津县南河水景农业生态旅游区项目策划报告.doc

新津县南河水景农业生态旅游度假观光区项目策划报告第一章 项目建设的背景及重要一、 项目建设背景1、十七届三中全会关于农村“新土地改革”的全面部署为项目建设指明了方向，提供了制度保障。党的十七大提出的建设社会主义新农村的伟大战略部署后，成都市被党中央、国务院确定为“全国城乡统筹发展实验区”，成都市委、市政府按照中央要求，大胆探索，积极创新，以城乡统筹开发为总抓手，以创新农村土地流转为突破口，开创了新农村建设新局面。在推进“城乡一体化”和加快郊区农村经济发展的进程中，遇到一个最大的障碍就是如何解决好农村土地资源转化为土地资本的问题。总结城市经济近十年高速发展的重要经验，就是因为政府有效地运用城市土地资源转化为土地资本的办法，提升了城市土地的价值，以土地流转的方式获得了源源不断的财政收入，从而取得了充足的财力推进城市改造的建设，推动城市经济的高速增长。由于农村土地资源过去在家庭承包经营制度下不允许大规模流转，导致土地资源价值不能通过市场流转获得承认，农村长期不能通过有效利用土地获取财富收入的增长，农业规模化、产业化的经营发展也长期收到阻碍，使党中央、国务院关于大幅增加啊农民收入，启动农村消费需求的设想迟迟不能实现。十七届三中全会的“新土地政策”，提出了在稳定家庭联产承包制双层经营土地制度的基础上，“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、转让股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”这一决定，指明了农村土地制度变革的方向，同时指明了农业经济发展的方向，为实现土地的集中经营和与资本的结合，催生现代化农业生产方式，提高土地的产出率和收益率，大幅增加农村居民的收入提供了制度保证。成都市比全国更进一步，已大规模实现土地流转，成立了农业项目（含流转土地）产权交易所，同时已对部分县区农民居住房发放了房屋产权登记证，可以用于贷款抵押、租赁等经济活动，为破解“三农”融资难的困局创造了有利条件。专家们指出农村土地新政策表明，改革在“农村集体土地享有国有土地平等权益”上取得了突破，对构建统一的城乡建设用地市场意义重大，最终会使农村土地与城市用地同地、同价、同权的目标前进，这对于拥有农村土地资源的广大农民来说是快速致富的重要手段。正是在十七届三中全会的指引下和成都市城市统筹发展的大背景下，新津县政府引进希望集团打造了“花舞人间”大型农业观光园项目，开发农村用地，加快城乡一体化进程：1） 在金融部门贷款支持下，首先修建新型小社区将各片区分散的农村居民实行集中安置，形成服务功能齐全的小集镇，让村民享受城镇化生活。2） 在控制农田土地、宅基地和农村集体用地各类用地指标总量不变、用途基本不变的原则下，通过重新规划用地区位，分别对农村用地进行整治、流转：第一、对农业用地统一进行整治、规划、以租赁、转让、入股等多种方式，实现农田土地经营权的集中使用和流转，以提高土地的收益；第二、对宅基地和集体土地经复垦、整治、规划统一拍卖、流转，用于支持安置新区建设的成本投入和偿还银行贷款，剩余形成村民集体资本积累。通过这种金融杠杆实现市委、市政府关于“三个集中”的要求，加快农村居民城镇化和农田经营规模化，尽快实现城乡建设一体化。3） 通过对农田的统一规划、整治、流转，获得效益收入，全部分配给农户，可以保证农户从土地中获得基本收入，这样，农民既可以稳定地获取土地租赁的收益，又可以通过其他务工服务或经营方式获得收入，形成双重收入。同时，住宅基地和集体用地的集中流转的高额收入除去用于投资新区建设、偿还借款本息后的剩余部分可作为村民集体的积累资金，用于投资或发展经营性生产，其生产的收益作为全体村民的分红。第二章 项目建设的必要性一、 新津悠久的历史文化内涵和优越的自然生态环境使其成为观光旅游和休闲居家的最佳地区。二、 新津位于成都的南大门，距成都市区仅30公里的车程，属于半小时生活圈。便捷的交通为成都市区居民短途观光旅游和休闲度假提供了可能性。三、 新津历史悠久，秦代时为蜀国疆城，张仪建立成都邑时，新津就已成为居民集中和成都联结西南交通要冲，西汉属犍为武阳县辖区，北周正式建县，定名新津，至今已有1500多年的历史。因此具有深厚的历史文化底蕴，文化传统源远流长，有国家级文物保护单位龙马宝墩古城遗址和“九莲胜景”、观音寺、“天下第一忠孝儒林”之称的纯阳观，素有“稠粳出云”美景的老子归隐地老君山。这些名胜，均依南河而建，形成极为集中的文化、宗教名胜旅游景点。四、 新津有独特的自然生态环境杜甫曾以诗赞美到：“西川供客眼，惟有此江郊”此江郊即指新津的旖旎风光和秀美山河。新津的地形是五河汇聚，江河如带，犹以南河为其至尊。南河由西向东穿越新津县城，新津城依河北岸而建，从城南沿河西行，河水平缓、清亮，温润如缎，长达数十里的河岸青山起伏，层林叠翠，十分清雅、幽静，俨然是一条风景秀美的绿水景观长廊，天然入画，古代南河就有与水相连四大景观：“南河晚渔”、“西溪晓渡”、“堰堤春涨”、“鸥鸣沙洲”，这是绝佳的观光旅游景观和人们度假休闲居住地场所，也是周边郊县所不具有独特的自然资源，早就应该发挥效力。如何吸引成都市区居民在新津休闲度假住下来成为亟需解决的课题。五、 新津的气温 夏秋避暑、假日休闲地好去处。六、 新津城区原为武津镇，乃为五条河相连建的古镇，因为近些年新城区扩建，原古镇风貌已不复存在。近几年，雅安上里古镇、邛崃平乐古镇，蒲江西来古镇、崇州街子古镇因恢复古镇风貌而一夜之间成为四川旅游榜上的明珠，成为热点，吸引成千上万的人前往观光，五津镇历史最悠久，规模最宏大，作为交运要冲地位最重要，却未给予相应的地位，不能不说是新津的一大损失，因此亟需恢复古代五津镇的风貌，使其成为川西古镇之首，大力传扬，将会为提升新津的知名度起到重要作用。七、 目前，由王志刚定位“成都南门，水城新津”口号以及县政府委托国际国内知名规划机构编制完成了“水城新津”总体规划，已描绘出围绕“水”的城市建城构想，但是，我们感到要真正找出新津的特色，打造新津的名片还需将“水”这一主题与历史文化、自然景观、休闲人居几大要素融合起来，通过一个大型开发项目来实现。目前，老君山、观音寺、纯阳观缺乏深度包装，“花舞人间”虽带来靓点和人气，但人留不下来，梨花沟因其分散和住宿条件差也留不下人。因此，我们拟投资30亿人民币建设“南河水景农业生态旅游度假观光区”，紧紧抓住成都市城乡统筹发展给予的政策优势和成都市民旅游消费市场需求趋势，充分利用新津已具有的历史文化、自然环境等资源，打造一个最能代表新津文化自然特色的项目。以南河“水景”为主题，以现代农业为平台，以五津古镇风貌为核心，吸引大量成都市居民到新津观光度假、休闲居住，选择第二居所。第三章 项目规划与功能一、 规划方案（三大功能区）（一） 农业种植基地 3000亩1、 种植内容：粮食作物2、 农业观光背景，随季节变化作物变化景观不同3、 建设任务：改变地块划分，空中俯瞰形成艺术图案（二) 南河水景庄园酒店 建筑用地54亩 花园用地约120亩1、 布局：沿南河岸边按15m30m建一个小庄园其中： 住房建筑面积120 ，建筑占地150. 花园用地300（约半亩多，租地方式）2、 规划：沿南河2000m长可建120个小庄园。对称排列可建120个，合计240小庄园。总建筑面积240003、 道路：两排庄园之间修一条长2000m5m的汽车便道。4、 建筑物风格和结构：全部设计为两层轻框，分片区按北欧、中欧、南欧、北美、南美、日本、朝鲜、东南亚、埃及、等不同风格小别墅。5、所有在园内酒店统一经营、统一管理。（三） 五津古镇1、 布局：从鱼子孔河口至梨花溪口全长2南河沿岸建设五津古镇。沿河岸用方砖铺长220m公园广场，广场沿河岸每隔20M修建一座长40m4m的长方形长亭。广场内侧修建两列对称排列长28m的古建筑。按房分为两层，设计风格按明清西蜀民居，中间道路宽6m.2、 道路：长26m合计为1.2万青砖铺路，与南河水景庄园酒店道路相接。3、 占地： 广场占地： 220m=40000（约60亩） 古建筑： 216m2层=7.2万 (约100亩) 长亭34个： 404m34个=5440（约10亩）（四） 复古寺庙1、 布局：在于梨花溪相对的位置内侧修复原商隆镇的古寺庙。名称为： 10060m=6000 (约10亩地)2、 建筑内容：三重大殿，两侧厢房（五） 古望江楼1、布局：在鱼子孔河口与南河出口建一座仿望江楼的三重楼阁“望江楼”，楼下沿河建一座长60m6m廊房。（六） 复原南河“四景”1、南河晚渔2、西溪晓渡3、堰堤春涨4、鸥鸣沙洲第四章 项目总投资（一） 农民拆迁 20万户1180（户）=2.36亿（二） 土建工程 1、 庄园别墅： 120 240（户）=2.88万1300元/ =3744万元2、 五津镇古建筑： 1622（层）=6.4万1500元/ =0.96亿元3、 长亭： 404m34个=5440500元/ =272万元4、 古庙： 2000万元5、 望江楼： 1000万元6、 道路： 560万元（1）庄园区 25m=10000 200元/ =200万元（2）古津镇 26m=12000 300元/ =360万元 7、 广场： 230m=60000 100元/ =600万元 8、 总平配套： 6.4万100元/ =640万元合计土建工程投资：18976万元（三）其他费用 2300万元 1、规划： 50万元 2、设计： 200万元 3、策划： 50万元 4、勘探监理： 300万元 5、管理费： 300万元 6、财务费：2亿0.7%=1400万元合计； 2300万元总投资：4.49亿第五章 项目销售收入（三种情况计算）（一）未取得国有土地证的销售收入： 1、庄园别墅： 2.8万2800元/ =0.78亿 2、古镇： 7.2万m 3500元/ =2.52亿 3、寺庙： 0.6亿 4、望江楼： 0.3亿 5、长亭： 0.06亿 6、土地拍卖： 600亩40万/亩=2.4亿 7、合计：销售收入 6.66亿 盈利 2.17亿（二）如果取得100亩国有土地证 1、庄园别墅： 2.8万4000元/ =1.12亿元 2、古镇： 6.4万 5000元/ =3.2亿元 3、寺庙： 0.8亿元 4、望江楼： 0.3亿元 5、长亭： 0.06亿元 6、土地拍卖： 540亩40万/亩=2.16亿元7、合计：销售收入 7.64亿 盈利 3.15亿（三）取得全部国有土地证1、庄园别墅： 1.12亿元2、五津古镇 3.2亿元 3、广场望江楼 0.3亿元 4、寺庙 1亿元 5、长亭 0.06亿元 6、土地拍卖 60万元/亩540亩=3.2亿元 7、合计：销售收入 9亿 盈利 5.6亿第六章 市场需求分析（假定项目不出售，完全自营）城市居民在农村购买度假休闲会所的消费潮流和古镇观光休闲旅游需求是本项目成功的关键，因此必须进行深度分析。一、 成都市民已形成在郊区农村购置第二套休闲居所的消费潮流。按照发达国家消费升级的规律，当城市居民收入人均达到3000美元时，住房消费就会升级到选择第二休闲居所。农村有着美丽的田园风光，宁静的世外桃园的生活，与城市的喧闹和紧张快节奏的生活成了鲜明的对比，因此，绝大多数中产阶层城市居民会在风景优美的农村寻求购置休闲度假的第二居所，并形成一种社会潮流和风尚。 成都市居民人均收入从1997年就已达到3000美元，也出现了在郊区农村上水皆美之地购置第二休闲居所的消费趋势，从2005年起大批成都居民已倾向青城山、温江、龙泉山购买第二休闲居所，已经表明了这种发展趋势。同时，许多市民在周末到风光秀丽的农村郊区，观光旅游休闲度假，也形成了新的消费热潮和市场热点。 据统计：成都步入中产阶层的家庭已达50万个家庭，目前在青城山都江堰购置第二居所约2万户，总户数不到10万户，还有巨大的购买需求，因为“5.12”大地震和金融危机的冲击，在2008年暂时抑制了这种购买需求，但2009年一季度，房屋销售重现活力，估计在今年下半年这种潜伏的购买力会爆发出来。 从供给情况看，青城山、龙泉上、温泉开发土地可供量已近枯竭，而新津因这几年交通不畅，虽有青山绿水，却“锁在深闺”不为人识，还是一块未开发的处女地。一旦开发出来，区区两百套小别墅，又以低价销售，会被一抢而空，市场前景极为广阔。二、古镇休闲度假是成都市民乃至全国的消费热潮，近三年来，成都市民乃至到四川来游客，已形成古镇度假旅游的热潮。 雅安上里、邛崃平乐、蒲江西来、崇州街子等几大古镇，以其悠久的历史，独特的风貌，古朴的建筑成为四川旅游的靓点，吸引着全国成千上万的游客。 据统计，上里古镇每年接待游客近300万人，一到周末和节假日人满为患，几乎找不到住处，平乐、西来、街子、洛带古镇也是每年上百万游客。每个镇创造旅游收入都在一亿以上。有些成都市民一年要去两三次，形成反复消费。各旅社也将其作为省外、境外游客旅游景点，带来巨大的经济效益。 因此，五津古镇一旦建成，以其两公里长的南河沿岸秀丽风景为依托，古朴典雅的西蜀民居街市风貌为背景，也必然会吸引成千上万的成都市民、省外、境外游客观光、度假、休闲，形成古镇消费的又一靓点，因其离成都最近，景色优美，会成为四川第一古镇旅游热土。三、旅游度假休闲市场收入分析 1、南河水景庄园酒店收入 每户庄园每天按400元收费，一年按入住率60%计每年200天，年收入8万元。240户庄园年总收入1920万元。2、五津古镇旅游收入： 每年游客160万人次计，每人消费100元，合计1.6亿元3、寺庙收入3000万元。4、合计 2.1亿元5、经营成本按收入60%计算，实际盈利8400万元。6、总投资年回报率20%，五年收回投资，其效益超过一个装机容量5万kw的水电项目，且一旦经济回暖，整个地产房产升值，加上拥有的河景资源，其项目本身价值可翻一番，达到89个亿。还有销售的540亩建设用地，如按100元/亩计算5.4亿的收入，整个项目价值15亿，且每年有近9000万元现金回报。 第七章 项目土地占用分析一、1、庄园占地 54亩2、五津古镇 100亩 3、广场望江楼 60亩（道路用地） 4、寺庙 10亩 5、安置农民 100亩 6、合计约 324亩 7、可用建筑用地 789亩（宅基地） 8、可拍卖土地 540亩二、土地利用亩数分析、（农民住宅用地789亩） 1、农民安置； 100亩 2、庄园及古镇建设用地： 150亩三、道路占用面积 1、原来道路、田坝用地：小计180亩 2、新建路：广场用地 84亩 道路： 46=16000/666=24亩 广场： 2K20=4万/666=60亩 3、余约100亩 附件：项目规划依据文件1、关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）（成委发20081号）2、关于进一步提高农民集中居住质量的意见（成委发20085号）3、关于进一步健全市场化配置资源机制提高城乡统筹发展水平的意见（成委发200716号）4、关于推进统筹城乡综合配套改革实验区建设的意见（成委发200736号）5、关于深化城乡统筹开拓现代农业新局面的意见（试行）的通知（成委发200737号）6、关于印发成都市中心城郊区农用土地规划管理规定（试行）的通知（成规管2007255号）7、关于印发成都市农用土地使用权流转管理办法（试行的通知（成国土资发2007296号）8、关于统筹推进中心城区郊区新型社区建设的实施意见（成建委发2007392号）9、关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理意见的通知（成府发200764号）10、新津县“198”区域控制性详细规划