鲁南3C商圈集聚区策划案(final).doc

目 录第一章 鲁南3C商圈集聚区市场需求分析及定位41.竞争环境分析4a)国内3C商圈发展特点和需求趋势分析4b)鲁南经济带市场分析8c)济宁已有基础分析9d)鲁南3C商圈集聚区发展的政策支持102.鲁南3C商圈集聚区定位分析11a)集聚区宗旨11b)聚集区定位11c)集聚区区位11d)辐射范围11e)经营目标11f) 社会效果11第二章 鲁南3C商圈集聚区区位分析121.历史偶然的选择122.累积循环效应的强化和固化123.一定的人流量做支撑134.消费者消费偏好的形成145.有可持续发展空间和较成熟管理经验14a)有可持续发展空间14b)较成熟管理经验146.劳动力池效应157.集聚区便捷的交通15第三章 鲁南3C商圈集聚区边界规划分析151.可规划面积边界16a)可规划街道16b)可规划面积162.一期规划街道和面积边界173.二期规划街道和面积边界174.远期规划17第四章 鲁南3C商圈集聚区具体建设分析181.综合治理和建设目的182.综合治理和建设内容183.一期综合治理具体措施19第五章 3C MALL具体构建分析201.3C MALL的优点212.3C MALL可规划面积233.集聚区现有布局234.3C MALL土地性质235.3C MALL利益博弈方分析及开发模式建议236.3C MALL内部结构及模式建议24a)3C MALL定位24b)3C MALL的功能24c)3C MALL的主要业态26d)营业面积27e)楼层布局建议287.小结29第六章 鲁南3C商圈集聚区优惠政策291、土地优惠政策292、资金扶持政策303、人才吸引和培育政策304、环境优化政策305、市场宣传政策31第七章 鲁南3C商圈集聚区构建的组织保障31附件：32为了加快济宁市服务业的快速发展，更好地发挥信息服务业对服务业的基础和带动作用，展示济宁市在鲁南经济带中的领头羊作用和中心地位，经过充分调研和论证，我们郑重提出以亿维、万通科技市场和仙营数码广场为依托，创建服务大济宁，辐射鲁南经济带的“鲁南3C商圈集聚区”的设想和具体构建方案。第一章 鲁南3C商圈集聚区市场需求分析及定位1. 竞争环境分析a) 国内3C商圈发展特点和需求趋势分析3C是指Computer、Communication和Consumer electronic。中文意思为：计算机产品、通讯产品和消费性电子产品。而这三类产品集中在一个相对较为集中的区域内进行贸易，就形成了所谓的3C商圈。国内3C商圈发展的特点： 国内IT卖场分析：国内IT卖场主要包括了上面我们所说到的计算机产品、通讯产品和消费性电子产品。l 全国IT市场共分为华东、华南、华北、华中、西南、西北、东北七个大区。入选2006年IT零售商50强，以华北地区最多，达到14家，而东北地区最少，仅有家；最大需求主要集中在经济发达地区的中心城市：北京、上海、南京、成都、西安等；85%以上的零售商还只是处于地方性销售阶段，其销售范围一般局限于本省甚至是本市，不到15%的零售商实现了跨区域经营。资料来源：中国电脑商500强之零售商50强/IT卖场50强调研报告l IT零售市场急剧扩张，销售规模高速增长，造就行业企业成长机遇。2006最好用07年的年评出的IT卖场50强业务平均增长率为23%；超过30的零售商业务增长率高于25；80以上的零售商比04年? 业务增长了10以上。中国PC市场需求预测 根据GFK调查显示，2007年中国市场PC销量达到3680万台，增速达到25.4%。预计在新技术出现、三四级城市市场开发和信息技术应用不断深入等因素的拉动下，未来数年中国PC市场仍将维持15%左右的高增长，保守预测到2011年PC年销售量将超过6400万台；中国数码市场需求预测 数码产品虽然近年热点轮换加快，但数码照相机、影音产品等主流产品的销售仍然呈现20%左右的增长速度，预计随着新技术不断投入应用，数码产品销售仍然能够维持这样的增速。l 随着IT数码行业竞争的加剧，中心城市IT数码零售毛利率保持在比较低的水平。IT数码行业零售商的毛利率较低，2006年评出的IT零售商50强的毛利率率大致维持在6%左右，其中有60的零售商毛利率低于平均水平；位于零售商50强榜首的宏图三胞2006年毛利率为5.5%；由于市场竞争激烈，在发达的全国中心城市或地区中心城市，众多零售商在瓜分有限的市场“蛋糕”，这使得整个行业的平均毛利率处于下降的水平；而对于一些比较偏僻的城市，由于市场刚刚起步，竞争者少，消费者还处于较为感性的阶段，毛利率会高于平均水平。 因此，中心城市毛利率会进一步压缩;三、四级城市存在市场空间，可以伺机而动。以上分析说明：经济发展势头强劲的地区三、四级中心城市，将很有可能成为下一阶段IT数码需求增长最快的市场，而济宁市正属于这样一个典型的地区中心城市。l 随着消费者对于诚信、专业化程度、售后服务等要求越来越高，市场和品牌集中程度逐步提高，传统IT卖场相对于专业连锁和3C连锁，表现出明显的劣势，其必将受到来自连锁业态的挑战。 产品品类少，选择余地小； 产品价格没有优势； 消费习惯没有形成。 规范化、专业化、标准化经营； 能满足消费者对诚信服务的要求； 规模小，物业面积较小，可选择的物业较多，便于快速扩张； 消费更便捷； 各商户独立经营，相互间恶性价格竞争多过协作； 诚信服务水平不高； 难以快速复制； 规模大，配套功能强大，有规模效应； 产品品牌、型号丰富齐全，选择余地大； 价格实惠；优 势劣 势专业连锁和3C连锁传统IT卖场 当前，IT数码品牌和市场集中度提高的过程可能也是传统IT卖场受到专业和3C连锁或者更加符合市场需求的渠道终端挑战的最佳时机； 以台式机为例，2004年以前市场中正规品牌超过30个，加上各种不同配置的组合，消费者需要在很强的专业知识才能作出正确选择； 而2004年以后伴随着国内外制造商品牌之间的相互整合加速，品牌和市场集中程度在逐步提高，加上制造商加强自有渠道建设并压缩代理层级，使得IT卖场在台式机的销售中所占份额呈下降趋势。 国内手机卖场分析：从手机的专业卖场、综合卖场、运营商卖场店以及手机店都出现在了中关村IT卖场集聚区的情况可以看出，目前全国范围内的3C商圈正在形成中。手机卖场进驻IT卖场集聚区的主要原因是：u 手机与IT产品功能的协同互利发展趋势；u IT产品商圈人流和市场较高；u 手机与IT产品购买人群有较大重叠等。从2006年到2008年诺基亚和IDC专业市场分析机构认为全球手机销售量增长率分别在12.4%和10%，并预测虽受金融危机强烈影响，全球手机销量增幅会有所下降，但由于强劲的市场需求驱动手机增幅也将会维持在8%以上。而三、四级城市地区手机需求份额正在扩大，越来越成为众多商家的主要争夺焦点地区，这就给以济宁为代表的地区级城市带来了巨大的商机。 据专业市场分析机构赛迪顾问公司所提供的数据显示：2006年，全国手机零售终端销量排行前四位依次是：专业手机连锁店、家电连锁店、其他零售单店和运营商营业厅，比例分别为：37.2%、23.7%、23%、16.3%。由此组数据可见，在独立法人的销售渠道中，专业手机连锁店、家电连锁店和运营商营业厅占据了市场主流。换句话说，当要买手机的时候，超过77%的消费者选择到手机连锁店、家电连锁店和运营商营业厅购买。只有少部分的消费者会选择就近的手机店。其中专业卖场目前仍是主流，但赛迪提供的数据显示，虽然专业手机连锁店以37.2%占据市场的主导地位，但与2005年的数据相比，这一数据下降了3.5%。可见，专业手机连锁店的地位正处于下滑的尴尬地位中。而综合卖场才是未来的主要手机销售载体。纵观各大电器专卖、零售超市，没有哪家不经营手机的。就消费习惯分析，消费者对于综合卖场，尤其是电器卖场的依赖程度丝毫不亚于手机卖场。而且消费者认为，电器卖场规模庞大、资金力量雄厚，因此其进货渠道顺畅。卖场一贯坚持的“低价”、“平价”作风同样使消费者相信，在手机销售上，电器卖场也有价格上的优势。也正因为手机卖场和综合卖场实力相当，在消费者心中的分量也相当，为了差异化经营、增加竞争优势，综合卖场都在悄悄地进行改型。据了解，苏宁电器注册的“苏宁电子”（DIGITAL SUNING）商标就是为了利用其来进行电子产品专卖店的经营和推广。当然，此外的电信运营商和零售单店也都各有优势，也会继续占据一定的市场份额。综合以上分析，我们可以得出结论如下： 国内3C市场需求迅速增长，其中三、四级城市市场份额正逐步扩大； 3C产品的利润减少，竞争日渐激烈； 卖场集聚现象更突出； 需求更丰富、服务更专业；b) 鲁南经济带市场分析鲁南经济带是山东省区域经济的重要板块之一，为加快鲁南经济带规划建设，山东省展开了“一体两翼”总体战略布局：鲁南经济带包括日照、临沂、枣庄、济宁、菏泽5市43个县(市、区)，面积5.05万平方公里，人口3210.5万人，分别占全省的32.1%和34.5%。2006年，鲁南经济带生产总值达到4666.4亿元，与2000年相比年均增长15.2%，比全省平均水平高1.8个百分点；人均生产总值1900多美元；人均GDP为全省平均水平的62；地方财政一般预算收入达到227.6亿元，年均增长22%；三次产业比例为14.5：53.9：31.6；鲁南5市规模以上工业科技活动经费支出占到了全省的11%，其中研究与开发经费支出占全省的9%，新产品开发经费为全省的7%。而目前整个鲁南地区的3C市场还远未发展起来，下面的组图是我们抽点调研各地区主要卖场的情况，由此就可窥全豹：（ 插 图 ）经过我们的部分实地调研和商家访谈分析可知，目前整个大济宁和鲁南地区的3C商圈主要存在以下几个问题： 市场分散： 菏泽主要被北京、深圳和河南等地3C市场辐射；泰安主要受到济南辐射影响较大；临沂、枣庄则主要被江苏徐州等市场所覆盖；日照则主要为胶东沿海3C卖场所影响；而济宁周边的曲阜、邹城、嘉祥、兖州等县市也受济宁3C市场影响不大。 IT卖场规模小：据推测目前鲁南地区自有不到20%的零售商拥有20家以上的零售店面，从上面的图片就可以看出目前整个鲁南地区的3C卖场（除济宁市外）尤其是IT卖场都还很不成规模； 3C商家集聚度差：在一个区域聚集了上百3C商家的卖场和商圈除了济宁市外，整个鲁南地区几乎没有； 品牌辐射力弱：国内IT专业自营连锁零售企业，（除亿维以外）如宏图三胞等至今也还未进入鲁南地区，市场竞争主体仍以大量规模相近的中小零售商为主，而85%以上的零售商还只是处于地方性销售阶段，其销售范围一般局限于本省甚至是本市，不到15%的零售商实现了跨区域经营。 c) 济宁已有基础分析济宁市消费潜力巨大：2007年济宁市实现地区生产总值1736亿元，比2002年翻了一番多、年均递增16.6%，人均GDP达到22000元(按现行汇率折算为3035美元)，比上年增加3437元，按可比价格计算增长15.9%。；三次产业比例由2002年的17.5：46.8：35.7调整为12.3：55.3：32.4。高新技术产业产值占比达到28.5%，五年提高16.7个百分点。社会消费品零售总额586亿元，五年增长1.1倍。据抽样调查，城市居民全年人均总收入14897元，增长15.3%。其中人均可支配收入13894元，比上年增加1898元，增长15.8%；人均消费支出8012元，增长12.4%。2008年，济宁市社会消费品零售总额延续了上年快速增长的良好势头，1-11月完成662.1亿元，增长23.3%，同比提高5.8个百分点；扣除物价因素，增长16.8%，同比提高2.9个百分点，实际增长率创十年来新高。济宁现有3C消费量及趋势：2007年个人PC拥有量从2006年的每百户城乡居民64台增加为2007年的69台，增幅为7.8%，预计2009年增幅也将在8%以上；手机则增加了29部，为174部，增幅达20%，而全市手机用户289.29万户，同比新增103.1万户，预计明年增幅可保持20%。仅就济宁市任城区而言，2007年信息服务企业122家，业务收入10亿元，税收达到了500万元，从业人员超过1250人。经过多年的市场培育和集聚，已形成3家过亿元的信息服务卖场，1家过10亿元的信息服务企业，形成拥有自主知识产权的名牌产品1个。主要从事IT软、硬件的生产、开发、代理、销售和数字音响、网络游戏、办公耗材等，企业经营业绩普遍较好，且呈上升趋势。市区包括古槐路上的信息服务企业正陆续向该区建设北路自发聚集，区位优势逐渐显现。该片区现已有山东亿维信息科技有限公司、万通科技市场、仙营数码商城、天通精品数码港及多家软硬件经营公司，经营客户约300家，业绩较好，呈上升趋势，2008年销售额达到12个亿，济宁占了约3个亿，现集聚有各类人才1000余人。济宁特有的地理优势：通过和商家的访谈，我们了解到由于济宁市是位于山东的正南区域的主要地级市，又是古运河途径之地和南北铁路交通交汇之处，许多3C集团在选择鲁南地区总代理和区域办事处的区位时，都会首要考虑该市。目前据不完全统计，目前将地区总代理和区域办事处设在济宁市的3C类企业集团约有30多家。d) 鲁南3C商圈集聚区发展的政策支持山东省人民政府出台了加快培育服务业三大载体的意见（2007年12月）、山东省信息产业厅等六部门出台了关于加快我省信息服务业发展的意见（2006年），明确提出了园区建设的重要性，为创建科技城提供了政策支持。加快培育服务业三大载体的意见重点指出三大载体的主要发展目标：（1）集中培育50个经济基础较好、总量规模大、服务业优势明显、发展特色鲜明的重点服务业城区，到2010年，50%以上的重点服务业城区形成以服务经济为主的产业结构；（2）重点培育50个规模较大、产业集聚度高、发展特色鲜明的重点服务业园区，到2010年，初步形成与城市功能定位相配套、省市县三级服务业园区相结合、适应工农生产和城乡居民生活需要的服务业园区体系；（3）重点培植100个主营业务突出、具有知名品牌、市场竞争力强的重点服务业企业，到2010年，争取有10家以上大型服务业企业进入全国百强行列。通过三大载体的培育，提高服务业整体素质，促进全省产业结构调整和经济发展方式转变，为到2020年全面实现经济结构向以服务经济为主转变奠定坚实的基础。关于加快我省信息服务业发展的意见的总体目标：（1）到2010年，信息服务业年销售收入达2000亿元，年均增长23%以上，增加值达到1500亿，占全省服务业的比重由2005年的12 %增加到18%，规模和效益位居全国前列；（2）形成济南、济宁、青岛等5个以上具有地方特色和相当规模的信息服务业产业聚集区，培植10家以上销售收入过百亿元的信息服务企业，打造一批著名信息服务商和知名品牌，初步形成具有国际化特征，布局和结构合理，创新和服务体系完善的信息服务业架构，使信息服务业成为我省现代服务业的重要主导产业和经济社会持续快速发展的重要推动力量。2. 鲁南3C商圈集聚区定位分析a) 集聚区宗旨由以上竞争环境的综合分析，我们认为济宁市建设北路鲁南3C商圈集聚区应以服务大济宁、辐射鲁南地区为总抓手，转变传统IT卖场的经营模式，以3C为其核心业态，大力推进信息服务业分阶段、上规模、创品牌，努力塑造济宁在鲁南经济带中的领头羊作用，走出一条可持续发展的科技创新之路。b) 聚集区定位信息产业基地、鲁南地区硅谷c) 集聚区区位以亿维3C专业卖场、万通科技市场、仙营数码商城为核心的建设北路和常青路吴泰闸路的交汇地带。具体区位是以仙营宾馆的交通岗为中心，东到供销路，西到共青团路，东西长1200米，南到洸河路，北到金宇路，南北长1100米。d) 辐射范围该鲁南3C商圈集聚区辐射定位为：北辐射到泰安，东辐射到临沂，南辐射到枣庄，西辐射到菏泽，使其真正成为鲁南信息服务业的领头羊。e) 经营目标 进入鲁南3C商圈集聚区的信息服务企业到从2008年的300家发展到2020年可为1000家； 业务收入从2008年的12亿元增加到2020年的50亿元； 税收从2008年的550万元增加到2020年的1500万元； 从业人员从2008年1500人增加到2020年的5000人； 通过近十多年的市场培育，形成5-10家过亿元的信息服务企业，2-5家过10亿元的信息服务企业； 形成拥有自主知识产权的名牌产品10-20个。f) 社会效果到2020年整个鲁南3C商圈集聚区将带动餐饮、住宿、物流、租房租赁、交通、金融、娱乐、购物、旅游、保险、通讯服务等相关产业： 增加就业岗位2万余个 增加收入10亿元 增加税收1亿元第二章 鲁南3C商圈集聚区区位分析打造济宁的“中关村”战略定位论证完后，那么这个鲁南3C商圈集聚区在市区内又在何处落地为上呢？我们认为该集聚区只能位于在建设北路，理由主要有以下7个方面：1. 历史偶然的选择该集聚区由1993年亿维公司入驻该地开始兴起，当时这区域几乎没有一家IT商家，到2000年聚集商铺约50家，到2008年年底共有商家300余家。在我们访谈亿维公司杨总经理后才得知建设北路3C集聚区的起源主要归于一个“偶然的”因素：1992年亿维在选址时主要考虑到了该地段正好位于当时的济宁市开发区内，且正好又有空地外租，于是就安家于此，当时这附近没有一家IT商家入驻。随后的数年间，其它IT商街并没有真正发展起来，也给了该集聚区难得的机遇和发展壮大的时间。2. 累积循环效应的强化和固化瑞典经济学家冈纳缪尔达尔(Myrdal)提出循环累积因果论：在一定范围内，随着一个区域的经济活动规模扩大会导致单位产出成本的下降和效率的提高，这种现象称为规模报酬递增或集聚经济。 规模效应：单个企业规模的扩大和行业规模的扩大； 劳动力池效应：各种专门人才市场发展； 知识溢出效应：集聚区知识共享； 运输成本降低效应； 基础设施共享效应。在以上效应的综合作用下最终会导致累积因果循环自我加强。布莱恩阿瑟(W. Brian Arthur)路径依赖原理:在报酬递增的条件下，一旦经济活动随机选择一个特定的路径，除非发生大的反方向扰动，这一选择可能将被锁定，经济将继续保持在先前的路径上运行并被固化而不再能反动，从而使得聚集效应逐步强化并最终固化。通过以上理论分析我们可知，建设路3C商圈的形成正是这样一种循环效应和路径依赖最终促成了现在的聚集规模，从而形成了鲁南3C商圈集聚区为何只能选择此处的最主要原因。由于亿维这一家相对大型的专业卖场的进驻并成功的经营，商城不断壮大和扩展翻修，逐渐吸引来了越来越的商家、专卖店和卖场进驻周边，到2000年聚集商铺约50家，万通科技市场就是此时正式开业的，到2005年随着仙营数码商城的加盟，到2008年年底共有商家300余家，业务收入达到12个亿，主要从事IT软、硬件的生产、开发、代理、销售和数字音响、网络游戏、办公耗材等，企业经营业绩普遍较好，且呈上升趋势。由于聚集商家越来越多，带动了周边的地价上涨，仅亿维的房租就由开始的30多万上涨到目前的100多万，平均上涨增幅约为每年10%，房价的上涨某种程度上也从另一侧面说明聚集区规模正在逐渐形成。在建设北路3C集聚区形成的过程中，济宁市区内还出现了规模较小的古槐路和汇源IT聚集街，以及九龙综合（家电手机电脑）卖场，但由于诸多原因其3C卖场都逐渐没落和消失。我们针对这个问题在建设北路卖场做的一份有50份样本抽样走访调查调查如果有内容，建议用专门的篇幅来介绍，表格形式较好结果显示，商家入驻前来自于汇源聚集街的约占22%，来自于古槐路的约占20%，来自于九龙卖场附近的约占8%，来自于济宁市区以外的约占12%，其余38%的商家是刚开业就选址该集聚区的。归纳它们入驻的理由和原因主要有以下六条： 有效人流量多，市场更大； 有大商城入驻，可选择商品多； 产品价格相对更便宜些； 交通方便； 配套服务相对更好； 优惠政策较多等。3. 一定的人流量做支撑IT卖场的持续经营，需要一定的客流量作保障，进入全国50强的六成IT卖场客流量在10000人/日以上，聚集了比较好的人气。在2006年入选的IT卖场50强中，客流量在10000人/日以下的IT卖场占42%，客流量在1000030000人/日之间的IT卖场占总体的29%，客流量在3000050000人/日的IT卖场占16%，客流量在50000人/日以上的IT卖场占13%。没有一定的客流量作保障，IT卖场持续经营难以维持，当然一定的客流量又与其规模和品牌影响力等密切相关。4. 消费者消费偏好的形成为了对消费者的消费偏好进行一手资料的收集，我们在现有数据不完全的情况下进行了小规模的3C市场调研，以直接街头问卷调研的形式访谈了济宁城区居民和3C集聚区内的商家各约50个样本，并进行了数据汇总整理。当消费者对产品的消费逐渐形成消费偏好，并被固化和加强后，要想轻易改变这种消费模式是很难的。针对消费者偏好问题，我们的相关市场调研结果如下： 当消费者被问及到“您知道济宁建设北路IT市场吗？”有66%的消费者回答了“知道”，这说明该市场已经有了一定的品牌影响力； 当被问：“您如果要买IT产品，一般会去哪里？”有62%的人选择了建设北路市场，14%的人选择了古槐路市场，其余24%选择了其它和不知道选项。这个结果显示出建设北路市场已经具有一定的市场规模； 当被问：“您首选去那里买IT产品的主要原因是什么？”42.4%的人回答“有大型IT商城”，45.5%选择了“价格便宜”，75.8%的人选择“可选择的产品多”，36.4%的人选择“交通方便”，而有75.8%的人选择了“离家近、只知道这里和其它”选项。这些选项则充分说明了济宁市人在消费IT产品时已经初步形成一定的购买导向偏好。由于消费者消费偏好的进一步形成必然会强化消费者该集聚区的路径依赖，使得该区域的3C聚集效应更强。5. 集聚区便捷的交通该鲁南3C商圈集聚区位于市区六纵六横的交通中心，南北有火车站及两大汽车站，区内有4路等八条公交线路通过，交通十分便利。第三章 鲁南3C商圈集聚区边界规划分析从规模上讲，IT卖场的规模如果太小，难以规模效应，很难形成购物气氛；IT卖场也不能忽视当地市场容量而盲目求大，这会给招商带来极大的困难；在2006年评出的IT卖场50强中，10000平米以上30000平米以下的IT卖场占市场主流，总计占40。因此，为了保证该3C集聚区的可持续性健康良性发展，我们认为根据前期的实地调研和访谈，鲁南3C商圈集聚区边界规划的初步分析如下：1. 可规划面积边界a) 可规划街道以仙营宾馆的交通岗为中心，东到供销路，西到共青团路，东西长1200米；南到洸河路，北到金宇路，南北长1100米。b) 可规划面积总建设用地为330亩：其中仙营宾馆地块约占35亩，万通科技市场地块约占35亩，吴泰闸路南、仙营路以北、建设北路以东和供销路以西这一地块100亩，山东山防防爆电机厂“退城进园”后的地块的160亩。总经营房面积约为80000平米：主要包括仙营数码广场正在使用的经营房经转变用途后可使用的经营房20000平米，仙营居委计划扩建万通科技市场，可新增经营房15000平米，吴泰闸路南、仙营路以北、建设北路以东和供销路以西这一地块的经营房20000平米，山东山防防爆电机厂“退城进园”后可新增经营房15000平米。另外，已建成的五A级写字楼金茂大厦仍有10000平米的经营房可供使用。2. 一期规划街道和面积边界街道治理重点： 建设北路的仙营宾馆交通岗往南到洸河路以北段。规划建设用地主要为： 仙营宾馆地块：主要包括仙营数码广场正在使用的经营房经转变用途后可使用的经营房20000平米； 万通科技市场地块：仙营居委计划扩建万通科技市场，可新增经营房15000平米。3. 二期规划街道和面积边界街道治理重点： 吴泰闸路的建设北路往东至供销路以西段两侧。规划建设用地主要为： 山东山防防爆电机厂“退城进园”后的地块约160亩。4. 远期规划街道治理重点： 建设北路的金宇路往南至仙营宾馆交通岗段两侧和常青路仙营宾馆交通岗往西到共青团路段的两侧。规划建设用地主要为： 可规划的建设用地为吴泰闸路南，建设北路以东，供销路以西地块100亩。第四章 鲁南3C商圈集聚区具体建设分析1. 综合治理和建设目的通过三期的综合治理和建设，希望能立足周边电子信息类企业相对聚集优势，确定电子信息产业为主导的功能定位，吸引本地和国内外电子信息及相关企业和知名品牌入驻，提高产业聚集度，增强辐射力，促进产业结构优化升级，建成大济宁的信息产业基地和鲁南地区的“硅谷”。2. 综合治理和建设内容一期： 对建设北路的仙营宾馆交通岗往南到洸河路以北段进行综合电子集聚街美容治理和沿街店面重新整顿规范； 对万通科技市场进行扩建； 对仙营宾馆地块重新规划，并建设鲁南3C MALL 大厦群。二期： 统一整治吴泰闸路的建设北路往东至供销路以西段两侧； 对山东山防防爆电机厂“退城进园”后的地块进行手机卖场和家电等业态的规划，主要以发展智能手机和高性价比的手机卖场以及家电产品为主。远期： 根据需求进一步治理建设北路的金宇路往南至仙营宾馆交通岗段两侧和常青路仙营宾馆交通岗往西到共青团路段的两侧； 规划的建设用地为吴泰闸路南，建设北路以东，供销路以西地块，具体业态可以重点打造时尚智能家居等卖场为主。第五章 3C MALL具体构建分析IT卖场依然为人们消费IT数码产品的主要渠道之一：IT卖场以其规模大、功能全、产品品种多、消费者选择余地大、价格实惠等特点依然成为人们购买IT产品的主要渠道之一。1. 3C MALL的优点 3C产品体验基地： 3C产品作为科技含量高的耐耗消费品，与快速消费品和民生日用品最大的区别在于IT产品的价格相对较高；产品新颖、消费者感觉奇特和陌生；新品层出不穷、单从表面不能理解产品的使用价值等多种特点。与经营快速消费品和服饰、金银珠宝、百货精品之类的大众购物中心相比，3C 产品零售的关键就是要让消费者在卖场拥有直接和产品接触的机会。虽然在科技电子市场、电脑城、专业化卖场消费者也可以接触到产品实物，但看和听多于实际操作的导购现状在很大程度上制约了消费潜力的挖掘和消费者的购买决策； 正是因为此，当前，一些国际3C厂商已经开始自行建立自己的产品体验中心，如针对迅驰笔记本这一新产品，IBM等大厂商就分别在中关村等地建立了这种旨在让客户现场试用、感受，刺激购买欲望的迅驰体验中心。对于3C Mall来讲，超大规模的营业面积是其与电脑城、专卖店等常规3C产品零售业态相比，所具备的先天优势之一。而这种超大规模的营业场所并非要寸土寸金地全部用来经营商品、租给商户，聪明的经营者应该给各类主流IT产品留足现场体验的空间。当然，IT Mall里的体验中心应该是经营者与厂商共同合作的结果，这会在很大程度上减少经营者的投资； 连接厂商、消费者的一个大平台： 直接与产品制造商合作是3C Mall获取成功的重要保障，而与其合作并非意味着是双方站在一起来共同面对消费者，而是共同走入消费者的生活中，与消费者组成同一个阵营。在这个阵营里，零售商、厂商要和消费者成为亲密无间的朋友，无论是促销活动还是新品发布，都要时刻把消费者放在第一位的同时，充分调动他们的参与性，将其从观众台请到主席台来。当然，对于3C Mall而言，与所有的消费者保持实时沟通是不现实的，那么，通过相关的组织如会员俱乐部或针对某一类产品的队伍，如“色友团”，把具有共同兴趣的消费者集中到一起，有目的、有差异地开展活动、传递产品信息、组织公开竞赛等。就像我们小时候参加的青少年宫活动一样，关键是要体现出其中那种双向的亲和力来。对于一座城市来说，如果运作成功，3C Mall的“色友团”就很可能是整座城市中最庞大的数码爱好者组织，对品牌的影响力和销售的促进作用非同小可。 售前、售中、售后的购物大本营 当然，并不是说任何俱乐部都是应该组织的，笔者的观点是，3C Mall的每一件事都是为促进产品销售而服务的。其中区别只是促进形式和长短期利益的不同而已。在探讨卖场问题的时候，很多业内人士都认为3C Mall的竞争力就是各类IT产品的商品丰满度，即广度和深度等。事实上，即使一家3C Mall因经营面积和入住商户增多而相应实现产品群庞大、单品数量增多，却并不见得就是竞争力的增强。相反，3C Mall的竞争力应该是通过有形建筑规模和消费类别丰富来实现的全程服务方面的优势。上文说到的体验中心基地就是为售前服务和品牌形象服务，而售中服务如何打破电脑城的常规模式，售后服务如何在零售商尽职尽责的基础上，把各大厂商在当地的售后服务机构统统吸纳到3C Mall里来办公？或者，至少应该实现3C Mall是同城中聚集厂商售后服务人员最多、品牌服务最全的综合之地。此举要比最大的网吧更能博得消费者的认可。 消费电子品流行趋势的发布前沿 3C产品更大的一个特点就是新品层出不穷、永远行驶在时尚流行的最前沿。那么，我们是否可以把各大厂商在当地举办的各种新品发布活动和路演统统集中到3C Mall里来呢？试想，如果凡是同城里的3C厂商分支机构，在当地举办的包括手机、数码相机、笔记本、品牌机、MP3、PDA在内的各种3C新产品的上市发布活动以及大型路演，其发布地点均是在3C Mall，这会是一种什么效应？久而久之，对于3C Mall的口碑传播、品牌形象、产品销售、客源质量又会产生哪种影响呢？不难想见，这将是一个让消费者出乎意料的惊喜，更有可能成为当地时尚买家的流行去处。 集3C卖场、精品店、专业店、售后服务中心于一体 3C Mall是一种需要由多种具有生命力和互补性的不同子业态共同组成的一种大零售业态。其需要子业态的关键原因在于实现不同消费者都能来3C Mall买到自己理想产品的目的，即实现3C Mall在定位中的宽泛性、消费群体上的多元化和产品档次的多层次性。不同消费者的购买力水平、消费需求、购买习惯、业态偏好等行为特征都不尽相同，这就需要3C Mall要具有一般电脑城所难以具有的超强“兼容性”特点。而要想发挥海纳百川、有容乃大的理想经营效果，对各类子业态还要进行足够细节的规划和各大卖场的定位差异。如果控制不好，虽然也是包括3C卖场、精品店、专业店等各类业态全有，但彼此间在价格上、产品层次上、销售方式以及布局上不能实现恰到好处的互补性，在消费者实际的购物过程中，就很容易大大降低购物效率，有损3C Mall在消费者中的整体形象。 品牌效应下的连锁3C MALL 品牌是零售企业经营阶段中的至高境界，而连锁则是卖场扩张版图、吞噬更大市场份额的硬道理。在品牌连锁正形成一股强势力量的市场环境下，单体的3C Mall注定只能独霸一方领土，而难以实现更大的拓展。尤其是面对电脑城、大卖场、专业化卖场、家电连锁等多种经营模式咄咄逼人的竞争势头，超大规模3C Mall一旦实现在异地市场的超级连锁扩张，其发展的终极目标很可能就是取代电脑城的领导者地位，成为3C产品零售领域的中坚模式。当然，超大规模的3C Mall实现超级连锁的风险是很大的，如果操作失控，超大规模的另一个说法就是恶性扩张。2. 3C MALL可规划面积现有仙营地块可规划面积约为35亩。3. 集聚区现有布局目前，该地块现有企业、住宅、事业单位主要有仙营数码广场、京华眼科医院、仙营社区居委会、海鲜城、济宁三石建工公司、圣金电极公司等，具体布局情况如上图所示。4. 3C MALL土地性质 据我们从实地访谈仙营社区徐书记处了解到，目前该地块的土地性质为集体所有的商业用地。5. 3C MALL内部结构及模式建议a) 3C MALL定位3C厂商与消费者的一站式采购与消费中心b) 3C MALL的功能 高质量的3C卖场和零售商的管理和服务： IT卖场不断提高管理和服务质量来争取客户尤其是品牌客户，零售商也越来越注重服务和信誉来赢得消费者； 在描述企业吸引消费者的优势上，近50%的零售商认为服务占第一位，他们认为零售商成功的关键在于服务的差异：一方面，由于IT产品本身的复杂性和高频率的更新使得消费者普遍对IT产品缺乏足够的认知；另一方面，为了避免与同类商家产生同质化竞争，让消费者培养起对零售品牌的品牌认知度和品牌忠诚度，零售商往往通过优质的服务来达到以上目的，以实现销售增值； 零售商提及占第二位的核心因素是信誉度，有36%的企业提到这点，在他们看来，只有一直保持诚信的精神，不欺骗消费者，树立良好的企业形象，才能赢得消费者长久稳定的信赖； 在描述IT卖场吸引商户的标准时，服务和管理是吸引客户的最主要因素。 更加综合化的3C卖场：以整体形象在3C产业链的流通环节中发挥作用，其与产业上游的关系将会更加紧密，卖场功能将会更加综合化。 3C卖场全面进入品牌经营时代：3C卖场全面进入卖场品牌经营阶段，卖场经营者为了打造强势品牌，将更加注重服务体系建设、卖场品牌的营销、进一步密切与厂商、经销商的关系；规模效应也将是济宁市未来3C卖场发展的重要考虑，3C卖场将继续以规模大、品种全、价格低来与传统家电卖场对IT数码产品的渗透展开竞争； 与制造商合作将会更加紧密：3C渠道逐渐扁平化，作为3C零售终端的3C卖场将通过与上游厂商形成关系结盟，缩小供应链，加深了自己对于行业的理解，能够更准确的把握消费者的需求变化趋势，还能够与厂商分享利益；3C厂商也愿意把自己的专业店、形象店、直销店直接开到3C卖场中去，压缩中间环节的成本； 卖场功能更加综合化：3C卖场物业发展的趋势：经销商商务办公场所、3C产品物流平台和3C销售平台、消费者增值服务区四合一将是未来物业发展的趋势；这样将会极大的节省经销商仓储、物流成本和行政费用，使消费者和经销商能享受到充分的配套服务和增值服务。 顺应3C市场规律，打造更加专业的3C卖场：从经营管理上，3C卖场定位更加专业化、服务更加多样化、管理将逐步实现信息化、营销趋于专业化。 定位专业化：对于立足本地、突出特色定位、或是在自身卖场内部进行产品细分，突出该类产品定位，以大多数3C卖场而言，没有一个专业化的定位，很容易在新卖场层出不穷的当今市场中被淹没； 服务多样化：对于消费者而言，越能贴近其需求，使其满意的产品及服务才能最终得到其青睐，因此，众多3C卖场已经开始关注为客户提供包括售前、售中、售后等一系列专业化服务； 管理信息化：随着目前3C卖场的日渐成熟，有必要建立一套能够随时跟踪，及时分析、汇总与反馈的信息管理系统，让市场管理者能够随时监测市场动态，以便达到高效信息化管理的目的； 营销专业化：由于市场竞争的日趋激烈性、复杂化，开展专业化营销，建立自身超前、有特色的营销手段，打造强势品牌，已经成为各大3C卖场在竞争中脱颖而出和持续发展的重要法宝。 具体功能可如下： 面向厂商与消费者的大型3C产品专业市场：3C MALL依托现有IT及手机基础，集聚全国的各类3C产品，从原材料、半成品到制成品一应俱全，从电子元器件、电脑周边设备到电脑整机应有尽有； 面向3C厂商的大型3C要素专业市场：举办全年性的3C人才市场，服务3C厂商，建设互动式的3C虚拟人才市场，举办全年性的3C技术产权交易市场； 具备展览、展示、新闻发布等功能：在市场经营之外，3C MALL还可具备举办博览会的能力，与产品、要素市场达到相辅相成的效果； 具备饮食、娱乐、休闲、文化、旅游等复合功能：3C MALL内布置休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化等复合功能，以满足顾客的伴生需求，提升3C MALL的品位。c) 3C MALL的主要业态 从全国范围内来看，台式机、笔记本、数码产品是市场的主流：在2006年评出的IT卖场50强中，在经营产品分布上，绝大部分上榜零售商所关注的重点产品线仍集中在台式机和笔记本电脑上，其次为数码产品；零售商所关注的电脑外设以打印机，尤其是激光打印机为主；主营配件和其它IT产品的零售商则较少；零售商50强重点产品分布图46.0%46.0%42.0%20.0%40.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%笔记本台式PC数码产品打印机其他 从产品增长速度看，台式机增速放缓，笔记本平稳增长，休闲娱乐性产品保持快速增长，产品进一步娱乐休闲化。产品小类所占份额位次占销售总额的比例增长率增长态势台式机第一位8.4%4.8%增速下降笔记本第二位8.3%36.5%平稳增长数码相机数码摄像机MP3MP4第三位以后8.361212%爆发性增长 根据IDC统计，中关村地区2005年电子产品销售，在26个小类产品中增长最快的是娱乐性数码产品（见上图）；2007年笔记本业务增长比较快，IT数码产品品牌集中度逐步提高。 通过综合分析，我们建议该3C MALL可包括主要内容为：手机卖场、游戏动漫创意网吧馆、PC笔记本品牌专区、时尚数码精品店、PC笔记本数码办公外设卖场、装机二手维修服务专区、各级经销商科技公司集聚区、餐饮娱乐休闲城、仓储、商城管理、商城物流、商城停车场。d) 营业面积 IT卖场50强商户数量大多数在300500家，商户入住率大部分在95以上，也说明卖场规模适当是必要的，规模盲目求大所造成的卖场空置会削弱卖场人气； 在2006年评出的IT卖场50强中，商户数量在300家以下的卖场占31%，商户数量在300500之间的卖场占42%，并有31%的卖场商户数量在5001000之间，商户数量在1000以上的大型卖场只占到总体的26%；IT卖场50强商户入住率达到95%以上的超过七成，这说明卖场规模适当是十分必要的，规模盲目求大可能会造成卖场空置，削弱卖场人气。 综合考虑以上分析后，我们建议在建设完工后，该处3C MALL一期的营业面积规模在1-2万平米左右为上。e) 楼层布局建议-2F：地下二层停车场、商城物流-1F：地下一层游戏动漫创意网吧馆、仓储1F: 总服务台、手机卖场、PC笔记本品牌专区：IBM、索尼、华硕、东芝、三星、HP、联想、富士通、明基、DELL、清华紫光、NEC、神舟2F: 时尚数码精品店：数码相机、数码摄像机、MP3、MP4、PDA、电子词典、录音笔、MD、视频采集卡、数码伴侣、存储卡、照片打印机、专用相纸、数码外设配件3F: 二手维修服务专区、PC笔记本数码办公外设DIY卖场：CPU、主板、显卡、硬盘、内存、显示器、光驱、机箱/电源、键盘/鼠标、移动硬盘、U盘、音箱、打印机、摄像头、扫描仪、网卡、智能手机、微软体验中心、打印机、复印机、碎纸机、传真机、PS2、XBOX、耗材、光驱、鼠标、键盘、监控设备、考勤设备、办公桌椅、视频采集卡、对讲机、点钞机、收款机、POS机、一体机、门禁、射频卡、UPS电源、速印机、网络产品、刻字机、MP3、电话机、报警器装机4F：系统集成、软件开发5F: 餐饮娱乐休闲城6F.: 各级经销商、科技公司集聚区、商城管理、商住6. 小结3C MALL项目依托于任城区仙营数码广场市场，以“创新、时代、e生活”为核心理念，定位于打造鲁南具有现代特征、时尚元素的消费电子核心区，逐步形成消费电子、系统集成、软件开发等产业的聚集与发展。通过该项目济宁现有电子产业将得到功能升级和影响力质的飞跃，真正做到辐射鲁南，成为鲁南3C消费电子高地。第六章 鲁南3C商圈集聚区构建的组织保障1. 由区政府专门成立“任城区鲁南3 C商圈集聚区协调服务领导小组”，由主管副区长亲自担任组长，服务办主任担任副组长，区发改委、规划、建设、国土、交通、水利、环保等各有关部门为成员单位，通过不定期召开专题会议，集中研究解决项目实施过程中的重点、难点问题；2. 协调服务领导小组主要职能： 前期工作。包括地块拍卖、开发建设等； 投资促进。协助、配合引进成长性高、税收贡献大的项目入园； 全程服务。建立全程服务机制，营造企业发展 “温室”； 政策咨询与奖励落实。3. 区政府主要领导要亲自抓，分管领导要靠上抓，有关部门要具体抓，要切实加强对鲁南3 C商圈集聚区工作的统筹规划、综合协调和总体指导。各有关部门要按照职责分工，加强协调配合，形成工作合力，共同促进鲁南3 C商圈集聚区的建设，努力开创任城区服务业发展的新局面。附件：宜宾市江安县征地拆迁安置工作再创新路 宜宾市国土资源局2008-6-15随着城市化步伐的加快，江安县的市政工程和开发用地越来越多，曾经备受肯定并发挥过巨大作用的“小康街”安置模式暴露出了许多弊端，已不能适应江安的发展和群众的需要。为此，江安县国土资源局创新思维，寻找新的突破口，重新调整完善土地征收和拆迁安置方法，经过深入群众和被拆迁户进行调查了解，结合土地征收和拆迁安置补偿标准，制定出了一套适合江安特色的安置补偿方案。即对拟实施出让的宗地实行“设定条件，限定房价，回迁安置，带方案拍卖出让”。其工作思路和模式如下： 一、毛地拍卖，净地出让，限时交地。即经过公开拍卖出让，待土地出让金收缴后，在4-6个月期限内完成拆迁安置补偿，向受让人分期分批交付“净地”。 二、限定房价，指定销售，回迁安置，带方案拍卖。即国土资源局在发布宗地拍卖出让公告时，将宗地内预留住宅和门面数额、限定单位建筑面积房价等作为条件，带方案拍卖。在拍卖出让成交签订国有土地使用权出让合同时，按照公告要求，将附加条款列入出让合同。受让方（开发商）在对宗地进行规划和设计时，对回迁安置房将按出让合同中约定的住宅120平方米左右、门市30-50平方米进行设计，并交出让方审定。出让方在征地拆迁座谈中将按照拆迁安置补偿协议签订的先后次序，拆迁户可以优先选定住宅楼层和门面位置。被拆迁安置户在选定住房和门市后再与受让方签订房屋销售合同。房屋竣工后，由受让方按照购房合同约定交房给被拆迁安置户，受让方修建的回迁安置房不享受政府税费减免等优惠政策。避免了“小康街”安置模式中因为优惠政策的落实造成部门之间的诸多矛盾，从而使前期“小康街”由于多种原因建设滞后造成群众认为政府部门办事不力、效率低下这一矛盾得到了解决。 该方案已经江安县县委、政府原则同意，并从2007年1月1日起施行。目前，这一新举措，经对县城内两宗土地拍卖出让实践，得到了受让方和广大被拆迁安置户及群众的认可和赞同，更加体现了党和政府的“亲民、爱民、惠民”政策的具体落实和人性化关爱。 （江安县局）