房地产估价报告范本.doc

房地产估价报告 项 目 名 称 武汉市洪山区珞瑜路 272 号光山高新大厦二 层如家城市旅馆房地产评估 委 托 方 估 价 方 xxxxxxxx 估 价 人 员 xxxxxx 估价作业日期 二 00 九年 12 月 15 日 估价报告编号 X 房估字 XX 第 XX 号 目 录 1 致 委 托 方 函 3 2 估 价 师 声 明 4 3 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 5 4 房地产估价结果报告 7 一 委 托 方 7 二 估 价 方 7 三 估 价 对 象 概 况 7 四 估价目的 8 五 估 价 时 点 8 六 价值定义 8 七 估价依据 8 八 估 价 原 则 9 九 估 价 方 法 9 十 估 价 结 果 10 十 一 估 价 人 员 10 十 二 估 价 作 业 日 期 11 十 三 估 价 报 告 应 用 有 效 期 11 5 房地产估价技术报告 12 一 个 别 因 素 分 析 12 二 区 域 因 素 分 析 12 三 市 场 背 景 分 析 12 地理位置和行政区划 12 经济和社会发展状况 13 房地产市场分析 14 四 最 高 最 佳 使 用 分 析 14 五 估 价 方 法 选 用 14 六 估 价 测 算 过 程 15 七 估 价 结 果 确 定 19 6 附 件 20 致 委 托 方 函 受 您 的 委 托 我 公 司 于 2009 年 12 月 15 日 对 于 武 汉 市 洪 山 区 珞 瑜 路 272 号 光 谷 高 新 大 厦 二 层 建 筑 面 积 为 571 58 m2 房 屋 所 有 权 证 证 号 为 鄂 房 权 证 字 第 号 的 房 地 产 进 行 价 格 评 估 为 确 定 房 屋 出 售 时 该 房 屋 的 市 场 价 值 提 供 参 考 依 据 根 据 国 家 现 行 有 关 法 律 法 规 和 政 策 条 例 及 委 托 方 提 供 的 各 种 资 料 遵 循 依 法 公 正 科 学 准 确 和 适 度 的 原 则 经 估 价 人 员 实 地 收 集 资 料 分 析 计 算 并 与 估 价 时 点 武 汉 市 类 似 房 地 产 的 市 场 价 格 水 平 相 比 较 后 确 定 委 估 房 地 产 于 估 价 时 点 2009 年 12 月 15 日 的 价 格 及 单 价 为 房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写 总 价 3100240 元 叁 佰 壹 拾 万 零 贰 佰 肆 拾 元 单 价 5424 元 m2 伍 仟 肆 佰 贰 拾 肆 元 每 平 方 米 法 定 代 表 人 二 00 九 年 12 月 15 日 估 价 师 声 明 我 们 郑 重 声 明 一 我 们 在 本 估 价 报 告 中 陈 述 的 事 实 是 真 实 的 和 准 确 的 二 本 估 价 报 告 中 的 分 析 意 见 和 结 论 是 我 们 自 己 公 正 的 专 业 分 析 意 见 和 结 论 但 受 到 本 估 价 报 告 中 已 说 明 的 假 设 和 限 制 条 件 的 限 制 三 我 们 与 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 没 有 利 害 关 系 也 与 有 关 当 事 人 没 有 个 人 利 害 关 系 或 偏 见 四 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地 产 估 价 规 范 进 行 分 析 形 成 意 见 和 结 论 撰 写 本 估 价 报 告 五 我 们 已 对 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 进 行 了 实 地 查 勘 估 价 员 xx 对 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 进 行 了 实 地 查 勘 六 没 有 人 对 本 估 价 报 告 提 供 重 要 的 专 业 帮 助 七 本估价报告得出的估价结果 仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考 不得用于验资证明 拆迁补偿 房地产交易等其他用途 未经估价机构和估价人员的 同意 估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供 凡因委托人使用估 价报告不当而引起的后果 评估机构和估价人员不承担相应责任 八 本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权 九 本报告应用有效期为报告出具之日起一年 如果使用本估价报告的时间超 过了报告应用的有效期 我们对此结果造成的损失不承担责任 在已说明的评估假设和限制条件之外 引用本评估结果而引起的法律后果 不属 于本公司和签字估价师的责任范围 注 册 房 地 产 估 价 师 注 册 证 号 xxxxxxx 二 00 九 年 12 月 15 日 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 一 本 项 估 价 的 假 设 条 件 1 本报告基于公开市场假设 即 1 市场为公开的市场 卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价 2 议价期间房地产市场基本保持稳定 3 买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格 2 本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效 估价对象无司法 机关 行政机关查封等禁止转让 抵押情形 房地产权属无纠纷 出让土地使用权符 合法定的转让条件等为假设前提 即以估价对象拥有合法产权 属于合法使用 可以 在公开市场上自由转让为假设前提 3 本 报 告 在 评 估 过 程 中 假 设 委 估 房 地 产 为 商 业 用 途 在 未 来 剩 余 使 用 年 限 内 不 改 变 房 地 产 用 途 4 假 设 委 估 房 地 产 现 状 满 足 所 采 用 的 城 市 规 划 用 途 管 制 和 限 制 条 件 另 有 说 明 的 除 外 二 本 项 估 价 的 限 制 条 件 1 本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供 委托方对所提供 的资料真实性 合法性负责 如提供资料不真实而造成评估值失实 评估机构和评估 人员不承担相应的责任 2 本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见 这个意见本身无强制执行 的效力 估价师只对结果本身合乎规范要求负责 而不对资产转让定价的决策负责 3 本次评估结论为估价时点的抵押价值 估价时点后 随着时间的推移及房地产 市场情况发生变化 本结论须做相应调整 且在估价报告有效期内估价对象的质量及 价格标准发生变化 并对估价对象产生明显影响时 不能直接使用本估价报告 4 本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可 抗力对估价结论的影响 5 实 地 查 勘 时 对 房 屋 仅 进 行 一 般 性 察 看 并 未 进 行 结 构 性 测 试 不 可 能 确 定 其 内 部 缺 损 6 本 报 告 中 的 建 筑 面 积 按 房 屋 所 有 权 证 存 根 所 载 数 据 计 7 本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考 不得用于其他目的 未 经 本 评 估 单 位 同 意 评 估 报 告 的 全 部 或 任 何 一 部 分 内 容 不 得 使 用 其 他 与 本 次 项 目 无 关 的 任 何 公 开 文 件 通 告 或 报 告 中 也 不 得 以 任 何 形 式 公 开 发 表 8 房 地 产 估 价 报 告 备 查 编 号 X 房 地 估 X 字 XX 第 X 号 房地产估价结果报告 一 委 托 方 单 位 名 称 法 定 代 表 人 单 位 住 址 联 系 电 话 二 估 价 方 机 构 名 称 xxxxxxxxx 单 位 住 址 xxxxxxxxxx 法 定 代 表 人 估 价 资 格 联 系 电 话 xxxxxxxxx 三 估 价 对 象 概 况 1 建 筑 物 状 况 武 汉 市 洪 山 区 珞 瑜 路 关 山 高 新 大 厦 位 于 武 汉 市 洪 山 区 珞 瑜 路 于 二 零 零 零 年 建 成 总 体 结 构 高 16 层 为 钢 筋 混 凝 土 结 构 一 等 委 估 建 筑 物 位 于 第 二 层 有 公 用 电 梯 和 楼 梯 通 二 楼 建 筑 物 维 护 保 养 情 况 较 好 地 面 贴 红 色 小 方 格 地 面 砖 进 户 设 防 盗 门 外 设 不 锈 钢 防 盗 窗 墙面及天棚为仿磁涂料 日光灯 照明 水电气齐全 PVC 管排水 房屋使用正常 2 委 估 对 象 利 用 现 状 委 估 房 地 产 现 作 旅 馆 公 共 配 套 设 施 好 良 中 档 装 修 3 周 围 环 境 估 价 对 象 位 于 武 汉 市 洪 山 区 珞 瑜 路 处 于 鲁 巷 商 圈 北 面 正 对 华 中 科 技 大 学 光 谷 南 二 门 珞 瑜 路 南 有 长 动 医 院 东 与 关 山 大 道 紧 邻 西 与 华 工 科 技 产 业 大 厦 相 接 旁 边 为 关 山 口 车 站 途 经 的 公 交 车 有 15 路 18 路 25 路 510 路 518 路 521 路 536 路 591 路 593 路 702 路 703 路 718 路 733 路 755 路 756 路 903 路 西 行 500 米 为 光 谷 步 行 街 环 境 好 地 段 好 繁 华 程 度 高 交 通 方 便 人 流 量 大 区 域 内 具 备 各 种 休 闲 娱 乐 场 所 作 为 商 业 用 途 区 位 价 值 有 很 大 潜 力 权 益 状 况 估 价 对 象 位 于 武 汉 市 洪 山 区 珞 瑜 路 关 山 高 新 大 厦 二 楼 房 屋 所 有 权 人 为 如 家 城 市 旅 馆 房 屋 所 有 权 证 证 号 为 鄂 房 权 证 字 第 号 权 属 所 有 由 于 资 料 方 面 的 原 因 他 项 权 利 是 否 受 限 无 法 核 实 四 估价目的 为 确 定 房 地 产 抵 押 提 供 价 格 参 考 依 据 五 估 价 时 点 二 00 九 年 12 月 15 日 六 价值定义 本 报 告 提 供 的 价 格 是 估 价 对 象 在 估 价 期 日 在 本 报 告 的 全 部 限 制 条 件 下 武 汉 市 房 地 产 市 场 自 由 开 放 完 全 竞 争 状 态 下 的 公 开 市 场 价 值 所 谓 公 开 市 场 价 值 是 在 公 开 市 场 最 可 能 形 成 的 价 格 采 用 公 开 市 场 价 值 标 准 时 要 求 评 估 的 客 观 合 理 价 值 应 是 公 开 市 场 价 值 委 估 房 地 产 的 价 格 定 义 为 建 筑 物 为 钢 筋 混 凝 土 结 构 用 途 为 旅 馆 土 地 性 质 为 出 让 形 式 本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件 下持续使用的公开市场价值 七 估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国土地管理法 3 房地产估价规范 GB T50291 1999 4 中华人民共和国土地管理法实施条例 5 中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 6 委托方提供的待估房地产 房屋所有权证 7 湖北省人民政府 武汉市市人民政府颁布的有关政策 规定 实施办法 通 知等法规文件 8 估价委托书 19 估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料 八 估 价 原 则 1 独立 客观 公正原则 2 合法原则 以估价对象的合法产权 合法使用 合法处分为估价前提 3 最高最佳使用原则 以估价对象在合法使用前提下 各种可能使用方式中 能获得最大收益的使用方式估价 4 替代原则 估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 5 估价时点原则 估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格 九 估 价 方 法 根据 房地产估价规范 通常的房地产估价方法有比较法 收益法 假设开发 法 成本法等几种 1 有条件选用比较法进行估价的 应以市场比较法作为主要估价方法 首先遵 循比较法可比实例的选取原则 根据估价人员掌握的房地产交易市场资料 在估价对 象同一供求圈内选择三个与估价对象用途 规模 档次 建筑结构相同或类似的近期 交易实例作为可比实例 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析 建立估价对 象与可比实例的价格可比基础 并分别进行交易情况修正 交易日期修正 房地产状 况修正 求取估价对象房地产的比准价格 2 收益性房地产的估价 应选用收益法作为其中的一种估价方法 由于估价对 象具有客观收益 因此可用适当的报酬率 将其未来各年的净收益折算到估价时点上 计算出估价对象房地产收益价格 3 假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值 然后减去续建的未来开 发成本 税费和利润等来求取估价对象的方法 4 成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础 来求取房地产价值的方 法 其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值 根据 房地产估价规范 并结合估价对象实际情况 评估人员认为在估价对象 同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃 因此选用市场比较法进行评估 估价对象 同一供求圈内有出租案例 可考虑采用收益法进行评估 最后结合客观市场情况 综合考虑以上估价方法的计算结果 运用数理统计分 析的有关方法 确定估价对象的估价结果 十 估 价 结 果 估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 采用市场法和收益法 通过对影响房地产价格因素的分析和测算 结合估价经验与对影响房地产市场价格因 素进行分析 确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时 并且进入市场无阻碍 的条件下 在估价时点 2009 年 12 月 15 日包含土地使用权价值在内的委估房地产市 场价格为人民币 详细评估结果见 房地产抵押评估结果一览表 房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写 总 价 3100240 元 叁 佰 壹 拾 万 零 贰 佰 肆 拾 元 单 价 5424 元 m2 伍 仟 肆 佰 贰 拾 肆 元 每 平 方 米 十 一 估 价 人 员 注 册 房 地 产 估 价 师 xxxx 注 册 证 号 xxxxxxxxx 二 00 九 年 十 二 月 十 五 日 十 二 估 价 作 业 日 期 二 00 九 年 12 月 15 日 十 三 估 价 报 告 应 用 的 有 效 期 本 估 价 报 告 有 效 期 为 壹 年 即 从 2009 年 12 月 15 日 至 2010 年 12 月 14 日 xxxxxxxxx 法 定 代 表 人 二 00 九 年 12 月 15 日 房地产估价技术报告 一 个 别 因 素 分 析 1 建 筑 物 状 况 武 汉 市 洪 山 区 珞 瑜 路 关 山 高 新 大 厦 位 于 武 汉 市 洪 山 区 珞 瑜 路 于 二 零 零 零 年 建 成 总 体 结 构 高 16 层 为 钢 筋 混 凝 土 结 构 一 等 委 估 建 筑 物 位 于 第 二 层 有 公 用 电 梯 和 楼 梯 通 二 楼 建 筑 物 维 护 保 养 情 况 较 好 地 面 贴 红 色 小 方 格 地 面 砖 进 户 设 防 盗 门 外 设 不 锈 钢 防 盗 窗 墙面及天棚为仿磁涂料 日光灯 照明 水电气齐全 PVC 管排水 房屋使用正常 2 委 估 对 象 利 用 现 状 委 估 房 地 产 现 作 旅 馆 公 共 配 套 设 施 好 二 区 域 因 素 分 析 估 价 对 象 位 于 武 汉 市 洪 山 区 珞 瑜 路 处 于 光 谷 商 圈 北 面 正 对 华 中 科 技 大 学 光 谷 南 二 门 珞 瑜 路 南 有 长 动 医 院 东 与 关 山 大 道 紧 邻 西 与 华 工 科 技 产 业 大 厦 相 接 旁 边 为 关 山 口 车 站 途 经 的 公 交 车 有 15 路 18 路 25 路 510 路 518 路 521 路 536 路 591 路 593 路 702 路 703 路 718 路 733 路 755 路 756 路 903 路 西 行 500 米 为 光 谷 步 行 街 环 境 好 地 段 好 繁 华 程 度 高 交 通 方 便 人 流 量 大 区 域 内 具 备 各 种 休 闲 娱 乐 场 所 作 为 商 业 用 途 区 位 价 值 有 很 大 潜 力 三 市 场 背 景 分 析 地理位置和行政区划 武 汉 市 位 于 江 汉 平 原 东 部 长 江 中 游 与 汉 水 交 汇 处 是 中 国 经 济 地 理 的 心 脏 具 有 承 东 启 西 沟 通 南 北 维 系 四 方 的 作 用 东 端 在 新 洲 区 柳 河 乡 将 军 山 西 端 为 蔡 甸 区 成 功 乡 窑 湾 村 南 端 在 江 夏 区 湖 泗 乡 刘 均 堡 村 北 端 至 黄 陂 区 蔡 店 乡 下 段 家 田 村 因 为 长 江 与 其 最 大 的 支 流 汉 水 交 汇 于 此 故 而 市 区 由 隔 江 鼎 立 的 武 昌 汉 口 汉 阳 三 地 被 俗 称 为 武 汉 三 镇 武 汉 行 政 区 划 的 沿 革 极 具 特 色 武 汉 可 以 看 作 两 市 汉 口 武 昌 一 县 汉 阳 的 合 并 故 有 武 汉 三 镇 之 说 其 中 汉 口 和 武 昌 从 明 朝 后 期 起 就 分 别 发 展 成 相 当 规 模 的 城 市 因 此 武 汉 可 以 说 是 一 个 直 辖 市 一 个 省 会 城 市 和 一 个 县 的 紧 密 联 合 体 光 谷 又 称 东 湖 高 新 技 术 开 发 区 位 于 武 汉 市 城 区 东 南 部 北 临 东 湖 南 接 江 夏 西 承 武 昌 中 心 城 区 东 连 武 黄 公 路 沪 蓉 高 速 通 达 全 国 光 谷 是 武 汉 的 东 大 门 有 省 道 国 道 辐 射 周 边 市 县 黄 石 鄂 州 黄 冈 和 黄 梅 在 武 汉 市 1 8 城 市 圈 发 展 战 略 中 占 据 着 重 要 的 地 位 现 在 是 武 汉 市 最 有 发 展 潜 力 的 地 段 之 一 经济和社会发展状况 估 价 对 象 邻 近 的 中 国 光 谷 是 武 汉 东 湖 国 家 高 新 区 的 简 称 关 东 光 电 子 产 业 园 关 南 生 物 医 药 产 业 园 汤 逊 湖 大 学 科 技 园 光 谷 软 件 园 佛 祖 岭 产 业 园 机 电 产 业 园 等 园 各 具 特 色 2000 家 高 新 技 术 企 业 分 类 聚 集 以 光 电 子 信 息 产 业 为 主 导 能 源 环 保 生 物 工 程 与 新 医 药 机 电 一 体 化 和 高 科 技 农 业 竞 相 发 展 武 汉 中 国 光 谷 建 成 了 国 内 最 大 的 光 纤 光 缆 光 电 器 件 生 产 基 地 最 大 的 光 通 信 技 术 研 发 基 地 最 大 的 激 光 产 业 基 地 光 纤 光 缆 的 生 产 规 模 居 全 球 第 二 国 内 市 场 占 有 率 达 50 国 际 市 场 占 有 率 12 光 电 器 件 激 光 产 品 的 国 内 市 场 占 有 率 40 在 全 球 产 业 分 工 中 占 有 一 席 之 地 武 汉 中 国 光 谷 已 成 为 中 国 在 光 电 子 信 息 领 域 参 与 国 际 竞 争 的 标 志 性 品 牌 胡 锦 涛 总 书 记 视 察 东 湖 高 新 区 高 新 技 术 企 业 时 充 分 肯 定 了 通 过 提 高 自 主 创 新 能 力 增 强 企 业 核 心 竞 争 力 发 展 特 色 高 新 技 术 产 业 的 做 法 温 家 宝 总 理 希 望 北 京 上 海 武 汉 等 高 新 区 经 过 5 到 10 年 的 努 力 真 正 建 设 成 为 世 界 一 流 的 科 技 园 区 东 湖 高 新 区 将 承 担 起 新 的 历 史 使 命 坚 持 实 施 自 主 创 新 战 略 全 面 提 升 资 源 整 合 能 力 持 续 创 新 能 力 产 业 生 成 能 力 和 经 济 产 出 能 力 主 要 经 济 指 标 力 争 以 年 均 25 以 上 的 速 度 增 长 到 2010年 技 工 贸 总 收 入 2000亿 元 工 业 总 产 值 1500亿 元 财 政 收 入 60亿 元 通 过 十 一 五 的 努 力 光 谷 将 建 设 成 为 国 内 一 流 世 界 知 名 的 科 技 园 区 和 国 家 重 要 的 自 主 创 新 平 台 为 跻 身 世 界 一 流 的 科 技 园 区 奠 定 坚 实 基 础 在 十 五 时 期 这 里 的 经 济 发 展 以 年 均 30 的 速 度 快 速 增 长 2005年 的 技 工 贸 总 收 入 达 到 725亿 占 武 汉 GDP的 10 在 短 短 几 年 中 国 光 谷 得 到 了 超 常 规 发 展 而 且 后 劲 十 足 主 要 得 益 于 这 里 有 良 好 的 创 新 创 业 环 境 区 内 已 有 15家 公 司 在 境 内 外 上 市 带 动 资 金 200多 亿 元 并 在 中 国 证 券 市 场 上 形 成 了 颇 有 影 响 的 光 谷 版 块 估 价 对 象 北 面 的 华 中 科 技 大 学 是 国 家 教 育 部 直 属 的 全 国 重 点 大 学 是 涵 盖 理 工 医 文 管 等 多 学 科 的 综 合 性 大 学 是 目 前 国 内 规 模 最 大 水 平 一 流 的 高 等 学 府 之 一 是 首 批 列 入 国 家 211工 程 重 点 建 设 的 大 学 现 有 教 职 工 学 生 7万 余 人 市 场 潜 力 极 大 估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地 在发展产 学 研的同时 全方位一体化地协调发展 规划目标为满足人的生活 工作 文化 教育 娱乐 购物 休闲等综合性城市功能需求 开发商实力强 品牌大 万科城市 花园 剑桥春天 巴黎豪庭 蓝域国际等楼盘开发气势如虹 房地产市场分析 光 谷 区 域 内 高 校 和 大 专 院 校 科 研 机 构 众 多 人 流 量 极 大 特 别 是 学 生 家 长 等 等 消 费 群 体 是 旅 馆 稳 定 的 消 费 源 四 最 高 最 佳 使 用 分 析 估 价 对 象 位 于 武 汉 市 洪 山 区 珞 瑜 路 关 山 高 新 大 厦 大 厦 本 身 登 记 为 商 务 用 途 旁 边 为 关 山 口 公 交 车 车 站 环 境 好 地 段 好 繁 华 程 度 高 交 通 方 便 人 流 量 大 区 位 价 值 有 很 大 潜 力 根 据 最 高 最 佳 使 用 原 则 和 合 法 原 则 的 分 析 保 持 现 状 是 最 佳 用 途 五 估 价 方 法 选 用 估 价 人 员 在 实 地 勘 察 的 基 础 上 对 委 托 方 提 供 的 各 种 资 料 进 行 了 认 真 分 析 根 据 估 价 期 日 委 估 房 地 产 用 途 估 价 目 的 资 料 状 况 和 武 汉 市 房 地 产 市 场 的 实 际 情 况 决 定 采 用 市 场 法 和 收 益 法 来 测 算 委 估 房 地 产 的 价 格 市 场 法 首先遵循比较法可比实例的选取原则 根据估价人员掌握的房地产交 易市场资料 在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途 规模 档次 建筑 结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例 对影响价格的各项因素及其影响程度 进行分析 建立估价对象与可比实例的价格可比基础 并分别进行交易情况修正 交 易日期修正 房地产状况修正 求取估价对象房地产的比准价格 收 益 法 就 是 预 计 估 价 对 象 未 来 的 正 常 收 益 选 用 适 当 的 资 本 化 率 将 其 折 现 到 估 价 时 点 后 累 加 以 此 估 算 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 六 估 价 测 算 过 程 1 选 择 估 价 方 法 该 房 地 产 是 出 租 的 旅 馆 为 收 益 性 房 地 产 用 收 益 法 估 价 选 用 收 益 法 中 的 报 酬 资 本 化 法 2 搜 集 资 料 通 过 调 查 搜 集 的 有 关 资 料 和 情 况 如 下 1 收 入 按 房 间 和 相 应 的 价 格 计 可 供 入 住 的 房 间 单 人 间 100 元 16 1600 元 双 人 间 120 元 10 1200 元 三 人 间 135 元 5 675 元 2 入 住 率 为 60 3 酒 店 营 业 成 本 根 据 市 场 调 查 一 般 酒 店 房 间 耗 用 折 旧 和 相 关 人 员 的 工 资 占 毛 收 入 40 4 维 修 费 按 房 屋 重 置 价 的 1 5 2 5 管 理 费 对 出 租 房 屋 进 行 的 必 要 管 理 所 需 费 用 一 般 按 年 收 入 的 2 5 6 保 险 费 按 房 屋 重 置 价 或 房 屋 现 值 以 保 险 费 率 我 国 的 保 险 费 在 0 15 0 2 7 税 金 依 据 待 估 地 所 在 城 镇 房 屋 出 租 时 应 缴 纳 的 有 关 税 费 文 件 规 定 确 定 一 般 有 房 产 税 按 年 收 入 的 12 计 营 业 税 按 年 收 入 的 3 城 市 维 护 建 设 税 7 教 育 费 附 加 3 等 8 设 该 房 屋 收 益 年 限 为 有 限 年 不 计 算 房 屋 折 旧 费 3 测 算 年 有 效 毛 收 入 年 有 效 毛 收 入 1600 1200 675 60 30 12 750600 元 4 测 算 年 运 营 费 用 维 修 费 按 建 筑 物 重 置 价 的 1 5 计 算 武 汉 市 房 屋 重 置 价 格 标 准 规 定 钢 筋 混 凝 土 结 构 一 等 房 屋 重 置 价 格 为 1150 元 m2 年 维 修 费 1150 571 58 1 5 9859 8 元 管 理 费 取 年 收 入 的 3 则 管 理 费 750600 3 22518 元 保 险 费 按 房 屋 重 置 价 乘 以 保 险 费 率 2 则 保 险 费 1150 571 58 2 1314 6 元 税 费 房 屋 出 租 应 纳 税 金 房 产 税 按 年 收 入 的 12 计 营 业 税 按 年 收 入 的 3 其 余 税 费 按 年 收 入 的 3 计 算 则 750600 12 3 3 135108 元 上 述 总 费 用 年 运 营 费 用 合 计 为 168800 4 元 5 计 算 年 净 收 益 年 净 收 益 750600 750600 40 168800 4 281559 6 元 6 确 定 报 酬 率 用 累 加 法 项 目 数 值 无 风 险 报 酬 率 4 0 投 资 风 险 补 偿 3 0 管 理 负 担 补 偿 0 1 缺 乏 流 动 性 补 偿 1 5 易 于 获 得 融 资 的 好 处 0 5 所 得 税 抵 扣 的 好 处 0 5 报 酬 率 7 6 6 计 算 房 地 产 的 价 格 委 估 对 象 建 筑 物 土 地 使 用 年 限 为 50 年 至 今 已 使 用 9 年 剩 余 使 用 年 限 为 41 年 所 以 估 价 对 象 收 益 年 限 为 41 年 因 此 收益价格 2 81559 6 7 6 1 1 1 7 6 41 3520886 元 房 地 产 单 价 3520885 8 571 58 6160 元 m2 估 价 结 果 如 下 房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写 总 格 3520886 元 叁 佰 伍 拾 贰 万 零 捌 佰 仈 拾 陆 元 单 价 6160 元 m2 陆 仟 壹 佰 陆 拾 元 每 平 方 米 xxxxxxxxx xxxxxxxxx 二 00 九 年 12 月 15 日 市 场 比 较 法 测 算 估 价 对 象 价 格 具 体 思 路 在 近 期 房 地 产 市 场 中 选 择 与 估 价 对 象 处 于 同 一 供 求 范 围 内 具 有 较 强 相 关 线 替 代 性 的 房 地 产 交 易 实 例 根 据 估 价 对 象 和 可 比 实 例 的 状 况 对 区 域 因 素 个 别 因 素 时 间 因 素 和 交 易 情 况 等 影 响 房 地 产 市 场 价 格 的 因 素 进 行 分 析 比 较 和 修 正 评 估 出 估 价 对 象 的 市 场 价 格 采 用 市 场 比 法 一 般 选 取 同 一 供 需 圈 内 近 似 委 估 房 地 产 档 次 市 场 价 格 进 行 比 较 根 据 估 价 人 员 对 武 汉 市 房 地 产 市 场 的 了 解 分 别 选 取 如 下 可 比 实 例 1 确 定 比 较 因 素 比较案例 委估房产 联峰大厦第 15层 关山高新大厦第 8 层 国光大厦第 12 层 地理位置 洪山鲁磨路 武汉洪山区珞瑜 路 洪山区关南后山小 区 交易价格 元 m2 5988 4899 5667 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 2009 12 2009 6 2009 10 区域因素 一般 较好 一般 较好 个别因素 一般 较好 一般 较好 2 确 定 比 较 因 素 系 数 见 下 表 比较案例 委估房产 联峰大厦第 15层 关山高新大厦第 8 层 国光大厦第 12 层 交易价格 元 m2 5988 4899 5667 交易情况 100 100 100 100 交易期日 100 100 100 100 区域因素 100 105 100 103 个别因素 100 105 97 104 3 比 准 价 格 确 定 比较案例 委估房产 联峰大厦第 15层 关山高新大厦第 8 层 国光大厦第 12 层 交易价格 元 m2 5988 4899 5667 交易情况 100 100 100 100 100 100 100 交易期日 100 100 100 100 100 100 100 区域因素 100 100 105 100 100 100 104 个别因素 100 100 105 100 98 100 103 比准价格 5431 4999 5290 根 据 上 述 计 算 的 结 果 求 比 准 价 格 的 算 术 平 均 值 则 5431 4999 5290 3 5240 元 m2 估 价 结 果 确 定 估 价 结 果 如 下 房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写 总 格 2995079 元 贰 佰 玖 拾 玖 万 伍 仟 零 柒 拾 玖 元 单 价 5240 元 M2 伍 仟 二 佰 肆 拾 元 每 平 方 米 xxxxxxxx xxxxxxxxx 二 00 九 年 12 月 15 日 七 估价结果确定 综合比较两种方法 结合估价师自己的专业知识和经验 市场法权重取 0 8 收益法 权重取 0 2 则最后的价格等于 2995079 0 8 3520886 0 2 3100240 4 元 取 整 为 3100240 元 房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写 总 价 3100240 元 叁 佰 壹 拾 万 零 贰 佰 肆 拾 元 单 价 5424 元 m2 伍 仟 肆 佰 贰 拾 肆 元 每 平 方 米 xxxxxxxxx 法 定 代 表 人 二 00 九 年 12 月 15 日 附件