现代农业商贸物流城项目建议书.doc

XX农产品物流园项目项目建议书编制单位：XXXX投资集团二0一五年十月二十八日第一部分 项目概要 一、项目名称：中国-XX现代农业商贸物流城项目二、项目拟建地址：XX市XX经济开发区三、项目建设单位：XXXX投资集团XXXX投资集团旗下设有九大全母子公司：XXXX.开发有限公司.集团在激烈的市场竞争中，充分发挥股东关联体系的资源优势，整合上下相关行业，开展以项目投资、房产开发、园林创意设计施工、企业策划、企业并购、投资基金管理、项目融资及资产管理为重点的投资管理和资产管理业务，开创投资集团发展的新模式。 四、编制依据(1)国务院关于促进流通业发展的若干意见(2)国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见 (3)国务院物流业调整振兴规划 (4)国家六部委关于加快农副产品流通设施建设的若干意见 (5)XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划发展纲要 (6)XX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 (7)XX市城市总体规划 五、编制原则 1、认真执行国家、行业有关农副产品加工、检验、包装、标志、运 输、贮藏及卫生等标准的规定; 2、选址符合城市总体规划，合理布局，有足够的建设用地，并有一定的发展余地; 3、总平面布置满足农副产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，因地制宜进行合理布置，力求节约建设用地，充分考虑环境保护和绿化; 4、充分利用当地的社会协作条件，节约工程投资;5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放符合国家规定，减少对环境的影响; 6、认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。第二部分 项目建设背景1、国家“十二五”规划纲要国家“十二五”规划纲要中提出大力发展现代物流业，推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会文化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，发展区域性物流中心。2、XX省农业“十二五”发展规划支持农产品精深加工，提供农产品加工能力，延长农业产业链条。按照在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化的总体要求，坚持大力发展现代农业，着力在现代农业产业化取得突破。实施农业产业化“671”转型倍增计划，建设省级农业产业化示范区，鼓励农业产业化龙头企业利用资本市场发展壮大。以大宗农产品产后初加工为重点，提升产后贮藏、保鲜、烘干、分级、包装等技术研发和装备水平，促进农产品产地加工业新发展。3、XX市农业产业化“十二五”发展规划按照统筹城乡发展和建设现代农业的总体要求，以建立农业产业化示范区、发展农产品加工产业集群为主攻方向，紧紧抓住推进“两型城市”建设和实施“一主两翼”战略的历史性机遇，抓项目、树品牌、促发展，推进我市农业产业化发展再上新台阶，使我市农业产业化水平和龙头企业的核心竞争力得到全面提升。4、十二五期间，我国将积极扩大物流市场需求，推进物流服务社会化和专业化；提高物流标准化程度和信息化水平。将根据市场需求、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点建设一批物流节点城市，优化物流业的区域布局，这给XX市潘集区提供了发展契机。 加快农产品物流体系建设，尽快改变农产品流通环节多、流通成本高、市场秩序混乱的状况，建立顺畅高效、便捷安全的农产品流通体系，逐步取消露天摊档式农贸市场。积极鼓励和引导农产品批发市场和农产品加工企业直接配送至采购方，与农产品生产基地建立长期的产销联盟。第三部分 项目建设必要性一、响应国家产业政策发展区域物流中心国家“十一五”规划纲要明确提出完善农村流通体系，推进农副产品批发市场建设与改造，促进农副产品质量等级化、包装规格化，完善 鲜活农副产品“绿色通道”网络，加强物流基础设施整合，建设大型物 流枢纽，发展区域性物流中心。 二、降低农副产品配送成本，发展现代物流农副产品在物流过程中存在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问题，物流技术要求较高，比如水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等。“新鲜”是农副产品的生命和价值所在，但由于鲜活农副产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运输半径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要求。我国农副产品物流业由于起步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，在我国建立生鲜农副产品供应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不到大的供应商，致使一些农副产品的进出口物流还必须达到标准，影响了农民出口贸易。目前，我国农副产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，农副产品在物流过程中损失很大。据统计，我国水果蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率达25%35%左右，而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下，美国果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1%2%。三、开拓国内农副产品市场现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高见长。因此，发展现代物流对于开拓农村市场意义重大，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，并能有效地提高农副产品流通速度，还可以降低农副产品流通的成本，使农副产品在流通过程中实现增值，有利于保障农民的根本利益，并推动农业的产业化、现代化进程，提高农业生产的整体效益。 四、推动XX市农副产品批发市场提档升级XX市现有农副产品市场大多面积狭窄，市场规模小，发展空间不足，市场简陋，配套不足，影响环境，阻碍交通，交易方式落后，信息化水平不高，市场管理水平不高。改变传统低档落后的农副产品批发市场流通形态，以全球采购中心模式取代，是XX市城市改造、市场业态升级、管理理念与世界接轨的客观需要。 五、促进农业产业升级换代 第一，发达的物流业能推动物资合理流动，加速资金周转，有利于服务业的发展，促进农业产业结构合理化。第二，发达的物流业能更好地服务于农产品流通，从而将农民更多精力和资金集中在发展精品农业上，促进农业产业结构升级。第三，发达的物流能够促进新型商业企业和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流服务领 域延伸。 第四部分 项目特点、定位和基本功能XX市现代农业商贸城是借鉴世界最先进农产品流通模式，结合我国农业生产结构特点，采用全产业链运营理念，搭建农产品交易流通高速通路和平台，建设一个立足中原，辐射全国，对接全球的规模最大、业态最全、标准最高、理念最新、多功能、综合型、现代服务业标志性工程。以展示、展销、会展、博览、商贸 服务汇聚人流;以电子网络平台汇聚信息流、商流和资金流;以冷链配送体系汇聚物流;形成国内外农产品、食品展示交易中心;华东区域地方名、优、特产品展示、展销中心;农产品、食品生产经营企业的总部经济中心;成为推动XX地区农业产业化强有力的引擎，促进XX现代农业建设的重要支撑。 一、项目特点 (1)高起点。在吸收和总结国内外现代农产品批发市场先进经验的基础上，根据XX省的农产品的优势和特色，在现有基础上的探索发展机会和空间，创造具有中国特色的农产品交易模式和新兴的流通方式。 (2)现代化。市场管理现代化，坚持科学发展观，引进现代化管理理念，构造科学的组织管理架构，以产品质量标准化为核心建立规范化的管理制度，提升市场管理水平。是运作手段的现代化，市场设施建设现代化，交易方式现代化。 (3)多功能。市场不仅提供交易功能，构建国内农产品及其加工品的交易平台。还具有信息收集与发布功能、价格形成功能、物流仓储配送功能、会议展示功能、农产品加工功能、质量检测功能、金融结算功能、应急储备调控功能和商务综合服务功能等多种服务功能，是一个市场效率更高、为经营者创造的价值更大的市场。 (4)综合型。市场不是单一型或专业批发市场，而是一个场中有市、市中有园的多品种、综合性大型农产品批发市场。可以提供各类农产品及加工产品产需直接见面的交易平台，多品种、大规模的流通特点，使任何需求者到此都可一站式购齐商品，一次性满足需求。市场中的综合服务区还提供产品展示、订货，结算、融资等商务服务、必要的生活服务和政府一站式的行政服务，极大方便了各类市场主体的经营活动。 二、项目定位 根据XX省及XX市经济社会发展的需要、XX省和XX市农产品流通的比较优势和发展趋势，XX现代农业商贸物流城经过3-5年的建设和发展，在XX省农产品流通中将占据重要地位。其主要定位是: (1)成为立足XX市、面向全省、辐射全国的现代化、综合性、一站式农产品集散中心; (2) 成为XX境内进入和向外发送的端口，成为新的经商口岸;（3）成为引导和促进XX省现代农业发展的引擎和加速器。 三、项目基本功能XX现代农业商贸物流城的突出特点是在电子信息技术和现代化管理方式支持下，具有强大的多种综合服务功能，以减少农产品的流通环节，降低流通成本，保证上述目标的实现。(1)大规模交易服务功能(2)信息收集与发布功能 (3)合理价格形成功能 (4)物流仓储功能 (5)会展、博览商贸服务功能 (6)农产品加工功能 (7)全覆盖式配送服务功能 (8)电子结算功能 通过电子网络平台，为市场经营活动提供资金存取、汇兑服务;为经营活动提供信贷服务;市场与金融机构合作，提供多种融资服务;在专业市场实行电子结算卡结算，方便经营活动，实现产品可追溯;电子商务，提供第三方监管和方便、快捷、安全的网上结算、支付服务，控制市场风险，保证履约率。(9)质量检测功能 (10)综合服务功能 (11)应急储备和调控功能 在市场建立和推行“滚动储备”制度，市场主体设立和保持一定的合理库存，建立固定的供应渠道和合作关系，可以在突发事件出现时，随时调动一定资源进行保障，使批发市场成为XX省及XX市政府预防和应急突发事件的重要载体和平台。当市场价格出现较大波动时，政府可以利用市场作为载体和平台，投放储备物资，稳定供需，平抑价格。 第五部分 项目建设目标和规模一、建设目标 根据农副产品批发交易市场的发展趋势、企业的市场开发优势，综合考虑各方面主要功能因素，规划建设产品交易区、农产品加工区、物流配送区、商务综合区、生活配套服务区等。XX现代农业商贸物流城集“全国先进的农业仓储技术、全国农副产品展示展销、冷链物流配送、电子商务”等功能为一体，延伸上下游产业，促进生产标准化、管理信息化、服务现代化，实现订单农业，成为“全国一流、品种全、设施完善、业态先进、辐射范围广”的综合性农副产品交易平台。 二、项目规模 项目总占地面积XX 亩，总建筑面积xx万平方米。 (1)综合展示交易区:占地面积XX亩，建筑面积X万平方米。(2)农产品加工区:占地面积X亩，建筑面积X万平方米。 (3)物流配送区:占地面积X亩，建筑面积X万平方米。(4)商务综合区:占地面积X亩，建筑面积X万平方米; (5)生活配套服务区:占地面积X亩，建筑面积X万平方米。 第六部分 总体规划布局 规划总用地面积XX亩。项目周边道路四通八达，各种服务设施齐全，通讯和信息网络设施较为完善，人文环境良好。根据批发市场的基本功能，市场服务对象和市场相关运作要求，批发市场规划分为商务综合区、综合展示交易区、农产品加工区、物流配送区及生活配套服务区五大功能部分组成。 结合本项目的实际建设场址状况，根据市场在城市的区位关系和市场规模，该项目总平面规划围绕淮潘路、纬一路、纬三路建设商务综合区和产品展示销售区，通过道路、广场、 平台彼此交织渗透，使其各个功能区联系方便，动静分离，互相协调， 同时满足人们日常生产、生活和办公等功能要求。规划用地指标表序号项目名称单位数量备注规划用地面积亩1商务综合区亩2蔬菜展示交易区亩果品展示交易区亩粮油展示交易区亩水产品展示交易区亩肉禽展示交易区亩地方名优精品区亩农资展示交易区亩农机具展示交易区亩3农产品加工区亩4冷链物流配送区亩5生活配套服务区亩建筑面积指标表序号项目名称单位数量备注规划用地面积万1商务综合区万蔬菜展示交易区万果品展示交易区万粮油展示交易区万水产品展示交易区万肉禽展示交易区万地方名优精品区万农资展示交易区万农机具展示交易区万3农产品加工区万4物流配送区万5生活配套服务区万综合技术经济指标表序号项目名称建筑面积（万）占地面积（万）备注1商务综合区商务办公商业服务行业协会和总部基地会议展览2综合展示交易区3农产品加工区4物流配送区配送区（含停车场）冷藏库常温仓库5生活配套服务区生活服务其他配套设施道路、绿化、景观等合计第七部分 环境保护、及劳动保护一、环境保护 本项目不产生废气、废水等污染，但会产生少量废料垃圾和生活垃圾，按照城市环境管理要求进行规范处理。本项目不存在大的污染环境问题。 二、消防 根据消防部门的要求，配备各种必要的消防器材，并建立消防责任制，定期进行消防知识教育，提高全体人员的消防意识，并将责任落实到人。 三、劳动保护根据国家和地方有关劳动保护法规执行，增强企业安全意识，采取妥善的安全措施，确保企业的安全运转。 第八部分 投资估算和资金筹措 一、估算范围 本项目投资估算范围包括一类工程费用:新建建筑物的土建、设备、 安装、室外工程;工程建设其它费用、基本预备费、流动资金等。 二、总投资 本项目总投资 XXX万元，土地成本XX万元、建设成本X万元、露天停车场XX万元（XX平方米）、设备成本和其他成本XX万元。主要经济指标序号名称数值（万元）序号名称数值（万元）1项目总投资3年出租收入1.1一类工程投资3.1营业税1.2工程建设3.2营业附加税1.3土地购置3.3利润总额1.4预备费3.4所得税2年营业收入3.5年税后利润2.1年营业税4销售收入2.2附加税4.1营业税2.3年利润总额4.2附加税2.4所得税4.3利润总额2.5年税后利润4.4所得税三、资金筹措 本项目总投资XXX万元，全部由企业采取以下自筹方式解决。(1) 公司目前积累的自有资金; (2)对外招商引资，引入战略合作伙伴；(3)银行融资；(4)申请国家专项资金 。四、资金运筹计划 (2) 项目采取“总体布局，详细规划，分步实施，突出特色”的原则，统一规划，分期建设，边建设边经营。其中，一期建设201X年启动，并于201X年底内投入运营；此后，按年度计划进行开发，全部投资于5年内完成（201X年201X年）。(3) 资金运筹计划：分3年5期，第一期投入资金的X%，为X亿元；第二期投入资金的X%，为X亿元；第三、四期各投入资金的X%，为X亿元；第五期投入XXX亿元。第九部分 经济效益分析 一、产品成本估算 (4) 本项目劳动定员X人，工资福利年人均按X元计，年工资总额为X万元。 (2)其它费用:包括销售费用及管理费用，以销售收入为基础计算。(3)财务费用:运营期贷款利息。(4)建设成本费用:根据房地产项目的特点，售出建筑物的成本费 用即为该建筑物的土地成本及建设成本。 (5)固定资产折旧:固定资产折旧按直线折旧法计算，房层建筑按 20年计，设备按15年计，残值率均取5%。场地使用权按50 年计，无形资产和其它资产按10 年计。 二、经营收入 经营收入一览表序号名称规划面积（平方米）单价总额（万元）备注1经营收入1.1产品交易管理经营2出租2.1农产品加工区出租2.2物流配送区出租2.2.1配送区出租2.2.2冷库区出租2.2.3常温仓库2.3商务综合服务出租2.3.1商务办公出租2.3.2总部基地出租2.3.3会议展览出租2.3.4商业服务出租2.4生活配套服务出租3销售3.1综合展示交易区销售4年税后利润4.4所得税4.5税后利润3、 税金及税后利润 (1)经营收入及税后利润:年经营收入X 亿元，营业税X亿元，附加税X亿元，利润率按X%计，利润总额为X亿元，所得税为X亿元，年税后利润为X亿元。 (2)出租收入及税后利润:年出租收入X万元，营业税X万元，附加税X万元，利润率按X%计，利润总额为X万元， 所得税为X万元，年税后利润为X万元。 (3)销售收入及税后利润:销售收入X亿元，营业税X亿元，附加税X亿元，利润率按X%计，利润总额为X亿元， 所得税为X亿元，税后利润为X亿元。第十部分 社会效益分析 本项目的建设和投入运营，将为XX市确立为全省最重要的农产品商贸城枢纽地位起到积极地推动作用。从宏观背景分析，XX现代农业商贸物流城的建设顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略，具有极大的发展前景和重要意义。对迅速拉大城市框架，以优化城市空间布局，提升城市综合竞争力为目标，着力打造现代化的XX城市新形象，起到积极的推进作用。完全符合省、市的战略布置。该项目建成后，不但可有效安置村民，解决农民就业和创业问题，还可吸引原市区的大批商户入驻，在充分满足城市农副产品供应的基础上，强化管理优势，能大力向周边辐射，其经营效果和社会经济效益将十分显著。 该项目的建设不但改变XX市缺乏高规格、高起点、大型农副产品批发交易市场的现状，同时为农副产品交易和流通注入新的血液和活力，为农副产品生产、交易、仓储、加工、物流配送开辟一片新天地，同时对交易品种、质量进行检测，为广大消费群体把好“入口”关，提供高质量绿色食品并带动XX乃至全国的农产品交易集约化、专业化、规模化发展。本项目建成后社会效益比较明显，主要表现在以下几点: (1)加快XX市及周边地区农产品贸易和资金流通，促进城乡经济的繁荣，为人民提供更加充足的购物品种，进一步丰富大家的生活，提高生活品味和生活质量。 (2)增强XX经济开发区的辐射吸引力，进一步拉动XX经济发展。 (3)该项目的建设实施将对提高XX省及周边地区居民农副产品供应水平、促进XX省大农业发展、加速农产品交易市场升级换代起到积极的促进作用。（4）本项目劳动定员X人，项目运营后，解决当地XX人就业问题。在物流城形成后又促进为其服务行业的发展，间接经营人员就业达XX人。（5）能全面掌握、及时发布农产品产品的生产情况和供求变化信息，积极引导生产和市场流向。从宏观背景分析，项目的建设顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略，对稳定农产品物价起到了积极的作用。（6）项目建成运营后，根据投资估算和财务分析结果分析，该项目销售收入X亿元，每年出租收入X亿元，每年经营收入X亿元，项目的抗风险能力较强，经济效益良好。 随着市场的启动，不仅能有效的增加地方收入，实现农副产品的加工升值， 还将进一步推动农业产业化的发展，加速传统农业向现代商品农业转变和全面提高农业的经济效益，增加农民收入，并可 直接带动相关行业和就业人员，对于减轻政府负担，促进社会稳定，都将起到一定的积极推动作用。 第十一部分 项目结论XXX农业商贸物流城的建设顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略，具有极大的发展前景和重要意义。项目的建设和投入运营，将为XX市确立为全省最重要的农产品商贸城枢纽地位起到积极地推动作用。宏观上，对迅速拉大城市框架，以优化城市空间布局，提升城市综合竞争力为目标，着力打造现代化的XX城市新形象，起到积极的推进作用。完全符合省、市的战略部署。该项目建成后，不但可有效安置村民，解决农民就业和创业问题，还可吸引原市区的大批商户入驻，在充分满足城市农副产品供应的基础上，强化管理优势，周边辐射，其经营效果和社会经济效益将十分显著。微观上，项目建设有利于保障农产品稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，促进关联区域经济的发展，于其辐射带动作用将会产生巨大的人流、物流、资金流和信息流，使XX市XX经济开发区快速成长为XX市的重要商圈，是推动XX农业产业化进程，解决“三农”问题的有效途径，是XX省农副产品打造全国农副产品流通网络的重要环节。该项目属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，符合国家产业政策和本公司战略发展规划，具有巨大的社会效益和经济效益。