培训课程7-房屋及设备设施管理.ppt

房屋及设施设备管理 关注能耗 房屋及设施设备管理工 一 房屋及设施设备管理概述二 房屋及设施设备维修养护计划与实施三 共用设施设备四 几种典型设施设备的管理供配电系统给水排水系统消防系统电梯系统空调系统 第一节 房屋及设施设备管理概述 一 房屋的种类和基本组成部分二 房屋及设施设备管理的基本要求三 房屋及设施设备管理的内容与方法 房屋的种类和基本组成部分 按房屋的结构类型和材料砖木结构 混合结构 钢筋混凝土结构和其他结构按房屋承重受力方式墙承重结构 构架式 简体结构或框架简体和大空间结构承重按房屋层次和高度低层建筑 多层建筑和高层建筑按房屋用途居住用途 商业用途 工业用途 和其他用途 种类 组成部分 结构 基础 承重构件 非承重墙 屋面 楼地面等装修 门窗 外抹灰 内抹灰 顶棚 细木装修等设施设备 水卫 电气 暧通 特殊设备 如消防 避雷 电梯 等项目 房屋及设施设备的基本要求 1 做好房屋及设施设备的维护保养 发挥设施设备功能 有效延长设施设备使用寿命 安全放在重要位置 2 开展技术更新与改造 降低能源消耗 改善房屋及设施设备状态 基本要求 评价指标 房屋完损等级 1 完好房 结构构件完好 安全可靠 屋面或板缝不漏水 装修和设备完好 齐全完整 管道畅通 不影响居住安全和正常使用 小修能修复 2 基本完好房 结构基本完好 少量部件轻微损伤 管道良好 一般维修可恢复 3 一般损坏房 一般损坏 部分构件损坏或变形 装修局部有破损 管道不畅通 部分老化需要中修或局部大修 4 严重损坏房 年久失修 结构明显变形和损伤 个别部件处于危险状态 屋面严重渗漏需要大修 5 危险房 承重构件已属危险构件 随时有倒塌可能 不能确保居住安全 1 房屋完好率 是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋部建筑面积的百分比 2 危房率 是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比 3 设施设备完好率 是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比 房屋及设施设备管理的内容与方法 一方面物业使用说明书 管理规约及宣传沟通 一方面维修保养安全运行 降低费用延长其寿命 使用管理 维修保养 安全管理 技术档案资料管理 采购和零配件管理 工量具和维修用设备的管理 外包管理 技术支持 定期检查 维护 清洁及润滑损耗维修 专业测试 更新及材料 结构和设计方面的改善 安全教育 防护知识和安全管理规定 建立健全制度 必要的安全和防护装置装备 相关技术资料归档前 责任部门及人加强管理 妥善保管 避免遗失 确保完整性 计划采购 最低库存量 不设库存 建立畅通采购和供应渠道 采购质量关 妥善保管供应商或安装采购文件 建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料 责任到人 建立健全使用 保养制度 定期进行校验 较高值工具指定责任人 固定保管地点强化领用归还手续 专业公司 包括运行操作 维护保养和修理等项 大中维修 改造 更新工程进行外包 是降低成本 提高管理效率和服务质量 培养专业技术人才的有效方法 房屋及设施设备维修养护计划与实施 一 房屋及设施设备维修养护的方式 二 房屋及设施设备的修理类别 周期 间隔期和周期结构 三 房屋及设施设备维修养护计划的种类及编制依据 四 房屋及设施设备维修养护计划应考虑的问题五 房屋及设施设备维修养护计划的编制流程 六 房屋及设施设备维修养护计划的内定 七 房屋及设施设备维修养护计划的实施 房屋及设施设备维修养护的方式 为防止故障及设备性能劣化 按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动 未列入预防维修计划的项目 在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求是才进行修理 是对意外事件引发故障进行的紧急修理 这类意外事件是偶然发生的 往往不具有预见性 难以进行事前准备 预防性维修 事后维修 紧急抢修 房屋及设施设备的修理类别 周期 间隔期和周期结构 大修 中修 小修 房屋及设备设施基础构件或主要零件损坏严重 性能大部丧失 全面修理恢复 修理周期 修理间隔期 在大修和小修之间 实际工作中不太容易界定 特别是在结构和构成复杂的情况下 可取消中修类别 日检和定期检查中发现的问题 拆卸 维护更换零配件 调整保证设备的正常运行 已使用设备设施 指两次相邻大修之间间隔时间 新设备是从开始使用到第一次大修之间的间隔时间 单位 月或年 是指两次相邻计划修理之间的工作时间 单位 月 确定修理间隔期时应使设备设施计划外停机时间达到最低限度 是指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序 修理周期结构 房屋及设施设备维修养护计划的种类及编制依据 按时间进度编制计划1 年度维修保养计划2 季度维修保养计划3 月维修保养计划按管理类别编制的计划1 房屋维修养护计划2 空调系统维修保养计划3 消防系统维修保养计划 种类 编制依据 1 房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期 2 房屋及设施设备的使用要求和管理目标 3 房屋及环境保护的要求 4 房屋及设施设备的技术状态 房屋及设施设备维修养护计划应考虑的问题 1 物业使用或运行急需的 影响其它系统使用的 关键性的设施设备应重点提前安排修理 减少日常影响 2 考虑维修保养工作量的平衡 使全年均衡进行 按轻重缓急安排计划 3 充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间 4 考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养 如果不足 则选择外包或寻求技术支持 5 计划确定前 资金落实 确保计划每项工作的资金都有足额保障 按照轻重缓急作删除调整 重新制定计划 6 所制定的计划应该包括必要的工作程序和检验程序 使计划具有可操作性和可验证性 7 对物业使用或运行较大影响的关键设备 应尽可能安排在非高峰期检修 以缩短停歇时间 房屋及设施设备维修养护计划的编制流程 明确目标 收集资料 以往运行记录 技术状况诊断 技术档案资料 计划草案编写 计划草案论证 技术可行性分析 资源的满足情况 资金的落实情况 能否满足需求 计划可行性及验证 计划确定 履行必要的批准手续 向业主做必要的解释 执行计划 根据实际情况的变化适当调整 房屋及设施设备维修养护计划的内容 房屋及设备设施维修养护计划 维修养护的对象名称 位置 状态 范围 维修养护的责任人人员构成 分工和责任 维修养护的标准包括养护频次和时间间隔 维修养护的方法包括必要的程序和规程 维修养护的验证包括验证的方法 记录 房屋及设施设备维修养护计划的实施 是对待房屋 设施设备进行全面的检查 目的是掌握修理对象的技术状态 修前预检 修前资料准备 修前工艺准备 其他准备 组织实施 验收与存档 修前预检结束后 工程技术人员须准备各类图纸 图样 记录表格以及其他技术文件等 资料准备工作完成后 根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等 包括对材料及零配件 专用工具量和设备的准备 具体落实停修日期和时间 向业主和有关部门发出通知 清理作业现场等设施设备停修前的的准备工作 要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施 在确保安全的前提下 注意控制以下几个因素 质量的控制 进度的控制 成本的控件 企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量 采取适当的验收方式 共用设施设备的运行管理 正常运转 减少故障 延长使用寿命 对操作者情绪 为此必要的防腐蚀 防潮防尘 防震装置 配备必要的测量 保险 安全用仪器装置 良好的照明和通风等 制订合理计划 包括开关时间 维护保养时间 使用条件和要求等方面内 技术改造节能也称为投资节能 通过对设备或工艺进行局部或全部改造 必要时包括对耗能较大设备的更换 提高设备技术水平或工艺水平 降低能源消耗 1 实行定人 定机 和凭证操作设备制度 2 连续运行设施设备 实行交接班制度和值班巡视记录制度 3 操作人员遵守操作规程 1 设备的检查 2 设备的状态检测 3 定期的预防性试验 4 设备故障诊断技术 1 落实组织和管理体系2 加强节能宣传和培训 树立节能意识3 建立能耗的计划和考核制度 4 在运行管理上 尽量安排设备能够连续 满载开动使用 5 调整设备运行时间 实行节能运行程序 特别注意控制空调 室外照明和霓虹灯等的开关时间 6 合理设定运行参数 如空调温度点 既保证正常使用功能 又节省能源 依据技术要求和复杂程度 配备相应工程 依据性能 使用范围和工作条件安排相应工作量 确保设施设备正常运行和操作人员安全 制订合理的运行计划 配备合格的运行管理人员 提供良好工作环境 建立健全规章制度 设施设备状态管理 节能管理 设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用 1 它可以监测设备状态 发现异常状况 防止突发故障和事故的发生 建立维护标准 开展预防性维修和改善性维修 2 较科学地确定设备修理间隔期和内容 3 预测零配件寿命 搞好备件管理 共用设施设备外包的选择 1 物业服务企业的管理规模 2 所管理物业中共用设施设备的复杂程度及数量情况 3 设施设备的生产年代 技术先进程度 4 政府部门对此类设施设备系统管理的技术 标准要求 5 自行管理此类设施设备的技术难度 管理风险大小 6 设施设备生产厂家的技术服务情况 包括维修网点的分布 服务及时性 技术垄断程度等 7 市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况 社会平均工资水平 8 本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度 包括从专业机构数量情况 技术水平 服务价格 业务规模 企业信誉 经济实力等 项目外包分析 承包方评估 评估时应注意 1 企业品牌状况2 企业规模3 资信信誉4 技术能力 是否具备相关许可 技术资质证书等 5 企业质量保证能力 如是否有质量保证体系 6 管理维护计划 标准7 预算价格 付款方式 1 选取多家单位进行综合价格比较2 同等条件原承包方优先3 不以价格为唯一选择标准4 评估参与人与承包方有关特殊关系时应予回避5 秉承公开 公正 公平的原则6 根据分包项目的内容 选择采取资料审核 现场考察 分项评分 逐级审核 评估会议等 共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制 1 在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致 2 在合同中应因设施设备故障 事故造成的人员 财产等损失 明确在出现情况时的责任方 以免在出现问题时产生纠纷 3 应在合同中明确服务的技术指标标准 并尽量采取量化形式 便于检验 4 委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件 既便于监督服务过程 也便于掌握设施设备状况 保证设施设备历史资料的完整性 订立外包合同应注意的事项 外包管理合同实施应注意的问题 1 建立对承包方的检查监控制度并落实专人负责 2 建立与承包方定期会议沟通制度 及时解决合同履约中出现的问题 3 建立定期效果评估制度 4 定期对承包方基本情况全面更新 以及时掌握承包方的企业状况 适时采取对策 确保承包方有能力持续履行服务合同 几种典型设施设备的管理 供配电系统 1 按供电方式的不同分为高压供电和低压供电 2 按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电 3 按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电 4 按供电性质分为长期供电和临时供电 种类 管理工作主要内容 1 配备合格的专业数量工程技术人员 2 制定严格的配电及电器运行 保养 检查监督机制 3 建立供配电系统技术档案 4 配备必备工具及防护用品 常用零配件 建立供应渠道 5 定期对用电计量仪表进行检查和校验 确保用电计量的准确性 进用电统计分析 做好用电调度和用电工作计划 6 建立临时用电制度 保证三相平衡 不允许超负荷供电 7 建立火警 水灾 台风 地震等灾害时的供电预防措施 8 做好节约用电工作 降低损耗 9 限电 停电要提前通知业主 物业使用人 10 建立24小时制度 发生故障时应能及时组织力量抢修 11 定时对备用电源检查 对蓄电池充电 对备用发电机运行试验 12 重视无功功率和补偿工作 提高功率因数 改善用电质量 13 进行公共用电的测算和计量统计工作 为管理服务费收取和调整提供依据 给水排水系统 给水系统 生活给水 消防给水 中水和热水系统排水系统 污水系统 雨水系统 工业废水系统 种类 管理工作主要内容 注意事项 1 建立队伍 室内外给水排水设备 设施的运行管理和维修保养 2 建立运行管理和维修保养管理制度 3 建立技术档案 收集保存隐蔽和地下工程 管道的图纸资料 4 配备必要的工具和安全防护用品 准备相应数量的零配件和易损易耗品 5 制订供水计划 保证供水的水压 水质 6 有应付台风 暴雨 大面积跑水等紧急事件的应急措施 每年雨季来临前要清理疏通排水工程 7 做好节约用水工作 防止跑冒滴漏 积极协助用户安排合理的用水计划 8 对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算 为管理费的收集提供依据 9 定期清洗供水水箱 防止二次污染 1 应保证消防用水的基本储备 2 北方地区应注意冬季管道防冻 避免发生水管爆裂 跑水事故 3 餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池 防止油污直接排入排水管道 要定期清理化粪池和隔油池 防止污水管道堵塞 4 采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放 不允许污水通过雨水管道排放 消防系统 1 火灾报警系统2消防控制中心3 消防栓系统4 自动喷洒灭火系统5 防排烟系统6 安全疏散和防火隔离系统7 手提式灭火器8 其它灭火系统 1 配备消防设施主管技术人员 具备机电和消防管理的知识和经验 较强责任心 2 建立严格的消防设施管理制度 设备要专人负责 3 建立消防设备 设施技术档案 包括消防设施分布 结构 性能 技术指标和图纸 使用说明书 测试数据等 还包括每次实验 测试的结果和数据 更换和改造记录等 4 建立巡视 检查 测试制度 依据消防使用要求和技术说明书制定 5 巡视和测试发现问题和安全隐患 限期内整改完毕 进行调分析 采取措施免错误再次发生 6 对消防设施日常运行 维修 更换的成本进行测算 为管理费的收取提供数据 1 同其它机电设备不同 消防设备在火警发生时才投入运行 日常巡视 检查 试验和测试是保证设备完好的手段 2 消防演习是测试消防手段 测试消防设备的运行情况 及时发现错误和隐患 还可以训练操作人员避免在实际发生火警时发生由于紧张而产生的判断和操作失当的错误 构成 管理内容 注意事项 电梯系统 1 按用途分有乘客电梯 载货电梯和客货梯 2 按拖动方式分有直流电梯 交流电梯 液压电梯 3 按控制方式分有单机控制电梯 集成控制电梯 种类 管理工作主要内容 1 接照电梯配备专业管理人员的规定 从事电梯管人员持有上岗资格证书 2 根据电梯厂家提供的图纸资料 技术性能指标和维修保养说明 制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序 包括值班安排 操作规程和应急处理日常巡视 周检 月检内容 大 中修计划和工作程序等 3 建立电梯技术档案 将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档 妥善保管 4 备齐电梯维修保养所必需的工具 仪器等 常用零件和消耗品 5 依据物业性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间 6 进行电梯的用电计量和运行成本核算 以此测算出电梯的使用成本 7 电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主 物业使用人 8 电梯维保委托专业公司承担 审核承包方的专业技术水准和专业资格 监督合同 承包方服务评价 9 电梯每年要由政府技术监督部门进行年检 获得年检合格证 才能继续使用 空调系统 1 按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机 2 按冷源设备布置的情况可为为中央空调和独立空调 种类 常用节能措施 注意事项 工作内容 1 配备专业人员 阶段性岗位培训 2 建立空调系统技术档案 3 根据厂家提供资料制定运行和保养制度 制订大 中 小修计划和测试调整计划 4 工具量配备 零配件 润滑油和制冷剂等 建立专业公司及供应商档案 5 依据物业特点 确定空调开停日期 各个时间工作状态 6 进行空调用电 用水计量和空调运行成本核算 测算空调收费 7 设备新装和改装重点考虑用电负荷和噪声污染问题 8 在业主和住户自己安装空调进提供技术指导 9 运行前进行严格细致的检查调整工作 10 定期测试 调整和改进 使空调系统保持在最佳运行状态 1 用电 水耗能占有比例大 节能放在重要工作2 空调噪声污染 要进行测量 评估 减少等工作不容忽视 3 保证空气质量 恰当控制新风比例并注意采取隔尘 杀菌和消毒措施 1 改变启动和停止时间 2 保证和加强相关管道的保洁 3 尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响4 保证冷媒液的恰当用量5 冷凝水的排除等 物业管理工程六项内容 工程管理的核心就是 能耗管理 一 专业人员管理二 维修计划管理三 能耗控制管理 四 管理的内容 房屋及设备设施 五 日检 周检 月检等 谢谢聆听