市场形势报告-武汉房产.doc

市场形势报告 目 录 一 5 月国家宏观形势 5 金融政策 5 央行年内第四次上调存款准备金率 0 5 个百分点至 16 5 5 土地政策 6 土地管理将实行问责制 违法面积超 15 将被问责 6 保障性住房政策 6 1 武汉明确将 夹心层 纳入保障 经济房严控在 60 6 2 武汉上调公积金贷款额度 最多可贷款 39 万 7 缴存时间缩短至 6 个月 7 申请贷款条件放宽 8 新推二手房组合贷款 8 3 相关部门发通知 经适房开发利润不得超 3 9 地震灾区重建政策 9 1 央行和银监会规定银行不得向灾区借款人催贷 9 2 住房和城乡建设部制定地震灾区过渡房建设规范 10 二 新政下 一线城市楼市动态 11 一线城市楼市新动态 楼市进入传统旺季 集中放量未能带动市场回暖 11 三 全市月度武汉楼市概况 12 一 月度全市商品房销售监测 12 1 五月受集中备案影响 全市商品房三大成交指标环比增幅在 60 以上 12 2 5 月楼市量价齐升 成交均价首次突破 6000 大关 12 3 各区域供求关系分析 沌口开发区供需比最高 13 4 从各区域三大成交指标看 13 从成交套数上看 全市 11 大行政区中 位于前三位的分别为江岸区 武昌区 洪山区 13 从成交金额上看 全市 11 大行政区中 位于前三位的分别为江岸区 武昌区 汉阳区 13 从成交面积上看 全市 11 大行政区中 位于前三位的是江岸区 武昌区 洪山区 13 5 高端项目大户型产品存量最大 产品结构有待改善 14 从存量规模来看 全市 11 大行政区中 存量位于前三位的分别为洪山区 江岸区 江汉区 14 二 5 月全市新盘备案监测 5 月 1 日 5 月 31 日 15 三 5 月全市 14 片区重点项目监测 5 月 1 日 5 月 30 日 15 1 分区域重点监测项目概览 15 2 重点监测项目最新动态 15 1 世界城 2 期加州阳光 16 2 金地国际花园 16 四 5 月全市土地成交监测 5 月 1 日 5 月 31 日 17 五 5 月全市广告监测 5 月 1 5 月 31 日 18 1 全月广告投放总量 18 2 各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度 18 3 月广告投放量 TOP5 19 四 大家顾问 2008 年武汉楼市趋势预判 20 1 楼市旺季不旺 强道营销初显锋芒 20 2 土地市场再次遇冷 中 短期楼市不容乐观 20 3 新一轮的郊区楼盘集中上市 整体均价将会再次出现回落 20 一 5 月国家宏观形势 5 月 12 日 一场突入其来的大地震使得整个中国为之震动 全国人民的心紧紧地连在了一起共同对抗这场灾难 政府在此次救灾行动 中发挥了巨大的作用 而面对通货膨胀的持续高涨以及中美利率倒挂 境外热钱涌入等一系列经济问题 政府是否能够同样采取及时有效 的措施 同时地震对于宏观经济以及金融政策方面将会产生何种影响 下面将从金融以及地震对楼市的影响等方面予以梳理与分析 金融政策 央行年内第四次上调存款准备金率 0 5 个百分点至 16 5 中国人民银行 5 月 12 日宣布 决定自 2008 年 5 月 20 日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0 5 个百分点 这是央行自去年 起第 14 次 也是今年起第 4 次宣布上调存款准备金率 上调后 存款类金融机构人民币存款准备金率达到 16 5 的历史高位 5 月 12 日国家统计局宣布 4 月份我国居民消费价格总水平 CPI 同比上涨 8 5 央行人士指出 决定上调存款准备金率 旨在加强 银行体系流动性管理 引导货币信贷合理增长 此前 央 行 在 1 月 16 日 3 月 18 日 4 月 16 日 分 别 宣 布 上 调 存 款 准 备 金 率 0 5 个 百 分 点 央行已连续两个月出台从紧措施 虽然货币供应量过多不是造成通货膨胀的主要原因 但市场上货币供应量过多 势必给通货膨胀造 成压力 后期金融政策将面临更大的考验 土地政策 土地管理将实行问责制 违法面积超 15 将被问责 作为宏观调控的严管对象 土地监督工作一直是国土部门的重中之重 土地管理工作将重点探索建立共同责任机制 激励约束机制 土地管理控制 参与宏观调控机制和土地管理长效机制 今后 土地管理将实行问责制 凡辖区内土地违法面积超过增量土地面积 15 的 政府 将面临被问责 加强土地管理还须建立土地管理控制参与国家宏观调控的机制 让土地供应政策参与宏观调控 对于各级政府和土地管理部门都是一 个新课题 土地管理 供应不仅要依法 依规 还要符合国家调控政策 此外 土地管理工作还将探索建立长效机制 改变土地管理部门单打独斗的状况 将在每个省市的一个地方试点联合共建土地保障管 理新机制 保障性住房政策 1 武汉明确将 夹心层 纳入保障 经济房严控在 60 5 月 5 日 武汉市政府法制办发布消息 就即将出台的 武汉市廉租住房保障办法 公开征集市民建议 该办法首次明确将 夹心层 居民纳入保障范围 这在理论上将廉租房保障对象扩大了 3 倍 办法 规定 一定收入标准和住房困难标准之下的家庭为廉租房保障对 象 标准由市政府职能部门按照统计部门公布的上年度城镇居民人均可支配收入和人均住房建筑面积的一定比例 结合城市经济发展水平 和住房价格确定 每年度向社会公布 按照 办法 武汉市廉租住房制度将采用三种方式 租金补贴 配房租赁和租金核减 以发放租金补贴为主 5 日 武汉市政府法制办还公布了修改后的 武汉市经济适用住房管理办法 代拟稿 公开征求市民意见 该办法首次明确 经 济适用房只供应城市低收入困难家庭 中等收入家庭将不再享受 拟将经济适用房套型建筑面积从目前的 60 80 平方米 严格控制为 60 平 方米左右 2 武汉上调公积金贷款额度 最多可贷款 39 万 5 月 15 日 武汉住房公积金管理中心发出通知 进一步提高公积金贷款额度 放宽贷款条件 通知公布了一系列新政策 并于 15 日起 施行 其中包括将现行公积金贷款最高限额上浮 30 商品住房公积金贷款最高限额由现行 30 万元提高到 39 万元 二手房公积金贷款由 25 万元提高到 32 万元 缴存时间缩短至 6 个月 新政缩短了贷款职工公积金缴存时间 由连续缴存满 12 个月 含 调整为 6 个月 含 申请贷款时处于正常缴存状态 6 个月以上时间 未提取过住房公积金的职工均可申请公积金贷款 同时 职工公积金月缴存额达到 800 元以上的 公积金贷款最高比例可按房屋总价的 70 购买 90 平方米以下的最高可达到 80 对办理组合贷款的借款人 在提取公积金还贷时 可由借款人自愿选择先偿还商业贷款或公积金贷 款 不再要求先还公积金贷款 申请贷款条件放宽 新政放宽了购买经济适用房的贷款条件 父母购买经济适用房没有缴交公积金的 可以其子女名义申请公积金贷款 父母 子女联名购 买经济适用房的也可以申请 办理上述贷款 须同时符合两个条件 是同户居住的直系亲属 以户口本为准 产权人或共有产权人须出具同 意将房屋用作抵押的具结书并进行公证 武汉住房公积金管理中心人士称 放宽贷款条件 是为了降低中低收入家庭购房门槛 帮助他们 改善住房条件 新推二手房组合贷款 二手房组合贷款 商业贷款 公积金贷款 也首次推出 其中 公积金贷款额度按房屋建成年份分为 3 档 1980 1989 年建成的房屋 贷款最高比例不超过房屋总价的 50 1990 1999 年建成的不超过 60 2000 年 含 以后建成的不超过 70 单方职工且公积金月缴存额在 800 元以下的 为 50 二手房的房屋评估价值与交易价值不一致时 以价值低的为准 新规还简化了商贷转公积金贷款手续 同一套住房提取过公积金的 自提取之日起连续正常缴存公积金满 3 年后 也可申请商贷转公 积金贷款 借款人办妥产权证和土地使用权证后 方可申请商贷转公积金贷款 已进行期房抵押的房屋不再办理转贷 武汉住房公积金管理中心称 对新政实施前已经审批的个人住房贷款 原则上不予调整 武汉铁路住房公积金管理部门可结合铁路系 统的实际情况制定相关措施 3 相关部门发通知 经适房开发利润不得超 3 作为面向城市低收入家庭供应的保障性商品房 经济适用房价格必须经济 让市民买得起 省建设 物价主管部门 5 月 8 日发出通知 明确全省经济适用住房项目开发 利润不得超过 3 经济适用住房的开发建设以 保本微利 为原则 其销售基准价格及浮动幅度 由物 价部门会同主管部门在项目开工之前确定 先向社会公布 由房地产开发企业实施的经济适用住房项目 利润率按不高于 3 核定 市 县 人民政府直接组织的经济适用住房 只能按成本价销售 不得有利润 地震灾区重建政策 1 央行和银监会规定银行不得向灾区借款人催贷 针对灾区借款人如何还款及取现等问题 央行和银监会 5 月 19 日紧急下发 关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知 下简 称 通知 要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难 对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人 不催收催缴 不罚 息 不作不良记录 通知 要求 银行须确保受灾群众方便提取存款 对于持有效存款凭证的 银行应及时办理 对于有效存款凭证缺失 但存款人可 以提供其他有效证明信息的 银行业金融机构可向其先行支付 5000 元以下的现金 通知 的适用范围包括四川 甘肃 陕西 重庆 云 南等重灾省市 即日起开始执行 2 住房和城乡建设部制定地震灾区过渡房建设规范 为规范地震灾区过渡安置房的建设 妥善安排受灾群众临时住所 保障灾区群众的基本生活 住房和城乡建设部 5 月 21 日制定并印发 地震灾区过渡安置房建设技术导则 试行 在建设规划选址方面 导则提出 选址应考虑灾后重建规划要求 不占用近期建设用地 并能够避险防灾 及时疏散 应避开地震断 裂带 泥石流等自然灾害及次生灾害影响的地段 避开水源保护区 濒险水库下游地段 尽量避开风口 选择向阳 通风良好的开阔地带 避开现状危房影响范围 避免改变原有场地自然排水体系 优先选择靠近原有居住区和经鉴定后可利用公共设施较多的地段 不应占压地 下管线 不应影响文物和历史文化遗产的修复和保护 在安置房布局方面 导则要求 安置住房宜集中建设 每处规模不宜少于 50 套 成组团布置 安置住房宜采用行列式布置 拼接长度 根据场地条件以 4 10 个开间为宜 安置住房行间距以 4 5 为宜 消防通道宽度应大于 4 公用卫生间与安置住房应留有必要的卫生 距离 宜设置在下风位 每 50 套住房作为一个防火单元 公共服务设施作为单独防火单元 配备消防设施 5 月 20 日 央行 2008 年起第 4 次上调存款类金融机构准备金率 但这一次却不是 一刀切 落实 在国内尚属首例 对于特殊时期 出现的特殊情况和问题应该用特殊的解决办法 在坚持银根紧缩的金融政策不变的前提下 对灾区实施特殊金融政策 灵活高效的宏观调 控 保持灾后国民经济平稳运行 同时更要保护好广大民众的利益 二 新政下 一线城市楼市动态 一线城市楼市新动态 楼市进入传统旺季 集中放量未能带动市场回暖 4 月进入传统的房地产销售旺季 各一线城市市场供应出现明显增长 但是市场成交情况却不尽相同 北京 上海呈现 价升量减 深圳则相反为 价减量升 只有广州为 量价齐升 的良好态势 其中 北京 4 月份的成交情况呈现 价升量减 的态势 4 月份住宅成交套数环比下降 15 5 而成交均价环比上涨 1 6 上海 3 月楼市价量齐升 4 月 成交价格虽然保持增长趋势 环比增长 16 8 而成交量则环比减少 18 3 深圳 4 月楼市与北京上海相反 呈现 价减量升 的态势 4 月的成交均价为 2008 年前 4 月最低 环比降幅为 12 2 成交量则环比 增长 75 9 广州 4 月份广州楼市呈现出 量价齐升 的态势 新建商品住宅成交量环比增加 5 9 而成交均价是自 2008 年 1 月跌破 10000 元以 来 首次突破 10000 元 环比涨幅为 18 三 全市月度武汉楼市概况 一 月度全市商品房销售监测 1 五月受集中备案影响 全市商品房三大成交指标环比增幅在 60 以上 成交总套数 5 月共成交商品住房 5716 套 较 4 月 3457 套增加 2259 套 增幅为 65 35 较去年同期下降了 54 成交总面积 5 月共成交商品住房 60 63 万 较 4 月 33 64 万 增加 26 99 万 增幅为 80 23 较去年同期下降了 56 04 成交总金额 5 月商品房成交金额为 38 7 亿元 较 4 月 16 44 亿元增加 22 26 亿元 增幅为 135 4 较去年同期下降了 30 1 5 月作为房地产市场的传统旺季 大量新盘密集开盘 集中备案 造成 5 月三大成交指标较上月环比出现明显的增长 增幅在 60 以上 但是较去年同期 成交总套数与成交总面积的降幅仍在 50 以上 2 5 月楼市量价齐升 成交均价首次突破 6000 大关 5 月全市商品房成交均价为 6382 元 较 4 月上涨 1495 元 涨幅达 30 59 这是自 2007 年底楼市遇冷成交均价出现下降以来的 首次大幅增长 并且一举突破 6000 元 大关 成交量较上月环比也出现了明显的增长 但相比历史成交情况 其成交量不及去年同期的 50 5 月备案成交出现量价齐升之势 这是自楼市遇冷以来的首次集中放量 并且高品质项目大多采取低开入市的策略 如金地国际花园 等 吸引了大量客户购买 而以江景等资源为主的高端项目 如御江苑等 以核心价值为卖点也取得了不俗的成绩 这对于全市整体的 成交均价造成了直接的影响 但是相较历史情况却并不理想 整体观望氛围依旧 随着夏季的到来 楼市的分化将会更加凸显 3 各区域供求关系分析 沌口开发区供需比最高 从下图的对比可以看出 市场供需结构在 10 80 之间 5 月份仅武昌区的成交总量在 10 万方以上 其供需比也最低仅为 10 而沌 口开发区的成交量不到 2 千方 其供需比例也最高达到了 78 中心城区由于大量新盘的推出从而带动销量的增长 而部分开发区以及远城 区的滞销情况则较为严重 4 从各区域三大成交指标看 从成交套数上看 全市 11 大行政区中 位于前三位的分别为江岸区 武昌区 洪山区 从成交金额上看 全市 11 大行政区中 位于前三位的分别为江岸区 武昌区 汉阳区 从成交面积上看 全市 11 大行政区中 位于前三位的是江岸区 武昌区 洪山区 从上面的数据对比可以看出 5 月三大指标中 在成交套数与成交面积上 江岸区 武昌区 洪山区分列全市前三甲 而在成交金额 上位于全市前三位的分别为 江岸区 武昌区 汉阳区 其中汉阳区在成交套数以及成交面积上虽然仅列第五 但是其成交金额却位居前 三 由此可见武汉中心城区的价值依旧 江岸 武昌 汉阳在目前市场发展不明的环境下 其成交额依旧处于武汉三镇的市场高位 5 高端项目大户型产品存量最大 产品结构有待改善 从存量规模来看 全市 11 大行政区中 存量位于前三位的分别为洪山区 江岸区 江汉区 从上面的数据对比中可以看出 5 月各区存量规模居全市前三位的依旧是洪山区 江岸区以及江汉区 而从不同结构的商品房来看 140 以上的高端产品 其价格要明显高出其他面积区间产品 因而 在目前房地产市场的低谷时期 中小户型和中低价位商品住宅将会为 购房者的主流需求 二 5 月全市新盘备案监测 5 月 1 日 5 月 31 日 5 月全市共有备案新盘 37 个 新盘备案量较上月增加 10 个 主城区备案新盘有 15 个 较上月增长 4 个 增幅为 36 非主城区备案新盘共有 22 个 其中 金银湖 光谷等远城区本月仅备案新 盘 5 个 其余均集中在黄陂 阳逻以及江夏等城郊 共有备案新盘 17 个 四 五月份作为房地产市场传统的旺季 市场供应量明显增加 继上月出现中心城区集中备案之后 本月备案项目再次出现大幅增长 其中 郊区盘和远城区项目占到供应的半数以上 五月楼市整体出现量价齐升之势 进入 6 月 郊区项目的价格是否真的能够吸引客户前 来并且转化为购买力 尚是未知之数 6 月是市场情况如何 我们都将拭目以待 三 5 月全市 14 片区重点项目监测 5 月 1 日 5 月 30 日 1 分区域重点监测项目概览 2 重点监测项目最新动态 针对目前的市场 各新开盘项目纷纷采取低开策略以吸引客户 但是价格是否是唯一的因素呢 以下将对加州阳光和金地国际花园这 两个典型项目予以分析 1 世界城 2 期加州阳光 该项目位于东湖高新技术开发区光谷书城 此次推出的为二期的 1 4 5 高层产品 主力户型为两房和三房 该项目采用一段 极为煽情的广告语 买条街 谢谢她 具有极强的冲击力 增加了购房者的冲动 因而导致该项目开盘当天成交率高达 50 2 金地国际花园 该项目位于积玉桥和平大道与前进路交汇处 推出 1 栋高层 4 栋别墅 开盘当天的销售率高达 50 该项目较高的成交量得益于在相 邻的竞争对手开盘之际 发送短信告知客户其价格更低 使得有意购的房客户产生了犹豫 从而直接提升了客户的上门量 从而带动最终 成交量 纵观近期上市楼盘 单纯的在价格上做文章无法影响销量 因而各个项目纷纷挖掘自身的差异价值点 从而吸引客户上门 并且提高 客户最终成交的转筹率 加州阳光和金地国际花园正是在这点上做到了极致 因而最终取得了较为理想的开盘效果 四 5 月全市土地成交监测 5 月 1 日 5 月 31 日 5 月土地挂牌情况监测 交易时间 2008 年 5 月 13 日 2008 年第二次土地交易共推出 9 宗地块 总面积约 710 亩 有五地块因无人报价或报价低于起拍价而流拍 而成功拍卖的四宗地块均 以起始价或略高于起始价成交 成交的 4 宗地块中 只有位于江岸区二七街赵家条 319 号的 021 号地块经 1 轮竞价就以高于最高报价 100 万元的价格 19950 万元成交 土地市场向来是楼市的 风向标 在土地一再遇冷的情况下 楼市必然会受到相应的影响 在目前的宏观环境下 面粉贵于面包 的情况已不复存在 土地市场的冷清必然会加深人们对房价下降的预期 市场的观望氛围会依旧持续 春交会的冷淡收场再次体现了人们 的观望心理 在未来的一段时间里 武汉房价或会以不同的方式进行下调 在这一过程中 成交量则可能随房价的下跌而有所提升 而作为开发商 目前最关心的是现有土地开发 资金快速回笼的问题 而不是再次拿地 而且 从去年冬天至今 武汉楼市逐渐降温 打折风不断蔓延 这又促使开发商预期下降而不敢贸然拿地 五 5 月全市广告监测 5 月 1 5 月 31 日 1 全月广告投放总量 5 月份地产广告投放数量 89 个 版面 248 5 版 价格 1578 7 万元 与 4 月份相比 5 月份的投放广告数量减少 投放广告的项目数量 减少 38 个 投放版面减少 145 75 版 投放总价格减少 899 2 万元 2 各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度 从报媒投放比例看 武汉晚报占据投放媒体首位 从四大平面媒体在市场所占份额比例来看 武汉晚报和楚天都市报分别以 129 75 和 107 个版占据三月整 个市场的 34 和 28 其次是长江日报 武汉晨报 4 月的广告投放量占比最低 从区域广告投放情况看 从投放版面来看 武昌区以 118 个版领先 其次为汉口区 最后是汉阳 从投放价格来看 武昌区以 751 万的价格位于首位 从区域偏好度来看 汉口偏向于武汉晚报 武昌偏向于楚天都市报 汉阳在武汉晚报与楚天都市报的投放版面相同 3 月广告投放量 TOP5 整体来看 本月广告投放前五名的广告总额为 391 2 万 比一月减少了 162 7 万 具体来说 TOP1 水岸星城 3 期 升华新品 5 月 15 日全城盛大认购 升华新品 5 月 31 日全城盛大开盘 5 18 盛大认购 全城典藏 TOP2 世界城 2 期加州阳光 光谷步行街上首个大型园林住宅 90 150 平米多样户型 带入户花园 超大景观阳台 光谷步行街上 首个大型园林住宅五月公开 认购当天 556 套房源狂销 481 套 销售率高达 87 5 24 买条街谢谢她 TOP3 华润置地凤凰城 全新推出现房实景 5 月盛大认筹中 惊喜钜献 最后的凤凰城 尚邸 叠景座 TOP4 融科天城 典藏精品住宅火热认筹中 82 平米两房 105 123 平米三房 158 179 平米四房 淡定天下 萃取百年汉口奢华 5 月 11 日 一期三组团公开认筹 融科天城 霓虹中央 盛宴全城 82 平米两房 105 123 平米三房 158 179 平米四房 经典户型全城热销 非凡礼遇 从容之心 5 月 24 日高层实景样板房全城公开 欢迎鉴赏 誉世雍容 收藏一城惊艳目光 TOP5 爱家国际华城 2 期温莎印象 诚邀 100 对最幸福的伉俪来武汉最美的社区 122 145 平米舒适 3 房 97 103 平米温馨 2 房 5 月新老顾客购房将享有更多惊喜优惠 大武汉最美的仰望 统计时间 2008 年 5 月 1 日 2008 年 5 月 31 日 目标媒体 长江日报 楚天都市报 武汉晚报 武汉晨报 选取标准 四大媒体中 1 4 及以上版面的房地产广告 目标楼盘 八大行政区内所有在 预 售项目 形象推广项目 数据来源 策划研究中心 5 月份地产广告监测数据 整版价格 长江日报 5 万 楚天都市报 8 8 万 武汉晚报 6 8 万 武汉晨报 4 4 万 说 明 本报告以上述各纸媒折后价为统计标准来计算广告金额 存在具体项目广告洽商以及报纸版面变更 活动等不确定因素 四 大家顾问 2008 年武汉楼市趋势预判 1 楼市旺季不旺 强道营销初显锋芒 纵观近期上市楼盘 单纯的在价格上做文章也无法实现与销量直接挂钩的效果 因而各个项目纷纷挖掘自身的差异性价值点 并且通 过情感营销 强道营销等手法将其放大 从而吸引客户上门 并且提高客户最终成交的转筹率 加州阳关以及金地国际花园在这点上做到 了极致 而最终取得的效果也验证了其效果的成功 因而 如何发掘项目最核心的价值点 并且如何利用这些价值点促使客户上门甚至成 交 将成为目前房地产行业需要共同考虑的一个问题 2 土地市场再次遇冷 中 短期楼市不容乐观 土地市场向来是楼市的 风向标 在土地一再遇冷的情况下 楼市必然会受到相应的影响 在目前的宏观环境下 面粉贵于面包 的情况已不复存在 土地市场的冷清必然会加深人们对房价下降的预期 市场的观望氛围会依旧持续 春交会的冷淡收场再次体现了人们 的观望心理 在未来的一段时间里 武汉房价或会以不同的方式进行下调 在这一过程中 成交量则可能随房价的下跌而有所提升 而作为开发商目前最关心的是现有土地开发 资金快速回笼的问题 而不是再次拿地 而且 从去年冬天至今 武汉楼市逐渐降温 打折风不断蔓延 这又促使开发商预期下降而不敢贸然拿地 3 新一轮的郊区楼盘集中上市 全市整体成交均价环比将会有所回落 四 五月份作为房地产市场传统的旺季 市场供应量明显增加 继上月出现中心城区集中备案之后 本月备案项目再次出现大幅增长 其中 郊区盘和远城区项目占到供应的半数以上 而中心城区的供应量也保持稳步的增长 五月楼市整体出现量价齐升之势 但是进入 6 月 大量郊区楼盘的上市 势必会再次拉低全市成交均价 此外郊区项目的价格是否真的能够吸引客户前来并且转化为购买力 尚是未知 之数 由此可以预见 6 月房地产市场将呈现备案均价下降之势 但是大量新盘在后期是否依旧能够保持稳定的销量 我们都将拭目以 待