顺驰林溪房地产项目操作手册.doc

顺驰林溪房地产项目操作手册顺驰林溪操作手册一. 应知应会篇 应知部分1.顺驰集团简介顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。顺驰集团是天津市房地产开发行业的绝对第一。2003年，占有天津市商品房市场近20%的市场份额。顺驰集团得到了各级政府和广大消费者的认可，“顺驰”已成为家喻户晓的强势品牌。集团继2002年荣膺中国地产“名企”“名人”“名盘”称号后，2003年再夺中国地产“三名”称号，顺驰置业荣获“中介名企”称号。顺驰集团具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。2003年，顺驰坚定地推进全国化战略，向全国多个城市派驻团队，并成立分公司，组建了顺驰集团四大板块：北京板块、长三角板块（苏、沪、杭）、中西部板块（以武汉为中心）和天津板块。到2003年底，集团在北京、上海、苏州、南京、石家庄、武汉等地，已先后通过多种形式获取项目；同时，顺驰置业已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、沈阳等城市中介市场。 未来三年，将是集团战略发展中重要的三年。顺驰将继续深化全国化发展战略，立志成为中国房地产行业的NO.1，成为所进入区域的市场领导者。我们的战略:我们的战略是：NO.1、FOCUS、MARKET LEADER NO.1：在规模和赢利能力上做中国房地产行业的第一 FOCUS：聚焦于行动纲领，聚焦于聚焦战略的管理体系，聚焦于商业模式MARKET LEADER：做所进入区域的市场领导者我们的核心价值观使命般的激情信任并尊重每一个人永不满足的挑战精神鼓励创新 主动变革创造奇迹的团队精神共同发展 分享成功核心价值观使我们与众不同我们有着优秀的企业文化，核心价值观是我们企业文化的灵魂，是我们的性格，是我们做一切事情的出发点和根本，是我们共同的信念，共同认可的深信不疑的原则。核心价值观使我们有了信任和尊重的文化氛围，使我们有了创新变革的勇气，挑战性的激情文化，使我们有了合作共赢的文化，使我们有了重视员工发展的文化。对核心价值观的坚定信仰，对核心价值观的偏执和执行，对违反核心价值观的人和事的零容忍，使我们把核心价值观贯彻在每一个人的一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一个人的血液里，使我们把核心价值观体现在战略思考、战略执行和期望的结果中。行动纲领是我们的核心竞争力 行动纲领是对我们多年来实践的总结、提炼和系统化，它将核心价值观、战略思考、战略执行和期望的结果之间的联系明晰表达。行动纲领是我们统一思想、统一行动的纲领。行动纲领是我们共同的信念、共同的目标、共同的行动、共同的成功。2.行为准则（1）每天正常早班车时间为9：00，六日为8：30。不能按时到达者，交通自行解决，费用不予报销。（2）员工不得无故迟到、早退或脱岗。（3）午休时间为12：00-13：30，员工可以就餐和休息，但此时间段内如有客户接待工作，仍要照常进行，不得影响工作。（4）公司员工在上班时间内必须穿工装、佩带司标，并请遵守如下规定： 女士可化淡妆，不得浓妆艳抹。 代表顺驰集团出席会议、会见重要客人或外国友人、参加集团（或公司）全体会议或重大活动（如集团年会、项目开盘庆典等）必须穿工装。（5）所有员工必须24小时开机，不论原因，因一次关机联系不到者，当月话费不予报销。（6）会议制度：A、开会迟到者，一次罚款500元，二次开除。B、开会期间，手机关闭或调为震档，违反一次罚款500元，二次开除。3.业务要求现场：1、每天接待的客户必须详细填写客户温馨服务卡，不得漏填或将服务卡遗失。2、每晚梳理客户前由项目内勤整理好梳理客户日报表，当天客户梳理必须明确梳理出客户需求及认可产品的价值部分，并针对此制定统一口径，每天丰富到操作手册中。3、每天制定的统一口径（包含电话回访等口径）必须严格遵照执行，不得有任何偏差。4、客户一次到访后，依实际情况三天之内必须形成电话回访，并有详尽的客户记录（温馨服务卡），一周之内必须形成结果（成交或死单）。5、每天下午4点之前统计好销售日报，发给运营中心。6、每周五下午4点之前统计好销售周报，发给运营中心。7、客户等级划分及相应转化率要求：D：一次到访卖场C：二次及二次以上到访、置业联动推荐到访、成交业主推荐到访、客户资源部行销推荐到访B：交定金、签协议A：签合同 DC：50%（三天以内）CB：30%（一周之内）BA：90%4.礼仪规范公司员工作为公司形象及项目品牌形象的代表，需要建立一套完整的礼仪规范，所谓礼仪规范，就是一言一行、一举一动都要有一定的尺度，一定的分寸，最终为客户创造一个“宾至如归”的感觉，并达到宣传和提升公司形象和项目形象的目的。（1）仪态：员工在工作环境中应保持得体、优雅的姿势和动作。 站姿：所有必须以站姿工作的人员，其正确的站立姿势应是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方，挺胸、收腹）。不宜歪斜站立，腿脚晃动，会见客户或出席仪式的站立场合，在长辈和上级面前不得把手交叉抱在胸前。 坐姿：所有以坐姿工作的人员，必须坐姿端正。不宜翘二郎腿，不允许将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。 工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手。不得坐、倚沙盘或接待前台。 双手不宜叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。 工作场合不宜二人勾肩搭背、挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行或抢行。与客户同时进、出电梯，应让客户后进、先出电梯，并协助操作电梯门开关。 不宜用手指或笔杆指客人和为人指示方向。向顾客介绍产品或看资料时应将手掌心向上，如果指出细小之处应用食指同时手掌仍然向上。 如果为顾客拿物品一定要双手递上。（2）仪表：员工必须仪表端庄、得体、整洁。 身体、面部、手部必须清洁，保持良好的个人卫生。 上班前不能喝酒，不吃异味食物或喝酒以保证口腔清洁。 头发要保持清洁、整齐，男员工头发不宜过长，不准烫发；留长发的女员工上班时间应将头发束扎或盘起来，不宜披散头发。 女员工上班可以着淡妆，给人以清洁健康、礼貌得体的印象。工作时间不宜使用香味浓烈的香水。 不宜佩带任何与工作场合无关、夸张的饰物，指甲经常修剪，不宜太长，女员工不宜涂颜色鲜艳的指甲油。（3）服装：工作场所应按要求穿工装，工装应干净、整齐、笔挺，并佩带胸卡。 钮扣要扣好，穿西装制服时，不论男、女第一颗钮扣应扣上。不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。 工装外衣衣袖、衣领处、衬衣领口，不宜显露个人内里衣物，工装外不得显露个人物品。 不得当众整理个人衣物。（女员工化妆请到洗手间） 皮鞋应保持清洁。（特别应注意鞋跟保持清洁） 男员工着工装/西装时，建议穿黑色正装皮鞋，不宜穿休闲款皮鞋搭配西装；女员工上班时间不宜穿松糕鞋或休闲款皮鞋，夏天不得穿拖鞋上班。（4）接待客户时应礼貌、大方、热情、主动、微笑服务。 在工作场所保持良好的精神状态，有客户来访时，应立即起身接待。面对顾客应表现热情、亲切、真实、友好。 来访的客人很多时，应按顺序接待，并致谦说明。应谨记客户的姓名，以示尊重。 和顾客交谈时应该眼望对方，点头称是予以回应，不要随意打断客户的谈话。 工作场所不宜哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱放物品，咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。 上班时间不允许在接待现场或者客户面前吸烟、吃东西、读无关业务的报刊杂志。 顾客和你在讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。 在为顾客服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张、和恐惧的表情。 在工作、打电话或与顾客交谈时，如有其他客户走近，应立即示意，以表示你已注意到他（她）的来临，不得无所表示，等客人先开口。 与客户握手时用普通站姿，目视对方眼睛，上身微向前倾，不宜过分弯腰低头，要热情大方。 说话声调要自然、清晰、柔和、亲切，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不太清楚。不要急功近利，要给顾客一种“置业顾问”的形象。 不准讲粗言、使用蔑视和侮辱性的语言。 不宜模仿他人的语言和语调谈话。 不讲过分的玩笑。 说话要注意艺术，多用敬语。 不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。 要注意称呼顾客姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”、“小姐”、“女士”。 任何时候不准讲“喂”或说“不知道”。可将“不知道”改为“我先问一下” 暂时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等啦”。不得一言不发就开始服务。 当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事要帮助。 谈及其他楼盘或其他人时，千万不要诋毁别人。（5）打、接的电话的礼仪。 所有来电，务必在三响之内接答。 接电话先问好、报单位，“你好，顺驰林溪”或“你好，林溪别墅”然后讲“请问能帮您什么忙？”，不宜在开始时使用“喂”、“哎”等语气词。 对方讲话应认真听，必要时要作好记录，通话要点要问清楚，然后向对方复述一遍。 对于自己不能处理的电话，应及时将电话转交给能处理的人，或记录电话内容，待处理后回复。 结束时待对方挂断之后，方可挂线，不可先于对方挂线。 通话时要简明扼要，不要在电话中长时间聊天。 给对方打手机时，请先询问对方现在接电话是否方便，并且征询是否可以有座机转接，不宜长时间占用对方电话。（6）介绍和被介绍的礼仪。 直接见面介绍时，应先把级别低者介绍给级别高者，把年轻的介绍给年长的，把本公司的人介绍给别公司的人。 把一人介绍给多人时，应先介绍给其中地位最高的。 男女间的介绍，应先把男性介绍给女性。当年龄、级别差别大时，也可先把年轻女性介绍给男性。（7）握手的礼仪。 握手的时机： 当你被介绍给某人以及跟别人道别时，特别是当你与你的客户道别时。 当客户或其他来访者进入你的办公室时。 走进某个会场并被介绍给与会者时。 会议结束后相互道别以及重申已达成的协议时。 你觉得有必要握手时，你会慢慢培养起这种感觉的。握手的技巧： 自报姓名并伸出你的手，在多数场合，职位高的人应该先伸出手，若他（她）没有这样做，你就应先伸手。 伸出手时稍带角度，且拇指向上，双方虎口应相互接触。 握手要坚定有力，但绝非要捏断别人的手。停留3-5秒即可，然后松开。（8）名片的接受与保管。 名片应先递给长辈或上级。 递出自己的名片时。应把文字向着对方，双手递出，一边递交一边说出自己的姓名。 接对方名片时，双手接过，并马上浏览，正确记住对方的姓名和职务，将名片收好，如遇对方姓名中有难认文字，应马上询问清楚。 你的名片外观应保持完好，不要破损或折叠。 对收到的名片要妥善保管，以便检索，不得随意丢弃。（9）正确使用公司的办公用品和设备。 公司物品应妥善使用、保管。及时清理、整理帐簿、文件，及时清理工作台上的物品保持工作台清洁、整齐。工作台不宜摆放私人物品。 应会部分1、房地产基础知识（1）专业术语 建筑密度：规划地块内总建筑面积与地块面积之比。 容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。 建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。（2）房屋建筑分类 从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）砖混结构（一般为6或7层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）钢结构（纽约市贸大厦） 从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构） 按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100年以上(砖混)三级 2550年（平房） 房屋建筑用途分：生产性建造居住建筑公共建筑（3）房屋建筑结构 房屋建筑结构 房屋建筑构件：一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。 房屋承重结构的基本构件类型钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）。承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。砖混结构。承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 砖木结构。承重的主要结构采用砖、木建造的。其他结构（简易结构）。承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。 地基与基础地基：承受由基础传来荷载的土层叫地基。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。地基每平方米所能承受的最大压力，叫地基容许承载力（也叫地耐力）。当基础对地基的压力超过地基容许承载时，地基将出现较大的沉降变形，甚至地基土层会滑动挤出而破坏。为了保证建筑物的安全，必须保证基地压应力不超过地基承载力，因此，加大基础底面积可以减少单位面积地基上所受到的压力，即地基承载力不变时，房屋总荷载愈大，基础底面积也应随着增大。地基土由于地质构造和土壤类别不同，分为天然地基和人工地基两大类。岩石、碎石土、砂土、粘性土等一般均可作为天然基础。人工地基指土层的承载力差（如淤泥、人工填土等），直接在其上面建造房屋时，缺乏足够的坚固性和稳定性，必须对土层进行人工加固后，才能在上面建造房屋。加固地基常用的是压实法、换土法、挤密法。天津地区一般以粘性土为持力层，碎石土、砂土作为人工填垫层。基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。基础的类型：A.刚性基础。适用于6层或6层以下的砌体结构且基础宽度小于2.5米。B.扩展基础（即柔性基础）C.柱下钢筋混凝土独立基础D.墙下钢筋混凝土条形基础E.柱下条形基础F.筏板基础对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。G.箱型基础H.桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩基础按构造形式分：A.条形基础：B.独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。C.筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。当柱荷载或柱距较大时，为增大筏板基础的刚度，可沿柱轴线做增厚的勒梁，成为梁板式基础。这种基础适用于高层框架结构。D.箱型基础：用于高层建筑。E.桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。 墙体：墙的分类：按平面位置：外墙和内墙按墙的方向：纵墙和横墙,通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间。按墙的受力分：承重墙;非承重墙 楼层、地面：楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。按施工方法：现浇、预制。 楼梯：楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。楼梯形式：直跑式、双跑式等。楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯 屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。平屋顶小石子保护层屋面作法如下：禹王改性沥青防水层20厚1：2.5水泥砂浆找平层1：6水泥焦渣最低处30厚，找2%坡度，振捣密实，表面抹光铺聚苯乙烯泡沫塑料板保温层，50MM厚。钢筋混凝土现浇板 裂缝产生的原因裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。为避免结构强度原因造成裂缝应在设计中保障混凝土构件尺寸、标号、配筋并在施工中严格执行。该类裂缝危害最大。温度裂缝分类较多。主要措施是作好屋顶保温，并按规范要求设置温度缝。砖混现浇板小于50米预制板小于60米设一道。框轻现浇 板小于55米，预制板小于75米设一道，实际工程中还应尽量减小。沉降缝是防止地基不均匀沉降，造成房屋开裂而采取的一种措施。在房屋的下列部位中宜设置沉降缝。屋建在明显不均匀填土地基上或地基土压缩性有显著差异处；筑平面的转折部位；高度差异（或荷载差异）处；建筑结构（或基础）类型不同处；分期建造房屋的交界处。温度裂缝基础不断开，沉降缝基础相应位置断开。实际工程中两缝常合二为一。（4）关于室内采光有何要求？ 每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。 采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。 离地面高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（5）梁有那些种类，各有什么作用？ 简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。 连续梁：两跨以上的梁为连续梁。 悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。（6）关于暖气管与房顶和墙壁的距离有何规定？暖气管与房顶和墙壁距离无明确规定，但施工过程中需要一定距离，一般距顶20厘米左右，距墙壁15厘米以内。（7）不同建筑结构的优缺点比较？砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。且砖混结构每层重约1.6吨/平方米，而框轻结构每层重约1.2吨/平方米，因而对地基地耐力要求高。砖混结构现浇板小于50米设一道伸缩缝，预制板小于60米设一道，框轻结构现浇板小于55米设一道伸缩缝，预制板小于75米设一道。（8）厨、卫的防水如何处理？ 撒素水泥面 聚合物防水砂浆40MM厚向地漏处找泛水i=1%，最薄处20MM厚四周卷起250高。 现浇钢筋混凝土楼板（9）上水管和下水管的材质有那些常用种类？并请比较其特点？ 给水管材传统的镀锌钢管。新型管材主要有UPVC管、铝塑复合管、ABS管、PEX管、PB管、PE管、PP管等。 排水管材有铸铁管、螺旋降噪UPVC管、芯层发泡UPVC管和普通UPVC管。铸铁管使用时间较长后容易造成堵塞；普通UPVC管噪音较大；芯层发泡UPVC管价格相对较高；螺旋降噪UPVC管价格适中且能起到降低噪音的效果。各种管材基本技术性能分析比较表：名称内容镀锌钢管ABS管PEX管（交联聚乙烯管）PB管（聚丁烯官）PE管（聚乙烯管）PP管（聚丙烯管）使用年限（年）105050505050耐温（）-40-200-40-80-70-75-20-110-20-40-20-120耐腐有耐耐耐耐耐耐压（MPA）1.01.60.61.61.61.6连接方式铸铁管件丝接或法兰连接同质管件冷胶融连接铜质卡套式或卡箍式连接挤压加紧式、热熔式、电熔式挤压加紧式、热熔式热熔式焊接管道规格16-15016-40016-6316-11016-6316-63管件规格全全铜质管件全全全（10）针对不同的户型应安装多少个插座，不同的使用空间各需几个插座，插座的规格、形式有何区别？ 卧室设两个电源插座，一个空调插座。 起居室设三个电源插座，一个空调插座 厨房设三个电源插座。 卫生间设三个电源插座，插座有防水要求。空调插座线路单走。（11）户型大小不同，电表的规格有何区别？国家以前规定建筑面积在130平方米以下的电表为510A，130平方米以上的表为1020A。但目前均改为1020A。（12）煤气有哪几种不同类型？目前煤气基本分两种，天然气及煤制气。天然气燃烧值及洁净度等优于煤制气。（13）现在有哪几种供暖方式？ 按热源形式分为： 陈塘热电 锅炉房集中供热 地热水供热 按系统设置分为： 单管系统 双管系统 按供热形式分为：上供下回式 上供上回式2、销售管理（1）除房款外，还有什么另外的收费吗？至少还需要交纳如下费用： 契税总房款1.5% （注：房屋单价超过5000元/平方米、非个人购房、商业用房契税税率均为3%） 维修基金总房款1 抵押手续费：80元/套 公证费贷款额0.1% 保险费总房款相应保险费率贷款年限 印花税总房款0.3（仅外籍交纳）贷款年限15年610年1115年1620年20年以上保险费率0.08%0.07%0.06%0.05%0.045%以上均为预收费用，如预收费用与实际发生费用不符时，以实际发生费用为准多退少补。（2）外籍人员贷款年限?首付款额?我们为您提供5成8年的按揭贷款。二.产品篇 公司概况北京公司成立于2001年，作为顺驰集团第一家异地拓展的开发公司，承载着集团异地开发的重要使命，她承继了集团积淀10年的厚重，拥有一只强大、务实、勤奋、热诚的高素质本地化团队。集团一向重视发展北京公司，北京天津、上海并列为集团区域战略的三大中心。目前，北京公司已有员工252名。2003年10月，北京公司的第一个项目-顺驰林溪别墅正式亮相，同期开盘。顺驰林溪别墅位于八达岭高速路11出口，属北京上风上水之地，位于规划中的沙河大学城东北1公里处。2003年12月8日，首宗国有土地-“大兴黄村一号地”拍卖，北京顺驰以9.05亿元的价格将其揽入怀中，成为全国新闻焦点。2004年4月9日项目总规方案发布，4月28日顺驰领海示范景观区正式亮相。2004年4月13日下午16时许，经过65轮的激烈竞价，顺驰置地（北京）房地产开发有限公司最终以5.12亿元竞得“丰台区菜户营西街117号住宅及配套”项目用地国有土地使用权，为京城顺驰再添新成员与集团一脉相承的，是北京公司高度重视企业的核心价值观，重视人才的发展，重视团队的培养，公司的信任机制给每一名员工提供了最具潜力的发展空间，公司的信念驱动机制使成长成为每名员工最本质的需求。今年，北京公司将有5到10个项目同期运作，这支年轻的队伍有信心用3年的时间成为北京房地产市场影响力和规模化的绝对第一。 项目基本情况 1、林溪别墅的开发商.建筑设计.施工图设计.景观设计单位.施工单位.监理单位都是谁?答：开发商:顺驰置地（北京）房地产开发有限公司建筑设计:意大利比卡国际建筑师公司 主要作品: 北京奥林匹克公园规划设计竞赛方案；北京万科星园三期设计竞赛方案；北京崇文门综合办公楼设计竞赛获胜方案。施工图设计:中国航空工业规划设计研究院 主要作品: 深圳帝王商业大厦、北京东方广场、北京庄胜广场、中国科技馆等著名项目 景观设计单位: 夏威夷DGH设计顾问公司做概念设计；北京北林地景园林规划设计院有限责任公司做深化设计曾做业绩：北京万泉新新家园环境设计 北京万科星园环境设计 北京“远洋风景”环境设计（中标方案） 北京“狮城百丽”环境设计施工单位:北京三建.承德华宇.中关村建设 主要业绩: 人民大会堂、奥林匹克体育中心英东游泳馆、东方广场监理单位:北京帕克国际工程咨询有限公司2、林溪别墅项目总占地.建筑面积.绿化率.容积率分别为多少答：林溪别墅总规划用地52.06公顷，建设用地36.26公顷，总建筑面积约为19.76万平方米，其中住宅总建筑面积19万平方米。容积率为0.46,绿化率达到45%以上.3、林溪别墅的总的建筑结构？答：该项目以庭院式双拼别墅为主，兼有少量独栋别墅与部分联排住宅，除联排外全部为地上两层，地下一层。4、林溪别墅分几期开发？答：林溪别墅分两期开发，项目中轴路以东为一期，以西为二期。一期和二期总共508户,其中一期总共230户，今年10月入住，二期总共278户。5. 林溪别墅的特色是什么？答：惬意的距离、自然原生的环境、双层双拼、亲自然、阳光感强、同透性好，私有化多庭院，室内水景、景观内庭院。6.林溪别墅户型设计有什么特色？答：大开间客厅挑空（除C1及C2户型外客厅均有挑空），内庭院的引入使自然的阳光、气息流汇、贯通在居所之中。既丰富了户内景观，又解决了主人休憩、会客的私密要求。所有卫生间、更衣间、楼梯间均能自然采光，随时随地享受阳光的沐浴。采光地下室打破以往地下室的阴暗印象，采光井为地下室增加有效采光面积，改善通风透气条件，部分户型更有大面积下沉式庭院。7、林溪别墅一期有多少种户型，目前的销售面积分别是多少？答：林溪别墅一期总共有7种户型，户型目前销售面积分别是：独栋： A2：371.35平方米 A3：385.68平方米双拼： B1：256.83平方米 B2：346.4平方米 B4：351.37平方米C2：253.22平方米连拼： C1：209.54/205.02/208.64平方米8、林溪别墅的座落位置在哪里?答：本项目用地位于北京市北郊昌平区百善镇镇区内，地块处于百葛路和顺沙路的交汇处，西距八达岭高速车程5分钟（直线距离约4公里），北离北六环百善出口车程2分钟（1公里），东距大柳树环岛10分钟（约6公里）。9、林溪别墅的交通状况是怎样的？答：入：1. 从中关村走北五环上清桥京昌高速11出口（向东）顺沙路（向北）大学城中路（向东）百葛路2.从亚运村走立汤路（立水桥至小汤山）大柳树环岛向西直至百葛路；3.从马甸桥上京昌高速12出口 六环路（向东方向）百善出口 百葛路向西； （京承高速）出（到周边）：1.到上清桥 24公里 22分钟 2到健翔桥 28.5公里 28分钟 3到马甸桥 31公里 30分钟 4到德胜门桥 33公里 32分钟 5到京顺路 26公里 20分钟 6到京承路 15公里 12分钟 7到立汤路 8公里 7分钟 8到机场 34公里 30分钟10、林溪别墅的环境如何？答：1）大环境：顺驰林溪在距燕山山脉4公里处，位于上风上水之地，南有温榆河，北是京密饮水渠，南孟祖山、燕山等三个丘陵蜿蜒耸立，数十年的树被密布四周，形成了河流、丘陵、平原地貌兼备的原自然环境。社区周边是成片的原生树，拥有榆树、柳树、白杨树、枫树、银杏树、松树等树种高达20多种，树龄全在20年以上。林道之间是一片片的麦田和草地，泥土中带着芳草味道，无时无刻不在体现着乡村别墅的气息。2）小环境 ：北边有十万平米的天然防护林带，形成一个天然的氧吧。南边百葛路南有肥沃的农田，项目东侧有百善镇的文化广场，为业主闲暇之余提供了休闲场所。11.林溪别墅的景观园林设计理念是什么？答：围绕水景中的林溪七境为主题和景观轴线，形成景观脉络。以实现环境从建筑中溢出，思维在环境中流动、文化在思维中凝结、人性从文化中升华的设计初衷。林溪七境分别为:乐.隐.逸.和.朴.清.豪.12.顺驰林溪别墅的水景是如何设计的？答：设计为环绕式景观水系，是全区景观的轴线。南北侧局部地形约1.52M的高度差，使水景畅流灵动，并通过地下管网反复循环。13.林溪别墅的项目规划是怎么样的？答、林溪别墅规划：结合地块素有庭院的领地感和情趣化；创造安全、舒适、优美、高品位别墅。14.林溪别墅的规划设计理念是什么？答：小区规划定位是为忙碌于事业耕耘的激情创业人士提供身心回归自然的诗意家园。小区定位于私有空间最大化低密度高尚住宅区，突出静谧树林、小桥流水的乡村田园的自然环境,强调私有庭院以及居住环境的舒适性。 本项目的设计理念：1. 强调居住品质均好性与舒适性，道路系统简洁，私有领地最大化；2. 含蓄、内敛、务实，浪漫、抒情的空间意味；3. 空间与绿野；阳光、树林、溪流，自然的诗意栖居；4. 创造自由、舒适、静谧的高品质生活环境；15.溪水的宽度最宽为？最窄为？水系旁是否有护栏？水系旁是否有树？答：一期濠的景观处跌水为三层跌落，每层50cm，总的高差为1.5m。水系蜿蜒流淌，宽窄不一、深浅各异；水面最宽处水深最深，东南角水面最宽约15米，水深约1米；溪流最窄处约0.5米，水深为动水面深度。16.防护林带是否围起来，是什么树种？是否是成树？答：会围起来。油松、云杉、桧柏、侧柏、国槐、刺槐、银杏、元宝枫、白蜡、垂柳、栾树、山楂、马褂木、馒头柳、柿树、玉兰、暴马丁香、西府海棠、紫叶李、山桃、珍珠梅、杜梨、黄刺玫、迎春、连翘、紫薇、红丁香、黄栌、红瑞木、石榴、荷花、睡莲、月季有很多成树，是一个天然的大氧吧。17.坡地形做多高？上面的树种多高？答：南侧代征绿地微地形最高点与会所广场的高差为1.5米，在地形上栽植的苗木为4米左右，同时栽植不同高度、不同品种灌木、地被，形成密闭的绿色景观带。18.小区内环路，宅间路用什么石材铺装？有无路灯？答：小区主环路和主入口道路地面铺装为7米宽沥青混凝土地面，人行道每侧各1.5米宽。面层材料为混凝土砖；宅间的道路为5米宽混凝土砖，采用灰色和黄色混铺（4：1颜色比），无人行步道。有路灯、草坪灯、庭院灯。19.户型层高、净高分别是多少？ 答：一层层高3.2米;二层层高2.9米;地下室层高2.9米;(样板区地下室层高2.8米) 一层净高3.05米;二层层高2.75米;地下室层高2.75米;20、外墙是什麽砖、颜色？屋顶是什麽瓦、颜色？答：外墙是紫砂壶色的拉毛劈离砖；屋面是灰色的玻纤瓦。21、林溪别墅抗震等级、防火等级是多少？答：地震等级设防裂度8度22. 关于公司资金问题的说辞答: 顺驰一直是采取综合资金解决方案,而不是单一渠道的银行贷款1. 合作伙伴.包括本市的天津信托.华夏.滨海市政.市政投资.津滨发展.津报集团,包括联想.北京首创,包括全球知名的摩根士丹利等,都是在各个领域首屈一指的优势企业.而且这些合作伙伴关系都是以股权投资的方式,其特点是风险共担,共同发展.2. 和信托公司.境外基金的合作.如天津首个房地产项目集合信托就是天津信托公司发行的顺驰蓝调街区项目.3. 不断开拓融资渠道.房地产是一个资金密集型的行业,而开发行业的资金紧张是一个全国范围内的普遍现象.目前我国金融配套条件不发达.不成熟,为开发企业服务的融资工具极其有限,资金成为整个行业的瓶颈-这是一个无法回避的难题.但是顺驰同任何一家同行一样努力的解决这个问题.顺驰正在不断开拓融资渠道,比如密切筹备中的赴港上市,与国际投资银行的战略合作等.正如老孙底气十足的称:资金在顺驰从来不是问题. 配套方面1项目周边有哪些相应的配套？答：1)医疗方面，有百善镇的医院，为业主平时的一些常见的疾病提供保障。项目距昌平区医院约15分钟车程。附近还有清河999急救中心和解放军306医院。2)旅游景点及休闲娱乐场所名胜古迹旅游景点游乐园及博物馆俱乐部度假村居庸关长城十三陵水库中国航空博物馆北方射击场园林山庄明十三陵桃峪口水库老北京微缩景园 国际高尔夫俱乐部龙脉温泉旅游度假村八达岭长城碓臼峪北京明皇蜡相宫华彬高尔夫俱乐部翠湖水乡旅游度假村银山塔林九龙游乐园九华山庄蟒山森林公园鳄鱼湖公园鹫峰森林公园白洋沟风景区沟崖关沟风景区大杨山风景区龙潭自然风景区虎峪自然风区西山国家森林公园白虎涧自然风景区桃花坞自然风景区 3)学校 中学：汇佳双语学校 绿云双语学校 清华育才实验学校 百善镇中学 昌平区一中 大学：1）海淀区 清华大学，北京大学，首都经贸大学距项目车程只需 2）昌平区中国政法大学，石油大学，国防大学都位于昌平区，距项目车程只需 项目周边：中国信息大学，吉利大学，中国科技经营管理学院都在项目的南边，为项目提供了良好的人文环境。4)商业在小区的会所设有小型的超市，为您提供日常的必需品。距回龙观的京客隆超市车程也只需10分钟，十分的便利。2.会所的设计及相应的配套? 答：会所是由美国JWDA建筑设计事务所设计的,主要服务对象有：时代庄园、康斯丹郡、莱蒙湖别墅、君临天下花园、潜水湾城市花园等。整个会所总共约6600平方米，在会所内会有：1、游泳池、健身房、台球室、乒乓球室，林溪俱乐部（包含美容、美发，SPA）；老人及儿童活动空间等健身设施；2、小型超市、餐馆、音乐书吧，会客室等服务设施3.赠送的设备分别有? 答:有中央空调、电采暖热水炉、燃气热水器、对流式散热器等，以上四种均为赠送且交房时安装到位，总共市价在814万之间。4.林溪别墅采用什么供水方式？答：市政管网直接供水。是昌平区的市政水，由真顺自来水厂提供。5.林溪别墅采用什么供电方式？分几种回路？如何收费？答：小区为市政双回路供电，低压380/220V进户,电表20(80)A,户内供电照明、插座、空调、厨卫多回路分制供电。收费为0.44元/度，IC卡方式。另外小区用电为峰谷电，晚11点至早5点为半价。6.社区使用的是天燃气还是煤气？ 答：社区使用是天然气。收费标准基本与市政差不多， 最高不高于三元。7.林溪别墅采用什么形式的采暖方式？暖气可否调节温度？答：电采暖热水炉加风机盘管方式，温度可分房间单独调节；卫生间单设进口对流式电散热器，自动温控采暖季享受峰低谷电价政策。8.林溪别墅电热水炉的品牌是什么？答：比利时ACV、美国史密斯或同档次。9.林溪别墅分户式空调的品牌及性质？机器具体放置在何处？答：分户式集中采暖方式，户外冷水机组中央空调系统，过度季可供暖，机器放置在设备间里，品牌为特灵或其他同等档次产品。主机.风机盘管.主管道.保温及温控器安装到位.10.林溪别墅有无24小时热水？答：每户设落地容积式全自动燃气热水器，随时提供热水至厨卫用水点。品牌为美国史密斯或同档次产品。11.林溪别墅是否有卫星电视？ 答：除引入歌华有线电视网外，本小区还设一台3.2米卫星接收天线，接收“鑫诺一号”卫星的节目。暂定接收节目如下：1.卫视音乐2.凤凰卫视中文台3. 卫视体育4.阳光卫视5.阳光文化频道6.香港世界网络频道7.澳门卫星电视亚洲台8.凤凰卫视电影台9.家庭影院亚洲频道（HBO）。后两套为收费节目。12.有无宽带系统? 答:可报装ADSL,预留宽带管道. 工程方面1.小区内有无明线？答：入住后没有明线，现在只是临时用线。2.中水处理站、垃圾站高出地面多少？体积多大？燃气站占地多大？容积多少？在地下几米？是否露出地面？答：中水处理站地下六米，没有噪音；垃圾站高出地面两米，占地150平方米，当天清洁；燃气站占地1200平米，高度不超过4米，操作间占地300平米，一周充一次气，两年后转为市政。3.变电站占地多大？面积多少？是否有辐射？多大？答：变电站占地110平米，高度2.1米，露出地面1.7米，没有辐射，周边会种植成树。4.防水是如何做的，（包括屋顶和室内）保证多少年，什么是一级防水？如果出现漏水怎么解决？答：地下部分基础垫层作完后做两层SBS卷材，地下室外墙做抗渗混凝土，每平方米承受80公斤水的重量；屋面防水第一层钢筋混凝土15公分厚度，第二层做复合防水2-3毫米，第三层做保温层刷两遍冷底子油，最后一层2屋面瓦。5.中庭，下沉式庭院的排水排到哪里？是怎么做的（水泵/自动）如果用电，电路与室内是否统一？停电怎么办？答：都直接排到市政管道；下沉庭院有抽水泵自动抽水；小区采用双回路供电，避免了断电问题。6.毛坯房一层上方管线都是什么（水/空调）？答：7.中水是否入户？入户接在哪？答：不入户。会在各个组团做中水口。8.热水器交房时放在哪？水管是什么材质？水管端口在什么位置？答：在中式厨房里设有预留口。9.图示说明各房间预留端口都是什么（宽带/有线/水管/空调）？答：10.C2，B4阳光棚防水是怎么做的，如何保证不漏水？答：把玻璃加固在支架上方，有坡度。11.浇花是否用中水？花园里水管接口在哪？答；可以用中水，但需要向物业交纳一定的费用。12.草坪是否就是一般的那种？答：主要以美国和澳大利亚进口为主，名称早熟禾，绿色时间长冬季可以保证两个月，叶子细腻。13.阁楼最高处几米？入口为何要那么小？不做直梯？有效面积多大？答:14.林溪别墅建筑是什么结构？答：建筑采用短肢剪力墙结构。15.什么是短肢剪力墙？答：剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。短肢剪力墙既墙体一部分采取剪力结构，其他部分采用预制的轻质隔墙来分隔空间，这些隔墙不是承重墙，可以随意改造。此种方式为装修带来了很大方便。短肢剪力墙比普通墙体薄，隔墙厚度可由24公分降至10公分，这使房间更宽敞。一套110平方米的住宅，使用短肢剪力墙面积可以多出4.3平方米.短肢剪力墙的使用也为房屋保值打下了基础.比较: 纳帕:轻刚结构. 玫瑰园和碧水:框架结构剪力墙结构的单价比轻刚和框架结构高200元/建筑平米.16玻纤瓦同水泥瓦的特点及区别答：屋面：独栋为水泥瓦其余均采用玻纤瓦。水泥瓦是新型建筑材料，它的特点是：强度高、寿命长、色彩丰富、装饰效果好.施工简便灵活、防火、防水、抗风力强.林溪项目采用的玻纤瓦是美国欧文斯科宁品牌，其具有优越的功能特性：可防御光、水、风、冰冻等气候因素的侵蚀，保温隔热性、吸音隔声性、耐腐蚀性、抗风性、防火性俱佳，还具有独特的自洁性，不易积灰和形成污斑.此外，安装简易；耐用、易修和低维修率；美观、与建筑风格和谐。17.什么是拉毛劈离砖？答：拉毛劈离砖为陶土砖的一种.它比一般的瓷转贵10多元/平米.劈离砖具有耐酸碱、耐腐蚀、强度高、热稳定性好、贴接牢固、颜色柔和、长期不褪色等诸多釉面砖、抛光砖没有的特点。返碱是拉毛劈离砖的通病,贴砖的时候没有干就开始勾线造成返碱.出现返碱可以用草酸来冲刷.18高级中空断桥铝合金平开窗的特点是什么？答：a.中空玻璃具有隔热、隔音、防霜、防结露等优良性能.b.断桥铝合金门窗具有较好的隔热性能。c.平开窗的优点：方便的清洗窗扇，不仅可以通风 ，还具有锁紧功能。窗扇四周可多点锁紧，具有优良的防盗性能，操作简便 ，由执手完成各种开启控制 .项目所用的门窗在现在的别墅市场上都是比较高档的,德国霍曼子母门是目前国内最好的门,3000多元户.比较: 碧水:普通的塑刚窗(220元/平方米).玫瑰园:铝包木的窗户.林溪: 中空断桥铝合金(500元/平方米).19.外保温的好处？有几种做法？区别是什么？我们是怎么做的？（浆体/苯板）答；一期采用的是浆体保温.好处:可以避免以后出现冷峭情况. 节省室内空间，保温效果强更环保，防止裂缝，造价高。做法:FG有机硅(2公分半)-待干后挂钢丝网-然后喷镇水剂-抹抗水沙浆-最后贴外墙砖.20.阳台、露台出水口过小，都是大的落地窗，雨大时，屋里是否可能进水？答；不会进水，都是按标准来设置的。雨水口都是按照常降雨量及阳台.露台的大小来设计的.21.阳台的白色栏杆，刷什么涂料，如果上锈谁来维护？答；喷塑漆光度强，保色期长，会定期喷涂。22.墙体裂缝、下沉如何解释？如何处理？答：主要是抹灰层裂缝不是主体裂缝，因为本项目是短支剪力墙结构；通过填土可以压实不会下沉。23.垃圾站、中水处理站的卫生保证？答：垃圾站的建筑形式是在地面上有约3-4米高的封闭式的屋子，且是中转站，操作是在屋子里，运垃圾的车是从小区东边的门进来，不经过小区，所以不会影响到附近居住的业主。符合并超过城市垃圾转运站设计规范的规定。中水处理站是全地下的，上面是绿化，不会有任何影响。 物业方面1.林溪别墅的物业管理是哪家公司？有哪些业绩?答：林溪别墅物业管理委托顺驰物业管理有限公司。此公司为国家一级资质，2001年天津优秀住宅小区，2002年秋季天津房地产交易会金奖。2003年初被评为全国优秀物业。2.林溪别墅的物业费是多少？答：物业费是3.5元/月平米。3.公园是否对外,是否收费?答:活动场地收费,公共场地不收费.5. 会所如何收费?答:收费细则正在制订过程中6. 公共车位是否收费?答:不收费7. 班车是否有?如何收费?路线及发车时间?答:有班车.采用月票形式,一人一票制.每日两班.具体时间根据入住后业主的需要再明确早晚具体时间.路线:项目回龙观城铁站积水潭地铁站.8. 宠物是否可以养,如何管理?答:可以养.管理办法正在制订中.9. 物业费后期是否会调整?答:会.但要跟业主协商后调整.10. 中水如何收费,如何计算?答:社区内有中水,每条街区预留口.无表来测量.按次收费.11. 是否帮忙代交燃气费?答:物业帮忙带交.过程免费,内容收费.12. 外立面能否改动?答:如果确实要改动必须等交房入住后按照物业的相关规定统一做改动.13. 物业实施什么样的服务?答:有管家的管家式服务.11.3.5元物业费的测算答:初步估算林溪项目管理费为3.517元/月项目分类金额百分率工资福利费1.170元/月平米33%环境卫生费0.132元/月平米3.7%公共设施费1.404元/月平米39%办公费0.052元/月平米1%治安管理费0.166元/月平米4.7%财产费0.069元/月平米1.9%税金0.165元/月平米5.5%利润0.359元/月平米12%合计3.517元/月平米100%12.顺驰林溪别墅的安防系统是怎么做的？答、社区安防系统从外到内一共有8套系统，在不影响业主居住私密性的前提下，最大限度的保证了社区的安全，这几套分别是：1. 周界报警系统2. 闭路电视监控系统3. 24小时保安系统4. 电子巡更系统5. 可视及非可视对讲系统6. 紧急按钮报警系统7. 红外线幕墙报警系统8. 燃气报警系统13.周界报警系统是什么样的？答：在周界围墙水平方向设置红外对射探测装置，当发生非法翻越围墙时，红外对射探测装置立即将报警信号传送到保安监控中心室进行声光报警，