武汉城市规划与房地产发展报告.doc

天马行空官方博客：http:/t.qq.com/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632武汉城市规划与房地产发展报告一、武汉市城市规划发展概述1. 武汉市城市总体规划修编历程回顾1995年，武汉市编制完成武汉市城市总体规划(1996-2020年)，它是建国以来武汉第六轮城市总体规划。该规划将武汉的城市定位为：湖北省省会，我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基地和交通、通信枢纽;并提出武汉市的城市建设与发展要坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市。武汉市城镇体系规划图(20052020)2005年，武汉市对总体规划进行了修编，武汉市政府审议通过城市总体规划修编(2006年至2020年)，按照原建设部审查组意见，将“我国中部重要的中心城市”调整为“我国中部地区的中心城市”。武汉市城市总体规划图(20052020)根据新的城市总体规划，到2020年，武汉市主城区常住人口502万人，建设用地450平方公里。其中汉口地区王家墩片、新华片建设辐射中部地区的商务中心片。武昌地区沙湖片和洪山片布局区域性公共服务设施，建设企业总部基地和行政商务区。汉阳地区赫山片主要相对集中布置区级行政中心、商业贸易和现代化滨水居住区。为承接主城区疏解的人口和功能，武汉将布局常福、吴家山、盘龙、阳逻、豹澥、纸坊北6个新城组群中心。其中，东部新城组群形成以重化工和港口运输等为主导，纺织业和其他制造业相配套的产业聚集区。东南新城组群形成以光电子、生物医药和机电一体化产业为主导的高新技术产业聚集区。南部新城组群形成教育科研聚集区和现代物流基地。西南新城组群形成汽车及零配件、电子信息、家电和包装印刷聚集区。西部新城组群以食品加工、现代物流和轻工产业为主导，形成西部产业聚集区。北部新城组群利用天河机场的优势，形成临空产业聚集区。、武汉市交通体系规划(1)、轨道交通2008年，武汉市轨道交通线网规划(修编)完成，根据规划，武汉轨道交通线路总长530公里，其中主城340公里;共12条线路，过江通道7条(其中主城6条)，轨道交通线网将由3条市域快线和9条市区线路构成，共设站309座。近期建设规模达到227公里，城市圈网络总规模达到489公里。修编后的轨道交通规划体现了“快捷易达，三镇直通，枢纽锚固，环环相扣，市域一体”的规划理念，提出了更加符合武汉城市发展的深化完善方案。武汉市轨道交通线网规划(修编)图轨道交通将城市中央活动区、王家墩中央商务区、各级城市副中心、新城组群及城市对外客运枢纽等紧密衔接，实现三镇快速直达的一体化均衡发展，估算总共需要投入2500多亿元。若在2020年前，建成227公里线路，需1000亿元左右。轨道交通线路起点终点性质建设进度蔡甸豹澥市域快线尚未开建黄陂纸坊市域快线尚未开建常福阳逻市域快线尚未开建吴家山堤角市区线路一期完工、二期在建金银潭鲁巷市区线路一期在建吴家山博览中心市区线路尚未开建永安堂武汉站市区线路一期在建青菱青山市区线路尚未开建军山三金潭市区线路尚未开建黄家湖大学城盘龙城市区线路尚未开建古田阳逻市区线路尚未开建鲁巷东湖高新市区线路尚未开建武汉市轨道交通路线列表武汉目前正在建设的轨道路线有3条：1号线工程(轻轨)：1号线一期工程(黄浦路宗关)，于2004年7月28日建成通车;1号线二期工程(向两方分别延伸至吴家山、堤角)，目前已经完成6公里主体工程，实现投资6.77亿元。武汉市轨道交通近期建设规划图2号线一期工程(地铁)：轨道交通 2 号线一期工程线路北起汉口常青花园，线路下穿张公堤进入堤内，过红旗渠路后，穿铁路汉丹线，途经汉口火车站-青年路-航空路-解放大道，过循礼门后，线路以地下方式穿越长江至武昌地区，经三层楼 -武青三干道洪山广场中南路武珞路至光谷广场止，线路全长 26.8km ，共设 21 个车站，在常青花园设车辆段及综合基地(与 3 号线共用)。目前，控制性工程过江隧道已经开工建设，范湖站等五个站点进入全面施工，青年路站等四个车站和汉口火车站至青年路盾构区间正在进行施工前期准备，累计完成投资4.05亿元。4号线一期工程(地铁)：起自武昌火车站，经紫阳东路中南路中北路岳家嘴中北路延长线至武汉火车站，在岳家嘴设车辆段。线路全长17km，共设13个车站。目前地铁武昌火车站站、武汉火车站站土建配套工程分别与火车站建设同步开工，累计完成投资1.32亿元。2.2过江大桥武汉市到目前为止，规划及在建的过江大桥有：武汉天兴洲公铁两用长江大桥、武汉二七路长江大桥、鹦鹉洲长江大桥、江汉六桥。武汉天兴洲长江大桥主体结构已经完工，正桥钢桥面部分完成刷黑，预计2009年6月通车，二七路长江大桥已开工建设，鹦鹉洲长江大桥和江汉六桥将于2009年开工建设。2.3城市道路2009年将开建道路工程6项：二环线汉口段、机场快速通道、江北快速路、三环线东段、二七长江大桥两岸接线道路、沙湖通道，除沙湖通道为城市主干道级 外，其余道路均为全封闭、无红绿灯的快速路。其中二环线汉口段、二七长江大桥两岸接线道路均为二环线组成部分，三环线东段为三环线最后一段尚未开工建设的路段。机场快速通道是连接内环、二环、三环的一条快速放射线。机场快速通道起于长江二桥黄浦立交，经黄浦大街、金桥大道，止于三环线三金潭立交起点。建成后，从武昌地区到天河机场可走以下线路：黄浦立交机场快速通道三环线机场高速路机场南门。金桥大道、黄浦大街采取全线双向6车道高架形式。在与二环线相交的竹叶山将建一处立交桥。该项目总投资18.12亿元，计划今年下半年开建，工期约为30个月。江北快速路是一条新路，此前较少有关于这条路的报道。按计划，该路的起点在黄浦路与沿江大道的交点(长江二桥附近)，将沿着汉口沿江大道向阳逻方向行进，终点为新洲区阳逻余泊大道，全长约26.5公里。项目总投资41.6亿元，今年拟启动建设，预计23年建成。该项目建设中将分为5段：二七桥立交段、八厂联防段、谌家矶段、黄陂武湖段、新洲阳逻段。武汉市都市发展区道路网规划图沙湖通道是武汉长江隧道武昌岸配套工程，西起友谊大道，穿越沙湖后，东止于中北路，总长约2.6公里(湖面段1.3公里)，工程内容包括友谊大道立交、沙湖大桥和中北路立交。其中，友谊大道立交主要解决隧道出入车辆与友谊大道的方便、快捷。其方案为三层全互通立交，允许各方向交通左、右转，隧道直行车辆下穿友谊大道。目前，连接隧道与友谊大道的4条匝道全部投入使用，连接友谊大道和沙湖大桥的匝道待建;沙湖大桥为双向6车道的跨湖桥，主线桥全长约2.1公里(湖面段1.3公里)。主线桥除跨越沙湖外，还跨越规划环湖路和沙湖大道;中北路立交桥初步拟定方案为中北路直行的20米宽通道，下穿东一路及中山北路。该项目总投资为12.54亿元，今年上半年完成初步设计及各项前期工作，下半年开建，计划工期2年。武汉市都市发展区交通枢纽规划图三环线东段北接青化路立交，紧靠武汉动车段西侧后上跨铁路普客联络线、鲁磨路，然后经武东编组站西侧并平行王青公路继续南行，跨东湖湖汊(穿京广客运专线)后跨越九峰景区，南至老武黄立交。全长约9.6公里。工程在鲁磨路、老武黄公路处将各设一处立交桥。该项目估算总投资约为22.69亿元，计划于今年开工，建设工期2年。2.4内环线交通综合整治规划武汉市内环线交通综合整治规划图武汉市立交桥主要集中在内环线上，武汉市内环线由解放大道中段、徐东路、长江大桥、武胜路等七条主干道和三座跨江桥梁构成，全长二十八公里，基本为双向六车道，全线大小路口二十七个，立交道口八处，人行天桥十二座，地下通道三座。是联系该市三镇中心城区的纽带。武汉市内环线交通综合整治规划将内环线定位为“城市道路主骨架和快速客运通道”，按照建路口立交、拓宽断面、组合道路、调整公交和建设景观的整治思路，实现“环线主线及桥梁设计车速为六十公里每小时”的目标，平均车速将提高一倍。根据该规划，武汉一共将建新建循礼门、香港路、上下长江二桥匝道、友谊大道、岳家嘴、傅家坡、阅马场、琴台等八座立交桥;改造京汉大道武胜路道口，分流江汉一桥下桥车辆。打通台北一路、拓宽球场街、中山大道、芦沟桥路、武珞六巷、民主二路、秦园路等路段，减轻内环线交通压力等。同时完善道路设施，铺设黑色沥青。整个工程将在未来三至五年内完成。其中，友谊大道、循礼门、琴台、上下二桥立交已经完工，岳家嘴立交A匝道已于08年底通车，傅家坡、香港路立交待建。3.城市生态规划大东湖生态水网构建规划大东湖水系连通示意图市政府正式批准大东湖生态水网构建规划，5大工程支撑“六湖连通”江湖相济，重建武昌六大湖泊的动植物生长、栖息、繁殖场所。建成后，将成为城市最大的生态湿地群。水务专家介绍，该规划从水污染控制、水系网络恢复、滨水区保护、水体生态修复、水生态管理保障体系等方面，构建人与自然和谐相处的健康水生态系统，符合武汉市的实际情况和发展要求。大东湖生态水网构建规划图投资26.6亿元的大东湖生态水网构建工程，以东湖为中心，以东沙湖水系、北湖水系为主要组成部分，江、湖、港、渠组成庞大水网，连通东湖、沙湖、杨春湖、严西湖、严东湖、北湖6个湖泊(水面面积62.6平方公里)，并与长江通连，构建生态水网湿地群，江湖相济，死水变活。工程涉及水利工程建设、市政与生态环境建设、交通旅游配套设施建设三大方面，包括水网连通、点源控制、面源控制、生态修复、交通旅游配套设施建设“5大工程”。其中水网连通是关键工程，投资约17亿元，今年启动，构建大东湖生态水网。4. 城市设计两江四岸滨水区城市设计为进一步凸显滨江滨水景观特色，塑造宜居的城市环境，武汉市于08年底确立了两江四岸滨水区城市设计工作，重新描绘两江四岸地区城市景观。两江四岸滨水区城市设计范围图两江四岸滨水区城市设计范围，包括三环线(白沙洲大桥和天兴洲桥之间)以内长江、汉江两岸沿线的核心区域，规划范围约129平方公里。其中，长江沿线长度约25公里，汉江沿线长度约13公里。具体为10多条道路和桥梁围合区域，即天兴洲大桥江北引桥汉施公路解放大道黄浦路中山大道硚口路解放大道长丰桥琴台路鹦鹉大道白沙洲大桥武咸公路复兴路穿城大道和平大道天兴洲大桥江南引桥。该城市设计将确定用地功能和整体天际线景观，提出空间结构和垂江廊道控制要求，完成核心节点设计，提出公共开发空间、环境景观、交通组织等规划管理措施。目前，武汉市两江四岸滨水区城市设计项目中期阶段性成果已经完成，规划研究从武汉认知、现状分析、理论研究、案例借鉴和公众调查等五个方面入手，剖析了两江四岸滨水区存在的主要问题，结合相关规划提出了构建国际大都市的城市魅力与活力汇聚的生态滨水区的总体目标。在此基础上，从功能利用、滨江天际线、开放空间、交通组织等方面提出了两江四岸总体城市设计框架，提炼出城市之心、水岸引擎、特色路径、江滩玄关和轨道节点等十大要素,并结合规划要素将两江四岸滨水区划分为十大特色区段，同时对各区段进行了初步设计和策划。二、城市规划对房地产市场的影响1.城市化进程与城市规划城市化是指由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程。城市化，也有的学者称之为城镇化、都市化。城市规划(urban planning)研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署。是一定时期内城市发展的蓝图，是城市建设和管理的依据。要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。一个城市的城市化进程推动着该城市城市规划建设的发展，武汉的城市化体现在城市中心逐渐向周边扩散，原先一些城乡结合地带及乡村演变为城市中心区的组成部分。与此同时，城市的基础设施进一步得到完善，城市规划区的范围不断扩大。2.城市规划与房地产城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。 主要体现在以下几个方面：(1)城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国城市规划法规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。(2)城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。(3)城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。3.城市规划建设对武汉市房地产市场的促进作用武汉市近来来根据城市经济社会发展的实际，不断推进城市规划工作，05年对城市总体规划进行修编，加强了分区规划、交通规划、专项规划的力度，为房地产市场的发展创造了有力条件。3.1规划完善城市交通体系，为房地产市场发展奠定基础。城市形成发展与城市交通的形成发展之间有密切的关系，城市交通自始至终贯穿于城市的形成与发展过程之中。城市各个组成部分对交通运输有不同的需求，如工业企业、住宅区、公共场所、车站、码头、仓库等都成为城市交通客、货流的吸引点，交通是连接城市不同功能区的纽带。对于一个房地产项目而言，其周边的交通状况显得尤为重要，它对开发商与购房者分别具有不同的意义：开发商在拿地的时候，会充分考虑到这块地周边的现状交通及交通规划，交通配套越好，投资价值就越大;购房者在买房时，也会重点关注楼盘周边的交通配套，交通越便捷，他们的购买意愿会更强。交通已成为影响房地产发展的重要因素。武汉市规划建设的轨道交通、长江大桥、立交桥、城市快速路等，优化了城市交通网，使得城市各区之间的通行走更加省时、便捷，提升了不同板块的价值，同时带来了新的房地产热点投资区域。近年来，武汉市房地产市场的迅猛发展是伴随着交通建设的步伐而进行的，例如，徐东片区，10年前还是个城乡结合部，几乎没有一条完整像样的道路，房地产市场相对比较冷清，随着长江二桥的通车，徐东成为武汉内环线的要道，四通八达，开发商们竞相在此投资开发楼盘，该区房子的均价也从原来的1000多元涨目前的近5000元。而轨道交通具有明显的外部效益，能够给沿线的土地(房地产)带来显著的增值效益。轨道交通具有高度的能达性效能，不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本，而且也能够减少道路交通的拥挤程度，节省道路交通使用者的走行时间和经济成本。这种高度能达性还具有“磁力效应”，能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。轨道交通的高能达性，以及由此所促进的沿线土地的高密度开发与经济繁荣，必将促进沿线房地产增值，这就是轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理。轨道1号线和2号线的建设，吸引了不少开发商在其沿线投资开发，“轨道楼盘”成为卖点，一些原本就建在规划线旁的楼盘也因轨道建设工程的完工而价值倍增。光谷片区房地产市场最近几年发展迅速，这除了与高新技术产业集群和大的跨国公司入驻有关外，还和该区的交通规划建设有关：珞喻路、民族大道、关山大道、光谷大道、南湖大道、雄楚大道形成了纵横交错的骨干网络，使得光谷片区对外联系加强，开发商和购房者逐渐看好该区域。3.2城市规划对各片区的功能进行了定位，为房地产开发明确了方向。武汉市城市总体规划20052020，确定了一个城市中心，6个新城组群的发展模式：其中，汉口地区王家墩片、新华片建设辐射中部地区的商务中心片，武昌地区沙湖片和洪山片布局区域性公共服务设施，建设企业总部基地和行政商务区，汉阳地区主要相对集中布置区级行政中心、商业贸易和现代化滨水居住区。6个新城组群分别为：常福、吴家山、盘龙、阳逻、豹澥、纸坊北，它们将建设成为卫星城，转移主城区的部分产业和人口，这些新城都规划了住宅用地。主城区和6个新城的产业重点和规模各不相同，住宅用地的控制强度也不一样，控制性详细规划对此进行了进行了规定，这对开发商进行房地产开发具有重要的意义：开发商不仅知道待开发地块周围未来的产业布局、配套设施和环境，而且，对于项目开发的定位也有了比较明确的方向。例如，武昌地区将建设企业总部基地和行政商务区，那么，该区的房地产项目开发定位应该瞄准比较高端的人群。3.3城市规划提升了区域价值，促进了房地产开发力度，将吸引更多的购房者。城市规划的一个重要的作用就是能够增强各区域的城市功能，从而提高区域价值，而开发商投资、购房者买房子看中的正是某个区域的价值。例如，积玉桥片在1996年以前，交通等配套设施相对落后，与其它城市片区的联系较少，所承担的城市功能较弱，属于房地产开发比较冷的区域。武汉市城市总体规划(1996-2020)出台后，规划在积玉桥、片区重点建设高档楼宇，完善商贸、商住、旅游、休闲等配套设施，形成商贸商住、旅游休闲一体化综合服务中心，将积玉桥片的城市功能提高到了一个全新的高度。之后，积玉桥片的房地产市场得以迅速发展，在蓝湾俊园、凤凰世纪家园等开路作用下，华润集团、浙金都集团、城开集团、天实房地产、新长江等房地产开发公司已经入驻，开发企业纷纷表示将以开发高档商住楼为主要目标。这些房地产开发企业必须将小区规划与片区发展有机结合，将建筑、环境、城市生活空间的概念结合，才能够充分发挥城市规划定位的整体和谐性。3.4城市规划强化了城市基础设施建设，完善了房产项目周边的配套。城市基础设施(urban infrastructure)是城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。工程性基础设施一般指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。社会性基础设施则指行政管理、文化教育、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。武汉市城市总体规划对城市基础设施建设进行了明确，不同的地块将分别建设的教育、医疗、行政、商业、休闲娱乐、金融等配套，这些工程的建设是按照已经规划好的图进行，规划使得城市基础设施建设能够顺利进行，基础设施的完善，完善了房产项目周边的配套，无疑将促进房地产市场的发展。