房屋买卖合同无效情形.doc

【合同无效情形】房屋买卖合同无效情形一、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。二、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。三、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。四、单位违反规定购房，合同无效。机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。五、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。六、非法转让，合同无效。根据城市房地产管理法的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：1.以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的;2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3.依法收回土地使用权的;4.共有房地产，未得到其他共有人书面同意的;5.权属有争议的;6.未依法登记领取权属证书的;7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。七、房地产公司没有办理预售房许可证，对外销售的合同无效。保证合同无效情形下保证期间的认定保证合同无效，保证合同中约定的保证期间对合同当事人是否具有拘束力?有观点认为：保证合同无效，合同当事人应根据其过错承担相应的赔偿责任，保证期间的约定对合同当事人不发生法律效力，当事人承担责任的期间应以诉讼时效计。另有观点认为：保证合同被确认无效，保证合同中约定的或法律规定的保证期间仍具有拘束力;正如合同被确认无效，诉讼时效期间一般仍自原合同约定的履行期限届满之日起算。到底哪一观点更具说服力，笔者试以一个案例加以阐述：1998年6月2日，某工商银行(以下简称工行)与某镇政府(以下简称镇政府)下属经济发展公司(系独立法人，以下简称发展公司)签订人民币短期借款合同。合同约定：发展公司向工行借款862万元，借款利率为6.435，借款期限自1998年6月11日至1998年11月28日。同日，工行与镇政府下属工业公司(系政府职能部门，无法人资格，无营业执照)签订保证合同。合同约定：由工业公司为发展公司向工行的上列借款承担连带保证责任，保证期间为两年，自借款人不履行债务之日起计算。合同签订后，工行依约于1998年6月11日履行了放贷义务。贷款期限届满，发展公司未依约还款，工业公司也未履行担保义务。2000年3月9日，发展公司因不能清偿到期债务，经人民法院宣告破产还债。工行经申报债权，于第三顺序受偿306737.51元。发展公司破产还债程序于2001年3月5日裁定宣告终结。2001年5月12日，工行以镇政府为被告向人民法院提起诉讼，要求镇政府履行担保义务。笔者作为被告代理人，发表如下代理意见：一、本案所涉保证合同无效。工业公司系镇政府下属职能部门，其既不具备法人资格，也无营业执照，不能作为合法的保证人主体为保证行为。故工业公司与工行签订的保证合同无效。二、在保证合同无效的情况下，保证合同约定的保证期间仍然具有法律意义。1、我国合同法规定，合同部分无效，并不影响其它部分的法律效力。本案因保证人不具备保证主体资格导致保证合同无效，但并不影响保证合同中其它条款的法律效力。即保证合同中关于保证期间的约定对合同当事人仍具有拘束力。2、从法理上讲，在保证合同无效的情况下，债权人所获得的利益不应当超过保证合同有效时。保证合同有效时债权人未在保证期间向保证人主张权利，债权人即不能从保证人处获利;保证合同无效时也应当一样。3、保证合同的无效是事后确认的，债权人与保证人签订保证合同时对此并未预见。因此，保证合同中对保证期间的约定是双方对各自权利义务行使期限的唯一合理预期，以该期间确定双方的利益关系，才真正符合双方的缔约本意。三、工行未在约定的保证期间向保证人主张权利，镇政府依法免责。保证合同第2条约定的保证期间为两年，自借款人不履行债务之日(1998年11月29日)起算。即保证期间为1998年11月29日至2000年11月28日。在此期间，工行未以任何形式向保证人主张过权利，故镇政府依法免除责任。四、债权人向借款人主张权利的行为对保证人不具有约束力。2000年3月9日借款人被人民法院宣告破产还债事实的发生及工行申报债权的行为均为发生在债权人与借款人之间的法律关系，其不能导致工行与保证人约定的保证期间的中断、中止或延长。工行申报债权的行为仅是其要求借款人承担责任的意思表示;在约定的保证期间，工行既没有要求保证人承担责任的意思表示，更没有向保证人主张权利的任何行动，保证期间届满时，保证人则不再承担任何责任。综上，因工行未在约定的保证期间(1998年11月29日至2000年11月28日)向保证人主张权利，故保证人已依法免责;工行在保证人已不应承担责任的前提下再向镇政府主张权利，该主张不应受到法律保护。原告工行的主要观点是：一、保证人工业公司不具备法人资格，保证合同无效，镇政府应承担借款人不能清偿部分的二分之一。二、本案应适用担保法司法解释第44条规定，因该解释系特别规定，应优先适用。即工行在借款人破产终结之日起六个月内向镇政府主张权利，应受到法律保护。本案的争议焦点为：借款人在保证期间破产，债权人仅申报债权、未在保证期间向保证人主张权利，债权人在借款人破产还债程序终结后六个月内再向保证人主张权利，是否应受法律保护?本案经基层人民法院一审、再审，又经中级人民法院再审终审。人民法院终审判决认定：一、工业公司不具备合法的保证人主体资格，故工业公司与工行签订的保证合同无效，但双方在保证合同中约定的两年保证期间是双方对各自权利义务行使期限的合理预期，按照该期间确定双方利益关系符合双方缔约本意，故仍应具有法律意义。二、最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释明确规定，保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。在工行与工业公司约定的保证期间内，法院受理了发展公司的破产案，工行如期向法院申报了债权，但工行申报债权的行为不是法律规定的保证期间中断的理由。三、工行未在保证期间内向保证人主张权利，保证人的保证责任因保证期间的届满而免除。工行虽在发展公司破产程序终结后六个月内以镇政府为被告提起诉讼，但此时保证人已免除了保证责任，工行不能因为向保证人提起诉讼而重新获得担保债权。据此，人民法院终审判决：工行要求保证人承担赔偿责任的诉讼请求不能得到支持。由此可见，保证合同虽被确认无效，但保证合同中约定的或法律规定的保证期间对合同当事人仍具有拘束力，债权人在保证期间未向保证人主张权利的，保证人则不再承担无效保证的赔偿责任。