住户)提供多种有偿便民服务费及其它政策规定应收取的费用。三、管理亏损的解决方法在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下，根据目前测算，可园每月管理费用总收入为86.151万元，总支出为94.167万元，每月实际亏损约8.016万元。为解决管理亏损，保持可园高水准物业管理良性循环，拟提出如下解决方法：1、管理单位强化内部管理，采取增效节能措施，降低管理成本。2、市住宅局按条例规定，切实保证“两房、一金”落实到位。3、市住宅局适当增拨商业用房，由管理单位合理经营以填补费用缺口。四、可园管理费用测算表可园管理费用测算汇总表序号项 目月费用(万元)数据来源(附后)1总收入86.151收入测算表2总支出94.167=(1)+(10)(1)人员工资33.285人员工资测算表(2)办公费用4.965办公费用测算表(3)公共设备设施维修养护费11.619公共设施设备维修养护费测算表(4)清洁卫生费3.161清洁卫生费测算表(5)绿化养护费0.842绿化养护费测算表(6)公共秩序管理费5.012公共秩序管理费测算表(7)公用电费21.891公用电费及其它费用测算表(8)其它费用1.702公用电费及其它费用测算表(9)物业管理佣金8.248公用电费及其它费用测算表(10)税收3.442公用电费及其它费用测算表3结余-8.016=总收入-总支出收入测算表类别：收入（万元/月)）序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1住宅管理费面积197000M2,每平米2.6元,入住率97%1970002.6元97%49.683 57.7 2住宅空置管理费面积197000M2,每平米2.660%元,空置率3%1970001.56元3%0.922 1.1 2.6元60%3商业用房管理费面积5869.2M2,每平米6.5元5869.26.5元3.815 4.4 2.6元上浮150%4管理处商铺租赁费总建筑面积291219.22 =582.4M2,每平米租金65元582.465元3.786 4.4 5停车位费总车位1180个,每个车位250元,收费率80%1180250元85%25.075 29.1 相关部门免费车位约100个6临时停车位110位/天1105元30天1.650 7戏水池经营综合测算9000元/月9000元0.900 8有偿服务综合测算3200元/月3200元0.320 总收入1+886.151 注：空置房管理服务费是根据深住199716号关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知第六条第(二)项制定。 商业用房管理服务费是根椐深物价1997141号关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知第七项。 根据深圳经济特区住宅区物业管理条例第二十条，高层住宅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房人员工资测算表类别：支出（万元/月）序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1主任、副主任主任1人,副主任1人,每人月总工资6500元6500元21.300 1.37 2事务助理4名事务助理,每人月总工资3500元3500元41.400 1.47 3事务员6名事务员,1名出纳,每人月总工资2400元2400元71.680 1.77 4机电运行技术员7名,每人月工资2000元2000元71.400 1.47 5维修工6名,每人月工资1600元1600元60.960 1.01 6炊事员3名,每人月总工资1000元1000元30.300 0.32 7清洁绿化人员52名,每人月总工资900元900元524.680 4.92 8保安人员正副队长3名,每人月工资2000元,保安118名,每人月工资1000元2000元3+1000元11812.400 13.04 9工资附加费人员工资总额的40%=社保18.5%+福利基金14%+工会2%+教育1.5%+加班2%23.72万元38%9.165 9.64 按相关法律制定一、人员工资小计202人（总人数为211人，其中3名网络人员，6名设备维护技术员工资已算在相关的维护费中，此处不计）33.285 35.00 注：工资标准按行业从业人员中等水平测定。办公费用测算表类别：支出(万元/月)序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1交通通讯交通车1部2500元/月,电话6部,每部400元/月,传真机500元/月,差旅费、通信费人均50元,共30人2500元1+400元6+500元1+50元300.690 0.73 2低值易耗,办公,水电,业务费,培训费综合测算30名管理人员人均月消耗220元220元300.660 0.69 仅统计管理层3服装费30名管理人员冬、夏装综合测算2400元/人年2400元30120.600 0.63 4广告,宣传,书报,标识标牌,社区文化综合测算5500元/月5500元0.550 0.58 5办公自动化维护费管理处的办公局域网络、计算机硬件和软件维护费综合测算1000元/月1000元0.100 0.11 6开办费及办公固定资产折旧交通车10万,办公设施及物品31.919万,装修30万,入住资料印刷6.3万,标识牌8万,筹备期人员工资30万,宿舍及食堂装修12万,入住现场5万,不可预见费8.7万共分5年折旧10+31.919+30+6.3+8+30+12+5+8.7 共计141.919万 141.919万(512)2.365 2.49 二、办公费用小计1+64.965 5.22 公共设施设备维修养护费测算表类别：支出（万/月）序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1电梯维修保养、年检费每台维护费每月2000元,年检费每台1000元,共28台(2000+100012)285.833 6.13 2供配电系统低压配电柜检修费1.5元/KVA月,共7500KVA1.575001.125 1.18 3柴油发电机维护费每台1200元，共3台120030.360 0.38 4公共照明系统日光灯管9元/支,日光灯2428根(双管2880+单管1620+三管316),半年换一次,整流器15元/只,共2428只,2年换一次,日光灯架25元/个,共1516只(880+620+16),4年换一次,节能灯泡3元/个,约6000个，半年换一次,灯头2元/个,约6000个，2年换一次,应急标志灯，250元/盏,共800盏,每年更换15%.242896+24281524+15162548+ 600036 +6000224+8002500.1512 1.195 1.26 6消防系统消火栓1元/台月,1150台(3254+32710+ 40) ,防排烟风机5元/台月,38台风阀1元/个月,400个(1254+12710+30),喷淋头0.05元/个月,5000个,防火卷帘门10元/台月,76台,烟温感每年更换5%,每个800元,共4000个,模块每年更换15%,每个250元,共600个11501+385+4001+50000.05+7610+40005% 80012+6005%25012 1.671 1.76 7供水系统生活、消防泵检修费40元/台月,共10台,管道油漆1.5元/米,每年一次,15000米,阀门每年更换30个,平均每个300元,水池清洗,1598方，12元/方年,水池检验费1200元/个年,共15个。4010+(150001.5+30030)12+15981212+120015120.612 0.64 8排水系统排水泵检修费10元/台月,共118台,排水管、下水道每年更换10%,每米6元,共10000米.11810+(1000010%6)120.168 0.18 9公共道路、雨污水井盖详细数据不明，综合测算暂定为1200元/月12000.120 0.13 10戏水池综合测算每年租金、维护保养,水电费、药费和人员(季节工),60000元/年6120.500 0.53 11社区雕塑小品综合测算每月3503500.035 0.04 三、公共设施设备维修养护费小计1+1111.619 12.22 注：设施设备明细详见附表三可园公共设备设施明细表清洁卫生费测算表类别：支出(万元/月)序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注1服装费冬装100元/套442，夏装90元/套442(100442+90442)120.139 0.15 2工具费垃圾塑料桶200元450个,2年折旧,垃圾袋每天每层2个0.3元(364层),不锈垃圾车10部,2500元/部,5年折旧,每部维护费月50元,机动喷务器台,每台2000元,3年折旧,月维护费用50元200450212+36420.330+(102500512+1050)+(2000312+50)1.132 1.19 3消杀费综合测算每户每月1.5元1.520300.300 0.32 4化粪池清理每年清理一次,共9个,每个4000元94000120.300 0.32 5清洁用料、用水综合测算每平米0.015元/月290000M20.0152900000.300 0.32 6垃圾清运费商业部份,每天二车,每车75元30752300.450 0.47 暂定价7垃圾生化处理机折旧费和维护费2台共45万，8年折旧，维护费700元/月450000812+7000.539 0.57 四、清洁卫生费小计1+73.161 3.32 绿化养护费测算表类别：(万元/月）序号项目测算依据测算式测算结果)占总%备注1服装费8个人,冬装100元/套,每人2套,夏装90元/套,每人2套10028+90280.304 0.32 2工具费剪草机3400元,绿篱机1800元,3年每月维护费200,元,清运车2台,700元/台24,每月维护费每部20元,其它简单工具每月500元(3400+1800)36+(2200)+(270024+220)+5000.110 0.12 3农药化肥综合测算每平米0.3元/年,绿地面积38000平米380000.3120.095 0.10 4绿化水费综合测算每平米月0.03吨,每吨2.25元380000.32.250.257 0.27 5补苗费综合测算0.02m2/月380000.020.076 0.08 五、绿化养护费小计1+50.842 0.89 公共秩序管理费测算表类别：支出（月）序号项目测算依据测算式测算结果(万元/月)占总%备注1服装费每人冬夏装4套,每套150元,共121人1504121120.605 0.64 2装备费对讲机42部,2050元/部,3年更新,发射台1部5000元,5年更新,对讲机附件维护费每部200元/年,巡逻自行车24辆, 300元/辆,1年更新,维护费每辆月10元205042312+5000512+2004212+3002412+10240.577 0.61 3低值易耗,办公,业务费综合测算每人20元/月201210.242 0.25 4停车场设施设备维护费道闸4个6600元/个、岗亭4个12000元/个6年折旧、维护费300元/月，车位线及附件维护费2500元/月，(66004+120004)612+300+25000.383 0.40 5保险费小区公共责任保险7000元/年,300元/位年,1180个车位,按80%计算(7000+30011800.80)122.418 2.54 6车位租金100元/位年，1180个车位，按80%计算10011800.80120.787 0.83 六、公共秩序管理费小计1+65.012 5.27 电费及其它费用测算表类别：支出(万元/月)序号项目测算依据测算式测算结果占总%备注七公用电费总电力日均使用电量：8584.68 度8584.6830天0.85 元/度 21.891 23.02 八业主委员会办公费一年5元/户，共2030户20305元120.085 0.09 九不可预见费一至八项之和的2%计一+六2%, 80.8612%1.617 1.70 十物业管理佣金一至九项之和的10%一+七10% , 82.3910%8.248 8.67 十一税收一+六+八+十之和的5%一+六+八+九+十5%,69.6515%3.442 3.62 小 计七+十一35.283 39.69 总支出一+十二
展开阅读全文