2012年物业管理师考试《制度与政策》真题与答案.doc

2012年度全国物业管理师执业资格考试物业管理基本制度与政策试卷应试人员注意事项1.全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。2.作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。3.考试时间为150分钟。一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)1.物业管理最主要的特点是( )。A.社会化B.专业化C.市场化D.集中化2.物业管理的本质是提供一种( )。A.及时维修B.统一管理C.无偿服务D.有偿服务3.物业管理条例属于( )。A.行政规章B.行政法规C.部门规章D.部门法规4.根据物业管理条例，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同应当包含( )的内容。A.管理规约B.临时管理规约C.住宅室内装饰装修规定D.前期物业服务合同约定5.根据物业管理条例，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于( )个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.2B.3C.4D.56.关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法，错误的是( )。A.双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作B.业主大会应当支持居民委员会开展工作，并接受其领导C.业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议D.居民委员会应当对业主大会的工作进行监督7.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是( )。A.物化成果B.物业管理服务C.特约服务D.专项服务8.下列物业管理服务活动中，不属于公共性服务的是( )。A.建筑物外墙清洗B.小区路灯的维修和管理C.为业主粉刷防盗网和门窗D.物业档案资料管理9.根据普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)，二级服务标准要求每年至少l次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到( )以上。A.70%B.75%C.80%D.85%10.物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于( )。A.物业服务企业开展多种经营收入的盈余B.业主缴纳的住宅专项维修资金C.住房公积金D.物业服务费11.物业服务定价成本监审应遵循合法性、对应性、合理性和( )原则。A.持续性B.差异性C.相关性D.广泛性12.物业服务定价成本中的“人员费用”项目，不包含( )。A.管理服务人员工资B.安全防范人员的人身保险费及由企业支付的服装费C.按规定提取的工会经费、职工教育经费D.根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金13.下列费用中，应当计人物业服务成本的是( )。A.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用B.物业共用部位、共用设施设备的中修费用C.物业共用部位、共用设施设备的大修费用D.物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用14.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成不包括( )。A.物业服务成本B.物业服务企业的酬金C.法定税费D.物业服务企业的利润15.下列处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中，错误的是( )。A.由业主委员会督促其限期缴纳B.依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决C.依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决D.停止供电、供水、供气等服务16.物业服务企业代收代缴水电等费用时，正确的做法是( )。A.向委托单位收取手续费B.向业主收取手续费C.向委托单位和业主分别收取手续费D.将代收的水、电等费用用于供水、供电等相关设施设备的维修和养护17.物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向( )收取有关费用。A.开发企业B.物业服务企业C.建设单位D.最终用户18.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给( )。A.业主大会B.新选聘的物业服务企业C.业主委员会D.业主委员会主任19.关于业主大会制度的说法，错误的是( )。A.业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式B.业主委员会作为业主大会的执行机构，有权决定物业管理重大事项C.一个物业管理区域内只能成立一个业主大会D.业主大会不得作出与物业管理无关的决定20.关于业主大会会议的说法，错误的是( )。A.首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开B.业主大会会议分为定期会议和临时会议C.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式D.除首次业主大会会议外，业主委员会主任是业主大会会议的法定召集人21.业主委员会应当依法履行的职责是( )。A.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同B.决定解聘物业服务企业C.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案D.决定物业共用部分的经营与收益分配22.业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起( )日内完成交接手续。A.3B.5C.10D.1523.物业管理条例明确对业主委员会实行( )制度。A.审批B.登记C.备案D.审核24.业主委员会委员的变更由( )决定。A.业主大会B.业主委员会C.街道办事处D.居民委员会25.在物业管理活动中，管理规约生效的条件是( )。A.业主对遵守管理规约予以书面承诺B.房地产主管部门审核通过C.业主委员会会议表决通过D.业主大会会议表决通过 、26.前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是( )。A.公开、公平、公正和诚实守信B.合理、公开，费用和服务水平相适应C.质价相符D.房地产开发与物业管理相分离27.下列单位或者个人中，不是法定物业管理招标主体的是( )。A.建设单位B.业主大会C.招标代理机构D.物业产权人28.物业工程质量保修期内，物业服务企业负责( )质量保修。A.物业共用设施设备B.向建设单位申请C.业主产权专有部分D.物业共用部位29.某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万m2，高层住宅20万m2，别墅2万m2，办公楼2万m2，工业厂房4万m2，从管理规模来看，该物业服务企业达到了( )企业资质要求。A.一级B.二级C.三级D.三级暂定30.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之Et前1年内不得发生( )的行为。A.企业分立、合并B.企业名称、法定代表人变更C.用工不规范、发生劳务纠纷D.擅自改变物业管理用房用途31.业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的， 由( )持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。A.业主大会B.相关业主C.建设单位D.物业服务企业32.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶 属关系，报经( )同意。A.同级房地产主管部门B.上级房地产主管部门C.同级财政部门D.上级财政部门33.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额( )的，应当及时补交。A.10%B.15%C.20%D.30%34.出售公有住房的住宅专项维修资金，由( )交存。A.业主B.售房单位C.业主和售房单位共同D.业主和售房单位协商35.公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的( )提取。A.10%B.20%C.30%D.40%36.物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情况严重的，除按规定予以经济处罚外，由颁发资质证书的部门( )。A.进行资质复检B.降低资质等级C.重新核定资质D.吊销资质证书37.建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是( )。A.各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分B.建设单位销售时承诺赠予业主的露台C.未经确权的地下贮物空间D.业主停放汽车的人防设施38.关于建筑物区分所有权的说法，正确的是( )。A.建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权B.建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利C.建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割D.建筑物区分所有权，在区分所有权之间具有排他性39.业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是( )。A.将住宅出租给他人居住，获取租金收益B.将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款C.将住宅作价投资人股，获取投资收益D.将住宅用作营业性场所，获取经营收益40.业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是( )。A.使用共用部分B.分担管理费用C.决定重大事项D.订立管理规约41.关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法，正确的是( )。A.业主享有法定共有权B.业主应当通过制定管理规约确定为共有权C.业主可以通过建设单位出售、附赠或者出租等方式获得共有权D.由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属42.我国物权法所称物，包括( )。A.房产和地产B.有形资产和无形资产C.不动产和动产D.固定资产和流动资产43.房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，( )有权依法更换。A.业主大会B.建设单位C.业主委员会D.房地产行政管理部门44.改建、重建建筑物及其附属设施由( )决定。A.物业服务企业B.建设单位C.业主D.业主委员会45.关于管理规约的说法，错误的是( )。A.管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定B.管理规约对全体业主具有约束力C.对不遵守管理规约的业主委员会委员，业主可以依法予以更换D.管理规约引起侵权纠纷，人民法院不宜介入46.建筑区域内，是否设立业主大会由( )决定。A.全体业主 B.全体房屋使用人C.房地产行政管理部门 D.街道或乡镇人民政府47.下列情形中，属于损害他人合法权益的行为是( )。A.房屋空置B.房屋抵押C.拖欠物业服务费D.放弃享有的共有部分权利48.建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当( )。A.按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定B.由物业服务企业与业主委员会协商确定C.由物业服务企业依据物业服务合同确定D.按照依法登记的专有部分所有权人平均分摊、分配49.下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是( )。A.物权法B.住房公积金管理条例C.房屋登记办法D.房地产抵押估价指导意见50.城市规划管理中颁发的证书不包括( )。A.建设项目选址意见书B.房屋权属证书c.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证51.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是( )。A.项目选址意见书B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证52.根据城市房地产管理法，不属于商品房预售审核条件的是( )。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.投人开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上C.持有建设工程规划许可证D.房屋预售对象53.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购买人D.商品房预售人和商品房购买人54.根据住宅质量保证书，下列部位、部件保修内容与保修期错误的是( )。A.管道堵塞2个月B.灯具、电器开关6个月C.屋面防水2年D.卫生洁具1年55.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是( )。A.备案时提交书面租赁合同和身份证B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书C.备案时只需要提供承租人的身份证件D.如果房屋租赁当事人订立的为口头租赁合同，需到场说明情况56.根据城市房屋租赁管理办法，房屋租赁当事人，应当在租赁合同签订后( )日内到房 地产管理部门办理登记备案手续。A.10B.30C.45D.6057.下列房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是( )。A.促成房地产交易B.评估房地产价值C.房地产开发项目策划D.测量房产面积58.抵押房地产的房屋所有权人是( )。A.借款人B.抵押人C.贷款人D.抵押权人59.抵押房屋在订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.可以对抗抵押权60.业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权( )登记。A.初始B.转移C.变更D.注销二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)61.物业管理条例在立法过程中，主要遵循了( )的原则。A.物业管理权利和财产权相对应，B.加强行政监督与管理C.维护全体业主合法权益D.现实性与前瞻性有机结合E.从实际出发、实事求是62.物业管理条例关于前期物业管理规定的主要内容有( )。A.前期物业服务合同的订立B.管理规约的制定C.物业服务企业的保修责任D.物业管理用房的配置E.物业承接验收手续和物业资料的移交63.关于物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法，正确的有( )。A.提供这种服务，是物业服务企业的法定义务B.这种服务，原则上是一种有偿服务C.提供这种服务，需经业主委员会同意D.提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定E.服务项目，必须是公共性质的物业服务64.关于采取酬金制形式约定物业服务费用的说法，正确的有( )。A.酬金以预收的物业服务费用为计提基数B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有C.物业服务费用不足时，由物业服务企业承担亏损D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金65.关于物业服务费收缴的说法，正确的有( )。A.按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务B.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定C.对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴D.已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳E.已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳66.以下关于物业管理服务标准的说法中，正确的有( )。A.物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤B.物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通l次C.物业管理二级服务标准中，对重点区域、重点部位应每3小时至少巡查l次D.物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行E.物业管理三级服务标准中，应公示l2小时服务电话67.下列物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权进行监督的情形有( )。A.对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议B.对物业服务企业所做的损害业主利益的行为要求赔偿C.查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料D.监督物业服务企业的收费情况E.要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正68.首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有( )。A.业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数B.业主大会议事规则尊案C.管理规约草案D.业主委员会委员候选人名单E.物业服务企业的选择结果69.申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交( )等材料。A.企业资质等级申报表B.企业资质证书正、副本C.营业执照复印件D.物业服务合同复印件E.物业管理业绩材料70.资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质 证书的情形有( )。A.对没有提交核定资质等级申请的物业服务企业作出资质审批决定的B.审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的C.超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的D.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的E.对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的71.二级物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产 主管部门予以( )处罚。A.撤销资质B.警告C.责令限期改正D.处l万元以上3万元以下的罚款E.降低资质等级72.重视合同，诚信经营，物业服务企业应把握( )环节。A.学习专业技能B.整合服务理念C.团队观念的培养D.认真履行合同E.诚信订立合同73.住宅专项维修资金的交存方式包括( )。A.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存人住宅专项 维修资金专户B.已售公有住房的业主应当在办理房屋人住手续前，将首期住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户C.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起20日内，将提取的住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户D.未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人E.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额20%的，应当及时续交，成立业主大会的，续交方案由业主大会决定74.关于公有住宅出售后的使用与管理的说法中，正确的有( )。A.住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备B.住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿C.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存人银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护D.已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行E.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用的使用受房地产行政主管部门及该幢住宅各所有人的共同监督75.管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到( )的好坏。A.经济状况B.物业品质C.业主的家庭情况D.公共秩序E.环境卫生状况76.根据物权法的规定，对于建筑区域内任何任意( )、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据民事诉讼法等法律规定，向人民法院提起诉讼。A.弃置垃圾B.排放污染物或者噪声C.违反规定饲养动物D.违章搭建E.擅自改变家用设施设备的结构77.对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是( )，上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。A.依法设立的业主大会、业主委员会作出的B.业主大会、业主委员会依据法定程序作出的C.符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定D.居委会的决定E.依法设立的街道办事处作出的78.业主大会决定物业管理条件规定的( )等事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.筹集和使用专项维修资金79.房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须( )。A.权威B.真实C.合法D.科学E.准确80.关于房屋租赁权利义务的一般约定，下列说法中，正确的有( )。A.出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任B.出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复C.因承租人过错造成房屋损坏的，由出租人负责修复或者赔偿D.租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定E.承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金2012年度全国物业管理师执业资格考试试卷答案一、单项选择题1.A2.D3.B4.D5.B6.B7.B8.C9.B10.D11.C12.B13.A14.B 15.D16.A17.D18.C19.B20.D21.A22.C23.C24.A25.D26.A27.C28.B29.B30.D31.D32.C33.D34.B35.B36.D37.A38.A39.D40.B41.D42.C43.A44.C45.D46.A47.C48.A49.B50.B51.A52.D53.B54.C55.B56.B57.A58.B59.A60.B二、多项选择题61.ACDE62.ACDE63.BD64.ABD65.ABCD66.ABD67.ACDE68.ABCD69.ABDE70.BCDE71.BCD72.DE73.ABD74.ABCD75.BDE76.ABCD77.ABC78.ABCD79.BCDE80.ABDE