房地产市场法案例分析.doc

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【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。 解决方案步骤一：实地查勘估价对象，编制实地踏勘估价对象表（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料；表2-1 实地踏勘估价对象表房屋坐落昌平区回龙观龙锦苑1区房屋所有权人xxx房屋所有权证号X京房权证昌字第xxxxxx号土地证号xxxxxx使用权类型住宅土地面积1011 土地使用权终止日期2055年土地形状规则（矩形）房屋登记用途住宅建筑面积 126 建筑结构：砖混标的所在楼层/总楼层： 3 / 6层使用状况自用 o空置 o出租层高(米)：3成新率：8现状用途住宅o办公o商铺户型结构 3 房 2 厅 1 厨 2 卫 1阳建成时间：2005朝向：南使用状况完好 o基本完好 o一般损坏 o严重损坏 o危房评估目的：出售维修保养良好o一般o较差通风采光良好 o一般 o较差物管类型：小区o大院o单体楼o封闭o半封闭o开放四至：东：昌龙锦苑公交总站 西：科星西路 南：龙锦二街 北：龙锦一街公交线路有 o无 共 6条线路步行 1 分钟 地铁站名：回龙观东大街站 步行至该地铁站口约 10 分钟景观公园小区园景o望江o人工湖o山o球场o泳池o无小区配套：便利店物业设施及管理电梯o 部客梯 货梯每层 户 无 o完好o基本完好o一般损坏o严重损坏房屋间距良好车位比重良好临街状况良好使用状况良好水电o明敷暗敷o无完好o基本完好o一般损坏o严重损坏通讯电话 有线电视 网络 完好管道煤气有 o无消防消防栓自动喷淋o烟感报警o无完好o基本完好o一般损坏o严重损坏物业管理防盗门自动对讲系统o可视对讲系统小区监视系统24小时保安o无保安物业收费：每平方 2.3 元周边配套o商场 幼儿园 学校 医院 邮局 银行 菜市场 o超市 公园 体育设施 酒店 娱乐休闲物业外墙o马赛克o条形砖o玻璃幕墙o水刷石涂料装修档次o毛坯 o普通精装 o豪华楼梯间、门厅、大堂地面：水磨石 墙面：石灰 顶棚：抹灰 其他：公共通道地面：水磨石 墙面：石灰 顶棚：抹灰 其他：内部装修基本状况使用现状客餐厅地面瓷砖完好基本完好一般损坏严重损坏墙面石灰完好基本完好一般损坏严重损坏顶棚抹灰完好基本完好一般损坏严重损坏门包门完好基本完好一般损坏严重损坏窗塑玻完好基本完好一般损坏严重损坏柜体木质完好基本完好一般损坏严重损坏房间地面木地板完好基本完好一般损坏严重损坏墙面石灰完好基本完好一般损坏严重损坏顶棚抹灰完好基本完好一般损坏严重损坏门包门完好基本完好一般损坏严重损坏窗塑玻完好基本完好一般损坏严重损坏厨房地面瓷砖完好基本完好一般损坏严重损坏墙面瓷砖完好基本完好一般损坏严重损坏顶棚pvc完好基本完好一般损坏严重损坏其他完好基本完好一般损坏严重损坏主次卫生间地面瓷砖完好基本完好一般损坏严重损坏墙面瓷砖完好基本完好一般损坏严重损坏顶棚pvc完好基本完好一般损坏严重损坏其他外阳台 个 内阳台 1 个 附属物：水池完好基本完好一般损坏严重损坏法定优先受偿款o拖欠建设工程款 元 o拖欠土地出让金 元 o拖欠报建费 元o拖欠税费 元 o已抵押担保的债权数额 元 o其它法定优先受偿款 元备注我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息：1 地理位置与环境评估标的物座落于北京市昌平区回龙观镇文化路(科星西路与龙锦二街交叉口)，该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面(即东侧)为龙锦苑公交场站，北临龙锦一街。评估房地产属于正在出售出租的住宅类用房，地处北京市北部回龙观大型居住区，环境优美，社区安静，生活配套齐全，地铁沿线交通便利，适宜居住。房屋经济合适、利用率极高，是理想的房地产投资、居住区域。2估价对象状况昌平区回龙观龙锦苑1区内，目前该房屋已取得房屋所有权证，相关证件如下： 证件类型证号建筑面积（平方米）房屋所有权证京房权证昌国字第xxxxxx号126依据委托方提供的房屋所有权证（京房权证昌国字第xxxxxx号），其房地产概况如下：土地使用权期限：至2055年止房屋所有权人：xxx房屋座落：昌平区回龙观丘（地）号：x-x-x-xx（x）-产别：国有产房屋状况（参见附件估价对象现状图（略）：估价对象为回龙观龙锦苑1区16号楼2单元302 小区图 室内图 户型平面图 小区位置权属状况：依据委托方提供的资料显示，估价对象于截至估价时点时，没有设定任何抵押等他项权利。步骤二：搜集相关市场资料，进行区域因素、市场背景和最高最佳使用分析；1区域因素分析昌平区地处太行山脉与燕山山脉交汇处，素有“京师之枕”的美称，是一座历史久远的城市。从南口镇雪山村出土的文物可追溯到原始社会后期，文字记载始于商周时期，建制始于西汉，公元1425年迁县于永安城（现昌平镇）。1984年，经中共中央、国务院批准的北京市城市建设总体规划方案把昌平确定为以“旅游、高教、科研”为城市性质的卫星城。1999年9月，经国务院批准，昌平撤县设区。昌平区总面积1352平方公里，其中：平原552平方公里，占40.8%，山区、半山区面积800平方公里，占59.2%。现辖15个镇、2个街道办事处和北企公司（其中：平原镇12个，山区镇5个）。党的十六大胜利召开后，昌平区委、区政府加快发展的责任感和紧迫感进一步增强。按照十六大提出的全面建设小康社会的目标和胡锦涛总书记视察北京工作时的重要指示精神要求，结合昌平实际，区委、区政府积极实施把郊区建设成为首都可持续发展的战略新区和建设国际化大都市的现代化发展区的战略部署，确定昌平的发展新目标为：力争用五年左右的时间，努力把昌平建设成为“投资创业、旅游休闲、生活居住”首选之区。估价对象位于昌平区回龙观龙锦苑1区，小区东至昌龙锦苑公交总站，西至科星西路，南至龙锦二街，北至龙锦一街；小品区周边有公交460路、919路、462路 ，地铁8号线，交通便捷，道路通达度高；小区内有花园园景，生态环境较好；小区周围有银行、医院、学校、幼儿园、超市、餐饮、娱乐等公共配套设施，基础设施达到“七通”。22012年北京市房地产市场背景分析北京位于北纬39084105，东经1152511703，属温带大陆性气候，四季分明，冬季比较寒冷。最低日平均温度-15.9；夏季较热，最高日平均温度25.8。冬季多为北风及西北风，夏季风较少，全年主导风向为北风，雨水多集中在夏季，其余季节雨量较少。北京是中国的首都，也是世界著名的历史文化名城，是全国政治、经济和文化功能的中心城市和主要区域，也是全国的交通枢纽，铁路公路四通八达，首都国际机场有近百条通往国内外各大中城市，交通十分便利。近年来，中国坚持推行改革开放政策，北京的经济发展速度高于全国经济发展平均水平，房地产业、金融证券业、旅游业、现代制造业等各个行业蓬勃发展。为推进北京市的经济发展速度，市政府加大了基础设施、公共设施的投资力度，全线贯通了四环、五环、地铁八通线和城市轻轨铁路等，巨大投入使得北京市更是锦上添花。1，房地产开发投资完成情况上半年，全市完成房地产开发投资1298.3亿元，比上年同期增长4.7%，增速比1-5月提高1.9个百分点。其中，住宅完成投资667.8亿元，下降2.8%；写字楼完成投资142.8亿元，增长6.1%；商业及服务业等经营性用房完成投资114.6亿元，下降12.5%。房地产开发投资中，建安工程投资为541.5亿元，同比增长15.3%，占全市房地产开发投资比重为41.7%。 2，房地产市场供给情况 6月末，全市商品房施工面积为11042.1万平方米，比上年同期增长16%。其中，住宅施工面积为6528.4万平方米，同比增长17.2%；写字楼为1298.4万平方米，增长8%；商业及服务业等经营性用房为1038.3万平方米，增长2.8%。上半年，全市商品房新开工面积为1482.4万平方米，比上年同期下降18.9%。其中，住宅新开工面积为792.6万平方米，同比下降25.6%；写字楼为169.1万平方米，下降34.2%；商业及服务业等经营性用房为159万平方米，增长18.7%。上半年，全市商品房竣工面积为568.8万平方米，比上年同期增长4.6%。其中，住宅竣工面积为379.5万平方米，同比增长38.6%；写字楼为44.8万平方米，下降48.1%；商业及服务业等经营性用房为55.5万平方米，下降23%。 3，房地产市场销售情况上半年，全市商品房销售面积为620.9万平方米，比上年同期增长11.9%。其中，住宅销售面积为479.4万平方米，同比增长23.2%；写字楼为64.7万平方米，下降12.4%；商业及服务业等经营性用房为50.6万平方米，下降6.8%。4，政策性住房建设情况上半年，全市政策性住房完成投资371.9亿元，比上年同期增长33.4%。6月末，全市政策性住房施工面积为4239.5万平方米，同比增长42.6%；新开工面积为671.4万平方米，同比增长2.4%；竣工面积为174.5万平方米，同比增长67.1%。5，房地产开发企业项目资金到位情况上半年，全市房地产开发项目本年到位资金为2293.2亿元，比上年同期下降9.9%。其中，金融贷款为664亿元，同比增长13.8%；自筹资金为543.8亿元，同比下降31.5%；定金及预收款为709.3亿元，下降0.7%。 全市房地产开发投资增速单位：%3最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证（略），能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象房产证用途为住宅用途，而且使用现状也为住宅用途，本项目以估价对象为住宅用途使用为前提估价。步骤三：搜集交易实例；搜集交易实例一般要填制交易实例调查表，见表2-2。表2-2 交易实例调查表房地产基本状况名称回龙观龙锦苑1区坐落昌平区回龙观四至东：昌龙锦苑公交总站 西：科星西路 南：龙锦二街 北：龙锦一街规模125平米 用途住宅权属私产交易基本情况卖方xxx买方xxx成交日期2012-3成交价格总价210万元单价16800元/平米付款方式分期付款交易情况说明正常房地产状况说明区位状况说明基础设施及生活服务设施良好，距商服中心距离较近，居住社区成熟度良好，交通方便，自然环境优美实物状况说明1，建筑规模：125平米；2，房屋层数：总层为6层，可比实例位于第3层；3，建筑结构：混合；4，设施设备：七通一平；5，装饰装修：精装；权益状况说明1，房屋所有权：业主，享有全部所有权，产权70年；2，无出租和占用情况 ；3，物业费2.3元/平米；位置图外观图片其他图片房地产基本状况名称回龙观龙锦苑1区坐落昌平区回龙观四至东：昌龙锦苑公交总站 西：科星西路 南：龙锦二街 北：龙锦一街规模127平米用途住宅权属私产交易基本情况卖方xxx买方xxx成交日期2012-4成交价格总价192万单价15118元/平米付款方式分期付款交易情况说明正常房地产状况说明区位状况说明基础设施及生活服务设施良好，距商服中心距离较近，居住社区成熟度良好，交通方便，自然环境优美实物状况说明1，建筑规模：127平米；2，房屋层数：总层为6层，可比实例位于第1层；3，建筑结构：混合；4，设施设备：七通一平；5，装饰装修：精装；权益状况说明1，房屋所有权：业主，享有全部所有权，产权70年；2，无出租和占用情况；3，物业费2.3元/平米；位置图外观图片其他图片房地产基本状况名称回龙观龙锦苑1区坐落昌平区回龙观四至东：昌龙锦苑公交总站 西：科星西路 南：龙锦二街 北：龙锦一街规模126平米用途住宅权属私产交易基本情况卖方xxx买方xxx成交日期2012-7成交价格总价210万单价16666元/平米付款方式分期付款交易情况说明正常房地产状况说明区位状况说明基础设施及生活服务设施良好，距商服中心距离较近，居住社区成熟度良好，交通方便，自然环境优美实物状况说明1，建筑规模：126平米；2，房屋层数：总层为6层，可比实例位于第4层；3，建筑结构：混合；4，设施设备：七通一平；5，装饰装修：普通；权益状况说明1，房屋所有权：业主，享有全部所有权，产权70年；2，无出租和占用情况；3，物业费2.3元/平米；位置图外观图片其他图片实例：位于龙锦苑1区，房地产用途为住宅，多层板楼，框架结构，销售均价为16800元/平方米，商品房。实例：位于龙锦苑1区，房地产用途为住宅，多层板楼，销售均价为15118元/平方米，商品房。实例：位于龙锦苑1区，房地产用途为住宅，多层板楼，售价为16666元/平方米，商品房。步骤四：选取比准实例及比较因素；比准实例应符合以下条件：1与估价对象具有相同的用途，均为住宅；2与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；3与估价对象邻近或在同一供需圈；4属于正常交易或可修正为正常交易；5可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价期日接近；6区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。通过比较，将实例A、B、C选为比准实例，同时比较因素确定为交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。其中，区域因素选择基础设施状况、生活设施状况、居住社区成熟度、道路通达度、公交便捷度、距商服中心距离、人文环境、自然环境等；个别因素选择房屋朝向、楼层、户型结构、景观、物业管理、综合成新率等。步骤五：编制相关表格，进行比准实例价格、交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等的修正；表2-3 比较因素条件表比较因素估价对象案例A案例B案例C交易价格(元/平方米)待估168001511816666名称龙锦苑1区 龙锦苑1区龙锦苑1区龙锦苑1区位置回龙观文华路回龙观文华路回龙观文华路回龙观文华路 交易日期2012、52012、32012、42012.7交易情况正常正常正常正常区域因素基础设施状况七通七通七通七通生活服务设施状况生活服务设施完备生活服务设施完备生活服务设施完备生活服务设施完备距商服中心距离距商服中心较近距商服中心较近距商服中心较近距商服中心较近居住社区成熟度社区发展一般社区发展一般社区发展一般社区发展一般交通条件道路通达度 良好良好良好良好交通便捷度公交：460路、919路、462路 地铁8、13号线公交：460路、919路、462路 地铁8、13号线公交：460路、919路、462路 地铁8、13号线公交：460路、919路、462路 地铁8、13号线人文环境人文环境较好人文环境较好人文环境较好人文环境较好自然环境噪音污染较少，自然环境较好。噪音污染较少，自然环境较好。噪音污染较少，自然环境较好。噪音污染较少，自然环境较好。个别因素 建筑规模126平米125平米127平米126平米建筑结构 混合混合混合混合平面布置 平面布置合理平面布置合理平面布置一般平面布置一般户型设计设计合理设计合理设计一般设计一般朝向南北朝向南北朝向西南朝向南北朝向装修精装 精装精装普通设备设施设备良好设施设备良好设施设备良好设施设备良好工程质量结构良好结构良好结构良好结构良好物业管理良好良好良好良好综合成新率0.80.80.80.8表2-4 比较因素条件指数表比较因素估价对象案例A案例B案例C交易价格(元/平方米)待估168001511816666交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素基础设施状况100100100100生活服务设施状况100100100100距商服中心距离100100100100居住社区成熟度100100100100交通条件道路通达度100100100100交通便捷度100100100100人文环境100100100100自然环境100100100100合计100100100100个别因素建筑规模10099101100建筑结构 100100100100平面布置 1001009999户型设计1001009999朝向10010099100装修10010110099设备100100100100工程质量100100100100物业管理100100100100综合成新率100100100100合计1001009897步骤六：综合求取比准价格。表2-5 因素修正表比较因素案例A案例B案例C交易价格(元/平方米)168001511816666交易日期100100100交易情况100100100区域因素100/100100/100100/100个别因素100/100100/98100/97比准价格(元/平方米)168001481616116确定比准价格(元/平方米)15911采用算术平均法综合确定比准价格为15911元/平方米。 羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂膄蒈螇螄肀蒇蒆羀羆肃蕿螃袂膃蚁羈膁膂莁螁肇膁蒃羇肃膀蚅蝿罿腿螈蚂芇膈蒇袈膃膇薀蚀聿膇蚂袆羅芆莂虿袁芅蒄袄膀芄薆蚇膆芃螈羂肂节蒈螅羈芁薀羁袄芁蚃螄膂芀莂罿肈荿蒅螂羄莈薇羇袀莇虿螀艿莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃莃蒆蚀膁蒂薈袅肇蒁蚀蚈羃蒀莀袃罿葿薂蚆芈葿蚄羂