北京房地产简单分析.doc

北京房地产简单分析成员：刘森2010300070027 张译2010300070028丁映峰2010300070034孙一腾20103000700411. 房地产市场的需求。 房地产市场的需求可以分成以下几个方面，自住房需求和投资需求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求。作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿没有能力的需求不予考虑，有能力没有意愿的需求也不予考虑，因此住房产品的需求取决于消费者支付能力(A)、消费者需求意愿(W)和消费者人数(N)等三个因素影响，其中消费者的支付能力主要受消费者收入（I）、房价(P)的影响，住房的需求意愿(W)主要受社会文化(C)影响、替代品与互补品的可得性与价格（B）两个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求。因此我们可以得到简略的需求函数D=D（A,W,N）其中A是关于收入I与房价P的函数：A=A(I,P),0，0. W是关于C和B的函数：W=W(C,B),由于文化因素的影响需要较长时间的沉淀和积累，相对的短期内看做常量；0，0，0 为何北京房地产的需求居高不下呢?我们认为有以下的一些原因：一是住房的基本需求是刚性的。住房是人类生存和发展的必需品，满足人们基本生活的住房需求是维持劳动力的简单再生产的需要，是人们维持起码尊严的需要。如果连最基本的住房需求都不能满足，社会稳定就会受到影响。因此，无力自我改善住房条件的低收入人群的住房需求和拆迁带来的住房需求是必须优先满足的需求。二住房需求不仅是量的需求，更是质的需求。随着居民收入和生活水平的提高，在住房面积的不断增加的基础上，人们对住房的装修、结构、布局、安全等本身质量提出越来越高的要求，对居住环境也提出休闲、购物、娱乐、运动等一系列更高的配套功能要求。这种不断追求住房质量提高的需求，导致住房在供求总量不变的情况下，价格也呈逐渐上涨趋势。从另一方面也说明住房改善是长期的过程，即使社会上不再新增人口、住房总量已经足够，对住房的需求也是永远存在的。 三是住房需求一般是在原住房基础上追加的增量需求。住房是资产，可以变现，可以继承。与一般消费品不同，居民对住房的新需求与原住房关联程度大。对改善性住房需求而言，新的住房需求是在原住房基础上的追加。居民通过将原住房出售或出租，只需添加比原来住房增加的那部分面积和功能的钱，就可以实。现新的住房需求如卖掉平方米的住房在同一区域再购买平方米的住房， 只需增加平方米的资金就可以实现。2. 房地产市场的供给。房地产市场的供给比较单一，作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的。因此，套用一般的供给理论，住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿(W)、供给能力(A)，厂商的供给意愿也主要是取决于政府政策(G)、厂商主观意愿(F)；厂商的供给能力主要取决于房价(P)、厂商的生产技术与生产能力(T)、投入品的价格(I)。政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。简略的供给函数S=S(W,A),0,0.且W=W(G,F),由于目前过热的房地产市场，政府政策在于增加房产的供给来满足日益增长的需求，则0;厂商的意愿意愿越高，供给自然越多，则0;而供给能力A=A(P,T,I),房价越高，厂商的利润越高，因此厂商倾向于销售更多的住宅，0;厂商的生产技术与生产能力(T)的提高使得房源更加充足，0:而投入品的价格(I)的上升，使得厂商的成本上升，压缩了厂商的利润空间，则0 住房供给还受到以下一些因素的影响：一是住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。 二是住房供给成本和级差地租关系大。住房价格在很大程度上不取决于建筑成本，而取决于级差地租。绝大部分土地和住房必须经过充分的反复交易，才能使级差地租的真实水平被发现。所以，在市中心地区、交通方便地区或具有独特资源环境条件的地区（如靠近海滩、公园等），土地稀缺、地价昂贵、拆迁成本巨大，住房供给的成本持续增大，导致房价不断增高。三是住房供给的周期性明显。由于住房这种特殊商品不能生产线生产，且是非标准化生产，因此，住房供给不是均衡的供给，受建设周期影响较大，与住房需求相适应的供给总是处于滞后状态，所以，在一个时点上，总是表现出住房的供不应求或供过于求。3. 房地产市场的局部均衡。供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑，可以分析任何消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化。这就是经济学中的局部均衡分析。4. 北京房地产市场的供求分析。通过这个需求、供给分析，我们可以对于北京房地产市场进行政策分析。作为消费品的北京房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看，中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿，即我们通常所说的偏好；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，即便进北京的农民工有一大部分自己不买房，毕业的大学生、从城镇向北京的空间流动也使得北京住房产品消费者人数不断增加，这必将推动着北京住房市场需求的增加。另一方面，从北京房地产市场的供给方面来看，在中国现有的政策和市场结构下，政府政策、市场形态和厂商看涨的未来预期使得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润，从而厂商的供给意愿并不高；同时，保障性住房的缺失使得替代品的竞争压力不存在，厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生产大批住房产品，而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商更有理由把价格转移到房价上由消费者承担；更为重要的是，住房产品最重要的投入品土地，是一个非常稀缺的资源，这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上，北京可用于开发房地产的土地数量是比较有限的，而且在地理分布和时间分布上。这种稀缺性是非常重要的，理解房地产开发的地理分布特点，是理解住房产品稀缺的关键。因此，房地产厂商的限量开发、限量供应和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客观上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地产产品的供给是非常低的。由于需求大，供给小，均衡分析的结果就是居高不下的均衡价格和较低的均衡产量，这一均衡状况在市场形态不发生重大改变之前，是不会有任何变化的。政府的房地产政策如果不能影响到这个供求模型中的任何一个决定要素，就必定起不到任何作用。为进一步研究北京房地产市场，我们类比经济学中四象限模型构建房地产市场基本模型。首先，我们先为模型提出一点假设；在整个房地产市场上存在一种供求关系的平衡，而我们的模型即是对不同平衡状态下房地产市场的一种分析，也就是说四象限的四个交点将在市场的调节机制下达到一种平衡。其次，我们将房地产市场划分为住宅使用市场和住房资本市场，并构建出如图所示的简化图像分析：（I） D表示在住宅使用市场上人们对使用住宅量价格即房租的的关系，D（R，经济情况）的函数（II） i=R/P，P表示住宅所有权价格，i表示在住宅资产市场上的利率。该利率i受经济活动长期利率，人们对租房预期，政府政策等影响。（III） 用f（C）表示房地产边际成本，从长期来看它与使用权价格存在P=f（C）【如果PF(C)，开发商盈利增加同时增加供给以获得更高利益，最终致使价格P下降，从而达到P=f（C）】而第三象限里f（c）与X轴交于非原点则表示在资本市场上房屋存在一个价格下限。（IV） 当新开发建设放产量上升的时候，房产的存量也一定上升，从而说明两者间存在正向关系。基于以上模型我们可以分析今年来北京一些经济和住房上的政策对房地产市场的影响：1. 国家经济增长对房地产的作用。当国家经济增长时:D平移到虚线处,结合国家房产存量不断上升的基本事实，由图像可知，当房地产新建房开发量增加时，租金R上升，房地产使用市场上平衡时物业存量增加。这就解释了问什么近年来北京房地产过热的事实。2. 原材料市场上成本变化对北京房地产市场的影响：由于近年来各种建筑原材料价格上涨（由下图中钢材等住房材料必需品价格走势图可知），使f（C）左移，同时减少新建量C，最终使平衡状态下的房地产市场图像整体向左上方偏移。故当成本上升时，新建开发量减少，房产存量下降，房地产供给（平衡时）下降，租金上升，最终拉动价格上升总结；在一个完全竞争市场的情况下，每一个投资本应该是无利润的（即在投资到期后得到的收益用具有相同风险的其它投资的收益率贴现回现值应该等于一开始的现金流成本），但是由于房地产的不可预知性（其中牵扯到人口增长、人均收入、国家政策甚至和社会观念有关，而且房产作为一个投资期非常长的投资品很难分析（这里涉及到久期长的投资收益率必然高，更增加了人们购买房产的积极性），无法很好的寻找一个风险程度相同的等价投资品，而且房产本身投资的初始现金流比较高，就产生了市场的不均衡，于是就产生了相对于其它投资房产具有更多收益的情况，最终导致了房产市场的持续升温。参考文献：1 关于住房需求与供给平衡关系的若干思考 中国经济时报 2007-9 2房林-我国房地产市场供求调节有效性研究基于微观经济学视角的分析与启示 3基于四象限模型的房地产业与国民经济的分析 当代经济2009-8 4房地产评估与房地产经济学 2009-09