株洲市房地产市场调研报告.doc

第一部分 报告概要一、调研说明（一）市场研究的背景与目的：1、市场调研的背景：随着城市化进程的不断加快，株洲市房地产市场已逐步形成；目前尚处于初级发展阶段向中级过渡，高、中、低档项目具备。株洲银基房地产有限公司拟在中心广场原市政府旧址开发一房地产项目。目前株洲银基房地产有限公司已全面展开株洲市房地产市场调研工作，并进入到运营状态。2、市场调研的目的：旨在通过对株洲市房地产及本项目的市场基本情况进行市场调查研究，以便加深我们对总体市场的认识，同时也便于公司高层决策者在进行具体的项目规划、开发运作时，有效地对株洲房地产市场的供应与需求情况、目标消费群体的生活方式和需求特点、市场容量与发展空间、市场发展趋势等作出宏观的掌控与准确的判断，从而有利于对拟开发的项目从开发规模、档次、进度、市场目标定位到营销策略、价格策略、成本构成、宣传推广手段等方面及时进行决策，并对今后的相关工作给予倾向性指导。（二）市场调研的方法与方式 1、市场调研方法：A、访问法B、观察法C、随机抽样D、逻辑推导2、资料的收集方式：A、网上信息收集、资料汇编整理B、统计局、房地产等单位数据与信息检索、收集C、现场采盘（调查）D、同行等业内人士访谈E、生活圈内目标消费者访谈（三）市场研究的方向与内容：本次市场调研的方向与内容主要是湖南省、株洲市基本综合情况；长株潭城市群远景发展规划；株洲市区域经济环境分析；湖南省与株洲房地产市场的发展状态与趋势方面所表现出的主要征象，株洲市房地产市场供给与需求分析、土地开发情况以及分物业市场分析等。具体内容，详见此后章节。（四）本次市场调研时限： 2004年3月1日3月18日二、咨询报告结论精要1、株洲全市土地总面积11272平方公里，市区面积542平方公里，建成区面积69平方公里；总人口369.40万人，其中市区人口77.22万人。2003年，全市实现国内生产总值383.1亿元，人均GDP达1270美元。2、株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着城市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。3、2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比全省平均水平高出1.5个百分点。株洲市全市人均GDP达到10500元，比上年增加856元，突破万元大关，按汇率折算达1270美元。4、2003年株洲市城市居民人均可支配收入为8786元，同比增长10.7%；城市居民人均消费性支出6760元，同比增长8.1%。农民人均纯收入为3029元，同比增长5.6%；农民人均生活消费支出为2331元，增长14.2%。年末全市城乡居民人均储蓄存款6515元，比上年增加1131元。5、2004年湖南省房地产市场依然蕴藏着巨大的发展潜力。6、株洲房地产总量扩张强势十分明显7、株洲房地产开发建设整体水平提高9、商业地产投资掀起高潮10、株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的快速释放、良好发展空间引来大资本以及政策与环境因素等是株洲房地产市场快速增长的深层原因11、开发存在短期行为、负债经营风险存在、土地经营不够规范、开发经营矛盾显现是株洲市当前房地产开发存在的主要问题12、2003年株洲房地产完成开发土地面积凸显快速增长之势。13、开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。14、商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。15、目前株洲市在建、在售的住宅楼盘开发面积约为153.63万平方米，约计21个楼盘，平均起价约为1279元/平方米，均价在1400元/平方米左右，其均价和起价有上涨现象，且幅度较大。16、别墅项目在区位分布上，大部分别墅分布在郊区；在项目设计上，多为独立别墅、联排别墅、花园洋房或小高层高档住房组合成的综合性社区，纯别墅项目较少，且建筑密度大。17、目前株洲市在建、在售的商住楼面积约为540976，户型面积在110250之间，平均起价约为1534元/平方米，平均均价约为1695元/平方米。其主要特点：高容积率、低绿率；户型设计偏向于居住；停车位数量少、缺乏商务配套。大部分项目对目标客户群不明确，市场局面混乱，在营销推广中目标诉求不明确。18、目前株洲市的专业写字楼很少，仅有新一佳保利大厦较为专业，从其销售情况来看较受投资者的青睐；保利大厦写字楼部分基本售完，其均价约为3060元左右。在今后，株洲写字楼市场将会迎来一个很好的发展机遇。19、预测2004年株洲市房地产开发投资仍有较强的后劲，但增幅比上年有所减缓，预计可到三到四成左右。第二部分 株洲市自然与人文背景综述一、株洲概况株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游，东经12057-11407,北纬2603-2801,是湖南省长、株、潭金三角的重要一极。现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县和荷塘区、芦淞区、石峰区及河西高新技术产业开发区。总面积11272平方公里，人口369万。 株洲市历史悠久。中华民族的始祖炎帝神农氏，曾在这里教民耕种，遍尝百草, 后葬于“茶乡之尾”(今酃县塘田乡)。三国时吴在此设立建宁县，后历经沧桑， 几度变迁。建市前夕为湘潭县辖一个仅几千人口、几十万元工业总产值的小镇。1951年成立专辖县级市，1956年升为省辖地级市，1983年实行市管县体制，由单辖株洲县扩充辖醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县(原酃县)。 株洲市有着光荣的革命传统。老一辈无产阶级革命家毛泽东、朱德、李立三、谭震林等曾在这里从事过革命实践活动。炎陵县、茶陵县为湘赣革命根据地的重要组成部分。 株洲市地处湖南省中东部，是中国南方重要的交通枢纽，具有铁、公、水、空综合运输能力。京广、浙赣、湘黔3大铁路干线在此交汇。株洲火车站为全国10 大客运站和7大零担货物中转站之一。 株洲北站是江南最大的路网性编组站。株洲市已成为中国江南最大的铁路枢纽。公路四通八达，106、320国道及连接湘赣闽3 省的三南公路穿境而过。 株洲市是中华人民共和国成立后迅速崛起的工业新城。50年代，国家安排的重点建设项目，株洲市就有5项。 现在全市共有独立核算工业企业1700 家， 其中大中型企业56家，有6家大型企业跻身于全国500家大型企业行列。在中共湖南省委、 省政府的正确领导下， 株洲市人民经过40多年的艰苦创业，株洲市已逐步建设成为江南内陆腹地的高效农业基地，商品集散基地，高新技术产业基地和交通信息中心。二、各区人口及面积（人口密度）1、截止2002年底，株洲市总人口369.40万人，人口密度327人/每平方公里，其中男性190.13万人，女性179.27万人；非农业人口98.05万人，农业人口271.35万人，人口自然增长率为5.22。全市土地总面积11272平方公里，其中城区面积542平方公里。具体分布如下：人口状况与面积地 区 年 末总户数（户）年 末总人口（人）总人口中总人口中土地面积（平方公里）人口密度（人/平方公里）男（人）女（人）全市102077236939111901311179268011272327市辖区2326507722083981683740405421425荷塘区643402210521148941061581591390石峰区749862489421305841183581611546芦凇区59812193202985609464266.72897天元区335121090125413054882150727株洲县1210514372832267032105801381317攸县2056527502813856593646222664282茶陵县1466865620602882232738372500225炎陵县509451767139032986384203087醴陵市2637889954465122294832172157446（数据来源：株洲统计年鉴）2、近三年人口自然增长率约为4.89，人口死亡率约为5.28，大于人口自然增长率。由此可以看出，在今后几年内，人口不会出现大幅增长，人口增长将出现一个平稳的增长趋势。（数据来源：长沙统计年鉴）三、株洲市总体规划株洲市城市总体规划（2001-2020）将城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心、炎帝历史文化纪念地的城市总体规划，分别对市域城镇和中心城区进行了规划。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构，攸县撤县改市，成为市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年市域城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。中心城区从城市建设用地、综合交通、绿地系统、排水工程、供电工程等多方面做出总体或专业规划。此规划通过近期加强城市基础设施建设；新区建设重点向河西发展，完善天台高科园建设，启动栗雨高科园开发及中心区公共设施项目建设；河东重点发展枫溪生态城、田心高科园等。对芦淞市场群、南岳岭片区等旧城和社区实施整体渐进的更新，搬迁或改造污染严重及对城市安全构成威胁的工厂、仓库等设施；加快市区物流中心配套设施的建设等，逐步提高城市的综合服务功能，为株洲建立现代化物流产业打好基础。四、长株潭城市群远景发展规划（一）长株潭现状介绍1、构成：长株潭地区地处湘江下游，包括3个地级市、4个县级市， 8个县，162个建制镇，362个集镇。长沙、株洲与湘潭三市市区毗邻的，以三市市区为中心、南北长90公里，东西宽50公里的范围，是人口和产业体系的重心，构成了长株潭城市群的核心区。2、位置：东与江西为邻，西与益阳、娄底相连，北与岳阳接壤，南与衡阳、郴州交界。3、面积：三市土地总面积28106平方公里，占全省的13.27%。4、人口：2002年总人口1249.66万人，占全省的18.85%；2002年三市市镇非农业人口为535.14万人，占全省市镇非农业人口总数的25.23%，城镇化水平为41.62%，远高于全省同期城镇化水平32%，与全国同期平均水平相比，也高出5.82个百分点。（二）长株潭城市群发展目标长株潭城市群发展目标，是适应经济全球化、区域经济一体化的潮流，构筑基础设施一体化、产业一体化、市场一体化、城乡一体化的总体格局，建成有一流环境品质和现代化城市运转效率，具备集聚容纳跨国公司和国家首脑机构能力的城市连绵区。远景长株潭城市群将逐渐发展成为我国中西部地区主要城市连绵区，并形成空间布局合理、功能分区明确、人居环境优美、人地关系协调的特大网状城市空间结构。三市主城区及中间地带共同构成城市连绵区的核心区，核心区面积约4500平方公里，其空间布局结构为以湘江和现京珠高速公路为主轴的带状组团式结构。预计到2020年，长沙市区的人口总数达到350万人，土地面积为350km2；株洲的城市人口为100万人，土地面积为100km2；湘潭的人口为90万人，土地面积为90km2。到2020长株潭的人口总数达到450-470万人。（三）长株潭城市群与市域城镇体系规划长株潭城市群包括3个地级市、4个县级市、8个县、162个建制镇。三市土地总面积28106平方公里，占全省的133；2002年三市国内生产总值1428.45亿元，增长11.7%，高出全省2.7个百分点，三市国内生产总值占全省国内生产总值的比重为32.8%，比上年高0.4个百分点。纵观国内外城市群发展历史和现状，分析长株潭城市群远景发展，可以预见，长株潭城市群将顺应经济全球化、区域经济一体化的潮流，远景发展成为有一流环境品质和现代化城市运转效率，具备集聚和容纳跨国公司或国家首脑机构能力的城市连绵区。该连绵区以三市主城区及中间地带长约90公里、宽约50公里、面积约4500平方公里范围为核心区；2050年左右，核心区城市人口可能达到8001000万人。 核心区较理想城市空间布局结构应为：以湘江和现京珠高速公路为主轴的带状组团式结构。该结构的选择是通过多方案论证比较得出的，它以湘江和现京珠高速公路为主轴，从单中心向多核城市转变；三市向心发展，并逐渐演变成为具有很强集聚效应的城市连绵区。该方案为推荐方案，优点是保持了良好的生态环境，三市联系紧密，由于发展重点在河东，基础设施条件较好。第三部分 株洲市区域经济环境分析一、城市宏观经济行综合分析（一）经济发展水平（株洲市近年财政收入与支出分析）2003年，株洲市全市共实现财政收入27.9亿元，比2002年增长15.6%；固定资产投资快速增长，全年完成全社会固定资产投资105亿元，首次突破100亿大关，比上年增长26.4%；合同利用外资和实际利用外资均有较大幅度增长，保险市场、信托投资、期货交易、证券交易、外汇交易日趋活跃。由上图可以看出，株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着城市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。（数据来源：株洲统计年鉴）（二）城市宏观经济运行状况分析1、国内生产总值据初步统计，2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比全省平均水平高出1.5个百分点。其中，第一产业实现增加值50.6亿元，同比增长3.5%；第二产业实现增加值187.8亿元，同比增长13.5%；第三产业实现增加值144.7亿元，同比增长10.8%。三次产业的结构比例为13.2:49:37.8，其中，一产业比重比上年下降1.7个百分点，二产业比重比上升0.5个百分点，三产业比重比上升1.2个百分点。株洲市全市人均GDP达到10500元，比上年增加856元，突破万元大关，按汇率折算达1270美元。2、农业全年实现农林牧渔业总产值77.9亿元，同比增长3.6%，增幅同比提升0.4个百分点。3、工业、邮电、交通工业生产加速发展。2003年株洲市完成工业增加值157.8亿元，增长12.5%。其中规模以上工业增加值90.3亿元，增长18.4%，增幅比上年提高2个百分点。轻工业增加值19.4亿元，增长26%，重工业增加值70.9亿元，增长16.5%；国有及国有控股企业增加值62.2亿元，增长16.7%；股份制企业增加值34.6亿元，增长28.9%；外商及港澳台企业增加值5.1亿元，增长53.9%。经济效益大幅提升。2003年全市规模工业经济效益综合指数达到102.1%，比上年提高10.2个百分点；总资产贡献率7.14%，比上年提高0.5个百分点；资本保值增值率111.1%，提高0.9个百分点；流动资金周转次数1.44次，比上年加快0.15次；成本费用利润率3.4%，提高0.3个百分点；全员劳动生产率38560元/人，增长44%；全年销售收入过亿元的企业36家，利润过千万的企业21家，分别比上年增加7家和6家。交通运输、仓储和邮政业加快发展，综合服务水平不断提高。全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值40.4亿元，比上年增长9.5%。4、固定资产投资2003年，株洲市全社会完成固定资产投资额105亿元，首次突破100亿元大关，比上年增长26.4%，其中：国有及其它单位投资74.9亿元，增长27.2%；非国有经济投资28.2亿元，增长20.1%。在非国有经济中,外商、港澳台、联营、股份制经济投资5.7亿元；城镇和农村集体投资13.33亿元，增长24.5%；城镇和农村个体投资16.62亿元，增长21.3%。按管理渠道分，基本建设投资22.3亿元，增长3.5%；全年完成更新改造投资32.1亿元，增长26.4%；房地产投资18.5亿元，增长94.4%。地方项目投资59.2亿元，增长31.3%；中央项目投资15.7亿元，增长13.6%。年内新开工项目389个，增长2.6%，竣工项目343个,增长14%。在国有及其它投资中，第一、第二、第三产业分别完成投资1.05亿元、28.4亿元、和45.47亿元，分别比上年增长39.3%、5.4%和109.5%。十大重点工程完成投资14.9亿元。（数据来源：株洲统计年鉴）5、国内市场与对外贸易国内商品市场销售活跃。尽管经历了“非典”的考验，株洲市消费品市场整体运行仍保持稳步增长，新的消费热点逐步形成。全年社会消费品零售总额140.1亿元，比上年增长10.6%。按销售地区分,城市实现零售额83.6亿元，增长11.6%；县城实现零售额19.11亿元,增长10.3%；县以下实现零售额37.3亿元,增长8.5%。按行业分,批发、零售贸易业实现零售额120.7亿元,增长11%；餐饮业实现零售额16亿元,增长12.1%；其它行业实现零售额3.1亿元，下降7.2%；按经济类型分，公有制经济实现零售额28.9亿元,增长8.6%，其中国有及国有控股经济实现零售额16.2亿元,增长4.8%；个体经济实现零售额68.2亿元,增长10.7%;私营经济实现零售额39.8亿元，增长10.5%。商品交易市场交易活跃。至年末，全市共有商品交易市场262个，全年成交额120亿元，比上年增长10.8%，其中农副产品市场成交额36亿元，增长9.9%。大型市场、连锁超市等新型业态显现巨大活力，2003年全市亿元市场11家，成交额92.3亿元；列入限额以上批零贸易企业统计的23大类商品，销售上升的有21类，其中，18类商品增长达到两位数，限额以上贸易企业汽车零售额增长160%，通讯器材零售额增长69.1%，书报杂志类零售额增长25.8%。 对外贸易、招商引资成就斐然。今年以来，我市加快对外开放步伐，各经济主体积极拓展国际市场，对外出口明显加快。据海关统计,全市进出口总额4.97亿美元，增长30.8%，其中出口3.65亿美元，增长19.5%，分别比上年提高40个和28个百分点，在全省出口总额中的比重达17%。；进口1.32亿美元，增长75.7%。出口产品结构进一步优化，全年机电产品出口1.12亿美元，增长33.1%，占全市外贸出口总额的比重由上年的27.7%提高到30.7%。出口市场多元化战略效果明显，在主要出口市场中，对日本、欧盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。全市实际引进以民间资本为主体的内资272项,其中1000万元以上项目30个,实际利用内资30.4亿元，增长48.5%；新批外商投资企业42家,其中中外合资25家、中外合作2家、外商独资15家，实际到位外资9007万美元,同比增长26.4%。6、财政、金融补交金融方面的指标数据2003年，株洲共实现财政总收入27.9亿元，比上年增长15.6%；一般预算收入16.8亿元，增长13.2%；其中，增值税3.1亿元,增长17.6%；营业税3.2亿元，增长21.1%；个人所得税0.77亿元，下降0.58%；城市维护建设税1.04亿元，增长12.3%；房产税0.6亿元，增长12.7%；契税0.4亿元，增长99.8%；此外，9个区县（市）财政收入增幅均在10%以上。全年财政总支出31.8亿元，比上年增长14.5%。其中，基本建设支出1.45亿元，增长23.4%；抚恤和社会福利救济支出1.2亿元，增长35.1%；城市维护费用支出3.3亿元，增长67%。7、物价、人民生活城乡居民生活水平明显提高。2003年,全市居民人均可支配收入8786元，比上年增长10.7%，其中劳动报酬收入、财产性收入、转移性收入分别增长10.1%、42.9%和10.1%；城市居民恩格尔系数为34.8%,下降0.8个百分点；城市居民生活消费性支出6760元，增长8.1%，。(数据来源：株洲市统计局)二、城市及各区的居民收入水平、消费水平和消费结构（一）近三年株洲市人均收入发展走势提高人民生活水平是经济发展的根本性目的之一，株洲市人民整体生活水平在城市综合经济实力快速提升的同时同步上升。2003年，城市居民人均可支配收入为8786元，同比增长10.7%；城市居民人均消费性支出6760元，同比增长8.1%。农民人均纯收入为3029元，同比增长5.6%；农民人均生活消费支出2331元，同比增长14.2%。年末全市城乡居民人均储蓄存款6515元，比上年增加1131元。近年来城市居民人均可支配收入、城市居民人均消费性支出发展变化情况如下图： （数据来源：株洲统计年鉴及株洲统计局）（二）近三年株洲市GDP的发展走势及每年人均GDPGDP作为社会生产的最终成果，是衡量一个地区经济实力的综合指标，社会事业的发展，人民生活质量水平的提升，都必须建立在经济发展的基础上。据初步统计，2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速比上年加快0.3个百分点。1、国内生产总值2、人均国内生产总值数据表明，近年来株洲市人均国内生产总值以每年9.73%的平均速度稳步增长。第四部分 株洲市区域房地产市场宏观分析一、湖南房地产市场综述(一)2003年形势分析2003年全省房地产开发投资持续高速增长，房地产开发规模日益扩大，住房消费需求强劲，房地产信贷增长迅速，商品房价格稳步攀升，经济适用住房空置面积下降，房地产市场购销两旺，市场供给与需求总体平衡，房地产业持续快速发展，进一步扩大了消费需求和投资需求，拉动了国民经济增长。根据2003年1-12月统计资料分析，主要呈现以下特征：1、房地产开发投资持续高速增长。全省共完成房地产开发投资230亿元，比上年增长52.4%，投资额居全国第十四位，投资增速居全国第五位。其中，长沙市完成房地产开发投资110.8亿元，增长35.9%，占全省开发投资的48.2%。投资高速增长的主要原因：一是新注册企业迅速增加，新增327家，总数达1986家，增长19.7%，企业自筹资金97.2亿元，增长74.7%；二是房地产开发吸引大量民间资本，民营企业完成投资192.5亿元，增长61.1%，明显高于全省的平均增速，占总投资的83.7%，比上年提高了4.5个百分点；三是商业银行继续看好房地产市场，加大了信贷力度。2、房地产开发规模实现新突破，商品住宅占房地产市场的主导地位。全省商品房施工面积突破三千万，达到3073万平方米，增长47.4%，其中，新开工面积1466.9万平方米，增长47.6%。商品房竣工面积突破一千万，达到1146.7万平方米，增长42%。房地产开发企业适应房地产市场变化，积极调整商品房供应结构，使商品住宅成为房地产市场的主打产品。在商品房施工面积中，商品住宅2295万平方米,占74.7%，写字楼98.6万平方米,占3.2%，商业营业用房541.6万平方米,占17.6%，其它房屋137.8万平方米,占4.5%。（资料来源：湖南省建设厅）3、适时调控经济适用住房，经济适用住房空置面积降低。2003年，全省经济适用住房建设完成投资29.5亿元，比上年减少了36.3%，施工面积671.7万平方米，减少了13.3%，其中，新开工面积354.8 万平方米。竣工面积343.4万平方米，减少44.5%。销售面积235万平方米，销售收入20.3亿元，平均售价863.5元/m2 ，下跌了6.4%(长沙市平均售价1248元/m2)。经济适用住房空置31.3万平方米，下降24.8%，其中空置一年以上6万平方米，下降19.3%。全省严格管理经济适用住房的建设和销售，及时遏制了滥用优惠政策、滥建经济适用住房的势头，全面禁止党政机关组织职工兴建公务员小区。4、强劲的个人住房消费带动房地产信贷迅速增长。截止去年12月底，金融机构房地产各项贷款余额364.5亿元，比年初增长41.7%，占全省贷款总额9.3%，新增贷款107.3亿元，占全省新增贷款的18.2%。房地产不良贷款从2002年的14%下降到7.6%，信贷资产质量大幅度提高。个人住房消费贷款余额161.1亿元，新增贷款58亿元，比年初增长56.3%，比房地产贷款的增长速度高出14.6个百分点。消费贷款增长速度明显高于开发贷款的增长速度。5、商品销售形势良好，预售面积强劲增长，价格稳步攀升。商品房销售面积达到846.9万平方米，增长40.6%，销售收入119.7亿元，增长47.9%。商品房均价1413元/ 平方米，上涨了5.2%(长沙市商品房均价2468元/ 平方米)。商品房预售面积达到387.9万平方米，增长91.3%，定金及预售款达到72.6亿元，增长43.3%。6、房地产业对经济增长的贡献突现。房地产市场快速发展促进了经济增长。首先表现在，房地产开发投资增幅明显高于全社会固定资产投资增幅，占全社会固定资产投资的比重达到14.8%，比上年提高3点6个百分点，对固定资产投资增长的贡献率为38.8%，是投资构成中最活跃的因素，起到了火车头的作用。其次表现在，启动个人住房消费，个人住房消费信贷高速发展，个人住房消费贷款占全省个人消费贷款72.9%，住房消费成为最重要的消费热点，有效地扩大了内需。2003年房地产开发投资直接拉动经济增长1点8个百分点，占GDP比重达到5%，比上年提高了1点6个百分点，经济增长对房地产业依赖性增大。（资料来源：湖南省建设厅）同时，必须清醒看到，湖南省房地产市场也存在一些不容忽视的问题：一是14个市、州中有5个房地产开发投资增长过猛，郴州市、怀化市、湘西自治州、株洲市及娄底市的投资增幅超过100%。二是土地供应量增长过快，房地产开发企业大量储备土地，新购置土地面积为1550万平方米，增长52.3%，削弱了政府调控房地产市场的能力。三是商品房空置面积呈上升势头，空置面积212.4万平方米，增长24.5%，空置一年以上的49万平方米，同比增长13.4%，其主要原因：第一、部分市城市空置面积大幅度上升，长沙市增加了78.5%、衡阳市增加了112.1%、郴州市增加了82.8%；第二、许多地方竞相开发商业步行街、市场、商贸城，商业营业用房开发过度，造成大量空置，空置面积56.7万平方米，增加了84%。四是全省经济适用住房供应总量过剩，邵阳市、岳阳市、益阳市、永州市、怀化市、娄底市的经济适用房占商品住宅的比重超过50%，建得过多、过滥。 （资料来源：湖南省建设厅）(二)2004年展望党的十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，湖南省已把改善和提高城乡居民的居住水平作为“全面小康”的重要内容。实现房地产市场持续、健康发展，对促进经济发展和社会进步具有重要意义。展望2004年湖南省房地产市场，有如下有利因素：1、当前的宏观经济形势和政策导向有利于房地产市场发展。2003年我国经受住了重大疫情等严峻考验，实现了经济快速增长，改革开放和各项社会事业全面进步，良好的宏观经济形势为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。党的十六届三中全会提出了促进经济社会协调发展的指导思想，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号文件）进一步确定了房地产业的支柱产业地位，为房地产业持续、健康发展创造了很好的政策环境，房地产业正面临着难得的发展机遇。2、城镇居民收入稳定增长，住房消费需求十分强劲。2003年湖南省城镇居民人均可支配收入达到7674元，增长10.3%，相应地城镇居民住房消费需求增长较快。住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。湖南省统计局最新统计资料表明，城镇有66.2%的居民对现有住房不满意，集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差等方面；住房消费占城镇居民消费支出的第二位，30.2%的居民有购房意向。目前湖南省城镇居民人均使用住房贷款745元，与全国城镇人均2140元相比，还有一定距离，扩大住房消费的空间还很大。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求。3、加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。根据规划，到2020年湖南省城镇化水平达到55%，城镇人口将从2002年的2214万发展到3960万，新增城镇人口1746万。这意味着每年将新增城镇人口97万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。4、产业结构调整要求房地产业加快发展。房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。湖南省房地产开发投资占固定资产投资的比重、占第三产业的比重和占GDP的比重，均低于全国的平均水平。尽快提高房地产业所占比重，是湖南省经济发展的客观需要。5、汽车消费的兴起将推动住房消费升级。截止去年12月底，全省个人汽车消费贷款余额27.7亿元，比年初增长116.4%，个人住房消费贷款余额161.1亿元，比年初增长56.3%，汽车消费与住房消费实现了同步高速增长。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，住房更新换代将进一步加快，汽车消费将极大地促进住房消费的发展。城镇化进程的推进，城市规模日益扩大，房地产开发不断向城郊拓展，汽车进入家庭后，居民选择在城郊置业的可行性增大。2004年房地产市场也面临着一些困难和挑战：一是国债规模压缩、货币发行量从紧、实行浮动利率及人民银行银发2003121号文件等政策，商业银行可能调整信贷政策，房地产开发企业贷款融资难度加大，个人住房消费贷款规模可能受限。二是随着土地管理部门上收和 “招、拍、挂”制度的推行，土地供应量受到严格限制，对招商引资和新企业成立会有较大影响。但由于房地产开发企业土地储备量较大，暂时不会造成投资的大起大落。三是城市房屋拆迁纠纷激增，因拆迁引起的上访增长，影响社会稳定，给旧城改造工作带来一定困难。综上所述，2004年湖南省房地产市场依然蕴藏着巨大的发展潜力。 (数据来源：湖南省建设厅)二、株洲市房地产市场宏观分析（一）整体市场综合分析近年来，恐怕没有哪个行业的发展比得上房地产业火爆。1998年国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知，停止住房实物分配 、实行货币分房新政策，公房上市、银行按揭，集团购买转化个人购买等大规模的行业行为，启动商品房消费市场，使得商品房开发高潮迭起，方兴未艾。统计数据显示，从1998年至2002年株洲地产开发投资分别增长40.87%、18.78%、31.52%、29.87%和21.83 %，2003年在原有较高水平的基础上又再次提速，增速达到94%，显示了株洲地产业强劲的发展势头，成为近几年株洲市经济中的一个“热点”，是株洲市经济增长的推动力之一。1、房地产总量扩张强势十分明显这几年株洲市固定资产投资能够保持一定的增长速度，很大程度上取决于房地产开发的高速增长。从开发形势看，已进入了加速扩张时期，占全社会投资的比重逐步上升，从98年的9.73%到现在的17.6%，提高了7.9个百分点，对全社会投资增长的贡献率由98年的23.2%到现在的41.5%，提高18.3个百分点。强劲的发展形势与省内房地产业发展趋势相一致，开发总量在全省14个地市中居长沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。（数据来源：株洲统计年鉴及株洲统计局）2、房地产业的红火带动了建筑业市场繁荣2003年株洲市房地产的建筑、安装投资达13亿元，这无疑扩大了建筑行业发展空间，直接加大了施工企业的工作量。株洲市建筑业在房地产投资持续快速增长的直接带动下，企业规模不断扩大，生产快速增长，经济效益有所好转。2003年，株洲市具有新资质的开发企业完成总产值46.1亿元，增长16.4%。房屋施工面积512.7万平方米，增长7.1%，实现利润1700万元，增长21.4%。3、房地产开发建设整体水平提高这几年，株洲市房地产开发主要指标持续攀升，市场供求旺盛，成为当前经济运行中的热点。这首先是株洲市坚持标本兼治，提高城市品位、深化住房制度改革，带动了全行业的发展。在连续两年拆违47万平方米的基础上，2003年又拆违50万平方米，老屋渐渐消失、城市在变亮丽，随处醒目的广告，热情逼人。从98年参与建设的65家开发企业逐年增加到目前有业绩的99家企业，是株洲工业新城变迁的见证。目前株洲市开发项目规模是一浪高过一浪，从98年企业开发项目平均规模2716万元到2003年提高到5450万元，企业开发计划投资过亿元的项目从无到有，在2002年6家基础上升至16家。开发建设整体水平有很大提高，特别是河西新区，由于较标准的城市基础设施相继建成，成为商家开发的热土，各项开发指标在全市居于领先地位。2003年开发投资达5.67亿元，三分天下有其一。开工、竣工、销售房屋面积分别增长27.5%、14.7%和26.9%。4、商业地产投资掀起高潮由于株洲培育和建设了享誉中南的芦淞服饰物流市场群，其商业地产是以批发和网络销售为特点，顾客面向全省和中南地区，其增值势头被开发商看好，商业房地产开发因此成为市场瞩目的一大亮点。全市开发商业营业用房面积快速增长，价格也持续看涨。五年间施工面积递增50.8%，销售面积递增34.9%，实现销售收入递增37.1%，商铺平均价格上升1.73%，有新一佳保利大厦、智超服饰广场，中南食品大市场等商业楼面市。（数据来源：株洲统计年鉴及株洲市统计局）做商业地产，要关注两个模型，一是商业模型（产品怎幺做）；二是商业地产的产品模型（做一个什幺样产品去适合商业）。在产品方面，03年市场的主流一是市场，市场的集聚效应强，容易提高行业集中度，其对地域要求不严格，但对交通、行政支持严格。二是大型商业。通常位于城市市中心，他们大量消费了临街分散商铺，提高了道路两侧的土地价值包括商业价值。由于拆迁成本和土地面积使得土地不可能做分布式商业，只有大型商业才能撑得起土地价格的要求。但大型商业在湖南只有两条路可走：一是产权出让，分割成小门面卖出去。但规模经济（依托规模和信誉）的要求容易与产权出让产生矛盾，所有权和管理的分离易造成不能统一管理的局面；二是使用权出租，这样做的问题是使得投资的形态转变为物业投资，只能靠租金来收回。因此，新兴的商业地产要学会抓住合理二字：既对土地的合理使用，价格的合理确定、利润的合理追求，对一个商业地产来说，合理是内核，最高、最好都说不上，商业地产的发展方向要在合理上做文章。合理性的另一个要求是要把预期控制住，开发商要沉得下心，心态要平和，因为商业炒作的空间大，但一旦受到伤害，伤害也会更大。（二）株洲楼市发展状况分析城市的发展，离不开房地产业的发展。这几年，湖南省的房地产发展迅猛，作为大物流、大市场闻名的株洲，房地产开发日趋成熟。从住宅和商铺来看，开始由过去单一的原始开发趋向做精品、品牌，注重完善的物业管理。株洲市房地产业已连续走过了几个“黄金年”，成为拉动国民经济增长和扩大内需的重要产业之一，为经济发展做出了积极贡献。2000年、2001年，全市完成房地产开发投资分别为601亿元和781亿元，2002年又完成投资952亿元，房地产施工面积达19261万平方米，其中，新开工面积109万平方米，2003年上半年更是呈现了大幅度增长，仅2003年上半年株洲市完成房地产开发投资94亿元，接近2002年一年的水平。在商业地产方面，芦淞市场群的改造升级如火如荼，智超、中国城、银谷等项目相继问世，规模都在3万平方米以上，价位都比较高，一楼价位一般都是2万每平方米以上，中国城售价甚至达到4万元每平方米，在长沙都少见。更有超大型的中南服装交易广场，单店面积20万平米，为打造成株洲这一中国服装名城写下了浓墨重彩的一笔。住宅方面，一批具有海派、广派和欧陆风格的高档住宅区在株洲拔地而起，每平方米售价突破了1800元以上。新楼盘规模普遍扩大，开发面积在3万平方米以上的企业达到15家之多，10万平方米以上的开发都超过了10家。一些经典楼盘相继问世，如：海创明珠花园，湘江四季花园、湘银家园等，株洲正在成为湖南房地产开发的又一亮点城市，株洲楼市正迈进康庄大道。在房地产繁荣的同时，有关房地产泡沫的担忧也越来越多，而株洲的房地产发展从目前来看，可以说还处于一个供不应求的状态。株洲是一个70多万人的中等城市，工业基础较好。根据我市“十五”规划和中长期发展计划提出的城市化发展目标，到2010年株洲市城市人口将达到90万，拓展城市发展空间，尽快把株洲建成百万人口，百平方公里城区的大城市，净增人口24万人，至少增加384万的住房供应。从政策取向、消费主体、投资来源和市场供求状况来判断，目前市场因素成为株洲市房地产业的主导力量，这一轮房地产业增长是建立在有效需求基础上的，尚属健康和基本有序的增长。房地产开发要让老百姓真正得到实惠。而株洲的实际情况是许多拆迁户买不起商品房。因此，二手房市场的启动成为重中之中。2002年，株洲率先在全省把交易综合税费降到15左右，当时三天的房交会，房改房上市交易量相当于全年的总和。2003年又取消了房改房上市准入证，使得株洲市房改房市场风生水起，商品房消费也随之水涨船高。2003年上半年，株洲市房产管理局再次将住房交易手续费平均下调60，大大刺激了居民的购房热情，促使株洲住房交易量节节攀升，城区商品房空置率大幅下降，目前，空置率不足10。据了解，针对株洲旧城改造的拆迁安置现状，明年、后年有5000多户拆迁户面临住房难问题。株洲市政府决定由房产局牵头，选定200多亩地，建一个经济适用房小区，用于解决城市贫困户的住房难题。此外，政府相关部门可能借此机会把廉租房、经济适用房、商品房这一完整的住房供应体系不断完善。（三）株洲房地产市场快速增长的深层原因据了解，今年株洲房地产开发投资和销售面积、销售总额等经济指数，均比去年同期实现倍以上增长，各项开发投资主要指标远高于湖南省平均水平。从今年的开发总量看，株洲占全省总量的9.06%，排名超过常德，紧追省会长沙之后，增幅高于全省平均增速86.5%；从销售情况看，株洲市商品房销售面积比全省平均水平高70.7%，总量居全省第2位；商品房销售总额比湖南省平均水平高35.25%，总量居第3位。更值得一提的是，所有开发项目的环境、功能、质量、服务均有大幅度提高，行业景气状况创历史最好水平。究其原因，主要有以下几点：1、株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的快速释放，也促成了株洲楼市销售的兴旺近两年来，商业房地产开发，已成为市场瞩目的一大亮点，智超时尚广场、株洲汽车城、滨江休闲商业广场、中南食品大市场、新一佳保利大厦等大手笔运作，均受到市场热情追捧，商业用房的销售比去年同期增长3倍多。受此影响，全市商品房销售的综合平均价已突破每平方米1200元，正在步步逼近每平方米1546元的全省平均水平。2、有效需求抬升繁荣株洲房地产的高速增长，始终是建立在有效需求的基础之上。其一，由于市场日渐规范，市民购房信心指数日渐攀升，购房能量得以充分释放；其二，市民安居需求，正在日益追求宽敞、大气的舒适化的生活潮流，许多市民已经在换购第二套甚至第三套住房；其三，由于株洲培育和建设了享誉中南的芦淞服饰物流市场群，其商业地产是以批发和网络销售为特点，顾客面向全省和中南地区，因此其增值势头继续看好。随着年初出台的株洲市房地产业五年规划的实施，预计在35年内，株洲房地产仍将在“快车道”加速运行。到2008年，株洲市区人均住房面积将达30平方米，房地产业增加值将占全市GDP的6%。分析认为，购房热情高、销售势头旺，是刺激株洲楼市快速增长的主要动力。近年来，株洲在允许公房出售、“松绑”房改房、全面开放住房二级市场、金融政策倾斜等方面，迈出了实质性的改革步伐。去年，全市房地产交易手续费降低了60%，取消了房改房上市准入证和需原产权单位同意两道程序，房改房上市交易综合税费降到1.5%左右。二手房市场的日益活跃，促进了商品房市场的快速升温。截止到2003年8月，株洲市房地产完成开发投资12.73亿元，增长1.52倍，完成土地开发投资0.68亿元，增长6.52倍。竣工房屋面积57.5万平方米，增长1.26倍；销售房屋面积38.14万平方米，增长1.4倍；实现销售收入4.2亿元，增长1.45倍；而一年以上的空置面积则由上年的9.64万平方米，减少到目前的4.58万平方米。这表明，开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。3、良好发展空间引来大资本旧城改造和拆迁步伐加快，市政工程路网与城市公用设施建设全面铺开，也为株洲房地产开发注入了新的活力。芦淞市场群的升级改造，石峰大桥、快速环道、建设路、新华西路、文化园等一大批项目的竣工和完善，一方面促进了株洲城市面貌的改善；另一方面也带动了区位土地的增值和房地产的升值，拓展了房地产开发投资空间。以火车站为中心的旧城改造区域，河西新区、建设路、新华路两侧和快速环道竣工路段的一些交汇地段，已逐步演变为房地产开发的热点地区。良好的投资环境吸引外埠资金加速流入，大项目不断增多，非国有资本主宰开发市场，是株洲房地产发展的又一特色。株洲市委、市政府一直把房地产业作为实施城市发展战略的支柱产业，并把提供一流的公共服务、创造一流的发展环境、建设一流的投资洼地，作为刺激房地产业实现跨越式发展的“助推器”。房产管理部门不仅在简化行政审批手续、推行产权管理一体化、实施多部门联合办公和“一条龙”限时服务等方面快人一步，在降低税费门槛、规范市场管理、优化流通环境方面同样可圈可点。因此，株洲房地产业是近年来招商引资的最大“赢家”，众多外地资本纷纷流向市区旧城改造项目和住宅建设。目前，全市已开工的项目中，有9个投资过亿元，有27个投资超过5000万元，而其中来自外地和非国有单位的投资比重达80%。4、政策与环境因素据了解，株洲市近年来在允许公房出售、房改房松绑、全面开放住房二级市场、金融政策倾斜等方面做出了实质性的探索。2002年，株洲市房地产交易手续费降低了60%，取消了房改房上市准入证和需原产权单位同意两道程序，房改房在未取得国土使用证的情况下，可以先凭房产证过户再补办国土证手续，房改房上市交易综合税费降到1.5%左右，这一系列措施对一二级市场的相互联动效果明显。2001年，株洲市的二手房市场初步启动，全年成交400余套；2002年，二手房市场全面开放，全年成交量为达1.26亿元，共1381宗，26.57万平方米。仅2003年15月份，二手房交易935宗，面积达33.78万平方米，接近于2002年的全年成交量。二手房的大量交易为新房市场储备了大量的消费资本。虽然株洲市的经济在快速发展，但要完全跟上房地产的开发速度，显然还是不够，况且房屋是种耐用大型消费品，要积累这样的消费能力，不是短时间能够形成的，那幺，新房市场的消费资本和消费群体从哪里来呢？当然只能从换房和投资者中寻找，而使换房者和投资者手中的资本能够迅速形成不断流动的消费能力的动能，则来自于其中的枢纽发动机二手房的活跃。旧城改造和拆迁步伐加快，市政工程路网与城市公用设施建设全面铺开，为株洲房地产开发注入新的活力。芦淞市场群的升级改造，石峰大桥、快速环道、建设路、新华西路、文化园等一大批项目的竣工和完善，一方面促进了株洲城市面貌的改善；另一方面也带动了区位土地的增值和房地产的升值，拓展了房地产开发投资空间。以火车站为中心的旧城改造区域，河西新区、建设路、新华路两侧和快速环道竣工路段的一些交汇地段，已逐步演变为房地产开发的热点地区。 （相关数据来源：株洲市房产管理局）（四）株洲市当前房地产开发存在的问题1、开发存在短期行为从株洲市房地产开发企业的发展现状看，仍缺乏长期开发理念，存在短期行为。一些企业仅仅是个项目公司，缺乏有效的资源储备和可持续发展理念。表现在多数企业仍选择的是开发模式，大多把精力放在找机会做项目，寄希望于拉关系，搞地皮，没有脱离出初级的开发模式的轨迹，等一个开发周期过去后，部分公司便悄然出局，生存周期短暂。一部分企业仍维系在母体以下经营，市场观念淡薄，开发的楼盘小，户型差，与目前提倡规模经营相背离，制约了株洲市房地产的高质量地向前发展。2、负债经营风险存在目前一些房地产企业的经营状况令人担忧，靠长期贷款高负债经营。在注册的189家企业中，活跃在市场上的不足百家，从有开发业绩的99家企业所筹集的开发资金来看，自有资金占16.5%，提高1个百分点，虽然自有资金比上年有所增加，但国内价款及购房定金及预收款仍占到资金的54.9%，并提高了4.4个百分点。2003年全市房地产企业的亏损面达44.4%，提高近4个百分点。目前，房地产业受到普遍关注，其主要是房地产企业对金融机构的依赖程度提高，截至2003年底，株洲市房地产贷款余额9.3亿元，增长近六成，占银行总贷款余额的4.3%，株洲市房地产开发中紧密的银企关系容易使房地产投资风险瞬间转化为银行信贷风险，这种教训在东南亚地区就曾发生过，因此，负债经营的风险不容忽视。3、土地经营不够规范2003年房地产企业购置土地面积为77.77万平方米，同比增长90.2%，五年内平均递增48.2%，同时完成土地开发面积38.92万平方米，增长23.7%，平均递增20%。土地购置与开发快速增长，不排除部分企业圈地占地，有投机因素。为规范土地经营，2004年国务院将改革国土资源管理体系，变条块共管为垂直管理，株洲市也出台了严格的规定，推进了经营性用地制度改革，旨在建立公开、公平、公正的土地市场。目前株洲市仍缺乏公开、详尽的土地出让转让信息系统，很难防止由于信息不对称所引起的不公平竞争情况的发生。地方政府将严厉打击企业擅自更改土地用途，只购买不开发、转手倒卖行为，提高政府对土地的控制力。4、开发经营矛盾显现株洲市房地产开发正处于方兴未艾阶段，但一些开发经营矛盾已开始显现，主要有：一是总量扩张与空置增加的矛盾；二是投资高速增长与资金不足的矛盾；三是城市建设与房地产开发的拆迁难，拆迁户与开发商之间的利益矛盾；四是消费者想买与不敢买的矛盾。（五）株洲市房地产市场供给状况分析1、历年房地产完成开发土地面积分析(资料来源：株洲统计年鉴)从上图可以看出，19972002年株洲市完成土地开发面积平均在十几万平米左右，而2003年却实现了高速增长，完成土地开发面积达38.92万平方米。不过，开发面积的快速增长应与市场容量形成正比关系，否则，必将导致过剩现象，甚至出现房产“泡沫”。另外，开发面积的快速增长也对房地产开发有了更高的要求，这就要求在房地产开发过程中，应避免同质化竞争，找准定位，合理开发，有效避免风险。2、历年房地产投资情况分析2003年全市房地产开发投资虽受非典影响，但株洲作为“非疫区”，投资者信心并未减退，表现出较为强劲的增长态势，2000年、2001年，全市完成房地产开发投资分别为601亿元和781亿元，2002年又完成投资952亿元，房地产施工面积达19261万平方米，其中，新开工面积109万平方米，2003年上半年更是呈现了大幅度增长，仅2003年上半年株洲市完成房地产开发投资94亿元