城东新区招商引资情况汇报.doc

城东新区招商引资情况汇报继城东新区“四路”建设成功招商和白杨、彭山两个安置小区成功招标后，县城投公司按县委、县政府的要求和城东新区后续开发建设的需要，通过走出去、引进来的办法，与全国多家知名的投资公司、建筑公司、房地产开发公司进行了接触和洽谈，他们的共同特点：一是普遍看好城东新区的发展潜力，信心十足，有非常强烈的合作愿望；二是都希望在我县城东新区的开发建设中获得巨额回报。三是开出的条件不能完全符合我们的心愿。不同点是合作模式各具特色，开出的条件不尽相同，具体汇报如下：一、近期接洽的公司1、中国太平洋建设集团（总部：南京）。2、中南建设集团（上市公司、总部：南通）。3、湖北省山河建设集团（总部：武汉）。4、重庆市祥泽建筑工程有限公司（总部：重庆）。5、湖北省新八建设集团（总部：武汉）。6、利嘉国际投资管理有限公司（总部：福建）。7、北京首证投资管理有限公司（总部：北京）。8、温州东欧建筑有限公司（总部：温州）。9、九江园晟置业有限公司（九江）。10、浙江运通年领带服饰有限公司（绍兴）。二、主要合作模式：1、城东新区土地抵押模式。该模式的具体方案是城东新区后继建设工程由投资建设方全带资建设，并向我县出资本工程总造价60%以上的资金用于土地收储和房屋征收，我们用同等价值的城东新区土地抵押给投资建设方的工程款和出资款。抵押土地底价按50万元/亩计算，工程开工后的适当时机抵押土地上市，土地升值部分按比例分成。有此合作意向的有三家公司：九江国晟置业有限公司有意全带资建设莲花一桥，并出资（借）给我县5000万元至1亿元的资金，我县用城东新区相应土地抵押。浙江运通年领带服饰有限公司有意全带资建设莲花二桥，并出资（借）给我县5000万元至1亿元的资金，我县用城东新区相应土地抵押。重庆市祥泽建筑工程有限公司有意全带资改造老城区道路刷黑工程，要求在城东新区县委、县政府的所在地附近给同等价值的土地抵押。2、BT模式。该模式具体方案是：投资建设方全带资承建工程项目，待工程验收合格后，我县分三至五年对工程进行回购，并承担一定比例的财务费用。主要特点是：工程承包不招投标，工程造价按湖北省08年工程定额，建设项目整体打包10亿元以上，工程投资不需要土地抵押，工程保修期三年以上。有此意向合作的公司有三家公司。太平洋建设集团。湖北新八建设集团。湖北山河建设集团。3、整体投资模式该模式的具体方案是将城东新区整体或者城东新区的某一个区域整体打包交给投资建设方，他们通过三至五年的投资、建设、经营，向我们交一座崭新的城市。具体步骤：一是规划设计。投资建设方按科学发展的要求，按经营城市的理念，结合城东新区的实际，将这一区域规划好、设计好。通过专家评审后，最后由我们审批定案；二是投资建设。投资建设方负责该区域所有基础设施和公益事业的投资建设，具体包括土地收储、房屋征收、土地平整、规划设计、道路绿化等，基础设施建设和在该区域内规划设计的所有楼、堂、馆、所及医院、学校建设的所有投资；三是相互算帐。算投资帐，算出投资建设方共为我们投资了多少。算土地帐，算出该区域还剩多少土地能让他们搞开发。算开发帐，算出他们能开发的土地容积率多少，出让金多少，能值多少钱。算平衡帐，投资建设方对该区域的总投入减去应向我们交纳的土地出让金的总金额得出结果。结果是正数，我们再补他们土地。结果是负数，投资建设方反补钱给我们。算预期帐，算出通过工程建设能赚多少钱；基础设施完成后，土地升值能赚多少钱；房地产开发能赚多少钱。他们最后实现大投资、大建设、赚大钱的目标。同时将一座崭新的城市交给我们。用这种模式与我们有合作意向的有三家公司。利嘉国际投资管理有限公司。中南建设集团。北京首证投资管理有限公司三、利弊分析1、土地抵押带资建设模式。有利一面：一是工程全带资建设，解决了无钱搞建设问题；二是出资给我们5000万至1亿元资金，能解决部分房屋征收和土地收储资金问题；三是比较稳妥，没有太大风险。不利一面：一是投资方普遍要求在工程开工后的一个月时间内，抵押土地要上市确权，这时，土地几乎没有升值空间，就等于我们把土地按50万元/亩贱卖给了投资方，我们把巨大的土地升值空间转让给了投资建设方。二是过多地把土地抵押给投资商，我们无法掌控土地的适时适量供应，对我们通过经营土地来经营城市不利。三是用此模式与我们合作的投资人的目标之一是得到土地，今后他们在新区的开发建设中起点不一，品质不一，风格各异，“千个道士千个术”，很难形成高品位的新城。2、BT模式。有利因素：一是解决了无钱搞新区基础设施建设问题；二是不需土地抵押，没有动我们的命脉土地；三是通过建立数学模型计算，假设城东新区土地在3年内能升值到100万元/亩，采用该模式与其它二种模式比，我们的合作成本最低。不利因素：一是投资商不全带资，只带资65%至75%的工程建设资金，我们必须按工程进度付款25%至35%，我们的偿付资金压力大。因为我们有限的融资资金只能用于房屋征收和土地收储，目前房屋征收和土地收储更重要。二是他们要求采用BT模式必须项目打包10个亿以上，并且要求分三年全部实施，一方面我们必须组织资金解决10亿元的工程项目的土地收储、房屋征收及前期准备工作所需要的资金。同时又要分年偿还工程款，在开工建设后的二、三年内，资金需求量非常大，我们的压力很大。三是有一定的风险，假如投资人的资金链条出了问题，那么我们采用BT模式打包的所有工程就成了半拉子工程。3、整体投资模式。有利一面：一是速度快，三至五年内一座崭新的城市就能拔地而起；二是我们的压力小，我们由运动员变成了裁判员；三是新城的品位高，因为该模式是先将一座新城绘制在图纸上，严格按图纸施工，按图纸结算，只要规划设计高起点，建成的实物新城就一定高品位。四是拉动效应大，假如城东新区的某一个区域建成了、土地将随之升值，其它区域一定会跟着升值。不利一面：一是在我们得到快速发展的同时，投资方得到了巨额利益，因为我们把土地的升值空间让给了他们；二是对土地的合理定价和如何按法定程序解决土地开发问题成为该模式合作的关键；三是假如投资人的资金链出了问题，我们也有风险。以上情况汇报涉及商业秘密，观点尚不成熟，仅供领导参考。