金龙商业广场商业定位规划及运营建议.doc

天马行空官方博客：http:/t.qq.com/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632金龙商业广场商业定位规划及运营建议第一章 市场调查第二章 项目定位第三章 招商计划第四章 招商程序第五章 运营建议第一章 市场调查道县概况：道县又称道州，位于湖南南部，隶属永州市，与两广毗邻。全县辖9个镇、14个乡、3个国有农场，总面积2442平方公里，总人口65万人，县城人口12万。1999年，工农业总产值43.23亿元，其中工业总产值27.37亿元，财政收入11154万元，社会固定资产投资4.1亿元，各项社会事业获得全面发展。道县经济社会发展具有四大明显优势：一是作为湘粤桂三省结合部的区位优势。自古道州素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称，历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170公里，与京广线相接；西距全州90公里，与湘桂线相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至。207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个56万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路从道县经过已经敲定，福贵线也将争取从道县经过，届时道县将成为南方新崛起的重要交通枢纽 ，二是得天独厚的资源优势。道县土地宽广肥沃，气候温暖湿润，年均气温18.6度，年降水量1503毫米，年日照时数1599.6小时，无霜期309天，被专家誉为“天然温室”。现已探明的主要矿藏达30多种，其中有较大开发价值的有20多种40多个矿点。钨、锡、锂、铷储量颇丰。道县是湘南农业综合开发定点县，省杉木速生丰产林基地、油茶基地、商品粮基地、湖南省蔬菜第一县、全国糖料基地、厚朴基地和秸秆养牛基地。三是历史文明资源优势。道县自秦朝设立营浦县后，在2000多年的建制史中，有1500多年的时间为郡、为州、为府、为路。这里古文化遗有产丰富，1995年出土了距今1万年以前的稻谷遗存，经鉴定为目前世界上发现的时代最早的人类栽培标本。在这块土地上，先后孕育出宋代理学鼻祖周敦颐、清朝大书法家何绍基等有影响的历史人物。四是已经具有较好的发展基础。水电路讯等基础设施日臻完善，六车道的十里长街道州北路堪称湘南第一路。移动通讯和国际互联网已全部开通，实现了县、乡、村与国际、国内数字直拨。随着经济的发展，道县实施了“扩城建市”战略，加大了城市建设投入，大搞房地产开发，大搞旧城改造，大搞市场建设，大抓基础设施建设，城区面积扩大到20平方公里，基础设施逐步完善，一个功能齐全的中等规模的道州的轮廓已展现在人们面前。道县发展前景广阔。经过几十年的建设，道县的城市建设和社会、经济、文化等各项事业有了很大的发展，中心城市功能日益突出，国家已把道县作为湘、粤、桂边界地区发展的一个重点，实行倾斜政策。国家即将投资建设的洛（阳）湛（江）铁路与福（州）贵（阳）铁路交汇于此，将进一步改善道县的投资环境。湖南省政府已决定将道县辙县建市，由省直辖，现已上报国务院审批。届时，古城道州将再展新姿，象一颗璀灿的明珠镶嵌在潇湘大地上。商圈概况：如果说道县有一个商圈，那就是潇水路与月岩路交汇处商圈，在此，聚集了道县目前最大的两大超市生源百货和曙光超市，数十家品牌服装专卖店沿潇水中路分布，乃道县人流、物流、信息流、资金流黄金商业中心。新华书店、汽车总站、学校、银行、邮局、电信局、规划中的火车站等近在咫尺，商业配套设施完善，商业氛围成熟。商圈分析：优势：商圈商业配套完善，商业格局成熟劣势：商圈内无序竞争厉害，产品同质化严重，经营模式老化，经营环境恶劣。发展趋势：随着人民生活水平的提高，道县政府 “扩城建市” ，大搞房地产开发，大搞旧城改造，大搞市场建设，大抓基础设施建设等战略的实施，城市建设投入的加大，商圈将进一步的成熟！新的商业模式的引进将随金龙商业广场的开业，给道县的商业整体档次带来革命性的提升和质的变化。竞争物业调查分析：招商思路的确定首先要对物业经营业态做出准确的定位，这种定位是根据道州市场状况的所选择的市调是策划之母,业态种类的制定不是凭空想像的，为此我们做了详细的市场调查：竞争百货、超市调查竞争楼盘调查道县家具市场调查潇水中路临街铺面调查汇总请见下表：第二章 项目定位 项目简介：金龙商业广场（以下简称本项目）位于道州核心地带，潇水中路和月岩中路的交汇处东北角，东临潇水河，滨河路；西临潇水中路；北临月岩中路,乃永州市宏远房地产开发有限公司实力打造。本项目离汽车总站约五分钟，离规划中的火车站不到一公里远的路程，周边的配套十分完善，学校、医院、商场、银行、酒店、超市、邮局、宾馆等配套设施应有尽有，商业格局非常成熟。金龙商业广场总占地面积40347平方米，项目总面积86948.63平方米。本项目分期分为商业广场,品牌酒店和高档住宅三大版块,分期开发。商业广场共四层, 总面积34759.63平方米,其中负一楼层高5.2米,一楼层高5米,二楼层高4.8 米,三楼层高 4.8米，设有四百多平方米的中庭广场，配有扶手电梯5台,货梯一台,停车位充足. 目分析：优势（Strength）：地段好，且两面临主干道；体量大，能形成规模效应；产品规划配制较好，配有中央空调、扶手电梯，停车位充足。从地段、体量、配套来讲整个道县无出其右。劣势（Weakness）：体量过大，单层面积约等于道县现有几个大型百货、超市面积之和，区区一个县城难以消化这么大的面积；需要建成一个包容性更强、门槛更低的MALL性质的多业态共存的商业综合体。产品配制尚需提高，由于电梯太少，且无直达观光电梯，制约了如大型餐饮及其它相关业态的进驻；机会（Opportunity）：道县尚无真正意义的大型百货，市场空白，这是本案的一大机会点；道县缺乏现代商业管理和经营下的商业企业和综合性商业项目。威胁（Threat）：商铺大部分已对外销售，且未签委托租赁合同或自购自营合同，一部分客户处于游离状态，既想拿租金，又想自营，全部返租回来有一定的难度且有一个过程，严重制约招商工作的前进；一部分购买了好位置想自营的客户，由于未签自购自营合同，可能会根据一己私利自行经营或出租，对整个项目形象及统一商业业态规划大大不利；周边竞争对手及提前开业的广业等会分走部分商家资源。项目定位 A整体定位:湘南六县最大的SHOPPING MALL湘南六县最大的完全贯彻“体验式消费”模式，集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店及商务六大功能于一体的现代化购物中心，道县及湘南六县人们一站式购物，一条龙消费的天堂！ B项目档次及功能定位： 南六县档次最高功能最全的SHOPPING！所有品牌皆为中高档品牌，功能方面力求齐全，除在精品百货、电器、家具等的基础上，强势引进大型中西餐饮品牌店，小吃休闲吧，银行、小时自助银行，中国移动、联通、邮政等营业厅，让本项目入主商家及消费者足不出户即可满足各种生活配套需求！消费群体定位： .道县县城12万人口中所有中等收入及以上的家庭：政府公务员、企业中高层管理人员、个体工商户老板、医生、教师、外来商贾等 b.道县辖区9个镇、14个乡所以中高等收入的人群 c.南六县部分中高等收入的人群4项目业态定位（详见下表、商业业态规划图） 购物中心的商业规划和室内设计的任务及要点购物中心为大型、复合型商业设施。业态组成、使用要求复杂、交叉，对空间的需求也是丰富、多样。从属性上区分，百货店、超市、专业商店、餐厅、娱乐设施等专用空间，依租户的不同经营内容而要求不同；入口大厅、步行内街等公用空间将各个专用空间结合起来，并使之相互融合，促进商业运营，并为大众提供舒适、优美，愿意长时间停留的购物环境。1.主要入口应当从功能分区和文化涵义的角度，处理空间和装饰，达到即统一又富于变化的效果。 功能区分：整个内部空间的意想焦点处在建筑物内部动线交汇点入口大厅，其中心地位造成其功能需求的多样化。 人流集散 展览 休息 问讯、指路 存物 公用电话 表演 促销 儿童游戏 大屏幕演播 公众参与的活动 展览 点播 冷热饮 文化涵义： 商业的后现代的、发达的商业文化具有非常的鼓动性和感染力 科技的IT和通讯行业与高科技、工业化密切相关，并越来越具娱乐性 休闲的崇尚自然、回归人本是都市生活中最具长久吸引力的时尚2. 内街的游历感受： 空间的节奏处理内街的各个节点和节点间的关系，创造有抑有扬、有张有弛的空间序列 穿插和流动打破直上直下的开洞方式，丰富多层空间的融合，保证视线的舒适角度、良好通达性和心理感受的连贯、延续，并考虑游历过程的时间因素。 节点和线路没有死角、避免重复路线是商业经营的需求，室内设计应当为此做技术上的处理 向上引导如同没有死角、避免重复路线一样，打破购物者不愿上楼的行为习惯，吸引购物者去往另一楼层也是室内设计的任务。3. 共享空间的整体控制 尺度结构布置和建筑技术很大程度上限制了两个入口大厅的空间尺度，但还有一些灵活量允许室内设计控制。 形式空间界面的形式应当与其属性相附，力求符合大多数人的审美和心理需求。曲线的轮廓比直线转折可能更适用。 视线分析视线分析是确定空间高度和轮廓、上下开洞位置等的辅助手段。4. 环境控制 光线 人工采光、照度、显色指数 直射阳光、西晒、节能 声音、背景噪音控制 声聚焦控制 空气调节、舒适度 温度 湿度 风速 气味5. 交通组织6. 有装饰作用的室内构件 硬件 采光顶、玻璃墙面 栏杆、扶手 灯具 座椅 雕塑 喷泉、水池 楼、电梯 花池 橱窗 饮水处 冷、热饮 软件 织物悬挂件 仿真植物 植物 广告牌 棚架 牌匾、灯箱规格 乐器、专用音箱 标示、指示牌 桌椅 钟表7. 主题的创造和渲染 街道的风格香榭大道、远洋大道、缤纷大道、星光大道、 E-食代 8. 租户自主装饰工程控制，由我司派人进行审图，力图装修风格达到协调一致，符合安全规范。 第三章 招商计划1 目标客户定位：楼层目标客户定位单家预计所需面积客户分析1F品牌厂家直营 本地加盟店 本地专卖店个体老板 欲来本地发展的商家30-150对本项目较为关注 对行业发展较为了解 对商场前景比较看好 2F品牌电器 中西餐饮 品牌厂家直营/本地加盟店 本地专卖店个体老板 欲来本地发展的商家30-2000不等对入场有一定要求如：装修 租金 税收等 具有一定影响力 入驻本项目会给其他客户带来信心3F欲来本地发展的家具 灯饰厂家直营或个体直营 本地从事家具灯饰行业的个体老板500-2000对商场前景比较看好 对入场有一定的要求如：装修 税收 管理费等2金龙商业购物广场“统一招商管理的十项基本原则 第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐 62：18：20的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然不是绝对的）。我们针对本案特别要注意娱乐方面的引进，当然，也可以考虑开发利用三楼顶层的利用。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。我们的统一主题就是金龙商业广场，可以引入VI企业整体识别系统，对外形成强烈的视觉形象。 第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。我司建议，购物中心的发展商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以租赁为主、联营为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。这也是建立在我们对道县目前的商业状况和本案的具体分析基础上，一般类似于沃尔玛、阿波罗等品牌的百货并无县城的拓展计划，而康星等品牌的号召力有限，而且需要的面积也不会太大，所以，对自有品牌的建立和自营就变得十分重要和现实。第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。我们的核心主力店是康星百货、通程电器，三楼的3家家具家居，一楼的电信、移动和银行，还有配套的老树咖啡、德克士快餐。 第六基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。 第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。 第九基本原则：统一招商的“管理要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务就是要求“服务出购物中心的品牌与特色来。 第十基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。2 招商方式：招商策略招商策略：立足道州、面向湘南.以道州为重点，在确保道州地区招商工作全面、顺利开展的同时，招商各部门安排出招商力量，对外地核心主力商家（包括国内知名电器、知名百货、国内知名品牌的厂家和经营商、知名产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商，从面点面全面铺开范围。由于本项目1-2楼大部分铺面已对外销售且未签任何自购自营合同或委托租赁合同，即门面的拥有权属单个的业主而又毫无约束其符合本项目业态规划之合同，大部分客户对自营与委托我方出租举棋不定此问题至关重要，因为委托租赁合同一日不签，就意味着该门面我们没有经营权及对外租赁权，我们就不能与来访商家签任何正式合约，否则，后果不堪设想。而且，此问题越到后面越为严重，对希望大面积需求的核心商家的招商的影响尤其严重。为此我们建议：A 立即注册成立组建商业管理公司“金龙商业广场经营管理有限公司（以下简称该公司）”，由宏远公司委任一人为该公司法定代表人，全面协调指挥该公司注册成立及相关工作，蓝狐凯利派出一人担任总经理全面统筹该公司正常运转工作。B 由营销部以“金龙商业广场经营管理有限公司”名义与愿意签定委托租赁合同的客户签定合同，如此，这一部分客户的门面即可对外预定。C 对于欲自购自营客户，由于其在签定正式商品房买卖合同的时候未签自购自营合同，且这部分客户又占距了较好的位置，要其自愿服从我司商业规划，有很大的难度，为此，建议：营销部工作人员用电话以口头的方式向客户建议交予我们统一经营，有利于商场的可持续发展，租金以后逐年增加，另一方面以同样的方式向客户强调我商场空调及管理费15元/平方米/月（具体数据待商定）甚至更高，迫使一部分欲自购自营的客户将门面交予我们委托租赁。对于最后一小部分执意自购自营的客户则要其与我司签定自购自营合同，合同中约定必须符合我司商业规划，统一布局。在解决上述问题的同时，招商同步进行：第一步：先将三楼铺面租赁出去。三楼铺面尚未出售，公司拥有一切独立自主权，招商部采取招商恳洽的方式协调好商家与商家关于错位经营，所需面积调整等等关系，争取三楼招商初战告捷。第二步：视委托租赁合同签定情况而定，将一部分已返租给我司，又对单层整体规划调整无较大影响的铺面租赁出去。着重抓好核心客户的招商，为整个项目的推广造势。第三步：待通程电器所需位置全部签完委托租赁合同后与通程电器签定租赁合同，湖南家电行业排名第一的通城电器强势进驻，必定给经营户极大信心。第四步：利用各种宣传手段及招商方式持续招商，直到招商圆满完成，根据项目招商的进展与客户的需求，不断做好局部调整，充分利用商场经营面积，直至本项目正式开门迎客。在整个招商流程里，按照主力店、次主力店、品牌店、中小店的顺序进行，主力店的商家我们会拟定备选名单，根据我们的科研调查结果，备选名单确保每一种核心主力店都有五家以上数量的洽谈对象，优先选择不同主力店的形态做一个业态的安排，选定优先顺序进行谈判，办理招商说明会。在主力店形态和购物中心营运管理计划没有决定之前，我们中小店业者只能以意向书的方式进行，在6月18日新的招商部投入使用后，可以收取部分诚意金，在我们的商业规划图上标注客户租赁意向。前期我们可以跟他们谈比较长的免租期，尽量在后面我们有一个比较短的合同来达到我们的一个整个相关领域的一个效果，作为一个调整，我们整个租金的收益。作为一个合理灵活的资金策略，低租金的商家肯定不会给一个很长的租期，但是一般这样高租金的商家不会一开始就进来，他们会在你比较成熟的时候才愿意进来。有的商家希望商家租金低一些，免租金长一些，以适当的这样引商家进来，实现多赢的结果。在实现整个招商收益里面，整个租金收益里面，租赁合同是最重要的核心部分，而租赁合同重要性也在于我们需要投资的对我们自己的投资有一个明确的了解。我们必须知道我们租给他需要付出什么成本，我们需要装修达到什么程度。要不要装空调？不装空调我们提出一个什么类型的设施投资，这就是我们在租赁合同里面要明确的。招商卖点提升选择金龙商业广场的八大理由理由一：永州市重点工程，引领湘南六县商业新格局金龙商业广场是“永州市重点工程”，“永州市最受欢迎的项目”，总建筑面积逾八万平方米，是湘南六县最大的商业项目，商业地位无可比拟。理由二：雄踞道州核心商圈，铂金地段无可复制 金龙商业广场位于道州最繁华的潇水中路与月岩中路交汇处东南角，绝版位置，绝版地段。理由三：超前商业模式，成就无限价值 金龙商业广场率先引进世界先进的“体验式经济模式”，将购物与“体验”融合，集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店及商务六大功能于一体，成就湘南六县“体验式购物乐园”霸者地位，成就无限价值。理由四：商业巨头选择的方向，就是财富的方向 金龙商业广场雄踞道州核心商圈，湖南电器行业排名第一的通程电器，永州咖啡行业排名第一的老树咖啡，快餐巨头德克士餐厅等等意向进驻，与众多行业排名第一的商业巨头同台共舞，财富一路飙升理由五：道州最高硬件配置，为项目发展保驾护航 金龙商业广场配有品牌中央空调，品牌扶手电梯5台、货梯一台，400多中庭广场，5000主题市民广场，停车位充足，硬件配置道州第一，项目先天优势明显。理由六：政策优势保证项目可持续成长性 随着国家城市商业网点规划条例的实施，1万平方米以上的大型项目将由商务部听证，大型购物中心的规划与建设将严密把控，意味着湘南六县范围内，金龙商业广场成为唯一。理由七：资本技术强强联手，专业打造尖端商业 金龙商业广场由“永州综合实力二十强”的宏远地产投资开发，万科房地产营销与蓝狐凯利合力参与项目策划、营销、招商及经营管理，专家行业阵容强强联手推出完美巨献。理由八：百万人消费空白，要赚就赚有钱人的钱道县9镇、14乡及南六县无一家大型高档次的商业广场，形成这里百万人次的日益增长的消费空白，大型商业中心呼之欲出，金龙商业广场应运而生。3. 招商付款方式总体目标：保证投资者的长期收益，提升物业的商业价值，建立金龙在道县的长期发展战略要求。租金总体水平按对客户的销售价格的8%回报来计算。初步计算水平如下：1楼 销售总额5859万/面积8380=69928%/12=47元/月2楼 销售总额2622万/面积8065=32438%/12=22元/月3楼 销售总额1098万/面积8065=13588%/12=10元/月综合道县目前的租金水平状况和本案实际情况，我们可以认为整体租金水平是在大多数我们预期招商对象可以接受的范围之内，但是为了通过科学的分配租金比例，利用租金的杠杆作用来调节好各楼层的业态布置，我们可以通过灵活的租金调剂，来达到快速招商，且不影响到整体租金收益水平： 1楼适当下调部分到2、3楼，即1楼40，2楼26，3楼13 主干道周围、临门部分、中庭周围、电梯周围等适当上调10-30%，商场西头内部、人流不畅通部分等适当下调10-30% 核心商家适当下调以形成战略合作态势便于宣传需要，可以适当下调10-30%，散户可以适当上调 6月18日到7月18日前期签约客户给予适当优惠，7月18日以后适当上调。以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。租金交纳及优惠政策有以下二种方式：1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5；第五年租金递增6；第六年租金递增7；总体租金递增比例不超过原租金水平的20。2、首期交纳5年租金的30，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5；第七年递增6；第八年递增7；总体递增比例不超过20。可签定租约合同期为10年。招商品牌名单（部分）1家具/家私（部分）双虎家私强人床垫泰安床垫星港床垫九龙梳化唐帕床褥2.床上用品雅居秀韩国整体卧室精品梦洁床上用品水星家纺梦丽莎家纺多喜爱床上用品3女装女人秀魅力女人歌曼牵帝罗诗雅居秀简丹帝一秀千姿秀杰施JOJO伊韵儿靓女人丽人堂4男装南极人步森与狼共舞金利来柒牌圣得西忘不了顶好男人利狼5鞋都市情人标榜鞋店上海新锷奥康意尔康超级鞋城红蜻蜓6运动休闲安踏名乐运动营东方文体用品7其它至爱婚纱流行馆联想电脑专卖新世纪音像超市宏泰蛋糕屋科达眼镜大明眼镜金利来珠宝手机专卖中国移动中国联通中国电信建设银行营业厅女人屋化妆品3招商阶段划分：招商的比例计划为：道州地区本地招商客商占50左右；外地招商客商占30左右；预留出5的比例，作为机动或炒作。其中：道州地区招商所占比例不得超出整体的50；外地招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；采用低开高走的价格策略，根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，平衡整体租金水平。阶段时间招商方式目标客户累计完成招商总额第一阶段6.18-7.28采取本地客户招商恳洽方式/外地客户邀约上门外地及本土大商家40%第二阶段7.28-8.18可视招商进度 采取本地招商及异地SP、PR活动相结合本地零售客户专卖店老板70%第三阶段8.18-9. 8视招商进度 采取本地招商及异地SP、PR活动相结合外地商家提供品牌本地商家加盟85%第四阶段9. 8-9.28视招商进度 采取本地招商及异地SP、PR活动相结合外地商家提供品牌本地商家加盟100%租 约编号：租赁合同书 二00六年 月 日出租方（以下简称甲方）：金龙商业广场经营管理有限公司承租方（以下简称乙方）：甲、乙方经平等自愿协商，依据中华人民共和国合同法及其他相关法律之规定，达成如下协议，并签订本租赁合同，以资共同遵守。第一条 铺面基本情况1、铺面位置：出租的铺面（以下简称铺面）位于道县潇水中路与月岩中路交汇处金龙商业广场_搂号，共_间，建筑面积为平方米。2、该铺面系业主委托甲方代为出租。第二条 铺面用途及装修1、铺面用途为。除乙方有特殊情况经甲方书面表示同意外，乙方不得改变铺面用途。乙方经营的商品品类须服从甲方商品功能分区规划，不允许经营非本区域规划商品，否则甲方有权单方面解除合同，乙方所缴押金概不退还。2、乙方自行装修其铺位，其装修设计、色彩须与市场整体设计、色彩相协调。其设计、装修方案经甲方书面同意方可实施。装修过程还必须遵守市场管理方制定的有关装修规定（按市场管理方装修要求表执行）。3、合同签订之后，乙方在甲方指定的时间内提出装修方案并报甲方批准，拿到市场装修单后，方可入场装修。施工过程中不得损坏铺面原主体建筑结构，否则一切损失由乙方负责赔偿。租赁期满后装修物不得拆除，无偿归甲方所有。 第三条 租赁期限：从二00年月日起至二00年月日止，租期为 年。第四条 商品管理1、乙方须自行对其自有财产进行投保，并自行承担相应费用。2、乙方的经营商品须符合中华人民共和国产品质量法以及其他法律法规。如有违反甲方有权要求工商部门对其经营商品中的不合格产品没收、并予处罚，乙方所缴纳的保证金概不退还。 第五条 营业管理1、乙方需遵守甲方管理方营业时间的规定。若商场整体布局调整改造要求乙方停业，须提前一个月通知，并安排场地给乙方营业。乙方必须服从甲方安排，停业期间免缴除水电费外其他费用。2、市场管理方统一组织的促销活动，乙方有义务积极配合和参与。3、甲方可根据经营情况对商场商品品类布局进行调整，乙方应当配合甲方。4、房屋租赁期满或因乙方违约等原因导致合同提前解除，房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、甲方也不对乙方进行任何补偿。第六条 租金、租金的交纳期限及逾期责任1、租金标准：铺面租金按租赁的总面积乘以每平方米的单价计算。二00六年十月一日起至二00七年九月三十日每平方米租金为人民币 元/月。2、租金交纳期限：铺面租金每月交付一次。本合同签订时，乙方即应交纳首月租金人民币_元，以后每月租金均提前半个月交付。第七条 其它税、费的支付1、物业管理费的支付：以上铺面在租金之外另外收取的物业管理费为每平方米_元/月，以上费用乙方在交纳租金的同时向市场管理方交纳。2、水、电费的支付：水、电费由乙方支付，市场管理方按照有关标准，按表计量收取。乙方按月交纳，于每月的5号前向市场管理方交付上个月的水、电费。逾期超过6日的，甲方有权停水停电。3、其他税费、工商费等由国家规定的各项税费由乙方主动及时交纳。4、在本合同有效期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出的，但与使用铺面有关的费用，均由乙方承担，以上费用延期付款的责任由乙方承担。第八条 押金1、乙方于本合同签订时交给甲方押金元，用作合同履约的保证金。2、甲方有权决定该款的优先适用，并保留对不足部分的追索权。第九条 甲方的责任1、保证出租铺面无产权纠纷。2、在2006年_月_日前将该铺面提供给乙方。3、在业主转让该铺面产权时，甲方在接到通知后3个工作日内通知乙方，甲方应协调该铺面的受让人继续履行本合同。 4、不得单方面解除本合同。5、不得干涉乙方的正常经营活动。第十条 乙方的责任1、本合同签订之后，乙方必须按市场管理方规定的时间进场营业，且商品陈列须达到80%以上。2、主动按时交纳押金、租金及其以上各项税、费等一切费用。3、自觉遵守国家及市场管理方的各项规章管理制度，服从市场管理方的监督、管理。4、必须爱护铺面及周边设施，若有损坏，照价赔偿。5、必须守法、安全、文明经营，搞好防盗、防火工作，严禁窃水、电及私拉、乱接等违章用水、电行为。6、未经甲方的书面同意，乙方不得将所租铺面转租、转让、转借他人或擅自调换使用。7、乙方从事经营活动，应及时办理有效的营业执照、税务登记证及其它必需的经营文件，并向甲方提交相关经营文件资料备档。如乙方未能及时办理相应经营手续而受到工商部门或政府有关部门处罚，责任由乙方自行承担，甲方有权解除合同。8、乙方应对自身的任何财产承担保管责任。如被盗自行承担损失。9、乙方必须保证于 年 月 日之前装修完毕并开始营业。第十一条 因乙方责任解除合同的约定1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同、无条件收回铺面，并清收乙方所欠全部租金及其他各项税、费。双方办理退场手续后，乙方的所有货物自行拖回，货物滞留期间的租金照付，若给甲方造成其他损失的，由乙方负责赔偿：（1）擅自将承租的铺面转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；（2）擅自拆改铺面的原主体建筑结构或改变铺面用途的；（3）拖欠租金超过15天的；（4）未经市场管理方同意闲置达15天，年累计达45天；（5）利用承租铺面进行非法活动、损坏公共利益的；（6）损坏门面及周边设施的。2、本合同签订之后，乙方没有按市场管理方规定的时间进场经营的，甲方有权解除合同，收回铺面另行出租。乙方已交纳的租金不退。第十二条 合同终止1、本合同有效期满即行终止，乙方应主动找甲方办理退场事宜。铺面设施经甲方检查认可后，乙方将铺面钥匙退还甲方，清交所欠税、费等一切费用之后，方可要求甲方退还押金（所交押金不计利息）。2、本合同期满后，如乙方要求续租铺面，应提前一个月通知甲方。甲方继续出租铺面的，乙方在同等条件下享有优先权。3、如乙方不续约，逾期又不腾空铺面，甲方对乙方滞留货物享有留置权。甲方有权选择按照本合同或者当时市场租金标准中较高者收取租金，由此而给甲方造成的其他损失由乙方负责赔偿。第十三条 违约责任1、商铺面积一经确定，乙方不得任意改变，若乙方随意增加占用面积，每多占一平方米，应向甲方交纳人民币伍佰元/平方米的违约金。2、若乙方逾期未交付租金，每迟延交付一天按应交费总额的5%支付违约金，由甲方从押金优先扣除，不足部分的给付责任，由乙方继续承担。3、如乙方未能按时开始营业，逾期超过 日的，甲方有权解除合同，乙方已付的押金作为违约金归甲方所有。4、如乙方提前解除合同，需提前30天向甲方提出书面申请，并需支付相当于三个月租金的违约金。 5、如乙方未按时支付租金、水电费及各项费用的，甲方有权中断乙方用电、用水。6、本合同条款中对违约责任有约定的，按约定执行。没有约定的，一方违约，除应向守约方支付年租金总额10%违约金外，还应赔偿由此而给守约方造成的其他损失。第十四条 其他1、免责条款：因人力不可抗拒的自然灾害等不可抗力因素导致合同不能履行或不能完全履行的责任，依法免除或部分免除。2、本合同一式三份，双方签字或盖章生效，甲方执两份、乙方执一份。3、因履行本合同发生的争议，原则上双方协商解决，否则直接向人民法院起诉。4、本合同未尽事宜，由双方再行协商确定。补充合同与本合同具有同等的法律效力。甲方: 金龙商业广场经营管理有限公司委托代理人：联系电话：乙方： 身份证号：联系电话： 住址： 签约时间：二00六 年 月 日6招商宣传推广（已呈交王总）广告宣传方案一、 开业前广告推广：（广告推广与招商部署同步执行）第一步：招商启动阶段：通过楼盘现场和周边包装及广告资料（招商手册和DM单）发放，以金龙商业广场主体完成，招商全面启动为点，突出金龙商业广场的规划和经营优势。以此增加商家进场经营信心及前景，吸引前期接触有意向之商家签定进场经营协议。第二步：招商公开阶段：尽快制作招商电视动画广告（电视动画可在电视、售楼部、招商部、公关活动现场播放，还可制作成DVD，VCD光盘送给客户），在7月初落实电视媒体播放，同时包装好招商办公室，营造良好的招商氛围。 第三步：招商持续阶段：根据招商进度，及时更换楼盘现场及周边广告，在市民和商家中保持持续热点，全面招商成功时（75%即可），考虑现场公关活动，邀请进驻商家联合造势，一为商场开业做铺垫，二是可以吸引尚未进入的商家进驻。二、 开业期间广告推广：（单独形成活动方案）三、 招商推广各阶段的大体时间、炒作重点、媒体安排及费用：推广阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段推广时间6月上中旬6月下旬7月上中旬7月下旬开业前10月上旬招商部署招商启动阶段公开招商阶段持续招商阶段试业开业阶段推广背景这个阶段主体已经完工，招商工作全面启动，而且前期已有一定的商家积累，因此一是通过广告炒作，吸引社会各界高度重视广场的发展，二是落实前期接触的意向客户经过6月上中旬的炒作，招商信息实际已经公开，这阶段是加强信息面，包括周边（可下到永州地区的其他县市甚至株州的全国品拍代理商），开始全面公开招商。商家、消费群对项目已深入认识。众多品牌商品已进入，强势吸纳各主力及散户入场经营。品牌商户已成为商场品牌形象推广的重要组成部分。商户已进入75%以上，继续吸纳各类散户，保证满场开业。开始转入商场形象及品牌主推阶段。各类节假日庆典活动在前广场举办，知名度提升。推广主题打造道县购物广场第一品牌道县最大“一站式”购物广场招商全面起航商业王者 百年不遇金光熠熠龙翔福地入主金龙 谁与争锋弥足珍贵的创富商机 无法复制绝版铺王 百年不遇机会不可复制主题经营 精彩生活（强调业态丰富，主题明确）各大品牌旗舰全力加盟各大品牌旗舰全力加盟 体验之都即将隆重开幕XXX、XXX、XXX、XXX等行业巨头全线进驻与世界品牌比肩经营 商机百年难遇与通程电器一起赚钱！道县3万空前绝后商业航母正式启航开业一月？亿营业售额创道县经营奇迹道县唯一城市中心SHOPPING MALL金龙广场尽显世纪雄 创商铺租售双冠王 全新商业版图已然展开媒介使用1、 楼盘现场包装（条幅、灯笼、巨幅）2、 楼盘周边包装（刀旗、户外）3、 招商手册4、 DM单张1、 电视媒体：30秒，专题2分钟2、 电视动画：2分钟3、 招商部布置1、 户外：更换新内容2、 电视媒体：持续3、 公关活动：联合进驻商家联合造势，为开业做铺垫1、 开业现场活动2、 联合商家做各式促销（主题）活动3、 电视新闻报道（开业）4、 户外：针对开业推广费用楼盘条幅灯笼5000刀旗换画面10000招商手册100010=10000DM单张2万0.6=12000共计37000动画制作120秒36万播放费用另计SP招商活动4万开业以“新、大、特”带出项目优势，吸引市场注意，在众多商场中脱颖而出，扩大项目知名度。用商场规划及经营特色强化经营优势，公开招商，从外部环境导入商场经营优势。招商进行到一定阶段以品牌商户优势带动全面招商总结：各阶段主要主题炒作中，应利用多种媒体全面立体对项目主要优势全面推广，促进招商。6.4公关动建议招商进行到一定阶段，可考虑联合进驻品牌商家联合做推广活动。例如：举行“金龙形象代言人”选秀品牌推介活动，遴选金龙美少女，形象可做为金龙的代言始终贯穿后期推广，吸引公众注意力。开业期间将各楼层的主要功能与公关活动作结合，邀请各商家出资提供奖品和促销品。例如：F1举行“时尚行动”最新潮流时尚推广会、“少女美丽宣言”时尚写真图片展、“享受运动”运动用品最新动态介绍会。F2“绅士风采”男装模特表演F3举行 “现代家居生活”现代家居时尚风格设开 业 活 动 策 划 案1、活动规模：参加人数500800位左右，现场布置以产生热烈隆重的庆典仪式气氛为基准，活动以产生良好的新闻效应，社会效益为目标。2、活动场所：金龙商业广场。3、活动内容：金龙商业广场开业仪式。4、举办时间：2006年10月1日。5、交通食宿安排：主办单位负责安排好嘉宾接送车辆及宴请场所，而承办单位负责礼仪小姐军乐队、醒狮队、摄影师等的接送工作。6、活动物资筹办：车辆、请柬、饮水、香槟酒、礼品纪念品、文具、电源设备、宣传品等。7、活动的主持人选：一女、一男(考虑活动的轰动效果，建议可请湖南卫视著名主持人汪涵或者大兵现场主持，提升项目知名度)。8、嘉宾邀请：（嘉宾邀请，是仪式活动工作中极其重要的一环，为了使仪式活动充分发挥其轰动及舆论的积极作用，在邀请嘉宾工作上必须精心选择对象，设计精美的请柬，尽力邀有知名度人士出席，制造新闻效应，提前发出邀请函(重要嘉宾应派专人亲自上门邀请)。9、现场广告宣传(建议性、仅供参考)：通过开业活动（有奖问答）、公关活动、促销活动等形式对市场作全面的立体式的宣传，把“金龙商业广场”良好的品牌形象凸现于道县广大市民眼前，创造出良好的宣传效应，为今后发展，经营战略销路。广告内容要求：广告媒体安排：在活动前3天即预约电台、电视台，做好新闻报道准备工作，印制好准备派发的礼品袋、宣传资料。1)印制广告： 宣传单页、礼品袋、 A、前期准备阶段：2006年9月1日，联系好广告礼仪公司将“金龙商业广场”开业策划草案送公司审阅，就方案做出实际性的修改。B、双方公司就此次活动签订合作意向书，合作意向书应对本次活动中双方的责任及权益进行说明，同时应说明的有本次活动的规模、举办地点等要素。以便着手安排工作。C、双方公司应就此次活动成立联合工作小组，联合工作小组应当于当天召开第一次联席工作会。联席会仪应对近期工作作出明确安排；下午甲乙双方召开第二次联席工作会对本次活动的规模、大小、项目设置做出决定，并做出详细的设计方案，签定正式合同。 D、2006年9月20日，按照项目实施方案的要求广告宣传工作应开始运作，第一批的广告宣开始运作。二)、制作、实施阶段工作安排：E、2006年9月20日，联合工作小组金龙商业广场方应开始发送请柬、回执，并在三日内完成回执的回收工作。F、2006年9月24日，各种活动用品(印刷品、礼品等)应完成制作、采购工作并入库指定专人进行保管。 G、2006年9月24日，广告礼仪公司方面应完成活动所需物品的前期制作工作，至此礼仪公司与相关协作单位的确定工作应全部完成。三)、现场布置阶段工作安排：1、2006年9月25日，广告公司开始现场的布置工作，25日一天应完成所有条幅、彩旗、刀旗、户外广告的安装工作。(物管公司派两名工作人员配合，确认准确位置)2、2006年9月29日，开始现场的布置工作，上午：完成主席台的搭建及背景牌安装，下午：3：00完成主会场签到处、指示牌、嘉宾座椅、音响的摆设布置， 并协同金龙商业广场有关人员检查己布置完成的物品。晚上6：00时前完成充气龙拱门、高空气球的布置工作：晚上完成花掂、花牌、胸花、胸牌的制作工作。3、2006年9月30日，上午9：00时前，完成花篮、花牌、盆花的布置，上午10：00完成小气球的充气工作。11：00广告公司应同金龙商业广场对全部环境布置进行全面检查、验收。至此全部准备工作完毕。四)、活动实施阶段工作安排：1、2006年10月1日，上午7：00广告礼仪公司工作人员和金龙商业广场工作人员到达现场准备工作：保安人员正式对现场进行安全保卫。2、2006年10月1日，上午8：00礼仪小姐、狮队、军乐队准备完毕。3、2006年10月1日，上午8：30主持人、摄影师、音响师、记者准备完毕，嘉宾陆续进入会场。4、2006年10月1日，9：00活动正式开始。军乐队奏迎宾曲，礼仪小姐迎宾、为嘉宾配戴胸花、协助签到。场景布置彩旗1、数量：60面2、规格：075mXl5m 3、材料：绸面4、内容：“金龙商业广场隆重开业”5、布置：现场周边及城市主要道路两边插置印制精美的彩旗随风飘动，喜气洋洋地迎接每位来宾，能充分体现主办单位的热情和欢悦景象，彩旗的数量能体现出整个庆典场面的浩势，同时又是有效的宣传品。巨幅1、数量：1条2、规格：根据现场情况待定（10M20M）3、内容：开业主题4、布置：背景台后面的楼盘立面贺幅l、数量：100条2、规格：0.910M3、内容：政府部门及各进驻商家祝贺词4、布置：楼盘立面5、原招商布置的灯笼继续使用放飞小气球 1、数量：2000个2、材料：进口PVC3、布置：主会场上空剪彩时放飞，使整个会场显得隆重祥和，更能增加开业庆典仪式现场气氛。空飘l、数量：68个2、规格：气球直径3米。3、材料：PVC4、内容：祝贺词5、布置：现场通道及主会场上空。充气龙拱门 1、数量：13座 2、规格：跨度15米座3、材料：PVC4、内容：5、布置：主会场入口处及车道入口。签到台、遮阳伞1、数量：签到台1组、遮阳伞6把2、布置：主会场右边桌子铺上红绒布，写有“签到处”，以便贵宾签到用。花篮 1、数量：30个2、规格：五层中式3、布置：主席台左右两侧带有真诚祝贺词的花蓝五彩缤纷，璀璨夺目，使庆典活动更激动人心。花牌1、数量：8块2、规格：11n X 18m3、材料：泡沫、金字4、布置：主会场左右两侧热情洋溢、言简意赅的辞句让人一目了然地知道本次庆典活动意义所在。背景牌 1、数量：一块2、规格：根据主席台规格待定3、材料：喷绘路灯刀旗1、数量：现阶段所有现成的刀旗2、规格：3、材料：喷绘。三角彩旗1、数量：500米主席台1、数量：l座 2、规格：待定3、材料：钢管、木板红色地毯1、数量：200平方米2、布置：主会场空地突出主会场，增添喜庆气氛。其它1、剪彩球8个2、签到本1本、笔1套3、绶带10条4、椅子200张5、胸花200个6、胸牌200个7、绿色植物50盆8、盆花20盆气氛营造。礼仪小姐1、数量：10位2、位置：主席台两侧、签到处礼仪小姐青春貌美，身披绶带，笑容可掬地迎接各位嘉宾并协助剪彩，是庆典场上一道靓丽的风景。军乐队1、数量：22位2、规格：专业人员3、位置：主席台左侧军乐队在迎宾时和仪式进行过程中，演奏各种迎宾曲和热烈的庆典乐曲，使典礼显得热闹非凡。悠扬动听的军乐声，余音绕梁，令每位来宾陶醉，难以忘怀，能有效地提高金龙商业广场开业仪式的宣传力度。醒 狮1、数量： 24对2、位置：主会场中央醒狮精彩的采青、吐字表演，恭贺金龙商业广场开业大吉大利，为典礼活动增添无比的兴致，增添了喜庆气氛。音响 1、数量：l套2、说明：专业3、位置：主会场 现场有奖活动待定设立奖项（奖品数量待定），此活动可融洽宾主关系；以新颖的形式引起现场兴趣，提高现场的参与意识；别具一格的内容在欢笑声中给参与嘉宾留下深刻印象；所选奖品及活动所需礼品均为商场所能提供的商品，借此可充分体现商场品种齐全的特色；可控性强。五)、仪式程序2006年10月1日上午9：00典礼正式开始(暂定)8：30 播放迎宾典，军乐队演奏迎宾曲；礼仪小姐迎宾，帮助来宾签到，为来宾佩戴胸花、胸牌、并派发礼品。8：40 来宾入会场就座。8；50 音响播放庆典进行曲，一块很大的红绸从空中徐徐降下，音乐改为舞曲，红绸被揭开，出现舞蹈者表演舞蹈好日子，以调动现场气氛，吸引现场的目光。9：00： 舞蹈结束，五彩缤纷的彩带彩纸从空中洒下，主持人上台宣布金龙商业广场