酒店商业计划书

XXXX 酒店商业计划书 目录 第一章 项目摘要 6 一 项目概述 6 二 项目优势 6 三 项目背景 6 四 项目投资计划 7 第二章 环境评估 8 一 区位优势 8 二 区域经济 11 三 旅游资源 13 第三章 酒店行业分析 17 一 中国旅游饭店业概况 17 二 国际饭店集团竞争中国市场 18 三 国际饭店管理模式比较 20 四 高星级酒店的盈利分析 21 五 XX 酒店管理公司 26 第四章 市场分析 28 一 XX 酒店概况 28 二 酒店经营指标分析 28 三 竞争对手及发展态势 29 四 项目定位 30 第五章 项目公司 31 一 公司简介 31 二 公司结构 31 三 股权结构 31 四 管理团队 31 五 项目其他背景 32 2 第六章 项目规划 33 一 项目位置 33 二 法律明细 34 三 项目详细规划 36 第七章 项目实施计划 40 一 项目建设规模 40 二 项目现状和建设期 41 第八章 项目投资分析 42 一 投资估算 42 二 参数预测 43 三 融资计划及还款方案 44 3 第一章 项目摘要 一 项目概述 XXXX 大酒店是与国际 XX 酒店集团签约合作的国内第六家 XX 大酒店 是一家继大连 重庆 上海 北京 南京之后 通过国际 XX 酒店集团严 格评审入围和参与合作的国际五星级涉外旅游酒店 XXXX 大酒店集旅游 商务 娱乐 餐饮等多功能于一身 位于 XX 市 CBD 区域 购物 交通十分便利 濒临大海 与鼓浪屿遥遥相望 风 光旖旎 总投资概为 7500 万美元 酒店用地面积 3367 917 平方米 建筑面积 为 43793 平方米 地下三层 地上二十九层 总高度为 99 15 米 酒店建成后 凭借国际 XX 酒店管理公司的专业化管理 将成为 XX 档次最高的五星级酒店 其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回 报和良好的社会效益 二 项目优势 黄金地段 得天独厚 XX 市政府重点支持项目 国际著名酒店管理公司专业化管理 办妥土地房产证 土建已经开工 正进行地基建设 筹建单位成功开发过多个大型地产项目 三 项目背景 XX 是中国东南沿海重要的旅游口岸 拥有鼓浪屿等三个国家重点风景名 胜区 并获得国际花园城市和优秀旅游城市等荣誉 XX 已成为中国南方重要的对台贸易口岸 这里每年由中央政府主持举办 经贸盛会 中国投资贸易洽谈会 和 对台出口商品交易会 多种大型专业 会展经常在 XX 举办 4 XX 经济高速发展 是中国东南沿海经济繁荣带的龙头 自 XX 成立特区 以来 已有戴尔 Dell 柯达 Koda 通用电器 General Electric 可口可乐 Coca cola 太古飞机维修公司 Swire Aircraft 麦德龙 MetroAG 等世界五百强公司 入驻 XX 同时每年有大量国际 国内商务人士来 XX 观光旅游 XX 市目前有四星级以上酒店六家 五星级酒店一家 鉴于 XX 的高星级 酒店数量相对偏少 该项目的建成将大大地推动 XX 高端旅游市场的发展 促 进 XX 精品旅游品牌的提升 并将给投资商带来丰厚的投资回报 四 项目投资计划 一 投资总额 项目投资概算为 7500 万美元 包括土地款 拆迁费用 土方工程 基桩及 相关前期费用等已完成的投资 1700 万美元 二 融资计划 根据项目建设期计划 建设期为 2 年 根据营运收支预估数据 预计项目营运 8 年 即可还清本息 考虑项目的营运预 算及还本付息年期 建议项目建设期免息 年度经营结余可用于偿还利息 本金 融资期限为 10 年 含建筑期 根据营运收支预估表 项目进入营运期后 前四年每年还 1100 万美元 后四年每年还 1200 万美元 总共用 8 年还本付息 5 第二章 环境评估 一 区位优势 1 自然情况 XX 是一座美丽的海滨城市 位于中国东南沿海 福建省的西南岸 临近九 龙江的河口 居中国两大经济繁荣地区之间 与台湾隔海相望 距台湾高雄市 160 哩 是海峡西岸繁荣带之龙头 XX 市辖区陆地面积 1500 多平方公里 包 括 XX 岛 130 平方公里 海域面积 300 多平方公里 XX 属亚热带季风气候 常年春意浓浓 四季花香扑鼻 全年平均气温 210C 冬天平均气温 120C 夏天 平均气温 280C 全年降雨 1100 毫米 气候温和 雨量充沛 海岸曲折漫长 山 岩叠秀绚丽多姿 1981 年设立 XX 经济特区 XX 市已被中央政府批核为一个特别行政区域 1994 年被级为副省级市 拥有省级的经济管理权力 现在 XX 已发展为一个 现代化城市 有着强劲的经济发展及城市建设 在过去十年内 XX 受益于国际 商贸 教育及旅游的持续发展 随着经济建设和社会各项事业的不断发展 XX 逐渐成为中国东南沿海的中 心城市 在经济保持高速发展的同时 XX 的生态环境也得到了保护 具备可持 续发展潜力 XX 先后获得国际花园城市和优秀的旅游城市等荣誉 2 地理位置 XX 市位于东经 118 04 04 北纬 24 26 46 全市由 XX 岛 鼓浪 屿及内陆九龙江北岸沿海部分地区和同安组成 属海港风景城市 其主体 XX 岛面积约 135 5 平方公里 是福建省第四大岛屿 整修海岸线蜿蜒曲折 全长 234 公里 港岛屿星罗棋布 洪区内群山四周环抱 港阔水深 终年不冻 是 条件优越海峡性天然良港 有史以来就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸 九龙江北岸的沿海部分 由杏林湾和马銮湾分隔而成美 杳林 海沧三个小半 岛 地属亚热带气候 夏天酷暑 冬天严寒 温和多雨 年均气温在 21 左右 6 XX 市的总陆地面积为 1 516 平方公里 而海洋面积则有 300 平方公里 而地势则由南至北顺势而下 其西北部分地势偏于平坦 而南部则较多山及崎 岖 在大部分的海峡 其水深超过 12 米及整平均处于无冰状态 而其余位于海 岸边零散的岛屿则形成了一道天然的围墙 以保护海洋旋涡对 XX 海峡造成的滋 扰及破坏 3 行政区域 2003 年 5 月经国务院批准 同意 XX 市调 整部分行政区划 调整的主要 内容包括 一 思明区 鼓浪屿区和开元区合并为思明区 原三区的行政区域 划归思明区管辖 二 将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖 杏林区更名为海沧区 三 设立翔安区 将同安区所辖新店 新圩 马巷 内 厝 大嶝 5 个镇划归翔安区管辖 行政区划调整后 XX 市辖思明 湖里 集美 海沧 同安和翔安 6 个区 XX 市现辖有思明 开元 鼓浪屿 湖里 集美 杏林 同安七个区 其中 XX 本岛内的思明 开元 鼓浪屿 湖里四个区为经济特区 思明区以商业闹市 区为主 开元区以工厂区和新市区为主 鼓浪屿区是著名的风景旅游区 湖里 区则是新兴的工业投资区 岛外的集美区以农业为主 包括以旅游 教育为主 的著名侨乡集美镇 杏林区是已具一定规模的工业区和台商投资区 同安区则 是全市的农副产品基地和轻工 食品行业的原料基地 4 气候 XX 拥有南亚热带气候 降雨量充足 全年平均温度约为 20 6 C 而最高则 为 38 5 C 及最低为 1 5 C 年降雨量约 1 315 毫米 主要降雨月份于每年的 五月至七月 5 人口 2002 年末 全市户籍总人口为 137 16 万 41 85 万户 2 80 万人 其 中 自然增长 0 67 万人 人口自然增长率为 4 93 全市人口中以汉族居 多 另有回 满 壮 畲 苗 及高山等 20 多个少数民族 由于地理环境和历 史背景的因素 拥有众多的归侨 侨眷及 XX 籍侨胞和港 澳 台同胞 7 6 基础设施建设 陆路交通 配合赣龙铁路建设 兴建龙岩 XX 延伸段 形成连接大京九的出省新通 道 配合建设福厦铁路 相应规划第二火车客运站及其配套设施 加快区域合 作快速通道建设 重点建设和完善 三主 同三国道主干线及其复线 国道 324 线 六聊 XX 岛 龙海南太武 海沧 龙海 同安 安溪 同安 南 安 同安新店 南安石井 XX 金门 的对外交通 建设 XX 至三明高速公路 形成连接国家公路干线网和周边地区的快速通道 完善综合交通运输体系的配 套设施 加快公路客 货运场站的规划和建设 构建公路运输主枢纽 航空运输 XX 的空港是华东航空枢纽 高崎国际机场已开通国内外航线 89 条 其中 国内航线 73 条 国际和地区航线有至东京 大阪 汉城 新加坡 吉隆坡 马 尼拉 香港 澳门等 14 条航线 还有专门到日本名古屋的货运航班 每周出港 约 380 余个航班 有 26 家航空公司在机场营运 2002 年旅客进出港人数 425 86 万人次 比上年增长 13 95 航空货运吞吐量 13 92 万吨 增长 30 48 完善 XX 机场的设施配套 建设空港物流园区 大力拓展国内外航空货运业 务 增辟美国等国际航线 建成我国重要的国际干线机场 并争取作为两岸 三通 定点直航首选机场 加强国内外航班的衔接 拓展客运中转业务 成 为连通国内外客货捷运的航空主枢纽 港口与海运 完善对外辐射通道 实施 以港立市 战略 按照 三个一 港口货物年 吞吐量 1 亿吨以上 集装箱年吞吐量 1 000 万标箱 航空年客运量 1 000 万 人次 的远景目标要求 把 XX 港建成国家重点货运主枢纽港 集装箱运输国际 干线港口和中转港 海峡两岸区域航运中心 完善航空港 高水准建设资讯港 强化口岸功能 XX 港是中国主要港口之一 位居世界集装箱百强港前 40 名 是中国第四 8 个可接待第六代大型集装箱船舶的港口 2002 年货物吞吐量 2 734 51 万吨 集装箱吞吐量 175 44 万标箱 每月 XX 港到全世界各地航班有 315 条 基本覆 盖了全球各主要港口 与国内外 84 个港口直接通航 世界各大船公司都纷 纷开辟了 XX 到世界各地的货运航线 很多知名船公司将 XX 作为其大陆的基本 港 首批与台湾货运试点直通港口 集装箱货运量达到 134 万标箱 邮电通讯 长途电话可直拔 210 个国家或地区 国内 1 800 多个城市 城乡固定电话 交换机总容量 94 02 万门 移动电话 7 16 万户 电脑互联网络用户达 20 万户 已建成市话本地网 移动通讯网 数位资料网和图像传输网 开办了 DDN ISDN PAC EDI EMS 800 等 20 多项邮电业务 电脑网已形成金桥网 金卡网 金关网 Inernet 网 Xiamen Net 网 可以通过 DNN ADSL 光线 以及无线接入方式连接 INTERNET INTERNET 传输速度可以达到 10M 秒 二 区域经济 自 1982 年设立为经济特区以来 XX 市国内生产总值 GDP 年均增长 18 每年新增外商实际投资额在 10 亿美元以上 戴尔 Dell 柯达 Koda 通用电器 General Electric 可口可乐 Coca Cola 太古飞机维修公司 Swire Aircraft 麦德龙 MetroAG 等诸多知名跨国公司已在 XX 设厂或投资 2002 年 全市经济实现较快增长 经济运行质量和效益进一步提高 据初 步统计 全年实现国内生产总值 648 33 亿元 比上年增长 15 6 其中第 三产业增加值 264 21 亿元 增长 9 9 按户籍人口计算 人均国内生产总 值 47 270 元 比上年增长 14 5 XXGDP 增长 0 1 000 000 2 000 000 3 000 000 4 000 000 5 000 000 6 000 000 7 000 000 1998 1999 2000 2001 2002 近年 XX 市主要经济指标 1999 年度 2000 年度 2001 年度 2002 年度 项目 实绩 增长率 实绩 增长率 实绩 增长率 实绩 增长率 9 国内生产 总值 GDP 亿 元 440 54 10 63 501 87 13 92 561 36 11 85 648 37 15 50 规模以上 工业总产 值 亿元 625 18 23 771 23 44 811 5 20 1025 26 40 港口货物 吞吐量 万吨 1773 18 21 1965 10 83 2098 6 82 2734 30 28 对外贸易 进出口总 额 亿美 元 79 69 16 78 100 49 26 10 110 79 10 25 151 87 37 08 财政总收 入 亿元 66 24 19 57 91 50 38 13 110 51 20 78 126 31 14 30 外商投资概况 XX 市为中国其中一个的主要经济特区 并已赋予权力去管辖其市内的经济 发展事务 及给多外商相关优惠措施 已吸引外商投资 充分发挥特区和台商投资区的优势 实施外向型经济发展战略 扩大对外开放 参与国际竞争 特区经济逐步趋向了外向型发展轨道 XX 口岸的国际知名度和辐射功能在近年来明显的增强 利用外资进入了全方位开 放 蓬勃繁荣的发展阶段 世界最大 500 强跨国公司已有 27 家在厦投资办企业 70 多家全球跨国公司在 XX 落户 外商投资领域从第一 二产业扩大到第三产 业的饮食服务业 娱乐业 房地产业 运输业 金融业 资讯产业等 从蔻密 集型企业为主发展到以技术 资金密集型企业为主 从加工贸易发展到高附加 值企业 逐步形成了拥有龙头产品及配套服务的产业链 全市利用外资规模不断扩大 投资领域不断拓宽 10 物流 商业零食 软骨发展等服务贸易领域的投资专案增多 利用外资 层次逐年提高 截至 2001 年底 全市累计批准外商直接投资专案 5334 项 协 定利用外资 187 3 亿美元 实际直接利用外资 126 5 亿美元 已开发投产的 三资 企业达 4 381 家 其中 在工商部门注册登记的外商投资企业达 3016 家 随着两岸关系的缓和 台商来 XX 的投资也逐年增多 全市累计已签 订合同的台商直接投资专案 122 个 协定外资金额 39 38 亿美元 目前 三资 工业产值已占全市工业产值的八成以上 工业品出口交货 值占全市工业销售产值的近一半 三资 企业出口总值达 32 26 亿美元 占全 市外贸出口的 36 08 全球零售巨商沃尔玛的进驻 引发了特区商品市场服务 方式和经营理念上的新一轮整合 地方性外贸企业的崛起 在体制上打破了传 统单一的国家外贸经营体制 XX 对外贸易采取放宽进出口经营权 推进外贸企 业的实业化等鼓励措施 形成了中央 省属 地方属外贸公司 外贸专业公司 和工贸进出口公司 三资 企业等多层次外贸经营队伍共同发展的新格局 积极推行品牌战略 加快培育名优出口产品 培育和发展了一批具有市场竞争优势的高科技产品和高科技出口企业 出口产品层次不断提高 由原来的以农副产品和初级工业产品为主 迅速发展 到以机械 电子 轻纺工业等制品为主 20 年来 XX 累计对外贸进出口总额为 894 46 亿美元 年贸易规模突破了百亿元大关 2001 年外贸进出口总值达 110 79 亿美元 比 1981 年增长 72 37 倍 年平均增长 23 78 其中 出口贸 易额 65 05 亿美元 比 1981 年增长 45 13 倍 年增率达到 20 55 与世界上 178 个国家及地区建立了贸易往来关系 对 47 个国家和地区的年出口贸易额超 千万美元 其中 对美国 日本 香港 德国 台湾 新加坡的出口已超过亿 美元 随着戴尔电脑 柯达感光 灿坤家电 林德叉车 富士电气 ABB 开关 厦华 厦新 太古飞机维修等一大批国内外知名大公司生产能力及企业规模的 进一步扩大 机电产品 高新技术产品出口后续发展能力日渐强劲 2001 年全 市共完成机电产品出口 27 5 亿美元 占全市出口的比重达 42 28 外商投资 企业完成进出口 72 39 亿美元 占全市对外贸易的比重已达 65 34 三 旅游资源 XX 有丰富的旅游资源 自然资源与人文景观相互交融 具海 岛 屿 11 礁 山 岩 寺 花 木诸神秀 兼民族风格 侨乡风情 闽台特色 并畜西 洋异国情调 经多年开发建设 已形成鼓浪屿 万石山 南普陀 黄厝 集美 同安等六个游览区 1988 年经国务院批准 鼓浪屿 万石山被确定为国家重点 风景名胜区 XX 为一著名的旅游城市 其风光如画的特色为它带来了 全国卫生城市 全国环保模范城市 及 优质旅游城市 的美誉 XX 有着古老的景点 也致力发展新的景源 而 XX 主要分为五个游客区 包括鼓浪峡及南浦头朝游客区等 除此之外 XX 更提供了方便的交通及通讯网 络 及全面的旅游相关机械 因此 XX 非常适合本地及外国的游客及投资者 在 1998 年 XX 市政府不遗余力地推动并监督旅游业的发展 另外 市政 府更加强了在旅游业上的投资 例如增强了兴旅游有关的其建 兴改善旅游服 务素质 以吸引更多本地及国外的游客 在 1998 年 XX 被评为省级旅游城市 而其更排在重点旅游城市列上的第 八席 国家旅游局更颁发 优质旅游城市奖 予以 XX 以作表扬 而此优秀表现 更加快了 XX 旅游业的发展 根据 XX 旅游局的资料 大约有 1 020 万人次于 2002 年曾前往 XX 市作访 客 而其中 6 5 为海外游客 代表了年增长约为 12 2 在同一时期内 XX 市 赚取了超过三亿六千多万美元的外汇 比前年同期增长 17 4 在本地旅游方面 大约 950 万名本地访客在 2002 年间到访 XX 令 XX 赚取 了 135 亿元人民币的收入 比去年分别增长了 11 9 及 2 XX 旅游业资料简略 万人次 1998 1999 2000 2001 2002 国外旅客 48 39 50 03 55 88 57 3 67 16 国内旅客 585 52 638 61 735 04 851 45 952 86 总访客人数 633 91 688 64 790 92 908 75 1 020 从国外旅客赚处的收入 2 39 2 62 3 3 11 3 65 以十亿美元计 从国内旅客赚取的收入 55 76 107 5 114 3 132 6 135 2 以十亿人民币计 从旅客赚取的总收入 75 54 129 1 139 1 158 1 165 4 XX 市在国外旅客的人数 逗留时间及外汇收入均分别排行于中国旅游城市列上 的十二 六及六位 12 欧 洲 美 国 澳 洲 非 洲 香 港 澳 门 亚 洲 其 他 地 方 马 来 西 亚 新 加 坡 日 本 台 湾 由上图可显示出往 XX 的海外访客主要来处台湾 日本 香港 而他们总 共占了 XX 总海外游客数量的 65 从以上分析可看到旅游业为 XX 市未来发展的重要支柱 两岸的小三通 XX 由于其本身的地理优势 致力在两岸推广 小三通 小三通 的意思为 邮电 航空 船务及商贸 现在有数个码头如东渡港有定期船班通往台湾 每年 XX 均举行大型的 小三通活动 如 国际投资贸易展 及 出口台湾 物品展 此等活动均吸引了大批台湾商贸有兴趣人士的参与 增强了两地人民 的交流 两岸也致力于船运 邮政及通讯方面的相互发展 更牢固了两岸之间 的沟通 城市发展战略 加强核心城市 XX 岛的建设和优化 积极开发和建设好城市拓宽区域和分区 组团中心 形成具有较高综合效益的城镇规模结构 构筑完整的城群体系和网 厦门游客国籍分布图 13 络 加强环境和园林绿化的投入 完善和发挥海港 空港 信息港的功能效益 使 XX 市逐步实现生态型 现代化 国际性大都市 现代化山水城市 第三章 酒店行业分析 一 中国旅游饭店业概况 旅游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的领域 目前在投资 管理 和服务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国际化 业内人士分析认为 当 前中国经济持续走好 国际贸易往来不断增多 旅游安全具备有效保障 市场 经济秩序进一步完善 进口物品关税普遍降低 正是外资进入中国旅游饭店业 的 黄金期 年中国旅游饭店业达到新的高峰 年中国旅游业统计 公报 显示 全国共有星级饭店 家 比 年末增加 家 全国星级饭店的全年平均客房出租率达到 比 年提高 个百分点 全国星级饭店营业收入总额 亿元 比 年增长 中国经济正步入快速增长周期的新上升通道 而旅游业的 发展也进入了稳步发展期 14 经济景气的持续上升 推动中外经贸 商务 科技 会议等交流活动的 频繁举办 为中国旅游饭店业带来旺盛的客源 经过 年下半年的休整 中国入境旅游业将全面步入发展振兴阶段 年中国内地入境旅游人数 有望突破 亿人次 旅游安全的有效保障 也为中国旅游饭店业提供旺盛的客源 由于境外 旅游行业不断受到各种恐怖事件 战事等影响 中国在国际上赢得了 旅游安 全胜地 经济发展沃土 的良好形象 尽管 年初突发 非典 疫情 给中国入境旅游造成了较大影响 但仅是暂时的 之后中国旅游业立即重新回 归快速发展的轨道 中国旅游业今年将围绕 中国 魅力永存 的促销主题 加大对中国旅游 目的地形象的宣传 并联合北京奥组委 启动 奥运旅游 的计划 国家旅游局将全力争取入境旅游市场的恢复 通过落实内地与香港 澳门更紧 密旅游合作协议 努力扩大港澳居民赴内地旅游的规模 市场经济秩序的进一步完善 也将优化旅游饭店业发展的环境 年 月 中国下调了 多种商品的进口关税 使关税总水平降到 与饭店经营密切相关的牛肉 猪肉 植物油 奶酪 冰淇淋的进口关 税都出现较大幅度的降低 未来几年 关税水平还将进一步降低 这将大大节 省旅游饭店的经营成本 年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定了 中国饭店业行业规范 明确了饭店的义务与权利 对容易引起争议的问题进 行了界定 政府有关部门正抓紧简政放权 清理和减少行政审批项目 依法行 政 履行入世承诺 为维护饭店企业正常的经营秩序提供了制度保证 二 国际饭店集团竞争中国市场 1982 年香港半岛集团正式管理北京建国饭店 标志着国际饭店集团开始进 入中国饭店市场 不久 假日集团于 1984 年管理北京丽都假日饭店后 五年之 内先后在国内拉萨 桂林 广州 西安 XX 大连 成都 重庆等城市形成网 络 成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团 在八十年代进入中国市场的 还有喜来登 XX 雅高 香格里拉 半岛 新世界 日航 华美达 凯悦 美 丽华 太平洋 马尼拉等十余家酒店管理集团 九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快 这一 时期是我国旅游业蓬勃发展的阶段 同时也是国际饭店集团看好中国市场 积 15 极扩大市场份额的时期 这期间又有马里奥特 最佳西方国际 天天 凯宾斯 基 喜达屋 豪生 瑞迪森 海逸 罗顿 文华等数十家国际饭店集团涉足中 国市场 出现了群雄逐鹿的局面 根据国际饭店与餐馆协会的资料统计 2000 年世界饭店管理集团排行前 10 家为圣达特 六洲 马里奥特 雅高 精品国际 XX 最佳西方国际 喜达屋 卡尔逊 凯悦 除了少数经营低档饭店圣达特等 集团未进入中国市场外 多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理 的饭店 中国已成为著名国际酒店集团的集聚地 国际酒店集团之所以看好中 国市场 一是由于中国的经济保持了高速增长 带来巨大的商机 蓬勃发展的 旅游业显示了巨大的市场潜力 二是中国政治稳定 社会安定 人民币汇率稳 定 企业经营环境日趋完善 三是中国劳动力成本相对较低且素质较高 国际饭店集团通过引进先进的管理观念 管理模式加快了我国饭店经营管 理水平的提高 缩短了我国饭店业与国际水平的差距 使我国饭店业成为开放 较早 市场化程度较高 最先与国际接轨的行业之一 国际饭店集团的进入同 时培养了大批饭店管理人才 其管理的饭店成为我国饭店管理人才 的 提高班 许多有过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成为了国内饭店和外企 争夺的对象 国际饭店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的应用 引导饭 店追踪国际饭店发展趋势方面起到了示范作用 数字化 人性化饭店为客人营 造了更加温馨 舒适 便捷的居住环境 应该讲 目前中国旅游饭店业之所以 成为中国社会服务业的领头羊 重要因素之一就是得益于国际饭店集团的进入 目前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以下变化 由一线城市向二线城市扩展 国际饭店集团开始进入中国市场时 往往是选择经济发达的中心城市或旅 游资源丰富的城市立足 如香格里拉在中国开业的 17 家酒店基本分布于北京 上海 哈尔滨 长春 大连 青岛 南京 武汉 北海 西安等城市 其中北 京就有四家 香格里拉饭店 中国大饭店 国贸饭店 嘉里中心饭店 该集团 认为迅猛发展的国内旅游业是他们向二线城市扩张的主要原因 不久将会让具 有市场潜力的二线城市看到更多的香格里拉饭店 如 2003 年中山 郑州两家香 格里拉新酒店即将开业 2004 年福州香格里拉也将开门迎宾 由单一品牌向多品牌发展 国际著名酒店集团的名称或品牌在市场的信誉程度往往高于某一个国家制 16 定的标准 因为品牌是这些集团根据市场需求而推出的 有非常明确的市场定 位 体现了今后饭店业的竞争方向 代表着时尚的服务潮流 得到客人的认同 和推崇 几十年来 无论商务客人还是旅游者出行都习惯于选择自己喜爱的品 牌饭店 假日集团刚进入中国时 推出的品牌只有假日品牌饭店 为了满足商 务客人的需求 又陆续推出皇冠假日 洲际等品牌 马里奥特集团进入中国市 场首推的是万豪品牌 目前他们集团推出全品牌发展战略 既有高档的丽嘉 卡 尔顿 万豪 万丽 又有中高档的万怡 新世纪 华美达 即使是马里奥特的 同一档次品牌 各品牌间的差异体现了不同的风格 如万豪是体现欧美古典式 风格 万丽是追求智能化的商务现代派风格 不同的风格适应不同的市场需求 由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展 过去相当长一段时间超豪华品牌饭店在中国是空白 九十年代末期仅有北 京圣 瑞杰斯国际俱乐部酒店和上海丽嘉 卡尔顿及金茂君悦酒店三家 近年来 随着我国旅游业的发展 世界著名饭店集团对我国饭店业的市场表示出极大的 信心 他们纷纷推出超豪华品牌饭店 在中国打造自己的旗舰 如开业不久的 上海瑞吉红塔酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二个圣 瑞吉斯品牌酒店 去 年底开业的北京东方君悦酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金茂酒店之后管理 的第二家君悦品牌酒店 今年元月开业的上海四季酒店成为国际著名的四季酒 店集团在中国开业的第一家酒店 马里奥特的丽嘉 卡尔顿酒店不久也将在北京 落户 批量超豪华品牌饭店落户中国 标志着中国饭店业档次更加完备 一批 品质卓越 服务超群的酒店将为客人提供高度个性化的服务 从以上变化中 我们可以看出 国际饭店集团进入中国市场已初步完成了 从经济发达的沿海开放城市至中西部地区拓展 实现了全方位发展的网络化布 局 正在逐步加大网络的密度 实施多品牌发展 这既体现了国际饭店业发展 的一种趋势 同时也给我国饭店业发展带来压力 再过若干年 在中国市场形 成规模的国际酒店集团将会更多 这既是国际饭店业发展的必然趋势 也是全 球经济一体化的必然结果 三 国际饭店管理模式比较 带资管理 通过 买断 绝对拥有 控股 相对拥有 或 参股 部分拥有 等直接或 间接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识 17 相同服务程序 相同预订网络 相同采购系统 相同组织结构 相同财务制度 相同政策标准 相同企业文化及相同经营理念的管理方式 此种模式一般出现 在饭店集团的创建初始阶段 较适合于那种资金短缺且融资困难的单体饭店 委托管理 通过饭店业主与管理集团 公司签署 管理合同 来约定双方的权利 义务 和责任 以确保管理集团 公司能以自己的管理风格 服务规范 质量标准和运 营方式来向被管理的饭店输出专业技术 管理人才和管理模式 并向被管理饭 店收取一定比例的 基本管理费 约占营业额的 2 至 5 和 奖励管理费 约占 毛利润的 3 至 6 的管理方式 近年来 奖励管理费 所占的比例正在逐年递 增 此种模式一般出现在饭店集团的定型阶段 较适合于那种财力雄厚但专业 管理人才及管理技术贫乏的单体饭店 XXXX 项目即采取该方式进行管理 特许经营 通过认购特许经营权的方式将所管理集团 公司所拥有的具有知识产权性质 的品牌名称 注册商标 定型技术 经营方式 操作程序 预订系统及采购网 络等无形资产的使用权转让给受许饭店 并一次性收取特许经营权转让费或初 始费 以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费 包括 公关广告费 网 络预订费 员工培训费 顾问咨询费等 的管理方式 此种模式一般出现在管理 集团的成熟阶段 和较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管 理权和所有权的单体饭店 联销经营 近年来 随着全球分销系统的 GDS 普及和互联网实时预订功能的实现 国 外的 联销经营集团 应运而生并且发展迅猛 饭店联销集团是由众多的单体经 营管理的饭店自愿付费参加并通过分享联合采购 联合促销 联合预订 联合 培训 联合时常开发 联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体 此种模式一般出现在档次 市场 规模 风格相类似的系列酒店联合体 较适合那 种既想分享集团规模效益又不想改名换姓的单体饭店 如 邮电系统的 信苑集 团 民航系统的 饭店委员会 中国名酒店 等 顾问咨询 伴随着政企分家与军企脱钩政策的落实和职业经理人与专业化管理的需求 上扬 国内的许多饭店管理集团 公司在综合了国外管理模式和中国具体国情的 基础上创造出的一种界于委托管理和特许经营之间的管理模式 其特点是 管 理公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助饭店筹建开业 日常管理 并按所提供的 顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式 此种模式一般出现在那些 人才资源有限或管理经验尚不配套的管理集团 较适合那种不愿放弃名义权利 18 而又渴望专业化管理的单体饭店 中外对比分析 中国的管理集团公司目前仍以 带资管理 模式为主 注 资产集团的特色 委托管理 注 经营集团的特色 为辅 顾问管理 为次 联销经营 为末 外国的管理公司则以 联销经营 管理模式为主 注 美国的 PEGASUS SOLUTIOS 目前拥有 8700 家酒店和 180 万间客房 特许经营 为辅 如 美国的 CENDANT 集团目前拥有的 6400 余家酒店中有别于 6300 余家是通过 特许经营 方式管理的 委托管理 为次 投资管理 为末 四 高星级酒店的盈利分析 在 5 星级中 国际管理饭店实现的平均房价为最高 达到人民币 727 20 元 高于国内管理饭店人民币 604 元的平均房价 并超出业主自行管理饭店平均价 人民币 518 的 40 所有 4 星级和 5 星级饭店的平均房价达到人民币 508 元 整 体市场平均住宿率为 69 2 所有 3 星级饭店的平均房价达到人民币 240 元 整 体市场住宿率为 65 4 在 管理费和固定费用前收益 IBCMF 及 税务及折旧前收益 CBITDA 两项指标方面 国际管理饭店同时获得了最佳的表现 在 4 星级中 国际管理 饭 20 中国饭店业业务统计 1 以平均房价分类 所有 国际管理 国内管理 业主自行管理 国际管理 国内管理 业主自行管理 所有 All International Domestic Independent International Domestic Independent All 4 5 星 Star 5 星 Star 5 星 Star 5 星 Star 4 星 Star 4 星 Star 4 星 Star 3 星 Star 饭店业业务摘要 饭店数量 186 41 6 26 27 15 71 62 每日可供出租客房数 60 341 15 345 3 351 11 247 8 888 4 369 17 141 11 543 每日实际入住客房数 41 739 10 795 2 500 7 290 6 344 3 174 11 636 7 554 平均入住率 69 2 70 4 74 6 64 8 71 4 72 7 67 9 65 4 平均净房价 508 727 604 518 485 366 330 240 每间客房日平均收入 352 512 450 336 346 266 224 157 每间客房总收入 250 079 338 320 315 776 274 103 208 227 171 792 184 131 110 426 每间客房总支出 165 997 206 219 196 472 187 003 146 323 111 746 134 278 83 894 每间客房固定费用及管理费前收益 84 082 132 101 119 304 61 904 60 047 60 047 49 853 26 532 占总收入百分比 33 6 39 0 37 8 29 7 29 7 35 0 27 1 24 0 每间客房税务及折旧前收益 60 506 102 983 83 659 48 459 48 459 48 002 24 774 16 041 占总收入百分比 24 2 30 4 26 5 23 5 23 3 27 9 13 5 14 5 21 中国饭店业业务统计 2 以平均房价分类 以城市分类 701 以上 501 700 301 500 300 以下 北京五星 上海五星 Above Between Between Blow Beijing Shanghai 701 501 700 301 500 300 以下 5Star 5Star 饭店业业务摘要 Industry Summary 饭店数量 Number of Hotel 20 41 90 96 14 14 每日可供出租客房数 Number of available Rooms per Day 8 919 17 065 24 596 21 199 6 432 6 067 每日实际入住客房数 Number of Occupied Rooms per Day 6 713 12 490 16 217 13 781 4 576 4 619 平均入住率 Occupancy 75 3 73 2 65 9 65 0 71 1 76 1 平均净房价 Average Room Rate 930 587 389 224 756 862 每间客房日平均收入 Revenue Per Available Room 700 429 256 146 538 656 每间客房总收入 Total Revenue Per Available Room 473 031 284 479 192 974 117 720 384 212 419 711 每间客房总支出 Total Expenses Per Available Room 281 143 185 500 134 617 93 631 230 684 249 981 每间客房固定费用及管理费前收益 IBFCMF Per Available Room 1911 888 98 979 58 358 24 090 153 528 169 730 占总收入百分比 of Total Revenue 40 6 34 85 30 2 20 5 40 0 40 4 每间客房税务及折旧前收益 EBITDA Per Available Room 153 524 79 289 35 083 10 502 104 995 139 015 占总收入百分比 of Total Revenue 32 5 27 9 18 2 8 9 27 3 33 1 1 IBFCMF Income Before Fixed Charges and Management Fees 2 EBITDA Earing Before Income Tax Depreciation and Amorization 22 店也实现了最高的平均房价 达到人民币 485 元 尽管国际管理饭店在市场推 广及营销 能源及维护保养方面的开支较高 但最终仍在 管理费和固定费用 前收益 IBFCMF 及 税务及折旧前收益相 IBCMF 对较低 这一层级市场 仍有效地控制了各项成本开支 并获得了积极的现金流量 上海的 5 星级饭店比北京的同等级饭店获得了更高的营业收入和经营利 润 上海的平均房价达到了人民币 862 元 比北京同等级饭店高出 14 而每 间客房平均收入则比北京高出 22 尽管上海和北京两座城市饭店在 管理费 和固定费用前收益 IBCMF 百分比方面都达到了总收入的 40 但如果以每 间客房 管理费和固定费用前收益 IBCMF 实现的绝对值 人民币 为比较 上海饭店仍比北京的同等级饭店高出 11 按照平均房价分类 房价最高等级类别 平均房价在人民币 701 元以上 的饭店在餐饮方面和其他收入方面同样获得了最佳的业绩 平均每间房餐饮和 其他收入达到人民币 1 722 元 管理费和固定费用前收益 IBCMF 占到总 收入的 40 6 因此 经营效益为显著 客源构成 至于各类饭店的客源构成 总体而言 国际管理饭店获取了更多的国际 客源 按价格分类的市场中 高价市场的饭店同样也是获得了更大比例的国际 客源 另一方面 国内管理 5 星级饭店和国际管理 4 星级饭店在商务市场方面 都获得了最高的渗透比例 此外 来自北美地区的长线客源 在价格上的敏感 度相对较低 更乐意选择入住高价市场的饭店 在平均房价高于人民币 701 元 这一层级市场中 这一市场的客源占到饭店客源构成的 17 3 而中低价饭店 获得此类客源的能力较弱 如平均房价在人民币 501 700 元层级饭店中 长线 市场客源占总客源的 9 6 平均房价在人民币 301 500 层级饭店中 长线市场 占总客源的 6 而平均房价在人民币 300 元层级饭店中 长线市场客源仅占总 客源的 1 固定成本 不管是 4 星级还是 5 星层级 从行政及一般开支占总收入的比例来看 国 际管理饭店低于国内管理及业主自行管理饭店 如在 5 星层级中 国际管理饭 店的的行政及一般开支占总收入的 9 2 国内管理饭店比例是 13 4 业主自 行管理饭店比例则是 11 3 另一方面 国际管理饭店的市场推广费用则高于国内管理和业主自行管理 23 饭店 5 星级和 4 星级饭店的市场推广费用分别占总收入的 5 4 和 4 4 而国 内管理和业主自行管理饭店分别是 2 0 和 2 9 同时 高档饭店在市场推广方 面的支出也高于其他价格层级的饭店 如平均房价在人民 701 元以上的饭店平 均每间客房的市场推广费用为人民币 7 566 元 而平均房价为人民币 501 700 元之间的饭店此项指标仅为人民币 3 492 元 客 房 Room 48 餐 饮 F B 36 租 金 及 其 他 收 入 ROI 7 小 型 营 业 部 门 MOD 5 水 疗 及 健 身 SPA 3 通 讯 TEL 1 EBITDA23 固 定 费 用 7 管 理 费 用 4 物 业 营 运 市 场 推 广 3 能 源 7 客 房 10 餐 饮 23 其 他 部 门 7 行 政 11 人事统计 总体而言 5 星级饭店每间客房的人工配比达到 1 6 到 1 77 除了低于业 主自行管理饭店的配比外 普遍高于 4 星级和 3 星饭店的人工配比 相应地 在 4 星级和 5 星级中 国际管理饭店的工资及相关费用支出也同时高于国内管 理和业主自行管理饭店 酒店收入结构图 酒店经营成本结构图 24 订房渠道 所有 4 星级和 5 星级饭店中 大多数预定是以直接向饭店预定的方式完成 同时 旅行社也是一个重要的预定渠道 在 4 星级和 5 星饭店中占总预定比例 的 23 5 通过饭店自行建立网站而实现的互联网预定比例相对较低 在所有 4 星级 和 5 星级中 互联网预定仅占总预定比例的 0 3 但是 在中低价饭店中 通 过其他互联网站实现的网上预定则颇受欢迎 平均房价在人民币 301 500 元之 间以及平均房价在人民币 300 元以下的饭店 通过其他订房网站实现的网上预 定分别占总预定比例的 6 7 和 4 3 而平均房价在人民币 701 元以上的饭店 此指标仅占 1 2 未来预测 所有饭店对未来预测方面 5 星级饭店市场 目前赢利最高的饭店等级 对未来业绩最为乐观 5 星级饭店中 72 的受调查饭店预测 2004 年的住宿率 将实现增长 83 的饭店预测平均房价将出现增长 另一方面 由于受到 5 星级 饭店市场的竞争压力 参与调查的 4 星饭店对未来业绩则略显保守 仅有 48 的饭店预测 2004 年的住宿率将出现增长 58 的饭店预测同年的平均房价将保 持增长 五 XX 酒店管理公司 1 简介 作为商务领域中最具知名度和最受尊重的品牌 XX 宾馆业公司是世界上 最卓越的住宿业公司之一 自从克利德 XX 在 1919 年购买了他的第一家宾馆 以来 XX 机构已经逐步确立了自己的威望 不仅在客户 工作人员 投资者之 中 而且在广泛的大众包括政府官员 客户 财务机构 商务伙伴和其他宾馆 所有者等人心目中也是一样 目前全美的 XX 宾馆大约有 260 家 知名旗舰店包括华道夫 XX 夏威夷村 XX 朝圣屋 XX 芝加哥城堡等 分布在全美 40 个州与哥伦比亚特区 在美国它 现在拥有 45 家旅游地宾馆 50 家一流宾馆分布在市区和郊外 54 家全权管理 公司及 199 家授权协议管理公司 80 多年以来 XX 品牌名称在同业中被誉为优 25 质的代称 它所提供的一流的住宿和餐饮服务可以满足商务及休闲目的客户的 需要 XX 公司与 XX 集团英国公司 1997 年 1 月订立协议 组成 XX 国际 目前在 全球 50 个国家地区拥有超过 500 家宾馆 本项目与 XX 国际酒店管理集团 Hilton International 簽定协议要求 将酒店名称定为 XXXX 大酒店 XXXX 大酒店是与国际 XX 酒店集团签约合作的国内第六家 XX 大酒店 集 旅游 商务 娱乐 餐饮等多功能于一身的国际五星级涉外旅游酒店 宾馆 2 管理模式和特点 具体说来 XX 酒店在给客人提供安全 舒适 方便环境的同时 强调特 色 文化和创新 XX 饭店的成功得益于其全面创新的管理模式 他们体现在以 下几个方面 细分目标市场 提供多样化的产品 高标准的服务质量监控 严格控制成本费用 以人为本的员工管理战略 积极全面地开展市场营销活动 利用新技术 26 第四章 市场分析 一 XX 酒店概况 至 2002 年底 XX 市共有星级酒店 58 家 其中国内五星级酒店 1 家 四星 级酒店 6 家 即悦华酒店 五星 马可波罗大酒店 四星 假日海景大酒店 四星 京闽大酒店 四星 华侨大酒店 四星 金燕酒店 四星 宝龙 大酒店 四星 据统计 近年四星级酒店平均客房入住率保持在 70 至 80 之间 高星级 酒店的经济效益普遍较好 在 2001 年度 XX 假日酒店平均的客房入住率达到 74 XX 马可波罗酒店平均的客房入住率达到 78 XX 马可波罗酒店在营运初 期 时值亚洲金融危机 在客源受到较大影响的情形下 其 1997 年 1998 年 1999 年的客房入住率仍平均分别达到 63 67 71 XX 假日酒店和马可波罗 酒店均取得了较理想的投资回报 并具有一定的抗风险能力 XX 市的酒店业尚未成熟 国外游客主要下榻于 XX 悦华酒店 马可勃酒店 及假日海景大酒店等 而 XX 也有次等一点的酒店可供选择 但它们普遍也提供 较低质数的服务与设施 XX 市的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长 可是 需求在 1997 98 年因中国的货币紧缩政策及其他原因拖慢了 而这情况也因同时遇上亚洲金 融风暴而趋恶化了 从资料分析中 我司推断 XX 市未来旅游业发展是乐观的 因往 XX 市的国 内及国外游客均预计有关可观的增长 这尤其于小三通的持续改善 更有利于 两岸人民联络 也为 XX 市旅游业带来正面的影响 27 二 酒店经营指标分析 XX 拥有较丰富的旅游资源 随着经济的高速发展 已成为商务 旅游的集 散地 越来越多地吸引国内外客人来 XX XX 市近几年接待旅客一览表 单位 万人次 年度 接待人员 类别 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 接待境外旅客 42 13 48 39 50 03 55 88 57 30 接待境内旅客 591 13 633 91 688 64 790 92 908 75 总接待境内 外 旅客 633 26 683 30 638 67 746 80 966 05 旅游总收入 亿元 73 30 75 54 129 12 139 08 158 09 资料来源 XX 市旅游局计统处 XX 已成为中国重要的国际招商口岸和对台贸易口岸 这里每年由中央政府 主持举办经贸盛会 中国投资贸易洽谈会 和 对台出口商品交易会 多种专 业展览会也经常在 XX 举办 XX 市主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势 为酒店的客源提供了保障 酒店入住率 据我们向 XX 市旅游局作出的非正式提问 得知 XX 市的四 五星级饭店于 28 2002 年的平均房租约为人民币 429 元至 600 元一晚 而入住率约为 62 根据 以往纪录 于 1996 与 1997 年四星级酒店的入住率分别为 79 21 与 68 6 酒店 房间 牌价 每晚 以美元计 数目 标准化 豪华车 折扣 XX 悦华酒店 208 180 360 40 XX 马可勃罗东方大酒店 350 160 190 50 假日海景大酒店 351 160 190 55 宝龙大酒店 189 130 160 60 XX 悦华会展酒店 206 180 360 50 XX 京开中心酒店 490 180 180 55 三 竞争对手及发展态势 在 2002 年末 XX 市共有 52 间已评星级的酒店 其中七间达四星级或以上 XX 共有 2 138 间达四星级级数或以上的酒店房间 其中 208 间设于市内唯一 五星级的 XX 悦华酒店 其余在 XX 市内 共有 15 间三星级 30 间二星级及 3 间一星级及未被评星 的酒店 根据 XX 市旅游局所提供的资料 现在有四间四星到五星级别的酒店正在 筹务 兴建当中 预计三年后将会全部落成 对 XX 市的中短期酒店市场业发展前景是乐观的 亚洲经济的稳步得更将 有利房价及入住率的增长稳定性 长期来说 XX 市将有更高档酒店落成 使整 个市场的竞争转趋剧烈 中国已加入了世贸 及其地理上邻近台湾的优越位置 均使 XX 有着良好 的投资及贸易环境 因此 XX 将会成为一个受投资者追捧的一个热门投资城市 市政府不遗余力的推动 XX 市旅游业及改善当地旅游设施 均会吸引到本 地及外求游客 使旅游业发展更为兴盛 四 项目定位 XX 市主要经济指标年增长率在 10 以上 目前共有星级酒店 58 家 按 国际旅游组织关于酒店等级结构比例的参照数据 一个地区的高星级酒店的 数量比例应在 10 20 之间 目前 XX 的高星级酒店相对偏少 29 因此 XXXX 大酒店定为国际五星级标准 XXXX 大酒店临海而立 位于正在形成的 XX 市 CBD Central Business District 区域 酒店建成后 凭借国际 XX 的经营管理 XXXX 大酒店将是 XX 档次最高的五星级酒店 其专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和 良好的社会效益 第五章 项目公司 一 公司简介 XX 市 XX 实业有限公司是一家有限责任公司 成立于 1996 年 注册地为中 国 XX 市 注册资本为 2000 万元人民币 公司主营房地产开发和项目管理 公 司先后开发 建设了 XX 花园 XXX 花园 及其它房地产项目 二 公司结构和管理层 公司最高权力机构为董事会 公司日常经营管理由总经理负责 公司日常 管理机构设有副总经理 总工程师 总会计师 工程部 财务部 办公室 项 目管理部等 公司主要业绩 1 1995 年筹建商住高级公寓 XXX 花园 总投资额约人民币 6200 万元 并于 1997 年完工交付使用 2 1996 年筹建商住高级公寓及别墅 XXX 花园 总投资额约人民币 1800 万元 并于 1998 年初完工交付使用 三 公司股权结构 公司由三位自然人组成