房地产经纪人培训讲义.doc

房地产经纪人培训讲义一、房地产与房地产业概述1、房地产基本概念1）房地产的涵义房地产又称为不动产，有广义和狭义之分。从广义上讲，指土地合固着于土地上的永久性建筑物以及诸如水、矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的各种权力和利益，与房地产有关的学科理论和开发、经营、管理房地产的各种机构等。从狭义上讲，仅指土地、土地上的永久性建筑物以及他们所衍生出来的各种物权（包括所有权和其他物权）。2）房地产的特征不可移动性耐久性稀缺性大量投资性使用方向上的改变困难性房地产的可垄断性位置的重要性保值和增值性商品效用上的多层次性易受政策的限制和影响3）房地产物权（1） 房地产所有权：是指所有人对物依法享有的占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。 房产所有权 土地所有权 （2） 房地产其他物权：是指权利人仅享有对物的某一方面的权利 典权 抵押权 地上权 地役权 租赁权2、房地产业基本概念1）房地产业的涵义房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理、服务的产业。它包括土地的开发经营、房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务，以及以房地产为依托进行的多种经营管理。2）房地产业的性质房地产业作为一个从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业，与建筑业有着明显的区别，是不同于建筑业的一个独立行业。我国发布国民经济行业分类及代码中，把建筑业列为第四类，房地产业列为第七类。3）房地产业的产业内部结构（1） 房地产业在国民经济中的位置房地产业位于国民经济中第三产业的第二层次，即为生产和生活服务的部门。（2） 房地产业的产业内部结构房地产业的产业内部结构，就是指房地产业内部不同层次之间质的结合与量的比例。3、房地产发展现状与趋势房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又 是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，其发展趋势呈现以下特点： （1）近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。 我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入世纪年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。这主要表现在：住宅由计划封闭生产转向商品化经营；全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代；投资、融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能；运用“以新补旧，以丰补歉”、“以路带房，以房补路”的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展；城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金；实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置；取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。 （2）房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。 房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。 （3）房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。 保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。这是因为：、在买方市场条件下，消费者成为左右市场和企业生存的决定因素，拥有一个良好的企业形象，当消费者进行决策时，潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令，这种指令对于企业来讲，就是企业的品牌形象，是一笔最重要的无形资产。这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的一个手段，从而使房地产业朝品牌化的时代发展；、在市场供大于求的状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有一个超越以前的竞争优势。要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。所以，房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段，这既是产业竞争的结果，也是市场走向成熟的必然要求。、房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展的要素之外，土地也是房地产公司可持续发展的一个十分重要的因素，拥有大量的优质土地储备，是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素。为此，各房地产企业正在实施土地储备战略。 （4）民营经济在房地产领域中迅速崛起，其他有实力的集团也纷纷进军地产业，群雄逐鹿的时代就要来临。近年来，随着房地产市场的逐步复苏，加之房地产行业的平均利润较其他行业来说，还属较高。因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的趋势。进入年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成，实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用，大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退的局面。在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。 此外，民营房地产企业近年来除了迅速崛起外，国内其他有实力的集团出于多元化战略以及调整的需要，也纷纷进军房地产业。这是因为，一方面由于房地产行业的专业化分工不同，使得这一产业进入门槛低，只要有钱，设计有设计公司，建筑有建筑公司，自己只管当老板。另一方面，也是由资本的逐利性决定的，说明投资房地产仍有较大的利润空间。这种趋势也会产生积极和消极的两种后果，一是随着一些具有实力的集团的加盟，将使房地产市场竞争加剧，利润率迅速降低，增加整个行业的风险；二是将促使房地产行业整体水平的提高，从而有力地推动房地产行业尽快成熟。 二、规划、建筑与测绘基本知识1、城市规划1）城市规划常用术语和指标（1） 用地性质：指规划用地的使用功能；（2） 用地面积：指规划地块划定的面积；（3） 用地红现：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限；（4） 容积率=总建筑面积/建筑用地面积；（5） 建筑控制高度：指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值；（6） 建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积；（7） 道路红线：指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其它用地的分界线；（8） 建筑红线后退距离：指建筑物最外边线后退道路红线的距离；（9） 建筑线：一般城建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线；（10） 绿地率：是指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率；（11） 交通出入口方位：指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置；（12） 停车泊位：指地块内应配置的停车位数量；（13） 建筑间距：指两栋建筑物外墙之间的水平距离；（14） 日照标准：是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准获得的日照量；（15） 日照间距系数：是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值；（16） 城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。2）城市规划的编制（1）城市规划的概念城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。（2）城市规划编制体系全国和省域城镇体系规划：城镇规划体系是一定区域范围内，以区域生产力合理布局和城镇职能分工为依据，确定不同人口规模等级和职能分工的城镇的分布和发展规划。城市总体规划城市总体规划 编制市域、县域城镇体系规划 确定城市性质和发展方向 确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及时中心、区中心的位置 编制专项规划 编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署 进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议城市分区规划：是在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步的安排，以便与城市详细规划更好的衔接。城市详细规划：是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。3）城市居住区规划设计（1）城市居住区的规模与规划布局形式居住区按居住人口或人数规模，分为居住区（30000-50000人、10000-16000户）、居住小区（10000-15000人、3000-5000户）、居住组团三级（1000-3000人、300-1000户）。居住区的规划布局形式，有居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团、独立式组团等。（2）城市居住区的组成要素与用地构成居住区的组成要素：主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。居住区的用地构成：包括居住用地和其他用地。（3）城市规划布局的有关内容 居住区住宅的规划布局 居住区公共用地的规划布局 居住区内道路的规划布局 居住区内绿地的规划布局2、建筑物的分类与组成1）建筑物的概念与分类（1）建筑物的概念广义：是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋也包括构筑物，如房屋桥梁、隧道、水坝等。狭义：建筑物仅指房屋，而不包括构筑物。（2）建筑物的分类 按建筑物使用性质分类： 居住建筑 公共建筑 工业建筑和农业建筑 按建筑物层数或总高度分类： 低层住宅（1-3层） 多层住宅（4-6层） 中高层住宅（7-9层） 高层住宅（10层以上） 按建筑结构分类： 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 按建筑施工方法分类： 现浇、现砌式建筑 预制、装配式建筑 部分现浇现砌、部分装配式建筑 按建筑物耐火等级分类：一级、二级、三级、四级 按建筑物耐久等级分类： 一级（100年以上） 二级（50-100年） 三级（25-50年） 四级（15年以下） 按房屋完损等级分类： 完好房屋 基本完好房屋 一般损坏房屋 严重损坏房屋 危险房屋2）建筑构造（1）建筑构造概述建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成的，这些室内空间的形成，往往又借助一片片实体的围合，这一片片实体，被称为建筑构件。（2）构成： 基础和地基 墙体和柱 门和窗 地面、楼板和梁 楼梯 屋顶3、建筑识图1）图纸目录和设计总说明（1）图纸目录：包括各专业每张图纸的名称、图号等，表示该工程由哪几个专业的图纸所组成，以便查阅。（2）设计总说明： 施工图的设计依据 工程项目的设计规模和建筑面积 工程质地、水文、气象、地震等资料 工程项目的相对标高与总平面图绝对标高的对应关系 室内、室外的用料说明 墙身防潮层、屋面、室内外装修等的构造说明 采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明 门窗表2）施工图中常见的表格和符号 标题栏和会签栏 比例尺 定位轴线 尺寸 标高 指北针3）建筑施工图（1）建筑总平面图 该建筑场地的位置、大小及形状 新建建筑物在场地内的位置与临近建筑物的相对位置关系 场地内的道路布置与绿化安排 新建建筑物的方位 新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高 扩建建筑物的预留地（2）建筑平面图 底层平面图：表示第一层房间的布置、建筑入口、门厅及楼梯等； 标准层平面图：表示中间相同的各层平面布置； 顶层平面图：表示房屋最高层的平面布置； 屋顶平面图：即屋顶平面的水平投影。（3）建筑立面图：是平行于建筑物各方向外墙面的正投影图。（4）建筑剖面图：用以表示建筑物内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等，是与平面图、立面图相互配合不可缺少的重要图样之一。（5）建筑详图：是建筑细部的施工图，是建筑施工图、立面图、剖面图的补充。4）结构施工图（1）基础平面图（2）基础剖面图（3）楼层结构布置图（4）屋盖结构布置图（5）柱、梁、板配筋图（6）楼梯图（7）结构构件图或表（8）其他必要的详图5）设备施工图（1）给排水施工图（2）采暖施工图（3）通风施工图（4）电气施工图4、建筑设备1）建筑给水系统及设备（1） 给水系统的种类： 生活给水系统 生产给水系统 消防给水系统（2） 常用的供水方式： 直接供水方式 设置水箱的供水方式 设置水泵、水箱的供水方式 分区、分压供水方式（3） 给水管道的布置（4） 消防给水系统 消火栓系统 自动喷淋系统（5） 热水供应系统（6） 分质供水系统2）建筑排水系统及设备（1）排水系统的分类和组成分类： 生活污水 生产废水 雨水组成： 卫生器具 排水管道（2）污水的抽升与处理设备 化粪池 中水道系统3）建筑采暖系统及设备（1）常用的采暖方式 集中供热 局部采暖 区域供热（2）采暖系统的类型 热水采暖系统 蒸汽采暖系统4）建筑通风和空调系统及设备（1）通风系统及分类 按动力分为自然通风和机械通风 按作用范围分为全面通风和局部通风 按特征分为进气式通风和排气式通风（2）空调系统及分类空调系统是使室内的空气湿度、相对湿度、气流速度、洁净度等参数保持在一定范围内的技术，是建筑通风的发展和继续。 按空气处理的设置情况分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统5）建筑电气设备6）燃气供应系统及设备7）电梯8）设备层与管道井9）综合布线系统和楼宇智能化5、建筑材料1）建筑材料的种类（1）概念建筑材料是建造和装饰建筑物所用的各种材料的总称（2）分类按化学成分： 无机材料：金属材料和非金属材料 有机材料：植物材料、沥青材料、塑料、涂料 复合材料：金属与非金属复合材料、有机与无机复合材料按使用功能： 结构材料：构成基础、柱、梁、框架、屋架、板等承重系统的材料 墙体材料：构成建筑物内、外承重墙体及内外分隔墙体的材料 功能材料：不作为承受荷载且具有某种特殊功能的材料2）建筑材料的性质（1）物理性质: 与质量有关 密度 表观密度 密实度 与水有关的性质 吸水性 吸湿性 耐水性 抗渗性 抗冻性 与温度有关的性质 导热性 热容性（2）力学性质： 强度 弹性与塑性 脆性与韧性 硬度和耐磨性（3） 建筑材料的耐久性：材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能够保持原有性能的能。3）建筑装饰材料（1）建筑装饰材料的分类 外墙装饰材料：包括外墙、阳台、台阶、雨蓬、檐口等建筑物全部外露的外部装饰所用的材料 内墙装饰材料：包括内墙面、柱面、墙裙、踢脚线、隔断、窗台、门窗套等所用的材料 地面装饰材料：包括地面、楼面、楼梯段与平台等的全部装饰材料 顶棚装饰材料：主要是指室内顶棚装饰材料（2）建筑装饰材料使用效果评价从以下几个方面进行评价： 装饰效果：主要考察色彩、质感 耐久性 经济性 环保性（3）常见的集中室内装饰材料 墙面材料 涂料 壁纸 瓷砖 地面材料 实木及竹质地板 复合木地板 塑料地板 陶瓷地板 石材 地毯 顶棚材料：主要有石膏板、PVC板和铝合金板6、房地产测绘1）测绘中的基本概念（1）测绘和房地产测绘测绘：测量和绘图的总称房地产测绘：是对房屋和土地进行测绘，即以房地产为对象的测绘（2）平面位置和高程 平面位置：测量的基准面世大地水平面，地面点的平面位置用该点在大地水平面上位置来表示。 高程：地面点到大地水平面的铅垂直距离称为绝对高程；点到处大地水准面之外的任一水准面的铅垂直距离称为相对高程。（3）误差和精度 误差：真误差=观测值-真值 精度：精确度是准确度和精密度的总称（4）丘和幢 丘是指地表上一块有界空间的地块 幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋2）地形图和房地产图（1）地形图： 概念：是按一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。 内容： 测绘日期 比例尺 地物符号、地貌符号及其含义（2）房地产图：是地籍图和房产图的总称 地籍图 基本地籍图 宗地图 房产图 房产分幅图 房产分丘图 房产分户图3）房屋面积测算（1）房屋面积的种类 建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积； 使用面积：房屋内全部可供使用的空间面积； 套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成； 共有建筑面积：是指各产权人工统占有或共同使用的建筑面积，它应按照一定方式在各产权人之间进行分摊； 分摊建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积； 预售面积：是指在商品房预售时按建筑面积设计图上尺寸计算的房屋面积； 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。（2）房屋面积测算的一般规定 房屋面积测算是指水平投影的面积测算； 房屋面积测量的进度必须达到房产测量规范规定的房产面积的精度要求； 房屋面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取平均数作为最后结果； 量距应是用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。（3）房屋建筑面积的测算计算建筑面积的一般规定 计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋 计算建筑面积的房屋，层高（高度）应在2.2米以上 同一房屋如果结构、层数不相同，应分别计算建筑面积（4） 成套房屋建筑面积的测算成套房屋建筑面积的组成：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积4）土地面积测算（1）土地面积的概念和种类广义上的土地面积，是指地球表面上某一区域的面积。土地面积是指与土地全书有关的土地面积，主要有宗地面积和共有土地分摊面积。（2）土地面积测算的方法 几何图形法n 坐标法：S=1/2Xi(Xi+1-Yi-1):i=1S面积；Xi第I个界址点的纵坐标；Yi第I个界址点的横坐标；I界址点的序号，I=1，2n，按顺时针方向编号；N界址点的个数。 求积仪法 求积透明模片法三、房地产基本制度与政策1、建设用地制度与政策1）中国土地制度概述1998年12月27日国务院颁布中华人民共和国土地管理法实施条例，国有土地的范围和相关的制度、政策。 国家实行土地登记制度 国家实行土地有偿有限期使用制度 国家实行土地用途管制制度 国家实行保护耕地的制度土地使用权的取得途径：现阶段，按照国家有关规定，取得土地使用权的途径主要有： 通过行政划拨（含征用集体土地）； 通过国家出让方式取得； 通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法方式）； 通过土地或房地产租赁取得。2）国有土地使用权出让（1）概念：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。（2）国有土地使用权出让年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年（3）土地使用权的收回 土地使用权届满后收回：对征用土地使用权届满后土地使用者未申请续期或申请未获批准，国家应无偿收回土地使用权。 国家有权提前收回土地使用权：在特殊情况下，国家根据公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回时应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当的补偿。 土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。（4）土地使用权终止 土地使用权因土地灭失而终止 因土地使用者的抛弃而终止（5）土地使用权续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地使用权属证件。3）国有土地使用权划拨概念：土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。划拨土地使用权的范围： 国家机关用地和军事用地 城市基础设施和公用事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地2、城市房屋拆迁管理制度与政策1）概念城市房屋拆迁：是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁的房屋所有人进行补偿或安置的行为。国家城市房屋拆迁主管机构是国务院建设行政主管部门，地方城市房屋拆迁管理机构是县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门。2）城市房屋拆迁管理 房屋拆迁首先提出拆迁申请 拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得 拆迁人与被拆迁人就拆迁的补偿和安置签署拆迁协议 拆迁的实施 拆迁补偿安置资金的监管3）拆迁补偿与安置 确定补偿对象：补偿对象是被拆迁房屋的所有人，而不是使用人，但对使用人的利益还要予以法律保护。 确定补偿方式：货币补偿和房屋产权调换。 确定补偿标准：等价有偿原则，采用的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。 产权调换房屋差价的结算：被拆迁的房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。 拆迁安置：拆迁条例将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有人，但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此要兼顾对使用人的安置。 安置房屋的质量要求：确保安置房符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与购配件等的国家、行业标准或规范，并竣工验收，取得工程质量合格证书；属住宅小区内的商品房，还须经过有关部门进行的综合验收。3、规划设计与工程建设管理制度与政策1）城市规划管理制度与政策城市规划：是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划内容：城市总体规划、城市分区规划和城市详细规划。2）勘察设计建设工程勘察：是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。建设工程设计：是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。3）招投标与建设监理（1）建设工程招投标的范围 大型基础设施，公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目 法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。（2）建设监理建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。4）建设工程施工与质量管理内容： 项目报建制度 施工许可证制度 质量管理 建设工程质量保修办法 建设工程的竣工验收管理制度 建筑施工企业的资质管理和项目经理管理制度4、房地产开发经营管理制度与政策1）房地产开发企业的管理房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。房地产开发企业设立的条件： 有符合公司法人登记的名称和组织机构 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房 注册资本在100万元以上 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员 法律、法规规定的其他条件2）房地产开发项目管理 房地产开发项目土地使用权的取得 房地产项目实行资本金制度 对开发项目实行质量责任制度 竣工验收制度 项目手册制度3）房地产经营管理（1）商品房销售2001年4月4日颁布商品房销售管理办法商品房销售的条件 出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置已经落实 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。商品房买卖合同A：内容： 当事人名称和姓名和住所 商品房基本情况 商品房的销售方式 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 交付使用条件及日期 装饰、装修标准承诺 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 公共配套建筑的产权归属 面积差异的处理方式 办理产权登记有关事宜 解决争议的办法 违约责任 双方约定的其他事项B：计价方式可以按套（单元）计价也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价C：误差处理方式 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价； 面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还买受人，同时支付已付房款的利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房款由房地产企业承担，产权归买手人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。D：中途变更规划、设计商品房销售后，不得擅自变更规划，设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用形式的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。E：保修责任 当事人应当在合同就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。F：交付使用实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。（2）房地产广告房地产广告：是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。发布房地产广告，应当遵守中华人民共和国广告法、城市房地产管理法、土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。房地产广告的内容房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： 开发企业名称 中介服务机构代理销售的，载明该机构名称 预售或者销售许可证书号5、房地产交易管理制度与政策房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导、监督等管理职能。1）房地产交易中的基本制度 房地产价格申报制度 房地产价格评估制度 房地产价格评估人员资格认证制度2）房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的分类根据土地使用权的获得方式： 出让方式取得的土地使用权转让 划拨方式取得土地使用权转让根据转让的方式： 有偿转让：房地产买卖、房地产入股等 无偿转让：房地产赠与、房地产继承等3）商品房预售（1）概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预交定金或房价款的行为。（2）预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期 开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证（3）商品房预售合同备案商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案。4）房屋租赁管理（1）房屋租赁的概念房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（2）房屋租赁的分类 按房屋所有权的性质：公有房的租赁和私有房的租赁 按房屋的使用用途：住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁（3）房屋租赁的条件有以下情形之一的房屋不得出租 未依法取得房屋所有权证的 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 共有房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违章建筑的 不符合安全标准的 抵押，未经抵押权人同意的 不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的（4）房屋租赁合同 当事人姓名或者名称及住所 房屋的坐落、面积、装修及设施状况 租赁用途 租赁期限 租金及交付方式 房屋修缮责任 转租的约定 变更和解除合同的条件 违约责任 当事人约定的其他条款（5）房屋租赁登记备案 申请 登记备案（6）房屋租金：是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿（7）转租：是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为5）房地产抵押管理（1）概念房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（2）作为抵押的条件下列房地产不得设定抵押权 权属有争议的房地产 用于教育、医疗、市政等公共福利性事业的房地产 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 已依法公告列入拆迁范围的房地产市场研究中心 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 依法不得抵押的其他房地产（3）抵押合同 抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所 主债权的种类、数额 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等 抵押房地产的价值 抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及以外损毁、灭失的责任 债务人履行债务的期限 抵押权灭失的条件 违约责任 争议解决的方式 抵押合同订立的时间和地点 双方约定的其他事项（4）抵押登记（5） 抵押的效力（6） 房地产抵押的受偿6）住房置业担保管理制度（1）概念住房置业担保是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求的提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同提供连带代责任保证担保的行为。（2） 住房置业担保机构管理制度 公司设立 机构风险的管理 （3） 住房置业担保业务管理制度 担保的设立 担保的解除6、房地产权属登记制度与政策1）房地产权属登记（1）房地产权属登记的概念房地产权属登记是土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称，是房地产行政管理的重要的基础性工作。房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。（2）房地产权属登记管理的任务 做好房地产确权、发证工作 做好房地产测绘工作 做好房地产权属档案管理工作（3）房地产权属登记管理的目的和意义 保护房地产权利人的合法权益 房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作 权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据（4）房地产权属登记管理的原则 房屋所有权与房屋所占土地使用权实行权利主体一致的原则 房地产权属登记的属地管理原则2）房地产权属登记管理（1）房地产权属登记制度分类 契据登记制 产权登记制（2）我国房地产权属登记制度的特点 房地产权属登记由不同登记机关分别登记 房地产权属登记为房地产权利动态登记 房地产权属登记采取实质性审查 房地产权属登记具有公信力 房地产权属登记实行强制登记制度 颁发权利证书（3）市、县房地产管理部门是房屋所有权登记发证的法定机关（4）房地产权属登记发证管理机构的分工和工作程序 在房、地分管体制下 在房、地统管体制下（5）房地产权属登记的种类 总登记（静态登记）：是在一定区域和一定时间内进行的房屋权属登记 土地使用权初始登记：以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应当申请办理土地使用权初始登记。 房屋所有权初始登记：是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。 转移登记：房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。 变更登记：是指房地产权利人因法定名称改变、或是房屋状况发生变化而进行的登记。 他项权利登记：指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。 注销登记：指因房屋或土地灭失、土地使用权限届满、他项权利终止、权利主体灭失而进行的登记。（6）申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的时限 条件 申请人或代理人由申请资格 有明确具体的要求 申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋 属受理登记的登记机关管辖 时限 总登记：申请人应当在地方人民政府公告的期限申请 初始登记：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请。转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销登记和他乡权利登记，都应当在事实发生之日起30日内申请。（7）房地产权属登记程序 受理登记申请：申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件 权属审核：房地产权属登记机关对受理的申请进行权属审核 公告：是可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权 核准登记、办法房屋权属证书（8）登记机关核准登记发证的时限初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记：30日注销登记：15日（9）注销房屋权属证书有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书 申报不实的 涂改房屋权属证书的 房屋权利灭失的，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的 因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的3）房地产权属档案管理（1）管理内容： 房地产平面图 房地产有关证明和文件 房地产卡片 房地产登记簿册（2）房地产权属档案的特点 专业性 动态性 真实性 完整性 价值性 法律性（3）权属档案的作用 登记发证 交易评估 房管政策 落实政策 司法仲裁 规划建设 旧城改造 史迹考证 编史修志 房地征税（4）权属档案业务管理的内容 收集 整理 鉴定 保管 检索 编研 统计 异动管理 利用4）房地产测绘（1）房地产测绘的概念定义：房地产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。测绘种类：房地产基础测绘和房地产项目测绘房地产测绘成果：是指在房地产测绘过程中形成的数据、土、表、卡、册等信息和资料，主要包括：房产簿册、房产数据和房产图籍房地产测量的基本内容： 房地产平面控制测量 房地产调查 房地产要素测量 房地产图绘制 房地产面积测算 房地产变更测量 房地产成果资料的检查与验收（2）房地产面积测算房地产面积测算的内容：包括房屋面积测算和用地面积测算房屋面积测算： 房屋建筑面积测算 房屋使用面积测算 共有建筑面积测算用地面积测算： 房屋占地面积的测算 丘面积的测算 各项地类面积的测算 共有土地面积的测算、分摊（3）房地产面积测算的一般规定和方法一般规定 房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算 各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果 边长以米为单位，取至0.01m，面积以平方米为单位，取至0.01 量具应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 方法： 解析法 图解法（4）土地面积测算不计入用地面积的范围： 无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地 市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地 公共使用的河滩、水沟、排水沟 已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地 其它按规定不计入宗地的面积（5）房屋面积测算的一般规定建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，机构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久建筑。房屋使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。7、房地产中介服务管理制度与政策1）房地产中介服务的行业管理（1）房地产中介服务的概念房地产中介服务指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。（2）房地产中介服务的只要特点 人员特定 委托服务 服务有偿（3）房地产中介服务的行业管理内容 中介服务人员的资格管理（包括房地产咨询人员、房地产价格评估人员、房地产经纪人） 中介服务机构的管理 房地产中介服务机构的业务管理（承办业务管理、中介服务行为管理、财务的管理）（4）房地产中介服务收费 房地产咨询收费 房地产评估收费 房地产经纪收费2）房地产估价师执业资格制度（1）房地产估价人员进行执业资格考试考试组织与考试内容 建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，由房地产估价学会负责具体工作的实施 考试内容：房地产基本制度与政策、房地产估价相关知识、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与分析、房地产估价案例与分析执业资格考试报名条件 取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年 取的房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年 取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年 取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年 取得房地产估价相关学科博士学位的 不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的（2）房地产估价师注册注册管理机构：建设部或其授权的部门房地产估价师注册 初始注册 续期注册 变更注册 撤销注册（3）房地产估价师的权利和义务3）房地产经纪人职业资格制度（1）房地产经纪人员资格考试考试组织与考试内容 建设部负责编制房地产经纪人执业资格，编写考试教材和组织命题工作，组织或授权房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。人事部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题，组织实施考务工作。 考试内容：房地产基本制度与政策、房地产经纪相关知识、房地产经纪概论、房地产经纪实务资格考试报名条件 取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年 取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年 取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年 取得硕士学位，工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年 取得博士学位，其中从事房地产经纪业务工作满1年（2）房地产经纪人注册注册管理机构：建设部或其授权的部门（3）房地产经纪人员技术能力与职责房地产经纪人员职业技术能力房地产经纪人员的权利和义务4）房地产中介服务行业自律（1） 房地产中介服务人员的职业道德（2） 房地产中介服务行业协会监督8、物业管理制度与政策1）物业管理概述（1）概念物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。（2）物业管理性质 社会化 专业化 市场化（3）物业管理的内容常规性的公共服务： 房屋共有部位的维护与管理； 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理； 环境卫生、绿化管理服务； 物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务； 物业装饰装修管理服务； 维修基金的代管服务； 物业档案资料的管理； 代收代缴收费服务。针对性的转向服务：主要有日常生活、商业服务、文教卫体、社会福利及各类中介服务。委托性的特约服务：主要是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。（4）物业管理的主要环节物业管理的策划阶段： 物业管理的早期介入； 制定物业管理方案； 选聘或组建物业管理企业。物业管理的前期准备阶段： 物业管理企业内部机构的设置与拟订人员编制； 物业管理人员的选聘和培训； 物业管理制度的制定。物业管理的启动阶段： 物业的接管验收； 用户入住； 档案资料的建立； 首次业主大会的召开和业主委员会的成立。物业管理的日常运作阶段： 日常综合服务与管理； 系统的协调。物业管理的主要法规政策 1994年建设部颁布33号令，城市新建住宅小区管理办法 1996年2月，国家计划委、建设部联合颁布城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 1996年9月建设部人事劳动教育司和房地产业公司联合发出关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知 1997年8月建设部、国家工商行政呢过管理局制定物业管理委托合同示范文本 1998年3月，财政部制定物业管理企业财务管理规定 1998年11月，建设部、财政部制定住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 1999年10月，建设部制定物业管理企