金水区房地产业的发展现状分析及对策建议.doc

金水区房地产业的发展现状分析及对策建议随着改革开放的不断深入，近年来我区的房地产业获得了长足的发展，房地产市场持续活跃，开发规模不断扩大、开发档次不断提高，房地产企业实力不断增强，居民生活环境和居住条件都得到了全面的改善和提高，我区房地产行业已经进入了一个全新的发展阶段。 一、我区房地产业的发展前景和动力源泉 消费能力和消费需求是决定一个行业发展水平的动力源泉。我国作为人口大国，无论是从社会经济发展还是从改善广大人民群众的居住条件来说，房地产行业的发展需求都是无限的。随着目前整个社会经济的快速发展，广大人民群众的消费能力不断提高，为房地产行业的发展奠定了坚实的基础。从房地产市场来看，目前我国仍然处于卖方市场阶段；从整个经济社会发展来说，房地产作为一种没有替代品的特殊商品，其发展是与整个社会经济发展水平相适应甚至是需要适度超前的。从我区情况看，房地产业发展主要具备下列条件： （一）具有广阔的发展前景。中央把大力发展住宅建设，促进住房消费作为扩大内需，拉动经济增长的重要举措使房地产业成为新的经济亮点和消费热点，每年都以高于国民经济发展的速度快速发展，已经发展成为国民经济的支柱产业之一。虽然今年以来我国实行了较严格的土地和金融政策，加强了对房地产行业的控制力度，但调控的目的是为了实现房地产行业的更好发展。随着国家宏观调控的不断深入，我区的房地产行业在各项政策的支持下必将实现更快、更健康的发展，将有广阔的发展前景。 （二）具备很好的地缘和价格优势。我区自明、清时期就是商埠重镇，素有“金周村”、“旱码头”之称。随着全区经济的发展，将吸引更多的外地客商到周村来投资创业，吸引更多的人口向城区聚集，这就为房地产业的发展奠定了坚实的消费基础。同时由于淄博新区的规划建设，目前我区与张店区的连接速度正在不断加快，实现相互融合已是必然。同时我区的房地产还具有很好的价格优势，目前我区房地产价格与张店相比有着近千元的价格差，随着广大人民群众居住生活观念的转变，工作在张店、生活在周村将成为更多人的选择。另外从房地产行业的生产特点来看，一般从规划设计到竣工投入使用需要一年以上的时间，由于2004年房地产新开工项目较少，所以今后两到三年的时间内，将会出现商品房供给明显不足的阶段，从而促进房地产价格的进一步上涨。 （三）具有良好的社会消费基础。随着全区经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，支付能力不断增强，对改善居住条件的要求逐渐提高，这为我区房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。目前我市的人均居住面积仅为11.8平方米，与全国人均居住面积达22平方米相比存在较大差距；另一方面，我市的人均收入却远远超过全国平均收入水平，随着人民群众投资、消费及居住观念的不断转变，强大的购买力必将转变为强大的市场需求，从而全面促进房地产行业的快速发展。目前，我区的房地产行业正处于上升阶段，无论是房屋价格还是开发规模档次，都将进入又一个新的发展阶段。 二、目前我区房地产业的发展现状及存在的问题 近年来，我区的房地产业保持了良好的发展势头，但也存在着房地产开发企业体制不够健全,开发单位规模小、经营实力不强,市场营销观念落后,市场还不够规范等问题。 （一）房地产开发企业体制不健全，负担重，竞争力不强。目前,以国有和集体所有资产构成的企事业单位仍然是我区房地产开发的主要力量。以村办、个体或者以合资、入股等多种方式组建的房地产开发公司，经过近几年来的快速发展，竞争力正在不断增强，但在管理、资质、技术以及装备等多方面尚存在一定的差距。房地产行业在经营管理方式、人事管理体制、用工制度以及分配制度等多方面仍然延用着旧的模式，人员多，负担重，在一定程度上制约了房地产公司的发展。 （二）企业规模小，资金实力弱。房地产行业是一个对资金需求较大的行业，资金投入周期长。目前，我区大部分开发企业没有完成必要的资本积累，资金不够雄厚，面对目前国家严格的土地、金融政策和快速上涨的土地价格，多数开发单位既没有土地储备也没有购买土地的能力，面对活跃的房地产市场却处于无地可用的尴尬境地。 （三）房地产行业内部竞争日趋激烈。各开发企业不但面对着区内各开发单位之间的竞争，同时也面临着区外实力较强开发企业的冲击。今年以来在我区几个房地产开发的热点地区土地拍买中，中标者多为区外企业。区外雄厚资金的进入，必然对区内各开发企业的生存和发展带来巨大的考验。 （四）开发企业经营意识、创新意识不强。目前我区的房地产企业大多重开发重销售而忽视对房产的经营；重视房地产的建设质量，忽视了对配套环境的营造，物业管理水平低，品牌意识差，不能充分挖掘房产作为特殊商品的潜在价值。 （五）对房地产开发规模缺乏必要的控制。城市扩展与旧城改造是城市发展的两条途径。房地产作为一种不可移动的特殊商品，在遵循市场价值规律的同时也影响着一个城市的发展方向。近年来我区处于城郊及边缘地区的村级住宅开发规模不断扩大，吸引了大量城市建设资金。同时，由于郊区开发建设价格低，也冲击了城区房地产的销售。 （六）房地产开发规模小，见缝插针现象依然存在。不但造成了建设资金的分散，而且造成了开发成本的提高，从而难以实现房地产的规模效益。有些居民小区的环境设计不合理，绿地太少，影响了居民生活质量。有些规划从局部小区看设计合理，但从全区的整体需要来看并不合理，缺乏长远观念。 （七）房地产市场不够规范，有房无证或证件不全等现象比较普遍。根据法律法规有关规定，目前城区内各村和周边各村开发的房屋尚不能办理可以上市流通的房产证，或根本就不具备办理有关证件的条件。另外，目前社会上还存在着私下房屋买卖、出租、抵押等现象，也为今后房地产市场的健康发展埋下了隐患。 三、加快房地产业发展的几点建议 （一）加强宏观调控，促进房地产业健康发展。房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应，同时也要适应城市的发展需要。要将房地产业的发展纳入城市建设的总体发展战略，加强整体规划和管理，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏，做到有计划、有步骤地开发。在对城市发展进行科学长远规划的同时，要抓好旧城改造工作，尽快完善基础设施和城市总体功能，实现城市发展水平的全面提高。要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建设成本。要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快建立房地产预警体系和信息发布系统，引导企业理性投资和居民理性购房。 （二）进一步加强土地储备，实现房地产行业的可持续发展。土地资源是房地产业发展的命脉，土地资源的可持续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础。对于有限的土地资源，要按照可持续发展的原则进行开发利用。在城市建设上，应坚持以旧城改造为主，充分考虑旧城土地的调剂和利用，然后逐步实现向郊区的有序转移和发展。从我区目前的城市建设上看，城市建设密度还很低，老城区还存在着大面积的旧平房。因此，我区目前在城市建设中宜先立足于旧城改造，进一步加大旧城建设改造力度，避免城市建设“空心现象”的出现。同时做好城区与郊区的统一规划工作，将郊区的建设和土地利用纳入全区的统一调控体系，做好开发计划，进一步加强土地储备，实现城市发展的有序化、科学化，促进城市和房地产业的可持续发展。 （三）坚持以创新为基础，努力提高房地产企业的竞争力。我国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而房地产企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，通过改革创新，增强发展实力，提高市场竞争力。要坚持以体制创新为基础，努力实现房地产开发企业的“三改一加强”，即改革、改组、改造和加强管理有机结合，更新观念，打破旧的模式，转换经营机制，进行结构调整，深化企业内部人事制度、劳动制度和分配制度，建立起适应行业发展的新的企业运行体制。坚持从实际出发，实现开发企业的强强联合，提高开发企业的核心竞争力。 （四）坚持以人为本，树立房地产企业的新形象。面对激烈的市场竞争，房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构。要根据我区实际情况，向不同收入阶层提供不同层次的商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量，完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房、优质房。加强市场营销，树立理性的营销观念，坚持诚信服务。要重点加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等，通过加强营销诚信服务积极营造市场。 （五）加强房地产开发中的物业配套设施建设，创造良好居住环境。我区房地产开发在取得良好成绩的同时，也出现了一些不尽如人意的地方。如小区物业设施不配套、环境绿地太少等。有的公司在房地产开发建设中十分注重单一的商业或住宅楼的开发建设，而对配套的物业设施建设却很少顾及，这些现象的出现，除了开发建设单位只注重开发建设的经济效益外，最重要的一点就是对总体规划的忽略，这种功能单一的小区，给我区今后的城市物业管理工作带来了许多隐患，给人民群众的生活带来了许多不便，也直接影响我区房地产开发的质量。当前住宅市场正在发生深刻的变化，绿色、生态、人文、科技物业管理模式成为发展的趋势。因此，不论是商业还是住宅的开发，各开发点的周围一定要配以合理的物业设施。 （六）引导开发企业实施品牌战略，打造建设精品。实施品牌战略是房地产业自身发展到一定阶段的必然结果，也是市场竞争的必然结果。随着房地产市场的发展和深入，人们的居住需求由过去的安居型转变为康居型和舒适型。办公、营业等商业用房也都逐步向多功能化和高档化方向进展。城市建设和人们需求的变化，使房地产市场的竞争更加激烈，消费者更看重项目的质量和开发商的品牌。所以，采取各种有效措施，督促和引导各开发企业进一步具备品牌意识，通过开展各种活动，不断规范自身经营行为，提高管理水平和质量，打造精品建设，创造品牌优势，提高我区房地产行业的整体水平。 （七）加大金融机构支持力度，增强消费支付能力。目前中、低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房能力有限，需要信贷支持。金融机构应向这一群体敞开大门，增加银行住房贷款品种，加大信贷支持。 （八）加强引导和管理，培育和规范房地产中介服务市场。房地产中介市场是连接开发企业和消费者的桥梁，是房地产行业发展中的重要环节。要充分发挥房屋中介代理机构网点多、辐射面积广、服务意识强的特点，鼓励房屋中介机构进行信息交换和发布，为房地产行业的各项具体业务提供更为便捷、及时的服务。同时要进一步加强对中介机构的监管力度，严格执行行(职)业资格制度，切实加强对房屋中介机构人员的培训和管理，建立中介机构的信用档案，加大对房屋中介机构不规范经营行为的查处力度，促进房地产中介机构的健康发展。（区房管局）