嘉祥县二手房交易税收管理办法.doc

嘉祥县二手房交易税收管理办法时间:2010-02-25 16:06来源:未知 作者:佚名X 点击: 次第一章 总 则 第一条 为进一步加强和规范二手房(包括商业用房和住房)交易税收的征收管理，促进二手房交易税收征管的科学化、精细化，不断提高征管效率和质量，根据中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民共和国个人所得税法、中华人民共和国税收第一章 总 则第一条 为进一步加强和规范二手房(包括商业用房和住房)交易税收的征收管理，促进二手房交易税收征管的科学化、精细化，不断提高征管效率和质量，根据中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民共和国个人所得税法、中华人民共和国税收征收管理法(以下简称征管法)及有关税收法律法规规定，特制定本办法。 第二条 加强和规范二手房交易税收征管，要着力健全管理制度，完善征管手段，突出管理重点。即要建立二手房交易税收的征收档案管理制度、与社会各部门配合的协税制度、二手房交易税收征管信息交换制度，充分利用信息技术手段加强二手房税收管理; 充分利用综合治税手段加强二手房交易的税收管理。第三条 二手房交易应征收的税种有：营业税、城市维护建设税、个人所得税、印花税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加。第四条 根据财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税2008137号文)规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。第五条 二手房交易的税收由嘉祥县地方税务局直属分局负责征收。纳税人在办理房地产权属登记前，应到嘉祥县地税局直属分局办税服务厅交纳相关税费。待条件成熟后，二手房交易税收由嘉祥县地税局委托嘉祥县房地产管理部门代征。第六条 按照房地产税收一体化管理总体目标和要求，二手房交易税收管理，应以税收管理先缴纳相关税费，后办理房产证，实施“先税后证”，以票控税的管理模式。根据国家税务总局、财政部、建设部联合下发的关于加强房地产税收管理的通知(国税发200589号文)及山东省地方税务局、山东省财政厅和山东省建设厅在转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知的通知(鲁地税发200551号文)的规定，嘉祥县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应要求纳税人出具完税(或减免税)凭证原件及复印件;对于未出具完税(或减免税)凭证原件及复印件的，嘉祥县房地产管理部门不得为其办理权属登记。嘉祥县房地产管理部门应严格审验纳税人提供的完税(或减免税)凭证原件及复印件，认真核对原件及复印件是否一致。纳税人提供的完税(或减免税)凭证复印件应加盖地税部门的征税专用章。第七条 地税部门、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。嘉祥县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，对二手房交易税收要严格控管，由财政部门按照实际入库的税款金额和代征税款金额的5%支付手续费。第二章 二手房交易最低价格的制定第八条 为加强二手房交易价格管理，由县地税局联合县财政局、县物价局，委托县房地产评估公司进行调查评估，评估公司遵循客观公正的估价原则、按照估价程序、选用适宜的估价方法，确定房产交易的客观市场价值，作为二手房交易评估价格。第九条 评估工作要遵循房屋评估普遍采用的市场比较法原理，应用县规划、房管、民政等部门的社区规划、房产地理信息数据，利用物价部门核准的土地基准价、房屋拆迁补偿价、房屋拍卖价、商品房市场价、房地产评估机构的评估价格、征收机关征税的相关记录以及市场挂牌等价格因素，在综合考虑房屋所处的区位、地段位置，房屋的周边配套设施，房屋的周边环境及景观，小区内部环境，房屋实物状况等影响交易价格的特征因素，最终确定二手房交易的最低价格。第十条 对二手房交易双方约定的过户价格远低于市场成交价格的，嘉祥县地税局直属分局要严格按照制定的二手房交易最低价格作为征收营业税、个人所得税的计税依据。第十一条 二手房交易最低计税价格确定后，及时进行张榜公布。第十二条 随着时间的推移，根据房地产市场价格的变化，对二手房交易最低计税价格定期进行调整。第三章 税务机关征收营业税制度第十三条 对二手房交易涉及的营业税，按照中华人民共和国营业税暂行条例的规定征收。根据财税【2008】174号文规定：自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过2 年(含2 年)的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2 年(含2 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。根据鲁地税发【2005】51号文，在申请减税、免税时需提供以下资料：1、居民签证原件(居民身份证明、户籍证明及契税原件)。2、房屋所有权证、原购房合同。3、销售该住房时与购买方签订的买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的复印件。4、非普通住房还应提供购买住房时取得的税务部门监制的发票。根据国办发【2005】26号文规定：普通住房的标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。主管地方税务机关接受上述资料后，结合建设部门提供的容积率资料和当地公布的住房综合平均价格进行审核。2010年6月30日之前办理二手房交易登记手续的，房屋所有权证或原购房合同均可作为免税依据;2010年7月1日起，办理二手房交易登记手续的，一律按照房屋所有权证作为免税依据。对符合普通住房条件的，给予免征营业税，并出具免税证明。对非普通住房实行差额征税，并开具完税证。第十四条 税务机关应对纳税人申报的内容进行监控比对和评估分析，从中发现问题并及时依法处理。第四章 税务机关征收城市建设维护税制度第十五条 城市建设维护税按照实际缴纳的营业税，依5%税率征收。对外商投资企业、外国企业和外籍个人销售不动产的行为，暂不征收城市维护建设税。第五章 税务机关征收教育费附加制度第十六条 教育费附加按照实际缴纳的营业税，依3%附加率征收,同时依1%附加率计算征收地方教育费附加。对外商投资企业、外国企业和外籍个人销售不动产的行为，暂不征收教育费附加和地方教育费附加。第六章税务机关征收个人所得税制度第十七条 对二手房交易设计的个人所得税，按照中华人民共和国个人所得税法的规定征收。个人出售自有住房取得的所得，根据国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发2006108号文件)规定，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。适用20%比例税率。其计算公式为：应纳所得税额=应纳税所得额20%应纳税所得额=转让住房的收入额-房屋原值-合理费用-转让住房过程中缴纳的税金对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格作为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。合理费用，是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。转让住房过程中缴纳的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。第十八条 个人转让住房原值难以确定的;因不能提供完整的资料、档案及其他相关凭据等原因，使个人出售住房所得难以计算的;隐瞒、虚报房产成交价格或转让房产成交价格明显低于评估或计税价格，又无正当理由的，以及其他特殊情况，主管地税机关可按照征管法的有关规定，确定计税价格并实行核定征收个人所得税，核定方式采用定率征收。其计算公式为：应纳所得税额=转让住房的计税收入额核定征收率第十九条 按照山东省财政厅、地方税务局关于明确个人住房转让有关个人所得税问题的通知(鲁财税200632号)的规定：对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，以及计算出的房屋原值明显偏高的，可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。第二十条 为公平税负，减少税收流失，主管地方税务机关会同财政、物价等部门，不定期对各区域住房市场交易价格进行调查，以评估确定各区域楼盘交易最低参考价，并报地税局备案。主管地方税务机关据此作为征收个人所得税的最低计税价格标准。第二十一条 对个人转让自用五年以上，并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。按照山东省财政厅、地方税务局关于明确个人住房转让有关个人所得税问题的通知(鲁财税200632号)的规定，申请减免税应提供以下资料：(1)填写个人售房减、免税申请表。(2)新购房的合同、购房发票、房产证的原件和复印件。(3)房屋产权人的身份证原件及复印件，产权人为配偶或夫妻名义的，须提供结婚证原件及复印件。(4)出售原自有住房的合同、纳税保证金收据原件及复印件。(5)房地产管理部门开具的房屋登记信息查询证明。(6)税务机关要求报送的其他资料。第二十二条 个人出售住房所得未按规定申报缴纳个人所得税税款，或提供虚假免税资料骗取税收优惠政策的，将依照中华人民共和国个人所得税法、征管法等法律法规的有关规定依法处理。第七章 税务机关征收印花税制度第二十三条 对房地产证的印花税实行按件贴花，每件5元。第二十四条 对二手房买卖合同、契约，按“财产转移书据”金额贴花，税率为万分之五。第八章 二手房交易涉税问题的处理第二十五条 根据现行税收法律、法规的规定，符合减免税条件的，由纳税人填制个人售房减、免税申请表(见附件)，由主管地税机关对房产类别、是否属于普通住房等内容进行审核，符合减免税条件的，及时上报县地税局审核审批。第二十六条 房地产管理部门以县地税局审核审批过的个人售房减、免税申请表作为减免税证明，并据此办理产权转移手续。第二十七条 对出售现有住房并拟在现有住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，先以纳税保证金形式缴纳。房地产管理部门依据纳税保证金收据办理产权转移手续。第二十八条 对纳税人咨询个人住房转让涉及的税收政策，由嘉祥县地税局政策法规科及时解答。对比较复杂，难以当场解答的，经县局集体研究或请示市局后，在5个工作日内予以答复。第九章 二手房交易税收档案管理制度第二十九条 二手房交易档案管理制度，是指税务机关按照要求对相关二手房交易的发票开具信息、退库信息以及相关信息建立档案，并对其实施动态管理的一项制度。 第三十条 主管税务部门应区别不同类型情况，并按以下内容建立相应的基础信息档案： (一)减、免税管理档案内容包括：(1)经嘉祥县地税局审核盖章的个人售房减、免税申请表;(见附件)(2)个人(必须是卖方)申请减、免税的，须提供本人的身份证、户口簿、结婚证以及本人的开户银行帐号;买方身份证及复印件一份(如购买方为法人，需提交法人营业执照及复印件、法人代表身份证及其复印件);(3)前一次交易房地产销售合同及其复印件一份;(4)前一次交易发票及其复印件一份;(5)本次交易房地产销售合同及其复印件一份;(6)本次交易评估报告及其复印件一份;(7)完税凭证原件及复印件;(8)本房房产证及其复印件一份;(9)允许扣除的合理费用(评估费发票、已购房缴纳的契税收据)的有效凭证及其复印件。上述资料由县地税局政策法规科存档。(二)出售现有住房，并拟在1年内重新以市场价购房的个人所得税减、免税管理档案内容包括：(1)经嘉祥县地税局审核盖章的个人售房减、免税申请表;(见附件)(2) 个人(必须是卖方)申请减、免税的，须提供本人的身份证、(如有夫妻之间产权人变更情况的，需提供配偶身份证或户口簿、结婚证)，买方身份证及复印件一份;(3)销售原住房买卖契约(合同)复印件一份;(4)原住房开具的发票复印件一份;(5)销售原住房完税凭证复印件一份;(6)原住房房产证复印件一份; (7)购买新住房买卖契约(合同)复印件一份;(8)购买新住房开具的发票复印件一份;(9)新住房房产证复印件一份;(10)房主的开户银行、帐号;(11)税务部门要求提供的其他相关资料;上述资料由主管税务机关存档。第十章 与社会各部门配合的协税制度第三十一条 与社会各部门配合的协税制度，是指税务机关应建立与社会各部门的协调与配合的制度，及时掌握税源和与纳税有关的信息，共同制定和实施协税、护税措施，形成社会协税、护税网络。 第三十二条 税务机关应重点加强与工商、银行、财政、房管、土地、审计、外汇管理等部门的协调配合。 第三十三条 税务机关应积极创造条件，逐步实现与有关部门的相关信息共享或定期交换。按照“统筹规划、统一标准，突出重点、分布实施，整合资源、讲究实效，加强管理、保证安全”的原则，进一步加快房地产交易税收征管信息化建设，以此提高个人住房转让税收的征管质量和效率。第三十四条 本办法自文件下发之日起实施。