中原-上海写字楼市场报告.doc

上海写字楼市场报告（2009年10月）政策规划利好 销售租赁两旺 文/上海中原研究咨询部2009年10月，第四季度悄然拉开序幕。据上海中原研究咨询部最新数据显示，本月新增可售写字楼物业共13例，共计23.33万平方米（1888套），环比减少了31.6%；而售出写字楼物业达18.94万平方米（1954套），环比锐减了53.3%。虽然环比9月有了较大降幅，但是考虑到9月供求的急剧拉升皆由于陆家嘴的浦江双辉大厦大型项目的上市与被收购，事实上从10月供求总量与08年至09年写字楼季度平均值相比，可以看出10月写字楼整体均比较可观，当月写字楼销售均价为16221元/平方米。从10月写字楼买卖及租赁市场综合来看，毋庸置疑，沪上写字楼市场已经处于比较明显的复苏阶段。中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，由于经济的转暖以及规划政策利好较多，对于写字楼后市普遍看多。第四季度无论是买卖抑或租赁总量都会出现较好的行情，由于明年春节在2月间，所以预计自2010年第2季度起，写字楼租金将随市场好转而缓慢拉升。图：上海市写字楼季度供应与需求资料来源：上海中原研究咨询部从买卖市场来看，写字楼的新增供应以次中心商务区本月推盘较为集中。包括最近受益于大虹桥商务区规划辐射的普陀长风以及以将要开通的10号线为卖点的杨浦区五角场板块附近。其中普陀真如板块的星河世纪城与长风板块的国浩长风城分别推出了4.52万平方米、5.02万平方米的写字楼。杨浦区的上海国际设计中心上市了3.05万平方米的盘源，该项目紧邻同济大学四平路校区，依托杨浦区特有的教育资源，意欲建成国内最大的设计中心。相对应的，杨浦区、普陀区的写字楼的销售量也名列三甲之中，分别成交了3.65万平方米、2.40万平方米。另外，南汇区本月成交写字楼总面积也达到了3.03万平方米，位居销售榜亚军，代表项目为持续热销的周浦万达商业广场。可以看出，大虹桥、大浦东的规划利好对于写字楼市场的成交有较为明显的促进。另外，10月初新的保险法修订之后，保险业的巨额资金将允许被投资房产。市场普遍认为商业地产包括优质写字楼将是最合适的物业，对于后市信心的普遍恢复使得投资者购买激情上涨。从租赁市场来看，2009年10月，上海甲级写字楼租金为7.67元/（m2.d）。其中单价报价7元以下日租金的甲级写字楼抗跌性很强。主要原因在于随着市场的向好，甲级写字楼的降价空间已经日益减少。其中，单价在4-5元的准甲级写字楼最易受到客户青睐，成交周期相对较短。2009年10月，上海甲级写字楼空置率为11.1%，平稳下滑。其中南京西路商圈由于东海广场的强势招商吸引了不少客户眼球。同时，大虹桥商务区概念的提出虽暂时未有实质性利好，但是仍然对虹桥商圈写字楼租赁的促成起了一定的催化作用。相对而言，徐家汇、人民广场商圈在商务定位上后继利好略微欠缺，成交率为落后。表1：上海市2009年10月写字楼销售面积TOP10区域物业名称销售套数（套）销售面积（ m2）南汇区 上海周浦万达广场41924119闵行区 南方商务广场14716206杨浦区 海上硕和城10315233杨浦区 北美广场9610405松江区 上海泗泾五金城897400普陀区 金沙商务广场437296南汇区 绿地峰汇商务广场895367普陀区 上海新体育广场135321静安区 静安河滨花园33962浦东新区禹洲燕海国际大厦693841资料来源：上海中原研究咨询部表2：上海市2009年10月写字楼销售价格TOP10区域楼盘名称环线板块成交均价（元/ m2）静安区 御华山大厦内环以内南京西路板块 61214浦东新区中融碧玉蓝天大厦内环以内陆家嘴滨江板块 46019卢湾区 绿地浦晖国际中心中内环间打浦桥板块 42019静安区 万泰大厦内环以内南京西路板块 35185徐汇区 汇宁花园内环以内徐家汇板块 37157黄浦区 海怡大厦内环以内人民广场板块 32339黄浦区 黄浦众鑫城内环以内老西门板块 30000杨浦区 北美广场内环以内东外滩板块 29200徐汇区 华宜大厦中内环间田林板块 27175普陀区 旭辉世纪商务广场中内环间长风板块 26634资料来源：上海中原研究咨询部