物业管理紧急预案.doc

第2章、 各类应急预案 一、物业安全管理工作原则（一）以人为本，减少危害。把保障业主的生命和财产安全作为应急工作的首要任务，采取有效措施，最大限度地减少突发公共事件对业主的危害。加强物业管理人员的培训和制度建设，提高应急能力。（二）居安思危，预防为主。高度重视安全工作，把应对公共事件管理工作落到实处。集中精力放到预防工作上来，做到常抓不懈。坚持预防与应急相结合，加强演练工作，常态与非常态相结合，使测、报、预、救等各个环节紧密衔接，有效控制危机，力争做到对安全隐患早发现、早报告、早解决，将损失降到最低。（三）统一领导，层层负责。在小区党政和后勤班子的领导下，在业委会保卫处的指导下，建立分类管理、层层负责的应急管理体制。在物业中心领导班子的带领下，按照规定的权限和程序实施处置措施，层层把关，具体落实到人，层层负责，使应对突发事件的工作规范化、制度化，岗位职责明确，使全体员工明确其在应急工作中的职责。（四）快速反应，团结协作。加强应急队伍建设，建立协调机制，充分动员和发挥员工在各自岗位上的作用，各部门团结一致、紧密协作，配合做好各个环节的工作，形成统一指挥、反应敏捷、协调有序的应急管理机制。二、组织体系及职责（一）成立应急领导小组，负责小区的物业安全管理和预防工作。物业服务中心经理为应急领导小组组长，各物业管理人员为组员。（二）领导小组工作职责：物业服务中心经理为中心安全工作总负责人，各物业管理员为该负责区域的安全责任人。具体做到：1、应急领导小组成员迅速到现场了解情况，控制局面，及时采取防范措施。2、将重大突发事件层层向上级汇报。3、组织调派人力物力跟进处理，维护秩序，保护现场。4、做好善后工作，详细记录，总结经验教训，提出整改措施。三、各种突发情况应急预案火灾发生时应急预案楼内发生火灾时，由楼长或值班人员第一时间到达现场查看火情，视情况做出正确的处理措施：如果是初期火灾，火势较小，可迅速利用身边的灭火器或水源灭火，如果火势较大，则马上报警，说明地点、位置、火势和其它特殊情况。发现火警就近取灭火器材迅速扑灭火警；若火警有发展趋势，应一边呼叫临近人员参与控制火势，一边呼叫消防监控中心。若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用干粉等灭火器直接喷射火源处，如有油的电源设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭。消防监控中心确认较大火灾后应立即拨打119，同时向负责人汇报。立即将消防报警联动系统操作程序配合抢险，开启自动灭火系统、排烟系统、水泵，保证消防供水。门卫迅速打开各安全通道门。疏散人员组织业主就近疏散。物业工作人员掌握必要的消防安全知识，在紧急情况下合理使用。加强平时的安全隐患排查，防患于未然。组织各岗位人员参加小区进行的消防演练。暴雨发生时应急预案暴风雨降临前，物业保洁员加强巡查力度，必须检查天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏口等处的排水情况，如有堵塞应及时疏通，检查排水渠道是否有杂物并及时疏通清理。关闭公共区域的窗户。暴风雨过后，保洁员及时清扫各责任区内地面上的纸屑、泥土等杂物。发生塌陷或有大量泥土、泥沙冲至路面，应及时清运。保洁员查看各责任区内排水渠道是否畅通，如发生堵塞外溢应及时向领导报告。及时调动人力集中清洁，同时向小区业委会汇报处理情况。暴风发生时应急预案台风前对小区进行全面巡查，发现有可能被台风摧毁的设备和物品要及时进行处理，不能处理的要立刻告知各部门相关负责人。台风过后保洁员及时清理台风造成的残余物，恢复管理秩序。及时修复台风毁坏的公共设施设备。有人员伤亡情况时，及时上报分管领导及时联系医院。暴雪发生时应急预案1、提前准备好各种清洁工具（扫把、铁锹、雪推子、警示牌、盐等）2、统计部门所有人员通讯工具，随时保持畅通。3、暴雪天气如果发生在夜间，所有工作人员应在早上6时到岗携带清洁工具对小区各主、辅干路段及楼门口、地库出入口进行清雪，对于积雪不易清理部位撒盐清洁或摆放标识。（注：下雪天岗上人员待雪停即开始扫雪；若晚上下雪要求服务中心安全员与6:00开始工作，确保在人员上学前出入便利）4、为了体现公司细微服务，彰显佰信物业业主的优越性，要求服务中心在清扫小区重点部位的同时将主干道上车辆积雪进行清理（重点部位为：玻璃），并在清扫后的车辆放置温馨提示卡（内容为“佰信物业提醒您：雪天路滑，注意行车安全！”）漏水发生时应急预案1、发生漏水时，物业服务人员应会同工程人员第一使劲赶到现场，查找出水部位，并判断水源属于自来水、下水管或暖气管网中哪一处。2、属于自来水管网漏水的，应立即切断可能水源；如果漏水量大的，应切断漏税范围类的电源，确保人身安全。3、水域下水管网漏水的，应暂时停止使用该楼栋下水管，待查找原因修复后再恢复使用。4、属于暖气管道漏水的，应立即关闭暖气分户阀门，总阀门控制继续漏水。5、属于卫生间向下漏水的，应立即停止上层卫生间用水，检修卫生间防水或地漏接口，内壁。修复后，恢复使用。漏电发生时应急预案1、发现设备漏电或接到报修电话后，工作人员应及时向值班领导汇报，迅速赶到现场切断电源，值班人员在接到信息后立即组织行动。如因漏电引发火灾，应立即拨打119火警电话；出现人身安全事故立即拨打120救护电话。2、保障安全通道畅通，有组织的做好人员疏散工作，在疏散过程中，应井然有序，避免拥挤所发生的人身伤亡事故。3、如引发火灾，应尽量控制火势，防止火势蔓延，极力抢救财物，降低火灾所造成的损失。安全事故发生时应急预案1、 及时送受伤人员到小区医院或者及时拨打120。2、 迅速控制事故范围，防止扩大影响造成更多损害。3、 立即通知相关负责人，解决安全事故隐患，避免下次再次发生。治安突发事件应急预案1、 发现突发治安问题第一时间通知保安当班人员及项目经理刚往现场，保安队长3分钟内赶到事发现场。2、 查明事件发生原因，维持现场秩序，疏散围观人员，组织事态进一步恶化，及时向领导报告现场情况。3、 对现场进行保护，对外围人员进行观察，对可以人员进行监视。事态严重的要及时封闭大门及各个小区出入口。4、 根据事态严重程度，能自己处理解决的尽快完善解决，事态严重的要及时通知警方，协助警方解决问题。地震发生时处理预案1、及时送受伤人员到小区附近医院或者及时拨打120。2、迅速切断生活水泵、供水，关闭其附属设备，切断非应急电源及天然气总阀门。3、组织业主镇定而有秩序地沿应急疏散通道撤离本物业管理区域的危险地区，并在安全空旷场地集合。4、通过应急广播向业主提示以下注意事项：请保持镇定；管理区域建筑结构是安全可靠的；请按照应急疏散路线有秩序地撤离本物业；告知撤离后的集合地点；提醒业主远离窗户、玻璃、不牢固的支架及悬挂物体。5、协助维护疏散秩序，安慰业主，控制所有出入口，严禁任何人员进入本物业区域，并检查所有可能火源是否熄灭，防止火灾发生。6、所有服务中心人员严禁散播或夸大本物业管理区域的损坏情况，切勿引起业主的恐慌。7、若发生破坏性地震，造成一定的人员伤亡和建筑物破坏或造成重大的人员伤亡或建筑物破坏，及时上报分管领导，根据小区的部署，做好相关预防和抢险工作。停水应急预案发生突然停水时，立即通知工程部工作人员前来查明原因，疏通供水系统，尽快恢复供水。由于水网改造或其它特殊原因造成的区域性停水，楼长通知本楼工作人员提前储备充足的清洁及生活用水，保证楼内的环境卫生。加强对广大业主的宣传，并让工作人员下班前检查供水系统，防止业主打开的水龙头、水阀门没有关闭，造成再次供水时发生浪费现象，甚至造成更大的损失。因维修水管水线原因造成的停水，修复后，区域负责人应随时观察修复设备，避免因设备损坏造成不必要的浪费。发生大面积、长时间停水时，由主管领导统一协调安排相关工作。由预案领导小组每年组织一次演练，演练结束后及时对设备、设施进行维修、保养恢复正常并做好记录。停电应急预案发生突然停电时，由楼长立即通知维修部工作人员前来查明原因，疏通供电系统，尽快恢复供电。由于网改造或其它特殊原因造成的区域性停电，楼长通知楼内相关单位做好停电前的一切准备工作，包括切断设备设施的电源，保存计算机数据等，避免因停电给业主及正常教学造成不必要的损失。加强对广大业主的宣传，通知广大业主下班前关闭电源开关，让工作人员下班前关闭公共区域的开关，避免造成再次供电时发生浪费现象，不留下丝毫的安全隐患。因维修电路电器原因造成的停电，修复后，区域负责人应随时观察修复设备，避免因设备损坏造成不必要的浪费。发生大面积、长时间停电时，由主管领导统一协调按排相关工作。由预案领导小组每年组织一次演练，演练结束后及时对设备、设施进行维修、保养恢复正常并做好记录。设施损坏应急预案发现暖器设施损坏漏水，及时查看情况报修。组织楼内人员清理积水，避免人员滑倒或扩散面积太大。如果水势太大无法控制，申请其它楼宇人员前来支援。维修完毕工人走后，密切注意修复处，防止再次漏水或存在其它漏点。查明原因，如因我方工作人员失误所致，按责处罚。加强巡视工作，发现隐患及时处理，尽量避免此类事件的发生。投标人有教育培训所辖物业管理人员义务，遵守业主方保密、安全及有关相关规定并承担相应法律责任。