房地产管理手册第二册0813流程.doc

肄聿蒁薂羀肈薃螇袆 8. 设计管理8.1 设计管理流程8.1.1 设计承包商选择控制流程设计承包商选择控制流程备案上报集团备案编制直接委托计划审批N上报集团备案编制直接委托单位审批NY备案签定设计委托合同组织设计单位实施设计设计单位动态管理设计单位年审完善设计单位信息库备案参与施工图设计评审集团成本管理部集团技术管理部集团技术决策委员会城市公司成本管理部城市公司工程技术部城市公司总经理总裁项目费用预算选择方式谈判30万平米的大型项目必须招标提供支持参加评标20万平米以下可以直接委托完善设计单位信息库设计单位年审设计单位动态管理组织设计单位实施设计签定设计委托合同确定直接委托单位组织评标推荐中标单位组织发标及答题YY编写设计招标文件入围单位考察和推荐资料筛选初定入围单位收集设计单位信息资料编制设计招标计划其中包括三个关键评审点：规划评审、单位功能评审、立面评审审核审核N审批N审批NNYY了解设计招标计划，并反馈意见审批审批8.1.2 概念设计管理流程概念设计流程集团-技术管理部集团-投资发展部集团-营销管理部集团-成本管理部集团-技术决策委员会总裁审批项目论证流程提出规划概念设计要求产品建议书收集项目资料投资估算编制概念设计任务书组织相关部门评审设计承包商选择流程完成概念设计组织评审修改调整参加部门：集团营销管理部、集团成本管理部、下属公司相关部门参加部门：集团营销管理部、集团成本管理部、下属公司相关部门审核NYY方案设计流程8.1.3 扩初设计管理流程扩初设计管理流程城市公司-报建专员设计单位城市公司-工程技术部城市公司-成本控制部城市公司-营销部城市公司-总经理集团-技术管理部审核建筑方案设计流程提供限额设计（投资预算）编制扩初设计任务书建筑总体条件图设计承包商选择流程组织扩初设计任务书评审报政府部门审批修改完成扩初设计审批Y施工图设计N进行扩初设计设计沟通交流审批Y组织扩初设计内部评审参加评审：城市公司工程技术部、城市公司成本控制部、城市公司项目部以及下属公司客户关系部整理设计修改建议政府部门征询意见审批审核YNYY8.1.4 施工图设计管理流程施工图设计管理流程项目部城市公司-报建专员城市公司-工程技术部城市公司-成本控制部城市公司-总经理集团技术管理部勘察报告、结构（试验报告）YN审图中心审查Y报批报建流程N组织相关部门评审设计资料收集施工图设计计划编制施工图设计指引组织施工图设计N图纸初审Y组织施工图内部评审评审意见和建议施工图修改、补充配合确认施工图，并交资料室发放到相关部门YYN提出设计限额要求参与评审：成本控制部、工程技术部、项目部设计概算审核并进行项目成本预算NYY工程供方招标采购流程Y审批审批审批备案备案8.1.5 分项设计管理流程分项设计管理流程设计单位项目部城市公司-工程技术部城市公司-成本控制部城市公司-总经理集团技术管理部审批组织分项设计编制分项设计任务书分项设计设计计划设计资料收集主体设计施工图相关接口资料组织相关部门评审NN图纸初审N相关涉及外立面等分项设计图纸交原主体设计单位审查组织施工图内部评审评审意见和建议施工图修改、补充YY提交设计限额要求（设计概算）提交具体设备等分项设计要求审核是否为涉及外立面等的分项NY审定NYY设计承包商选择流程主体设计施工图交底参与评审：城市公司成本控制部、城市公司营销部、城市公司客户关系部、集团技术管理部审批Y审核YNY确认施工图，并交资料室发放到相关部门设计概算审核并进行项目成本预算工程供方招标采购流程8.1.6 景观设计管理流程景观设计流程集团技术管理部城市公司工程技术部集团成本管理部集团技术决策委员会总裁编写景观设计任务书组织评审提供设计限额指标（景观设计成本估算）审核Y审批N建筑方案设计流程收集项目资料Y设计承包商选择流程整理修改意见根据初审意见完成景观方案设计组织完成景观方案设计组织评审审核Y审批NY参加评审：营销管理部、成本管理部、技术管理部、物业公司、城市公司工程技术部提出设计概算确定景观方案设计设计承包商选择流程编制景观施工图设计任务书组织评审提供设计限额指标组织完成景观施工图设计景观施工图内部评审发放施工图设计资料参加评审：营销管理部、成本管理部、技术管理部、物业公司、城市公司工程技术部接收施工图设计资料组织施工图设计交底参与施工图设计交底8.1.7 室内设计管理流程室内设计管理流程集团技术管理部集团营销管理部城市公司成本控制部城市公司工程技术部城市公司营销部集团成本管理部集团-技术决策委员会集团总建筑师总裁编制室内设计方案设计计划收集相关资料编写室内设计任务书组织相关部门评审设计承包商选择流程组织完成室内方案设计组织评审根据评审意见修改方案设计确定室内装修设计方案组织完成室内装修施工图设计参与验收：集团技术管理部、城市公司工程技术部、城市公司营销部、城市公司成本控制部、城市公司物业公司、城市公司客户关系部参与饰品、家具采购参与验收：城市公司工程技术部，城市公司营销部，城市公司成本控制部，城市公司物业公司，城市公司客户关系部组织图纸交底完成施工图设计组织室内装修施工图内部评审提出项目装修交底标准说明参加评审：城市公司营销部、城市公司成本控制部，城市公司物业公司，城市公司客户关系部参加评审：城市公司营销管理部，城市公司成本管理部，城市公司物业公司，城市公司工程技术部提供设计限额指标（室内设计成本估算）材料设备选型定板流程工程供方招标采购是否需要实验样板间饰品、家具采购N室内装修施工管理组织室内装修硬装验收N成品移交物业销售组织室内装修整改组织室内装修综合验收饰品、家具布置NYNY饰品、家具采购提供设计概算NYYNNYY审核审核YY审批审批审批审批审批8.1.8 主体扩初设计管理流程主体扩初设计管理流程城市公司-报建专员设计单位城市公司-工程技术部城市公司-成本控制部城市公司-营销部城市公司-总经理集团-技术管理部审核建设方案设计流程提供限额设计（投资预算）编制扩初设计任务书建筑总体条件图设计承包商选择流程组织扩初设计任务书评审报政府部门审批修改完成扩初设计审批Y施工图设计N选择扩初设计设计沟通交流审批Y组织扩初设计内部评审参加评审：城市公司工程技术部、城市公司成本控制部、城市公司项目部以及下属公司客户关系涪整理设计修改建议政府部门征询意见审批审核YNYY8.1.9 主体施工图设计管理流程主体施工图设计管理流程项目部城市公司-报建专员城市公司-工程技术部城市公司-成本控制部城市公司-总经理集团技术管理部勘察报告、结构（试验报告）YN审图中心审查Y报批报建流程N组织相关部门评审设计资料收集施工图设计计划编制施工图设计指引组织施工图设计N图纸初审Y组织施工图内部评审评审意见和建议施工图修改、补充配合确认施工图，并交资料室发放到相关部门YYN提出设计限额要求参与评审：成本控制部、工程技术部、项目部设计概算审核并进行项目成本预算NYY工程供方招标采购流程Y审批审批审批备案备案8.1.10 设计变更管理流程设计变更管理流程（设计施工类）设计单位下属公司-成本控制部下属公司-工程技术部下属公司-项目部或施工单位下属公司-营销部下属公司-相关部门经理下属公司-总经理集团-技术管理部总经理提出变更要求提出设计变更要求成本测算须经部门经理审核提出专业工程师审核意见书面记录变更要求提出设计变更要求设计变更类型分判审定施工条件设计施工类变更填写设计处理卡或修改施工图执行审批流程签发设计变更单须经部门经理审核提出设计变更要求N实施变更设计变更资料存档Y终止变更是否影响销售承诺须经成本部/项目部部门经理会签审核Y变更在10万元以下下属公司总经理审批生效会签申核变更在10万元以下上报集团集团部总经理审批生效终止变更N审批单价10万元以上N审批8.1.11 设计材料设备选型定板流程材料设备选型定板流程材料设备供方方案设计单位集团营销管理部集团成本管理部集团技术管理部城市公司工程技术部城市公司成本控制部集团总建筑师总裁提供建筑材料样板如果方案设计单位未能提供建筑材料样板，则由城市公司成本控制部负责提供样板，集团技术管理部和成本管理部负责评审扩初设计流程审批确定材料设备清单材料市场调研协助调研提供几种相近效果的材料样板材料效果确认材料选型组织评审参与评审参与评审参与评审材料定板如果公司领导对报批的样板效果无法确定，可选择几个样板现场制板，由设计单位、建筑专业工程师及公司领导现场选择确认效果最佳的样板通知供方选样材料设备供方选样样品确认封样建立样板库材料设备样品接收登记管理材料设备采购子流程NY8.1.12 销售示范区装修设计管理流程销售示范区设计流程集团技术管理部集团营销管理部项目部城市公司成本控制部城市公司工程技术部城市公司营销部集团成本管理部集团-技术决策委员会总裁审批编写销售示范区设计任务书编制销售示范方案设计计划收集相关资料组织相关部门评审提出销售示范区设计申请提供设计限额指标（销售示范区设计成本估算）审核YYN组织评审设计承包商选择流程组织完成销售示范区方案设计提出设计概算参加评审：营销管理部、成本管理部、物业公司、城市公司工程技术部整理修改意见根据评审意见修改销售示范区方案设计批准YN编制销售示范区施工图设计任务书设计承包商选择流程组织完成销售示范区施工图设计参加评审：营销部、技术控制部、物业公司、客户关系部审批确定销售示范区方案设计审核Y组织销售示范区施工图内部评审确定销售示范区施工图设计组织图纸交底确定材料选样及样品清单审批Y工程供方招标采购销售示范区施工管理饰品、家具采购参与饰品、家具采购参与饰品、家具采购饰品、家具布置参与饰品、家具布置组织销售示范区整体验收开盘销售示范区竣工验收YN 蚄袀膇莀蚃羂莃芆螃