《异地售房报告》word版.doc

目 录 第五部分、2008年珠海市房地产三级市场（二手房）发展情况一、2008年二手房市场成交情况二、2008年二手房市场成交均价及交易金额走势三、2004-2008年二手房交易面积及价格走势四、小结第六部分、2008年珠海市房地产广告统计分析一、广告投放量二、各区域广告投放三、年度广告投放排行榜四、媒体投放量第七部分、2008年珠海市房地产简要总结第八部分、珠海市部分在售项目列表第九部分、选择代理项目的方向第十部分、目前异地在（太原）售项目第十一部分、异地售房存在的较大矛盾争议附：珠海新近相关报道目 录 第一部分、珠海城市发展总括一、珠海城市规划概述二、珠海市经济形势三、珠海市房地产发展历程四、小结第二部分、2008年房地产政策扫描一、货币类专题二、土地类专题三、税收类专题四、第二套房贷专题五、保障型住房专题六、小结第三部分、2008年珠海房地产一级市场发展情况一、出让地块信息表二、历年土地出让情况三、出让地块分布区域四、出让地块用地性质五、土地成交数据表六、土地成交情况对照七、小结第四部分、2008年珠海房地产二级市场发展情况（商品住宅部分）一、商品住房建设规模二、商品住房竣工面积、销售面积情况三、供需关系图四、商品住房预购均价五、各区商品住房交易面积六、2008年市区新增供应情况七、市区各板块商品房户型构成八、市区各板块客户构成九、各板块客户置业动机（主城区）十、小结第一部分、珠海城市发展总括一、珠海城市规划概述1、珠海城市空间格局 东部板块为行政中心、文化中心和服务中心，是推进珠港澳区域经济一体化的主要依托，侧重发展面向港澳的现代化服务业，着力打造香洲服务品牌；西部板块为区域制造业中心和新的中心城区，加快交通等基础设施建设，促进产业跨越式发展，建成为辐射珠中江以至粤西的现代化新城。沿海拓展轴：围绕“海港、空港、口岸”三大节点，串联起沿海地区具有比较优势的战略性城市资源，发展产业及建设城市组团。东部板块：建成“一主一区二组团”城市格局，即香洲主城区、万山海洋开发区、唐家湾组团、横琴组图。西部板块：建成“一主一区四组团”城市格局，即西部主城区、莲洲生态保育区、高栏杆组团、温泉组团、富龙组团、三灶组团。2、珠海中心城区各片区概述上冲片区城市门厅该区域规划面积27平方公里，可容纳人口16.8万；是珠海市东部中心城区的西北门户，是珠海市东部中心城区重要的主导产业配套发展区，是集工业、物流、商贸、旅游、居住为一体的城市综合组团。香洲片区生态宜居、综合城区该区域规划用地面积24.67平方公里，可容纳人口规模18万；香洲片区的职能定位为：生态宜居、设施先进、依山滨海的综合城区。新香洲片区三核两带、五区七心该区域总规划面积16.9平方公里，人口规模22万；是珠海市的行政、文化、体育中心，融市级行政、体育、文化功能和居住功能为一体的城市中心区。拱北片区城市窗口地区该区域总规划用地面积为10.94平方公里，可容纳人口规模为19.9万；是珠海市东部的口岸商业中心，是珠海市东部中心城区经济繁荣、环境优美、设施完善，集商业中心、口岸、居住功能为一体的城市窗口地区。吉大片区商贸、旅游服务中心区该区域总用地面积14.15平方公里，片区内可容纳人口为19万人；拱北以商务办公、旅游休闲为主导功能，成为珠海市东部中心城区重要的商贸、旅游服务中心区。前山片区建材商贸流通中心区该区域规划总用地面积12.39平方公里，可容纳人口16.3万；前山片区是珠海市域服务型建材商贸流通中心，中心城区内环境友好型现代工业区，区域性高端外向型生态人文住区。二、珠海市经济形势1、珠海地区生产总值珠海市2003年-2008年区域生产总值及增长情况（单位：亿元）数据来源：珠海市统计局2008年珠海完成地区生产总值（GDP）992.06亿元，同比增长9%，相比去年增幅放缓了7.5个百分点。珠海区域生产总值自2003年以来均保持较高的增长速度，其中2003-2007年生产总值同比增幅均超过10%。2008年在全球经济危机的影响下，国内出口贸易受到一定程度冲击，股市和房地产市场持续低迷，中国经济从2008年下半年开始出现不同程度的下滑迹象，相应的珠海经济自2003年以来首次低于10%的增长幅度。2三大产业结构不变，第三产业贡献率提高珠海市三大产业构成（单位：亿元）数据来源：珠海市统计局第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为2.9%，54.7%和42.3%，与去年同期相比，第一、三产业贡献率相应有所提高，增长结构进一步优化。第一产业在珠海市全市总量中比重最小，2008年产业总量29.08亿元，同比增长28%。第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的56%。受经济危机的影响，2008年产业总量542.49亿元，同比增幅放缓，为8.2%。第三产业对珠海经济贡献率较高，2008年总量420.49亿元，同比增长15.9%。3、全社会固定资产投资情况2004-2008年珠海市固定资产投资情况(单位：亿元）数据来源：珠海市统计局在珠海全社会固定资产投资中，基础建设一直占主要比例，逐年呈递增的趋势。2007年随着楼市的迅速升温，房地产投资暴增，2008年房地产投资整体仍然保持增长的趋势，但是经济的下行使得房地产投资增幅下降较为明显。4、城镇居民人均可支配收入快速增长2003-2008年珠海市城镇居民家庭人均收支情况（单位：元）数据来源：珠海市统计局2008年珠海市居民消费价格总指数累计上涨4.6%，涨幅比去年上升0.6个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破2万元，同比增长8.6%，增幅相比去年减少0.6个百分点。经济环境的不确定性，使居民的消费支出缩减，2008年珠海城镇居民人均消费支出同比下降5.2个百分点。其中，受房地产行情低迷的影响，置业观望明显，居住类人均消费为980元，同比下降达30%。5、人口规模珠海市城市总人口、户籍人口增长情况（万人）数据来源：珠海市统计局珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，2008年购房入户的取消将对珠海的户籍人口数产生一定的影响，这一影响将在2009年开始显现。三、珠海市房地产发展历程珠海房地产市场发展走势图萌芽期（1980-1987年）1980年8月珠海设立经济特区，由于大批的人才引进，住房需求增加，政府组建了一批房产开发公司，全市各单位也参与建设自用房。由于土地属划拨性质，还不属于真正意义上的房地产开发。当时外销的商品房只有少量，购买对象大多是港澳人士与外商。1987年全市仅销售商品房251套，面积2.2万平方米。快速发展期（1988-1995年）1988年初，珠海市政府为规范土地管理工作，实现土地合理利用，开始在全市范围内实施“五个统一”，变土地的无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，房地产作为商品的概念逐渐引入了开发建设之中，并出现较大数量可供销售的商品房屋。1990年全市商品房交易面积达17.6万平方米。1992年邓小平南巡后珠海发地产开始出现过热的现象。1995年全市完成的房地产开发投资达到了26亿元的历史最高值，同时，由于银根紧缩，许多楼盘“烂尾”，这一年底全市空置商品房达93.7万平方米。调整恢复期（1996-2000年）这一时期是珠海房地产业在短暂的调整后走向恢复的过程。“房地产热”过后，珠海房地产投资行为趋于冷静，1996年的房地产开发投资回落至16亿元。1998年7月珠海被联合国人居中心授予“国际改善居住环境最佳范例奖”，城市知名度大增，吸引力不断加强，使这一年全市新建商品房销售首次突破100万平方米的大关，但与此同时，由于多年的沉淀，市场积压的空置商品房达152万平方米。平稳发展期（2000-2003年）从2000年起，珠海停止住房实物分配，实行住房分配货币化，住房供应从过去的商品房与福利房并存的双轨制，转向以商品房供应为主。这一政策实施，为房地产业的进一步发展创造了市场空间。2001年珠海市政府启动城中旧村改造，为了使它能在三年内改造完成并且为市场所消化，政府出台其它商用土地停止出让和开工建设的政策，由于旧村改造商品房供应市场有限，使整个市场得以消化存量、发展平稳。2004年起珠海市重新有序开放市场。高速发展期（2004-2007年）随着珠海经济的日趋发展，且有广珠轻轨、港珠澳大桥、广珠铁路等一系列重大建设相继付诸实施，珠海的城市发展前景备受看好，同时，在全国经济保持高速增长，房地产行情一片大好的形势之下，珠海的房地产市场出现又一波高速发展的势头。2007年珠海全市房地产开发投资总额达130亿元的罕见高度，而当年的商品房销售面达321万平方米，创历史最高记录。面对经济发展过热、房地产泡沫高涨的严峻形势，国家的宏观调控表现出前所未有的力度，“927新政”成为房地产市场的一道分水岭。调整期（2008年至今）2008年是中国不平凡的一年，奥运会如期而至，自然灾害频现，而房地产市场的拐点已是不争的事实。随着全球金融危机的爆发，中国经济增长放缓，资本市场一蹶不振，消费者资产严重缩水，传导到房地产市场，表现为楼市成交低迷、房价下调，市场信心明显受挫，因此，房地产经过一轮的疯狂飞涨后终于开始朝理性回归。珠海楼市受全国大环境的影响也进入调整期，特别是“420”购房入户的叫停，更为珠海楼市蒙上一层挥之不去的阴影。四、小结珠海市新城市规划，逐步展现出成熟的一面，各板块功能分区更加明晰，相互之间的协调更趋合理，对房地产开发定位有一定的指导意义。2008年珠海经济保持较高的增长，但是增幅出现放缓的迹象。房地产投资增长速度开始下滑。人均收入水平提高，由于对经济不明朗的预期，消费信心不足。珠海的房地产房展已有近30年的历史，大体上以十年为一个周期呈阶梯式发展状态。目前珠海的房地产发展正处于第三个周期的下行阶段，按照这一规律来看，珠海房地产市场至少要三年后才会迎来新一轮的发展期。第二部分、2008年房地产政策扫描一、货币类专题1、存款准备金率注：9月25日只下调除工、农、中、建、交、邮储之外的其他金融机构存款准备金率1个百分点；12月5日下调除工、农、中、建、交、邮储存款准备金率1个百分点，其他中小型存款类金融机构人民币存款准备金率下调2个百分点；目前存款准备金率中小银行13.5%，大型银行14.5%。2007年经济发展过热的趋势一直延续至2008年上半年，国家的货币政策表现为从紧。根据紧缩进一步收紧开发商的融资渠道，部分开发商面临资金减缩的困境，致使房地产开发投资增幅放缓，从而对遏制投资过热起到一定的作用。随着全球金融危机的蔓延，中国经济开始出现增长下滑的迹象，为了更好地应对金融动荡的不利形势，促进经济稳定健康发展，央行自9月份开始持续下调人民币存款准备金率。央行下调存款准备金率采取“区别对待、有保有压、结构优化”的原则，很明显要对处于生存危机的中小企业进行贷款上的倾斜，这对于中国经济来说是利好，而对于房地产的实质性影响有限，更多的是释放出国家不再继续采取从紧政策的信号，对提升房地产市场的信心有一定的作用。2、存贷款基准利率2007-2008年存贷款利率走势2007年至2008年国家频繁使用货币这一常规的调控工具，通过对比可以看出国家对经济由紧到松的转变过程。伴随着对经济的把控，政府同时也希望以降低贷款利息来鼓励住房消费，拉动刚需。从效果上看，只能说是为民减压，而潜在住房消费者却更寄望于房价的下行。3、公积金贷款利率2008年公积金贷款利率走势（注：五年期以下（含），从9月16日的4.59%调至12月23日的3.87%；珠海市个人住房公积金最高可贷款40万元，两个人以最高可贷款60万元。）每一次存贷款利率的调整，随之而来的也是公积金贷款利率的调整，相对于银行的利率，公积金的利率较低，但是有权利享受公积金贷款的客户并未惠及大众，而且每一次调整的幅度相对较小，所以对房地产市场的影响有限。二、土地类专题1、国务院关于促进节约集约用地的通知2008年1月7日国务院办公厅下发主要内容：（1）按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；（2）充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；（3）充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；（4）强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；（5）加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。核心内容：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。这是中央对房地产业出台的又一重大措施。对于众多资金周转能力不强的开发商而言将是一个不小的打击，囤积土地的费用和风险都将加大。表明了中央希望减少土地投机分子在囤地过程中所获得的收益，以及进一步逼出更多闲置用地的决心。进一步表明国家在紧守18亿亩耕地红线的同时，为避免出让土地不足造成的地价上涨，正在极力解决现有闲置土地的开发问题。2、香洲区国有土地基准价格主要内容：主城区商业用地基准价大幅上升，交通、物流、旅游用地等变化不大；商业、加油站用地单价最高；政府办学用地等将无偿提供；土地开发程度要达到“三通一平”。具体基准价格如下图。（注：1、除别墅用地外，容积率1时，按用地面积计价；容积率1时，按建筑面积计价；2、香洲区范围内工业园区的工业地价统一按480元/平方米计价）3、珠海部分1990年前物业上市需补地价需补地价的物业：（1）由珠海市国土资源局直接办理,属划拨性质的单套普通住宅(不含房改房、平价房、经适房)、1990年1月1日前的香洲区部分商品房办理转让业务的；（2）划拨性质的单套普通住宅,指以多层(高层)多套形式建造,房屋所有权属于个人的划拨性质普通住宅；（3）1990年1月1日前的香洲区部分商品房,指房屋产权登记簿、土地登记卡注明“早期商品房”或明确有使用年限,有商品房购房发票或单据、合同的。计价标准如下：具体操作：划拨性质单套普通住宅按照“应缴纳地价=（现行基准地价标准-现行基准地价标准（已使用年限/70）建筑面积”的方式计补地价；1990年1月1日之前的香洲区部分商品房根据珠海经济特区有偿使用土地价格暂行规定计补地价。4、关于金融促进节约集约用地的通知 2008年8月27日，央行和银监会联合下发主要内容：通知要求各金融机构应以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则，以重大基础设施、公共设施、工业设施建设、农村集体建设用地和商业性房地产等领域为重点，加强相应的信贷合法合规审查，进一步改进金融服务，积极引导和推动节约集约用地。核心内容：（1）禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；（2）要求金融机构对于不符合要求的开发企业，应审慎贷款和核准融资；（3）从严控制展期贷款或滚动授信；（4）优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在平方米以下的中小套型普通商品住房建设。从内容可以看出通知并未增加新的规定，只是对过去已有政策的汇总和重申，符合今年下半年不会有更严厉的调控政策出台的预期，但释放出了调控仍将从紧的信号。此次通知重申从严控制展期贷款或滚动授信，是基于银行风险控制的考虑，但对开发商而言，其融资难度将加大。三、税收类专题1、继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活2008年10月22日财政部新闻办公室主要内容：根据国务院统一部署，今年第四季度，在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时，国家有关部门将进一步完善有关政策措施，加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。核心内容：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。目前房屋交易量下降，消费者持币待购，较高的住房交易税费增加了买卖成本，抑制了消费者的购房欲望。降低交易环节过多的税费有利于改善住房消费的环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，在一定程度上能有效地刺激自住型购房者的置业需求。但是本次出台降低税收的政策指引对象仅限于首次购买90平方米及以下普通住房的消费者，并未惠及其他的购房者，该政策体现改善民生的特点，对房地产市场的影响不会太大。2、关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见2008年11月18日珠海市政府主要内容：调整购买商品房契税、印花税、增值税、下调自住房贷款利率、暂停收取个人买卖二手商品住房时向房地产登记部门缴纳的交易手续费、简化二手商品住房交易手续，另外，文件还规定，提高住房公积金贷款额度、实行“卖旧买新”地方税费定额返还、不得强行向购房人收取律师费、保险费等。核心内容：（1）调整购买商品房契税、印花税、增值税。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1；对个人出售或购买住房暂免征收印花税；对个人出售住房暂免征收土地增值税；（2）暂停收取个人买卖二手商品住房时向房地产登记部门缴纳的交易手续费；（3）实行“卖旧买新”地方税费定额返还。自本意见实施之日起至2009年12月31日止，个人出售本市原有普通商品住房并购买本市新建商品住房的，在原有及新购商品住房房屋所有权证办理完毕后，实行地方税费定额返还，每户只限一次。具体标准如下：购买商品住房建筑面积在90平方米及以下的，每户定额返还5000元；购买商品住房建筑面积在90平方米至144平方米（含）的，每户定额返还8000元；购买商品住房建筑面积在144平方米以上的，每户定额返还10000元。从文件看来，政策重点在于减免买方与卖方多种税费，可以看出政府刺激刚性消费，拉升房市的立场。但是总的来看效果并不会太明显。目前珠海的房价依然高企，尽管市场上有特价房、打折等一系列优惠的房源供应，但却是有限的，而珠海购房置业的真正刚性需求依然被排除在现今高企的房价之外，仅仅是降低交易过程中的税费，相对动则几十万甚至上百万的房款而言只不过是零头数而已。另外，该文件下发前，建设局对全市房地产企业进行过调研，而本次出台的政策力度有所保留，可见珠海的楼市并未到如业界所说的“非救不可“的地步。3、国务院研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施2008年12月17日核心内容：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。虽然该项措施将有助于改善住房市场的流动性，但二手房市场供应可能出现激增，反过来会吸纳一手房市场的需求，在短期内将对开发商造成压力，因此由此政策带来的交易量的强力反弹不大可能出现。四、第二套房贷专题1、继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活2008年10月22日财政部新闻办公室核心内容：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。（注：原为贷款利率下调幅度为0.85倍；原90平米以下普通住房才有20%首付。）降低首付款比例和贷款利率，对于首次置业者有一定的吸引力。“改善型普通自住房”是政府坚持楼市调控和拉动内需防止经济下滑之间矛盾的产物，给市场留下较大的空间。“改善型住房”的界定不明晰，低首付带来的风险以及贷款利率的降低导致银行体系利润降低，使得大多银行保持了一段时间的政策观望状态。2、国务院研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施2008年12月17日核心内容：进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。（注：珠海人均面积30.7，银行规定已还清贷款的，仍可比照首次贷款执行）此为政府对具有争议的“改善型普通住房”的进一步界定，实际上并未真正放开“二套房”的限制，从平衡抑制房地产投机和鼓励住房消费的角度上说，此政策乃权宜之计。五、保障型住房专题1、关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见2008年1月11日广东省政府主要内容：切实解决广东省城镇低收入家庭住房困难问题，确定基本原则和主要任务，合理确定廉租住房保障对象和经济适用住房供应对象，进一步健全城镇廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善工作机制和配套政策。核心内容：（1）新建廉租房控制在50平方米以内；（2）经适房面积控制在60；（3）国家机关不得合资建房；（4）经适房5年内不得上市。2、关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见2008年11月18日珠海市政府主要内容：提高城镇最低收入和低收入家庭租赁住房补贴标准。香洲区（包括高新区、保税区）最低收入住房困难家庭的补贴标准调整为400元/户/月，低收入家庭的补贴标准为200元/户/月；其他地区最低收入住房困难家庭的补贴标准调整为300元/户/月，低收入家庭的补贴标准为150元/户/月。保障型住房针对的消费层面不同，对商品房的供应和销售目前来说还形成不了直接的冲击，然而保障型住房政策的落到实处，对缓和房地产市场的供需矛盾有积极的作用。六、小结2008年的政策导向性较为明显，上半年延续调控从紧的基调，下半年随着经济的下行，政策在刺激内需，拉动经济的前提下，对房地产市场稍有“松绑”，主要体现在降低住房交易环节的税费和鼓励改善型住房消费等方面，但是国家对房地产行业调控的总调性并未见实质性松动。第三部分、2008年珠海房地产一级市场发展情况一、出让地块信息表地块来源宗地位置宗地用途宗地面积（）可建面积（）价值起始价（元/）估值(万元)珠海市平沙房地产开发公司平沙镇美平区商住20347.5450868.854069.6起中国建设银行股份有限公司珠海红旗支行金湾区红旗镇中心区广安路南综合2366.53549.75168珠海市东升实业股份有限公司南屏北山村东侧商住77649195184.892823.9珠海市经济特区建设财务公司珠海市横琴十字门N2-24地段商住15240.7153342.495867.7珠海市湘联实业开发总公司珠海市南水镇下金龙快速干道东侧商住25483.5525483.551516.3珠国土工字(斗门)2008第1号珠海市斗门区乾务镇东澳村工业用地26665.27（约40.0亩）26665.27地面地价251政府珠海市斗门区乾务镇东澳村工业26665.2726665.27671.96珠海拧湖企业有限公司珠海市香洲区隧道北商住213913.5213913.5珠国土香工2008-001珠海市香洲区南湾大道南工业、仓储及物流用地387772.92465327.5地面地价48022335.72GL-2008-001珠海高栏港经济区环岛西路闸口西侧工业及仓储113802537.74地面地价480TJ0801珠海市高新区港湾大道北侧物流、汽车展销21737.826000地面地价580珠国土工字(斗门)2008第3号珠海市斗门区白蕉镇新港工业区工业用地87104.287104.2地面地价252珠海市红旗对外加工装配服务有限公司珠海市金湾区机场北路西商住267597.2267597.2地面地价60613513.7珠海市新兴房产有限公司珠海市三灶区东嘴青湾大道东侧商住63233126466地面地价227.01珠海经济特区富民置业股份有限公司珠海市斗门县井岸镇白藤头新区商住45646.67114116.68地面地价156.9政府高栏杆经济区石油化工区北西路西北侧工业60000210002880珠海经济特区建设财务公司珠海市横琴十字门NI-12A商住10111.9130335.733033.608170号/珠国土储2008-01珠海市金湾区平沙镇升平大道北侧酒店、商业22908.222908.2楼面地价40008171号/珠国土储2008-02珠海市金湾区平沙镇海泉湾神秘岛北侧酒店、商业241524289828.8楼面地价40008178号/珠国土储2008-03珠海市情侣北路南段填海区总部与研发基地96845.13120000楼面地价40008187号/TJ0804珠海高新区科技创新海岸创新八路东侧工业用地13398.9916000地面地价480数据来源：市土地交易中心、国土资源局及安诚监测数据综合得出二、历年土地出让情况2003年-2008年珠海市土地供应走势（万）2008年珠海市土地市场供应量依然较大，新增土地面积同比增长43%，由于非住宅类用地的供应加大，容积率相对较低，所以导致新增可建面积同比下降14%。2008年珠海房地产一级市场体现为政府供给和企业个人转让相结合的特征。由于房地产二级市场的低迷，原先将持有土地作为资本增值点的各大土地权属人，纷纷通过抛售的方式来套现，说明珠海一级市场有出现动摇的迹象。三、出让地块分布区域2008年珠海市各区域土地供应情况（万）区域交易数量（幅）土地面积（万）建筑面积（万）建筑面积所占比例香洲区783.711251%斗门区418.625.512%金湾区971.578.937%总计20173.8216.4100%主城区土地出让量最大，为112万平方米，但同比缩减17%。西区土地出让面积大增，特别是金湾区土地供应占到了全市土地供应的37%。主城区土地供应缩减，西区逐渐扩大供地面积，与珠海市经济发展战略的调整方向相吻合。四、出让地块用地性质宗地用途区域宗地数（幅）宗地面积（万）建筑面积（万）商住香洲区431.749.3斗门区14.611.4金湾区437.747小计974107工业、物流香洲区342.350.7斗门区31414金湾区27.12.4小计763.467.1酒店商业香洲区斗门区金湾区226.431.3小计226.431.3其他（综合、总部研发基地）香洲区19.712斗门区金湾区10.240.35小计29.9412.35商住用地是2008年珠海一级市场供应量最大的用地类型，主要分布于香洲和金湾区。工业用地的放量主要集中于香洲的唐家和横琴地区。酒店和纯商业用地皆为政府出让，量相对来说较小，主要集中于金湾区，未来将作为该区域的配套型物业。五、土地成交数据表地块来源宗地位置宗地用途宗地面积可建面积底价 （万元）成交价（万元）成交楼面地价（元/）珠海市平沙房地产开发公司珠海市金湾区平沙镇美平区五号区商住20347.550868.94069.54069.52000政府珠海市唐家湾镇科技二路南侧工业15641.523462.21126.191126.19480中国建设银行股份有限公司珠海红旗支行珠海市金湾区红旗镇中心区广安路南综合2366.53549.751684181178珠海市东升实业股份有限公司南屏北山村东侧商住77649195184.892823.91020005226珠海市西部食品公司珠海市三灶镇中心村春花园南侧工业500050004848.597珠海市经济特区建设财务公司珠海市横琴十字门N2-23地段商住15240.753342.55867.763001181珠海市湘联实业开发总公司珠海市南水镇下金龙快速干道东侧商住25483.625483.61516.31516.3595政府珠海市香洲区隧道北商住213913.5213913.5960001620007573.1508170号/珠国土储2008-01珠海市金湾区平沙镇升平大道北侧酒店商业22908.222908.2楼面地价40008171号/珠国土储2008-02珠海市金湾区平沙镇海泉湾神秘岛北侧酒店商业2415242898.3楼面地价400政府情侣北路南段填海区总部与研发基地96845.11452683873.813873.805400（注：本表不含已成交的横琴富祥湾地块（宗地面积：132.5万、用途：旅游） 数据来源：市土地交易中心、国土资源局及安诚监测数据综合得出六、土地成交情况对照2007-2008年土地成交情况2008年珠海房地产一级市场表现并不活跃，一方面受整体市场环境不明朗的影响，另一方面由于出让的地块大部分位于西区，而目前该区域的房地产市场由于购房入户政策的取消，楼市处于低谷状态，使各大地产商处于拿地观望期。七、小结2008年珠海出让商住类地块相对减少，工业类用地增加。受经济环境和国家调控的影响，房地产市场不景气，土地供应量和成交量均呈减少趋势。土地流拍现象频繁出现，政府推迟土地出让计划，而企业个人抛售持有地块的现象在西区时有出现，预计未来该区域内的个人转让土地会增加，地价会有下调的空间。第四部分、2008年珠海房地产二级市场发展情况（商品住宅部分）一、商品住房建设规模2004-2008年珠海商品住房施工及新开工面积(万）数据来源：珠海市统计局2006年以前珠海商品房施工面积增长较为平稳，自2007年后随着楼市的升温，市场上施工量大增，截至2008年，市场上已经累积有将近960万平方米的住房施工面积。2007年施工面积同比增幅很大，但是新开工面积同比反而呈减少的趋势，2008年也具有同样的情形，说明珠海房地产开发量充足，后续开发以消化存量为主。二、商品住房竣工面积、销售面积情况2003-2008年珠海商品住房竣工、销售情况(万）数据来源：珠海市统计局2007年珠海房地产的火爆开发，至2008年表现为竣工面积的剧增。随着楼市的调整，2008年珠海商品住房销售同比减少27%，市场上空置率加大，对2009年的住房销售产生不小的压力，未来商品房供应增长速度将会放缓。三、供需关系图供需系数比较数据来源：珠海市统计局、珠海市建设局住房施工面积/住房竣工面积系数从2006年开始逐年有呈减小的趋势，未来供应量增速减缓。2007年以前，住房销售面积/住房竣工面积系数几乎保持大于1.0的比率，房地产市场供需情况良好。2008年出现较大的反比，住房销售面积远小于竣工面积，珠海房地产市场由卖方市场转为供过于求的买方市场。住房新开工面积/住房施工面积系数表明住房新开工面积小于施工面积，说明珠海房地产开发存量较大，珠海房地产后市更趋谨慎。四、商品住房预购均价2008年珠海市新建商品住房预购均价（单位：元/）数据来源：珠海市统计局商品住房预购均价受当月交易楼盘的区位、物业类型等影响，出现不规则的变动。全市的均价在6000-8000元/之间，香洲区新房受海景资源型楼盘的带动，价格基本上超过8000元/。珠海西区房价维持在3000-4000元/以下的层面，随着住房入户政策的取消，该地区新房交易明显受挫，未来价格将现走低的趋势。五、各区商品住房交易面积2008年珠海市各区商品住房交易面积（万）数据来源：珠海市统计局受新政调控的影响，步入2008年以来珠海楼市交易量显得较为无力。5月份在“购房入户末班车”的牵引下，市场成交量剧增，成为2008年珠海楼市的又一分水岭。2008年下半年的房展、特价房及打折让利等一系列优惠措施并未使消费者表现出明显的购买意愿，市场观望尤为突出，预示着珠海楼市未的走势仍不容乐观。六、2008年市区新增供应情况1、市区可预售项目可预售时间区域楼盘名称预售住宅面积（）2008年1月老香洲岭南世家11、12栋27884.99恒福阁38847.41唐家香格里花园2726.82每一间花园13204.32香格里花园2期35683.47新香洲鸿馨园38644.69丽景名城22970.032008年2月新香洲优仕雅苑7338.972008年3月唐家凤凰山一号25144.26远大美域新城二期9757.25新香洲优仕雅苑9886.84新加坡花园东苑3795.52逸轩8428.752008年4月拱北颐和人家10167.07吉大水湾六号25396.57老香洲岭南世家10栋11080.01华南名宇13003.7金域蓝湾25335.79雅乐园6453.05翠香茗庭22552.8南湾水仙花园二期16030.78前山时代廊桥17719.83唐家每一间12130.72新香洲中珠上城一期30891.46诚丰怡园13947.84正方盛和苑22670.492008年5月前山时代廊桥11675.15时代廊桥11673.37新香洲仁恒星园56554.6盈彩美居22441.61南湾御东领岸20614.48康和花园13663.19吉大格力广场一期A区29315.332008年6月吉大格力广场一期A区26174.38山海一品23325.55绿洋山庄二期A区53667.9绿洋山庄二期B区26553.8前山时代廊桥67085.64蔚蓝东岸23512.79南湾御东领岸11371.582008年7月南湾康和花园8030.432008年8月老香洲金域时代20362.77中珠水晶堡23454.43新香洲棕榈假日13553.47仁恒星园51223.93吉大华业临海39700.01拱北正邦岭秀城42869.142008年9月新香洲鸿泰苑30658.79唐家凤凰海域20930.02海怡湾畔四期46070.28前山时代廊桥7183.6南湾华发新城五期西区42357.11康和花园41060.27华发新城五期西区127319.54华发新城五期东区100883.48吉大格力广场一期A区14888.07格力广场一期A区27925.262008年10月前山二城心作20882.5吉大东方顺景31751.32008年11月新香洲翠菁苑8890.39吉大华业临海29880.94前山映晖湾区38238.82映晖湾区4014.172008年12月前山中联国际大厦28302.28滨河湾23409.17吉大格力广场一期A区29644.89格力广场一期A区14892.47老香洲岭南世家9栋10168.26米兰春天商住楼20697.95唐家金景豪园三期10212.36桦府11366.72新香洲宜加苑2930.49诚丰怡园53727.14宜加苑1964.86泰峰苑7309.71晴朗新地6247.57南湾华发新城五期西区51978.54拱北侨光公寓18453.12合计195万数据来源：珠海市商品房预（销）售专网2、珠海市区期房销售情况2008年珠海市区期房供应及消化情况(万）数据来源：珠海市商品房预（销）售专网、珠海市统计局珠海新建商品住房的供应特点主要体现为黄金周前月会出现楼盘扎堆供应的情况。从实际情况来看今年的两个黄金周并未如往常一样成为个大楼盘销售的最佳时机。2008年珠海主城区可供预售的新房达195万平方米，整年的预购面积仅为137万平方米，供需矛盾进一步加大。3、珠海市区推售项目分布情况2008年珠海主城区推售项目分布图数据来源：安城市场研究部珠海市主城区2008年共计52个项目有新单位推出市场，推盘较为活跃，市场放量较大。新香洲2008年推出的新盘较多，个体楼盘规模不大但数量较多，使该区域总体放量增大，也是2008年珠海房地产热点区域。吉大以坐拥缺稀的海景资源和完善的配套成为各大地产商的兵家必争之地。2008年推出楼盘多以中小规模为主，整体供应量较大。南湾在华发新城五期的的带动下，成为年度新增供应量最大的区域。七、市区各板块商品房户型构成20072008年珠海市区各板块户型构成数据来源：安城市场部珠海市住房市场主要户型构成为三房，在每个板块中都占较大的比例。受区域职能的影响，单身公寓在吉大，老香洲，拱北三个商业繁华区域有较大的供应量。四房户型主要集中在唐家和新香洲，这两个板块大规模楼盘集中，相应大面积户型占较大比例。八、市区各板块客户构成2008年珠海主城区各板块客户构成数据来源：安城市场部珠海区域内部的客户仍是珠海住房市场的主力客户群体，表现最为突出的是新香洲板块，同区域客户和珠海其他区域客户占89%，其次的是老香洲75%。由于毗邻澳门的优势，拱北受到港澳客户的最大青睐。珠海的豪宅区域主要分布在景观资源较好的区位吉大、南湾及唐家湾板块，成为港澳及外地富裕人士置业的首选区域。九、各板块客户置业动机（主城区）2008年珠海主城区各板块客户置业动机数据来源：安城市场部自住仍是珠海客户置业的主要目的，随着珠海城市发展潜力的凸现及其在整个珠三角楼市中房格的优势，吸引了大批周边城市投资置业者的目光。珠海作为度假休闲式旅游城市，优厚的旅游资源受到外来人群的关注。十、小结2008年珠海房地产市场在2007年的热浪掀过之后出现如下特征：房地产开发规模过大，与楼市低迷的行情形成鲜明的对比，会产生新盘推售节奏放缓，开发周期加长。竣工面积和销售面积之比扩大，商品房空置率上升。市场供应量加大，需求观望持续，供求矛盾加剧。珠海本地客户是珠海住房市场的主要消费群体，外地客户比较看重珠海资源型项目及品质较高的度假休闲物业。第五部分、2008年珠海市房地产三级市场（二手房）发展情况一、2008年二手房市场成交情况2008年二手房市场月交易面积走势（万）数据来源：珠海市统计局2008年全市二手房每月交易面积基本上都维持在较低的水平，其变化的趋势与一手房相近，二级市场交易的情势在一定程度上会传导至三级市场。针对三级市场的政策历来较少，2008年年底在经济环境的影响下，国家出台了减免营业税的相关措施以及珠海市的“卖旧买新”对三级市场会产生不小的促动，政策的效应预计在2009年的第二季度开始显现。二、2008年二手房市场成交均价及交易金额走势2008年二手房月交易均价走势（元/）2008年二手房市场月交易金额走势（亿元）数据来源：珠海市统计局二手房交易价格受到当月交易住房的区位结构影响波动较为明显。但整体上看，珠海市各月二手房的均价在4200元/的上限波动。部分交易量大的月份，价格反而有走低的趋势，使全年交易金额变动不明显，基本上维持在3.5亿元的范围内。三、2004-2008年二手房交易面积及价格走势2004-2008年珠海二手房交易情况数据来源：珠海市统计局2004年期间珠海的新房供应量不大，二手房得到较好的消化，这一期间由于市场上房源供不应求所以二手房价被抬高。2005年至2007年期间随着珠海房地产市场的加大投资，新房供应剧增，导致二手房市场交易下降，但总体相对平稳，但是在2007年随着新房价格的暴涨，二手房价出现大幅的上扬。2008年的楼市调整使住房消费信心不足，二手房市场的流动性减弱出现一二手齐跌的情形。四、小结三级市场虽然不是政策调控的重点，但是二手房的交易情况表现出与新房同样的特点。受珠海地域性的影响，珠海的二手房价格变动不平衡，东西区价差明显。2008年随着楼市调控的延续、经济形势的下挫，珠海二手房的交易量同比下降幅度达48%，但是价格依然表现坚挺，买卖双方价格拉锯战展开。第六部分、2008年珠海市房地产广告统计分析（说明：该分析报告中的地产广告刊登于珠海四大主流媒体珠海特区报、珠江晚报、南方都市报、澳门日报。其中珠海特区报、澳门日报为4K大小版，珠江晚报、南方都市报为8K大小版。涵盖区域除珠海全市楼盘，还包括中山坦洲及三乡楼盘。）2008年珠海的各大报纸媒体涉及地产类广告版面累计达597.13P，广告投放次数为839次，见报楼盘总计105个。今年以来珠海楼市持续低迷，大部分开发商都把广告宣传的重点放在“五一黄金周”和“金九银十”，使得广告投放集中在这两个时期。一、广告投放量图1：2008年每月广告投放频次比较2008年每月广告投放频次(单位：次）图2：2008年每月广告投放版面量比较2008年每月广告投放版面量(单位：P）2008年4月和9月份报纸广告的投放频次和版面量是全年最高的两个月份，主要受传统楼市旺销期的“五一黄金周”及“金九银十”的影响，开发商希望通过各种宣传和促销手段打开市场的僵局，因此加大了广告的放量。相比之下4月份的广告投放效果稍明显。另外“暑假营销”开始受到居家型楼盘的青睐。二、各区域广告投放图3：各区域广告投放频次统计2008年珠海市各区广告投放频次（单位：次）图4：各区域广告投放版面量统计2008年珠海市各区广告投放版面量（单位：P） 小结：珠海南湾区在华发品牌的强势广告营销之下，该区域的总体广告放量位于首位。珠海西区的楼盘由于区位的极差因素，与主城区产生较大的差距，该区楼盘在营销上相对保守和过于单一，对采用报纸媒体广告的宣传理念稍弱，所以区域内的项目见报的平均频次数和平均版面量远低于其他各个区域。中山坦洲和三乡区域由于毗邻珠海，而且在价格上具有明显的优势、该区域的楼盘把主要的客户群锁定在珠海，一些规模较大的楼盘，报广的力度很强，分流了相当一部分珠海的中端客户，对珠海特别是西区的楼盘产生不小的影响。三、年度广告投放排行榜表1：2008年全年十大广告投放频次排行榜名次楼盘名称投放频次（次）楼盘位置1华发新城5期46南湾2中山雅居乐新城44中山3格力广场36吉大4时代廊桥36前山5锦绣海湾城27中山6中颐海伦堡30中山7恒福阁 29 新香洲 8中澳新城6期 26 中山 9领秀城 24 拱北 10金筑美居 24 中山 表2：2008年全年十大广告投放版面量排行榜名次 楼盘名称 投放版面（P）楼盘位置 1 华发新城5期 43 南湾 2 中山雅居乐新城 34.5 中山 3 格力广场 35.17 吉大 4 时代廊桥 31.88 前山 5 锦绣海湾城 30.5 中山 6 华发世纪城 23 南湾 7 领秀城 22 拱北 8 中颐海伦堡 21 中山 9 锦绣阳光花园 17.5 中山 10 绿洋山庄 16 吉大 表3：2008年全年广告投放频次及版面量“星期”排行榜名次 星期 投放频次（次）投放版面（P） 1 星期五 486 344.63 2 星期四 162 118 3 星期三 76 55.13 4 星期二 39 27.08 5 星期六 33 26.38 6 星期日 14 11.33 7 星期一 14 9.42 上榜楼盘均为品牌度高、规模型中高档楼盘，开发商实力较雄厚。由于楼盘的规模较大，所以相对来说，报纸广告的平均投入成本并不算太高。中山坦洲、三乡楼盘的上榜率走高，近年来该区域内楼盘的频繁亮相，对珠海楼盘产生不小的冲击。周六日是房地产销售的“小黄金期”，所以周五往往是各大楼广告投放的最佳选择日期，周四次之。四、媒体投放量图5：各媒介传播量统计各大报纸媒体广告投放情况珠海特区报是珠海市范围内影响力最大的报纸媒体，其针对的读者层次稍高，多为公务机构、事企业单位的工作人员，这类群体对住房类消费品支付能力较强，