《写字楼快报》word版.doc

写字楼快报 一 2003 中国房地产学院派论坛商用物业论坛通知 3 二 2003 中国房地产学院派论坛写字楼论坛通知 5 三 北京市场 6 谁来购买 CBD 豪宅 CBD 豪宅 悠着点 6 销售业绩不俗 探索京城底层商铺火爆销售的根源 7 北京住宅底商市场状况及投资价值分析 8 京城写字楼市场风起云涌 11 北京的商铺市场越来越活跃 是下一块蛋糕 13 关于商铺 15 四 北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选 16 北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选 16 五 销售与市场 25 写字楼 宽带必不可少 嘉里中心给现代化商业楼宇的启示 25 国内写字楼市场冷热不均 26 社区型商业需求激增 27 深圳 返租卖铺备受质疑 27 东方银座底商 天进账 亿 28 国门商圈威力初显 东方银座底商首发签约 1 8 亿 28 六 东京 29 东京地产泡沫膨胀 房地产业者热建写字楼 29 七 30 格局发生微妙变化 楼市圈外倒比圈内热 30 八 广州 31 广州写字楼拍卖价一降再降 31 九 写字楼投资 32 机构调查 一批不动产投资者把眼光瞄准高档写字楼 32 写字楼的淘金招数 34 写字楼是 投资杀手 还是 一本万利 36 如何在中关村写字楼市场掘金 38 商铺投资 只有第一 没有第二 39 十 概念 E CBD 41 上海创新 CBD 模式 E CBD 占据国际金贸制高点 41 十一 深圳 42 深圳 高档写字楼需求强劲 42 十二 重庆 43 重庆 写字楼到底什么样 43 中关村办公物业 看人下菜碟 44 十三 数码大厦简介 45 数码大厦简介 45 十四 商住对写字楼 52 中关村商住楼欲抢写字楼风头 52 十五 物业管理 54 物业管理正确定位是房地产营销的良性外延 54 送物管费 楼市营销新招 55 买单式物业管理首次亮相郑州 56 十六 深圳 57 商用物业竞争全面升级 57 十七 写字楼最新租售价格 58 写字楼最新租售价 58 中关村写字楼项目秀 59 一 一 一 2003 中国房地产学院派论坛商用物业论坛通知中国房地产学院派论坛商用物业论坛通知中国房地产学院派论坛商用物业论坛通知 主 办 搜房研究院 中房指数系统 支 持 国务院发展研究中心企业所 清华大学房地产研究所 承 办 搜房全球机构 搜房网 合作媒体 21 世纪经济报道 中国经营报 经济观察报 中国房地产报 中国建设报 北京青年报 北京晚报 北京晨报 北京日报 精品购物指南 北京娱乐信报 京华时报 中央电视台 北京电视台 经济日报 金融时报 中华工商时报 经 济参考报 中国消费者报 中国日报 商业周刊 财经时报 华夏时报 首都建设报 中华建筑报住周刊 南方都市报 信 息时报 上海新闻 晨报 财经频道 住在上海 理财周刊 上海青年报 深圳特区报 千龙新闻网 中国物业网等 参加本次论坛将获得 2 年十大经典楼盘 本次活动现场 VCD 本次会议整理资料 2003 年中国房地产学院派论坛 暨别墅分论坛 写字楼分论坛 商用物业分论坛 邀 请 回 执 1 预先报名 时 间 2003 年 4 月 22 日以前 地 点 北京市东长安街 1 号东方广场东一办公楼 3 层 4 室 现场报名 时 间 2003 年 4 月 23 日 10 00 22 00 地 点 北京 2 参会费用 参加主论坛 2003 年 4 月 2980 元 人 参加分论坛 2003 年 4 月 1980 元 人 含论坛研讨费 专家邀请费 资料费 场地费 午餐费 参观交通费等 统一安排住宿 特惠入住酒店 费用自理 费用特惠 1 同时参加两个论坛 优惠价 3880 元 人 2 预先报名并交纳报名费 可享受九五折优惠 3 银行汇款 收款单位 北京搜房信息咨询有限公司 开 户 行 工行东长安街分理处 帐 号 0200053409024201148 4 注意事项 1 通过传真 信函或专人来报名 请预先电话联系 2 传真报名表及汇款凭证后 您会收到确认函及论坛详细日程安排 3 您将在论坛地点收到正式发票 5 联系方式 联 系 人 李 全先生 杨 帆小姐 张清兰小姐 电 话 010 85188150 转 206 208 13910527456 周六 日不休 传 真 010 85188151 85111242 报名回执表 单 位 联系人 电 话 地 址 邮 编 传 真 参加论坛 全部论坛 主论坛 分论坛 姓 名 性 别 部门及职务 联系电话 是否订房 付款方式 A 银行汇款 B 上门交款 C 会场面交 主题一 商用物业市场走势 1 政策因素对商用物业市场的影响 2 商铺市场的供需状况 3 商铺的产品现状及发展趋势 拟定主讲人 李 忠先生 威格斯中国有限公司总裁 毕业于同济大学建筑系 主题二 欧美社区商业发展的历史及现状 拟定主讲人 Albert Allen 先生 美国 Barton York 国际不动产投资公司总裁 主题三 商用物业定位及策划 拟定主讲人 黄 岚先生 家春秋置业投资顾问有限公司总经理 曾为力鸿花园 枫桥别墅 康堡花园 耕天下等项目提供营销策划服务 主题四 商铺类项目营销策略 1 功能主题定位 2 空间定位 3 租售定位 4 媒体宣传及推广策略 5 特色营销 拍卖 拟定主讲人 屠红兵先生 北京红石机构董事长 主题五 上海联洋社区商业规划 拟定主讲人 卫 平先生 上海联洋集团有限公司总裁 二 二 二 2003 中国房地产学院派论坛写字楼论坛通知中国房地产学院派论坛写字楼论坛通知中国房地产学院派论坛写字楼论坛通知 时间 2003 年 4 月 24 日 27 日 地点 清华大学 主题一 写字楼市场大走势 1 政策因素对写字楼市场的影响 2 重点区域市场写字楼供需状况 3 写字楼产品的现状及发展趋势 拟定主讲人 金融街负责人 主题二 写字楼产品发展方向 1 写字楼产品现状 2 写字楼规划设计等新的发展方向 3 写字楼智能化及功能性配套新特点 4 国外写字楼发展的新趁势 拟定主讲人 李学军先生 硕士毕业于清华大学建筑专业 主题三 写字楼项目营销策略 1 城市区域板块与写字楼定位 2 写字楼营销网络的建立 3 写字楼的产品包装 4 媒体选择及广告投放技巧 5 特色营销 拟定主讲人 潘明朗先生 香江国际发展有限公司营销策划总监 曾负责过北京国际友谊花 园的策划工作 现全面负责数码大厦和北京财富 中心项目的营销推广工作 主题四 新兴写字楼项目代表 左岸工社 1 市场定位 2 产品特点 3 营销策略 拟定主讲人 林 涧先生 万柳新兴房地产开发公司总经理 毕业于清华大学 当商住 价廉 和办公 精装修 的卖点被使用殆尽的时候 如何在写字楼的内涵和外延上做 文 章 就成了开发商研究的新课题 左岸工社是位于中关村的纯写字楼项目 宣扬 是 少数人的写字楼 创造 儒商氛围 的 工作社区 强调写字楼是同质人群交 流 聚集的场所 三 三 三 北京市场北京市场北京市场 谁 来 购 买 CBD豪 宅 CBD豪 宅 悠 着 点 穆欣 2003 02 25 北京日报 炙手可热的 CBD 商务中心区 在经历了墙内开花墙外香的尴尬后 终于赢来了全面开花的局面 新 城国际 财富中心 建外 SOHO 三分天下的格局被奋起直追的蓝堡 恋日国际 通用时代 金地国际以及 珠江帝景 金港国际 后现代城 优士阁 富顿中心等众多项目分抢奶酪 同时 也引发了 CBD 豪宅生存 的争论 谁来购买 CBD 豪宅 没有人否认 CBD 的地段价值与无限商机 但问题是 CBD 到底是商务中心区还是生活中心区 到底 适合建高级酒店或酒店式公寓还是适合建豪宅 身家千万的老总级人物置业豪宅究竟会选择 CBD 还是会选 择风景如画的近郊别墅 一是从 CBD 的规划看 1000 万平方米的建设量中有 500 万平方米是写字楼 这表明 CBD 的商务功能 将得到彻底体现 尽管从目前的在销项目看 大有住宅盖过商务写字楼的势头 但却没有一个项目属于纯 正的居住项目 大都是写字楼 商务公寓 高楼公寓三位一体的规划 试问 被工作折腾的疲劳不堪的富 人会留下来 继续在商务纷繁的地方享受生活吗 二是水泥大楼斗不过山水田园 从规划情况看 未来的 CBD 将沿东三环一字排开数座摩天大楼 与已 经建成京广 国贸 中服 航华 嘉丽 现代城等一起构筑起 CBD 鳞次栉比的水泥楼群 生态 绿化在这 里只能算做是一种必要的点缀 试问 富人凭什么放弃山水田园的近郊豪宅而选择 CBD 的水泥空中别墅 三是同样的总价谁更合算 从当前 CBD 在销项目看 其售价大都维系在 12000 元 平方米 以 350 平 方米的豪宅面积计算 在 CBD 需要 420 万元 而同样的总价 在近郊别墅市场竞争加剧 价格逐步回落的 情况下 完全可以购置一套面积更大 环境更好的别墅 因此 有开发商在谈到 CBD 住宅市场时就感言 在 CBD 重要的是你是否拥有一套自己的房子 而非是否有一套自己的豪宅 四是由于 CBD 内土地供应量有限 可谓寸土寸金 因此各项物业的建筑密度与容积率都非常高 这样 的豪宅注定就不是少数人的产物 不是少数人的产品就很难吊起真正富人的胃口 就必定会影响大多数富 人的购买兴趣 那么失去了这一富人客群市场支持的 CBD 豪宅物业 在品质接近 价位接近的情况下 庞 大的集中释放量如何消化将变得让人棘手 CBD 豪宅遭遇围攻 据了解 目前 CBD 共有房地产新建和待建项目 14 个 总建筑面积约 570 万平方米 大部分项目将在 2006 年完成 其中当前公寓推量已接近 300 万平方米 如果仅仅是区域内项目展开竞争也就暂且不论 但 问题是 围绕 CBD 概念 大打 CBD 旗号的周边近千万平方米的各类物业供应量更是进一步放大 一是新 兴的大望路区域市场 目前已经崛起具有鲜明代表性的珠江帝景 金港国际和后现代城 更有苹果社区 新天国际等数个项目蓄势待发 二是来自国贸以南东三环项目的竞争 比如集五 A 写字楼与高档酒店式公 寓于一体的富顿中心 即将启动的 140 万平方米的富丽城以及刚刚开盘的优士阁等 三是来自朝阳路与朝 阳公园的冲击 随着朝阳路 朝阳北路的改造完成 目前已有多家发展商在此确定开发项目 四是来自朝 阳公园 燕莎商圈和东直门商圈的挑战 随着东直门交通枢纽的建成 其发展前景一路看涨 据统计 目 前 CBD 区域周边已有近 400 万平方米的公寓供应量 未来两年内还将上市供应量 500 万平方米 在品质接 近 售价明显具有优势的情况下 CBD 豪宅将面临周边物业的强力挑战 从当前 CBD 在销项目户型设计看 居室面积都远远大于周边同类物业 其一居面积大都在 70 平方米 以上 最大的达到了 115 平方米 二居最小也有 123 平方米 还有 203 平方米的二居设计 三居大都在 160 平方米 四居超过了 375 平方米 最大的跃层做到了 800 平方米 而在户型比例上 二居 三居 四 居的设计占到了总量的 74 市场总价每套至少需要 150 万元 从世界和国内主要 CBD 发展经验看 置 业 CBD 物业大都为投资所用 而据相关的市场信息显示 北京公寓投资市场已经连续几个季度出现下跌态 势 在世界经济持续低迷 投资环境远不如沿海发达城市的情况下 持续增长的地产豪宅供应量与当前社 会制造富人的速度明显放慢的实际存在结构失衡 也与当前已经显现的看谁跑得快的地产营销实际不符 因为房地产是一项高风险产业 它既有总体经济环境的影响 又有市场承受力的影响 过多的豪宅必然缩 小购买客群范围 放慢销售速度 承受巨大的资金压力 毕竟 豪宅只是少数人的产物 销 售 业 绩 不 俗 探 索 京 城 底 层 商 铺 火 爆 销 售 的 根 源 李霄峰 2003 01 21 北京日报 随着首都经济的迅猛发展以及人们对生活质量的日益关注 在京城楼市中将房地产和商业店铺结合起 来运作的新理念日趋显现 并表现出旺盛的生命力 日前 位于海淀区万柳地区的碧水云天 颐园的一套商铺以 452 万元拍卖成功 为京城商铺新春第一 拍赢得了头彩 近两年来 在京城楼市中将房地产和商业店铺结合起来运作的新理念已日趋显现出发展潜力 许多写 字楼 公寓及商品住宅的底商都取得了不俗的销售业绩 像去年岁末 位于中关村的 左岸工社 以 668 万元的价格拍卖出了一套 105 平方米的底商 位于 CBD 的建外 SOHO 也以每平方米近 3 万元的价格拍出 一套底商 而此前 北京科技会展中心配套公寓的底商曾创出一层底商在几个小时 一抢而空 5000 多 平方米的三层底商三天内全部售完 销售额达 1 亿多元的业绩 据悉 位于广安大街崇文段的大都市街的 15 栋商业楼盘 目前也已销售过半 显示出良好的发展前景 那么 在京城楼市中商铺销售缘何能够异军突起火爆起来呢 业内相关人士分析认为 首先 首都经济的迅猛发展使京城商业氛围日趋活跃 商业的发展为商业房 地产市场奠定了良好的经济背景和基础 其次 近年来北京进行了大规模的城市危旧房改造拆迁工作 大 量的危旧临街商铺被拆迁 经营者们急需找到新的经营场所 从而导致商铺需求进一步加大 第三 京城 的新住宅小区如雨后春笋般地涌现 大量住宅区的兴起 使这些地区拥有了强大的购买力和聚集人气的能 力 此外 从投资的角度分析 商铺只要拥有稳定的客源 回报率比住宅和写字楼要高出不少 因此 商 铺销售自然而然地也就火起来了 据分析 目前京城商铺活跃和增长迅速的地区主要包括三种类型 一是新建住宅底层商铺 这类商铺 大多处于新建住宅小区沿街或小区内主要干道 以居民为服务对象 服务种类比较齐全 能够满足居民的 日常生活所需 如便利店 发廊 洗染店 餐馆 邮局等 这类商铺因其服务社区的功能强 具有较强的 存活力 二是已经形成规模的大型商业街区 如王府井 西单 前门 东单商业街区 国贸 燕莎 金融街 中关村商圈等 由于这些地区多年来形成的固定消费群体和消费档次 因此其回报也是相当可观 的 三是大型人流集散地 如北京站 北京西站 西直门 六里桥等地区 由于庞大的客流量 往往会带 来很高的消费额 日前 一些业内资深人士预测 随着京城经济的迅速发展 商业环境的日趋成熟 商铺的需求仍然会 保持旺盛 今年对商铺市场需求大的行业将主要表现在大型超市 家居 百货 娱乐 餐饮 健身等 生 活服务行业则包括诊所 牙医 便利店 美容美发等 服装业的需求也将有明显的上升趋势 特别是随着 人们日常生活水平的提高和对生活质量的日益关注 都将为京城商铺市场提供更多的发展空间 北 京 住 宅 底 商 市 场 状 况 及 投 资 价 值 分 析 梁刚 2003 02 住宅底商也就是人们常说的商业配套 主要指利用楼盘底层或低层作为商业用房 以满足自身或近区 域内消费者的各种需求 目前北京市商业总体规模较大 但人均商业面积仍显不足 据统计局统计资料显 示 北京零售物业租赁需求不断增加 再加上近年新落成的大型高级零售物业明显减少 在经历了 2000 年 的租金温和回升后 目前北京的大型零售物业租金走势渐趋平稳 而超市 便利店等新型商业业态在北京 商业中有较大发展 2000 年 新型态的店铺总数己达 3100 家 年零售额达到 170 多亿元 商业的发展为 底商市场奠定了良好的经济背景和基础 另一方面 北京旧城区的改造和危房拆迁使许多门面房 沿街老 店面消失 拥有资本的业主开始寻找经商出口 而新住宅社区强大的购买力和聚集人气的能力正是他们所 看中的 北京科技会展中心配套公寓的底商曾发生过 一层底商第一天在几个小时内一抢而空 三天之内 5000 多平方米的三层底商全部卖完 销售额达 1 亿多元 的喜人状况 接下来的曙光花园 怡景园 老番 街都掀起过抢购热潮 现代城商铺甚至首开底商拍卖之先河 这类底商的红红火火 增强了投资者的信心 开发商更是看准火候 将其视作开发的热点 底商已经无可争议地成为房地产业的新贵 底商快速升温不是偶然 底商快速升温的局面并不是偶然现象 其显露出的发展潜力由多种因素促成 首先 从市场大环境来说 经济的迅猛发展使北京商业氛围更加活跃 宏观商业气候近年来不断看好 各种新兴行业的迅速发展 为商铺带来了旺盛的需求 据信达行调研部所作的一项对北京市商业发展市场 机会的分析指出 商业在北京社会经济发展中的作用显著增强 2000 年全年北京市实现社会消费品零售额 1443 亿元 商业增加值为 222 6 亿元 比 1990 年增长 4 倍 净增 178 7 亿元 商业税收已经成为财政收入 的一个重要来源 而在大规模的城市改造拆迁中 又有大量的临街商铺被拆除 经营者急需找到新的经营 场地 从而导致需求的进一步扩大 另外 大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展 使这些地方都拥有强 大的购买力和聚集人气的能力 商铺自然热起来 其次 从投资角度来说 目前底商的买家中 自用型和投资型各占 50 在投资型买家中既有专业投 资商也有稍有积蓄的人家 理性与盲目并存 目前个人投资渠道少之又少 股市不景气 期货又需要专业 知识 只有投资房地产是比较稳定而又相对简单的资金出口 因此在房地产业中 商铺只要处于成熟区域 拥有稳定的客源 回报率比住宅 写字楼要高出许多 另外 国内外的许多连锁机构 如日本的华堂 正 大集团的易初莲花等都在抓紧时间在京城布点 圈地 抢占市场 这也是造成北京底商处于买方市场 供不应求的原因之一 业内人士预计 在今后很长一段时期里 市场对商铺的总体需求量仍然会保持持续增长的态势 底商市场细分状况 目前 住宅底商的功能主要分为两种 服务于小区内部和服务于小区外部 服务于小区内部的底商主 要以居民为服务对象 以综合经营各类 各层次的消费品为主 在功能设定上则结合小区业主的消费档次 消费需求 消费心理 生活习惯而设定 商铺店面一般在 40 120 平方米之间 服务种类也比较齐全 可以 满足居民的日常生活所需 主要有便利店 发廊 洗染店 花店 邮局 银行等 如 世纪城 朗琴 园 等 而服务于小区外部的商铺 功能上则是综合考虑周边商业态势及街区功能 店铺面积一般较大 在 1000 平方米以上 格局规整 视野开阔 主要有大型超市 各种专卖店 大型商场等 如 今日家园 似海怡家 现代城 等 底商在整个新兴社区的规划之初本就是作配套之用 一方面可以更好地满 足小区居民生活便利 另一方面开发商也可以凭此卖个好价钱 住宅 公寓底商的价格一般都高出平均房价的 2 3 倍左右 按照区位及住宅社区的类型不同 底商市 场也有细分 一类是概念型底商 如以 欧式商业步行街 概念炒作成功的 现代城 欧陆经典 珠江骏 景 及 老番街 这些住宅底商已一改过去纯粹的配套服务功能 开发商愈加注重突出项目的概念和主 题包装 而就市场反馈来看 概念型住宅底商的招商效果也令人满意 现代城底商面积约 20000 平方米 售价为每平方米 20000 23000 元 租金为 25 28 美金 月 目前已基本售完 建外 SOHO 有 8 万平方米 的底商 每平方米价格在 28000 元至 30000 元之间 面积都在 200 平方米以上 虽然是期房 但现在已经 销售了 70 珠江骏景 共 1 万平方米的底商 目前已经销售了 90 位于亚运村以东的 欧陆经典 出售面积为 20000 平方米 售价为每平方米 13000 21000 元 而位于朝阳门外的老番街 有 4000 平方米的 底商面积 平均售价为 25000 元 平方米 目前这两个项目的底商也基本售謦 另一类是潜力型底商 相对于借助炒作概念而走俏市场的底商项目而言 某些住宅底商无需炒作却也 热销 这主要得益于其巨大的市场潜力 如位于亚运村的 风林绿洲 由于与奥运村及奥运会场馆预留 地毗邻 周边的道路 市政设施规划完备 人气凝聚力强大 近几年内的市场潜力不容忽视 是难得的投 资宝地 底商的价格大约在 13000 16000 元 平方米 位于五棵松的 百朗园 10000 平方米的底商面 积 售价为 10000 元 平方米 目前已基本售完 位于亚运村的 九台 2000 底商面积为 4000 平方米 售价为 19800 元 平方米 销售率达 80 潜力型底商娇人的销售业绩亦主要得意于其潜在的发展优势 发展前景广阔 再有一类为成熟商圈住宅底商 其凭借有利位置 抓住市场需求点 部分住宅底商项目虽价格不菲但 仍能创造佳绩 位于双安商场西侧的北京科技会展中心就是一个开发商和投资商双赢的案例 近 3000 平方 米 建筑面积 底商面积在刚推出市场时即被一抢而空 还有位于东三环中国国际展览中心旁的国展家园 有 10000 平方米的底商面积 售价约为 23000 元 平方米 目前已基本售完 这类旺地的底商 周边的商 业已形成一定气候 拥有大量而且稳定的消费群体 在位置和人气上占有绝对优势 因此投资风险小 投 资回报率高 一般业主的回收期仅为 6 年 大大短于通常 10 年的回收期 底商开发注重实力 开发商和投资者对于住宅底商的开发和投资均表现出极大的热情 但在房地产市场竞争激烈的今天 买家可选择的空间很大 发展商的产品能否在实际问题上领先于其他项目至关重要 没有过硬的实力 没 有独到的创意 开发商将寸步难行 商铺不是讲讲概念 注重一下户型 注重一下环境就可以好卖 许多 开发商在项目前期进行整体规划时就聘请专业公司从建筑结构 主题定位 消费人群定位 行业组合 店 铺划分 销售模式等方面进行详细策划 力求将项目完美的推向市场 而投资商则表现得愈加 挑剔 严 格的讲 住宅底商在商业操作方面存在一定的局限性 能够在服务于本住宅区内部人群的同时兼顾吸引外 来顾客光临是最为理想的效果 因此 在选择店铺时 投资商所关心的问题普遍集中在 楼层 格局 通 透性 停车位 营业时间 项目周边行业 独立出入口 物业管理机构和政策 住宅的固定消费群体以及 住宅楼的电梯是否可直通底商部分等 这些问题直接关系到项目的招商效果和日后运作难易 事实上 在商铺开发方面 开发商确实普遍缺乏经验 即使是一些看起来销售得很成功的项目商铺也 是如此 我们一开始也没有想到商铺会这么好卖 这是很多开发商的原话 其实很多开发商对商铺销 售状况如此之好并无心理准备 而且很多在商铺的开发上还走了不少弯路 比如 有几家楼盘的底商在最 初规划的时候只是一个大商场 但是开发商很快发现 这样大面积的商场可能并不适合商业上操作 如果 对商铺进行了有效的切分 把底商变成临街的很小的店铺 这样就可以减轻投资者的投资负担 从更广的 层面看 很多开发商还有很大的疑虑 某些项目虽然有底商但也一直不敢动 专业人员服务缺乏问题尤为 突出 商铺的开发对当前的开发商提出了新的挑战 成功的商铺开发会带动社区其他物业的销售 社区其他 物业的销售也会促进商铺的开发 这会给市场带来更好的良性循环 会逼迫开发商更重视包括商业物业在 内的物业形态 物业格局 当前内销住宅竞争压力很大 虽然很多项目没有降价 但开发商对品质方面却 非常重视 使项目性价比更高 目前 住宅利润已开始回落 投资商也非常谨慎 需要寻找新的出口 而 商铺成为这个突破口的可能性极大 底商投资价值及风险 首先 住宅底商的投资回报高 一般来说 投资住宅的回报率为 10 左右 而投资住宅底商的回报率 则高达 15 至 17 投资购买商铺大约 6 至 10 年即可收回成本 许多楼盘的住宅底商在销售或招租时还 有各种优惠 如果看好了一个旺区旺楼 根据自己的经济承受能力用贷款和部分资金支付住宅底商房款 再用以后收取的租金还贷 这是比较划算的 其次 投资住宅底商相对于投资住宅及写字楼的风险小 主 要由于有底商的楼盘多处于成熟区域 已有一段时期的附近客源积累 楼盘业主入住后 面积只占社区很 小部分比例的住宅底商 比较好经营 拥有良好与稳定的社区客源 只要充分了解楼盘业主们日常的生活 习惯和需求 住宅底商的经营内容及风格很容易与客户需求相吻合 因此赢利前景看好 投资底商虽然赢利前景看好 但并不是所有底商都是赚钱的 当然原因是多方面的 有项目自身条件 的限制 有投资商实力的欠缺 也有经营者经验不足等等 无论投资者自营 出租 还是转手出售 所面 临的最大问题将是 时间 问题 也就是商户通常说的 养店铺的时间 在商业氛围尚不成熟的阶段 底商投资者将承受相当一段时间的低迷期 投资的前几年内店铺有可能出现零收益 这对于经济实力较弱 的投资商确实是不小的考验 因此 投资者要正确评估自身的承受能力 在核算回报率时应充分考虑时间 因素 另外 投资者也不能盲目跟风 对于项目炒作的新概念 新思路多采取审慎观望态度 此外 了解一些底商投资常识也是避免增加风险的潜在因素 在前期购买环节时要特别注意 首先 商业建筑的土地出让全要比住宅高 土地出让年限只有 40 年 第二 在贷款政策方面 住宅底商的贷款是 6 成 10 年 利率是 6 25 但只有工程到了具备竣工备案条件后 银行才会放款 因此 住宅底商贷款的 月供是在房子即将投入使用时才发生 第三 住宅底商不是按套销售 而是按最小销售面积销售 具体面 积标准因项目而异 有 100 平方米的 也有 1000 平方米的 也有不打散卖的 在后期使用过程中以及硬件 配备上也应注意 第一 水 电 气 热等需按专门的商业市政标准缴费 第二 物业管理费高于普通住 宅 一般在 10 元 月 平方米左右 第三 根据经营范围 各行业的主管部门对房屋有些特殊要求 如餐 饮业要专设污水隔油池等特殊设备 第四 由于按面积出租 刚性的空置是住宅底商经营不可避免的 大量的投资者和开发商都将目光投向了底商市场 商铺是金 的说法已经深入人心 在商铺投资和 开发方面 交通便利 人流易达的地方无疑是最重要的 周边商业是否已经或者预期成熟 周边是否有重 要的顾客来源也是考察底商价值的重要因素 从近期北京市住宅底商的销售普遍较好的情况看 底商市场 前景乐观 京 城 写 字 楼 市 场 风 起 云 涌 东西南北齐亮相 今年第一季度在售的甲级写字楼基本上是去年项目的延续 其中富凯大厦 中证大厦 帝恒写字楼虽 然是在今年开盘的 但富凯大厦和帝恒写字楼在 年就开始了认购工作 因此这两个项目并不算市 场上的新面孔 而中证大厦因工程进度还属于基础部位的建设 估计现阶段也只是以 亮相 为目的 真 正的成交期可能会延后一段时间 在区域分布上以中关村最多 金融街次之 其它区域只是一些零散项目 而没有形成规模 中关村商圈内共计有十个项目 写字楼总面积达 万平方米 除大行基业大厦 国兴大厦 国际科 技会展中心销售已接近尾声外 其它均属于正常的销售阶段 此外 在该区域还有新起点家园 长远天地 当代青云等部分商住两用房项目 因篇幅原因此处暂且不提 众多项目汇集于此 加之市政基础建设及交 通改造工程全面铺开 使得一些媒体争相报道 引起市场的广泛关注 给人一种轰轰烈烈 朝气蓬勃的感 觉 这与北京市的总体发展战略及中关村的区域规划 区域定位是密不可分的 另外 随着近期上述项目 推入市场 使中关村原有物业档次不高的整体形象有一定改观 在金融街地区 随着一期建设的告一段落 市场出现了空白点 虽然说规划出台了 媒体也宣传了 但在很长的时期里 仅仅是 只听楼梯响 不见人下来 的状况 富凯大厦 中证大厦的开盘 使市场逐 步脱离断档期 宣告金融街二期建设正式开始 反观写字楼市场最热的 及其周边区域 今年出现了既无在售项目 又无新增出租面积的状况 一是由于该区域物业基本上采取出租方式经营 考虑长期经济效益和物业的保值 如赢嘉中心 艾米克大 厦等 这与该区域的客户类型有很大的关系 另外 规划方案出台较晚 在规划明确之前漫长的冻 结也使该区域现阶段供应处于一个断档期 楼盘销售渐趋稳定 根据目前得到的资料 各楼盘消化状况不一 较为突出的是数码科技大厦 韦伯时代中心 银网中心 等 数码科技大厦 座的销售率已达 以上 座正在热销中 韦伯时代中心 座销售也达到 而银网中心从开盘至今 短短 个月时间 消化面积也达到了 平方米 清华同方将 孵化器 的优势与整售策略相结合 也取得了良好的销售业绩 鹏润大厦一期 万平方米 及远大 中心都采用了租售并举的销售方式 消化面积均达到 华普联邦大厦虽未开盘 但据传一栋 层 的写字楼已整售给某中资机构 除个别新开盘物业销售速度较慢以外 其他项目均处于平稳状态 从价格来看 东部地区价位最高 金融街商圈次之 中关村商圈平均价位最低 这种排序由来已久 从宏观来讲 这是由各区域的发展状况 整体水平及客户群的承受能力不同而造成的 东部地区起步早 发展快 至今已是商务氛围浓厚的成熟区域 其客户以外资机构为主 价格承受力相当高 金融街总体供 应刚脱离断档期 客户多为金融 证券 保险等行业的重量级客户及中资机构 价格定高一些想必也能承 受得起 中关村地区的发展是近几年来才开始的 虽然势头很猛 但大环境不成熟 客户多为成长型中小 公司 承受力较低 故该区域内写字楼与商住两用房并驾齐驱 价格也分的比较细 从微观环境即具体到 每个项目而言 其价格是根据物业的位置 交通 档次 形象 规模 综合性 配套设施等制定的 条件 不同 价格自然有差异 未来市场供应可观 与早期写字楼相比 在售项目在市场上更具有代表性 他们的受关注程度及销售状况为今后的发展指 明了方向 通过调查 我们认为 在售写字楼有 同质 化的趋势 主要表现为以下几点 物业形象趋同 在售物业除设计的外形 风格不同外 在装修材质 硬件设施等方面都大同小异 外立面普遍采用全 玻璃幕和高级铝板幕墙 大堂采用局部挑空设计 铺砌进口大理石或优质花岗岩 电梯间和楼道的装修也 得到普遍重视 使物业在总体形象上给人以现代感 节奏感以及庄重理性的办公环境 与前段时期产品相 比 档次明显得到提升 在硬件上纷纷向国际知名品牌靠拢 对信息平台更是不遗余力的竞相争比 大玩 超 智能化 概念 综合业态 配套设施完善 这几年国家正在逐步加快城市改造的建设步伐 在外在环境逐步改善的同时 近期开发的写字楼也自 修内功 注重商务配套设施和服务性配套设施 在有限的规模内 通过综合业态 如公寓与写字楼的搭配 等 进行资源整合 形成发展商与客户最终 双赢 的局面 海淀文化艺术中心设有大中型演出场馆 艺 术活动区 文物博物馆和一万平方米的大型文化艺术广场 清华同方科技广场则设有国际会展中心 同声 传译的国际会议厅 下沉式广场 娱乐休闲中心等 银网中心设有高级餐厅 健身中心 银行 国 际知名品牌汽车展示中心等 物业管理到位 由于中关村的发展有其自身特点 区域内项目推广一般采用以售为主 是典型的销售市场 这样必然 对大厦的后期物业管理带来一定的影响 目前一季度在售写字楼中的清华同方 银网中心和已入伙的融科 资讯中心 座均聘请国际级物业管理公司第一太平戴维斯提供管理服务 使其在中关村众多楼宇中具有较 强的保值增值的作用 虽然到目前为止在售的只有上述物业 但整体市场已经风起云涌 其中包括 及其周边区域的国 际财富中心写字楼 蓝堡的写字楼 瑞城中心 中关村西区 万平方米的写字楼供应量以及金融街区域 目前正在进行拆迁或开槽的项目等 未来的市场供应相当可观 实际上现在的销售状况不过是刚刚拉开京 城写字楼大战的序幕而已 北 京 的 商 铺 市 场 越 来 越 活 跃 是 下 一 块 蛋 糕 陈志平 2003 02 13 北京现代商报 从去年开始 北京的商铺市场越来越活跃 不管是住宅底商还是纯商铺都火得不行 其成交放量之势 直逼住宅 公寓和写字楼 拿一些投资者的话说就是 轮也该轮到商铺火了 开发商 商铺是个香饽饽 根据戴德梁行对北京商铺市场情况的最新统计 随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场 跨国零售 业对大型主力店的需求明显增加 美国沃尔玛 德国麦德龙 法国家乐福 英国百安居 法国欧尚等竞相 在京选址 外地餐饮业也挥师京城 来自天津的家和海鲜巨无霸 来自台湾的鹿港小镇 来自上海的美林 阁纷纷在京开业 随着近年住宅市场的蓬勃发展 住宅区内的商业配套设施的需求也相应增加 同时 以社区居民为服务对象 根据居民的消费水平和偏好而设立的社区型商业需求量也在激增 其 内容主要有餐饮 超市 便利店 美容美发 洗染店 花店 邮局 银行等 预计社区商业在未来几年中 将有长足的进步 部分地理位置优越 交通便利 商业环境成熟的社区商业设施将对周边区域产生辐射作 用 社区型商业将成为零售市场重要的组成部分 很显然 商铺已经成为房地产商开发的一个热点 年以来 位于万柳地区的新起点家园数万平方米的底商 仅一个月就全部售出 板井区域世纪城的地 下不夜城 总建筑面积 万平方米 不到 天销售一空 位于中关村的科技贸易中心 开盘前几天就 有人排队取号 开盘的当天赶上天降大雨 不想冒雨抢购者竟达到数百人 售价最高的铺位每平方米竟炒 到了 万元 而西长安街上面积最大的商业中心 万平方米的今日商业中心招商也大获成功 其他 租售火爆项目也真不少 今典花园 欧陆经典 老番街 富润家园 天通苑等小区的配套底商都要价不菲 从开发的角度看 开发商推出底商来卖是一件很合算的买卖 在价格上 商铺的价格普遍比同区域的 住宅高得多 即使是住宅 公寓的底商 其价格一般也是该住宅 公寓平均房价的 倍 以亚运村项 目天创世缘为例 住宅均价 元 平方米 其底商的均价大约在 元 平方米 同时 由于众所周知的原因 一般住宅特别是高层住宅的第一层 第二层销售都较为困难 其价位也 较其他层位低 而开发商通过做底商 不仅卖得好 价格还卖得高 将楼盘底部的商业价值彻底地挖掘出 来 投资者 有商铺的地方就有我们 古话就有 一铺养三代 的说法 近年来随着租金的下降 住宅特别是高档住宅的投资价值正在下降 而商铺就成为投资者越来越关注的对象 去年底 位于 内的建外 和位于中关村的左岸工社两个项目联合举行商铺拍卖会 建外 一个面积为 平方米的商铺拍出了 万元的高价 一周之后 左岸工社面积为 平方米的店铺拍到了 万元 长远天地 碧水云天 颐园等项目也相继举办了商铺拍卖会 开发商突 然发现原本为住宅配套的 副产品 竟然成了项目利润的大头 对于投资者来说 商铺成了他们股市 汇 市 高档住宅投资以外的一种新选择 据了解 目前投资北京商铺的约有三类人 一类属于商铺经营者 随着人们生活水平的提高 一些致 力于西饼屋 眼镜店 美容 服装等精品店和休闲行业的人越来越多 这批人是最早关注商铺的人 第二 类是投资者 像投资住宅一样 北京也有一批致力于商铺投资的炒家 哪儿的商铺要开始销售了 这批人 消息最灵 第三类是外地人 由于较早地接受商铺投资的观念 外地人对投资北京商铺的热情表现得更高 中关村几个可销售商铺的电子市场如科技贸易中心和鼎好电子商城等 异地置业现象十分突出 客户中外 地人的比例达到 商铺在北京的发展势头如此迅猛 究其原因 有业内人士总结了以下三点 首先 是消费者投资意识的多元化 过去 不少人投资股票 住宅 使其利润回报空间缩小 不少人 买房成了房东 炒股变成股东 惨被套牢成为笑柄 目前的商铺投资相对于股市和住宅 其回报率较 高 资金回收周期一般是 年 此后年出租收益率为 左右 由于商铺投资刚刚兴起 投资者都 想在此掘得自己的 第一桶金 其次 像北京这样的大都市其商铺发展空间大 远未到头 随着近几年市中心老房拆迁 新住宅在老 城区的 郊外 纷纷拔地而起 城市居民外迁已是大势所趋 人们的衣 食 日用消费 大都需要临近便 捷的商业网点实现 这个商业空档恰恰是商铺的发展空间 北京有的成熟社区的商铺收益甚至与王府井 西单商业街的商铺相当 同时 现在人们择业日趋多元化 商铺 平方米投资一般在 万 万元左右 而且可以贷款 正好圆了一部分人 自己当老板 的梦 商铺可出租 亦可经营的灵 活方式也是吸引投资者的重要因素 从市场现状看 中小投资者异军突起 对商铺的投资热情绝不逊色于大规模投资的买家 由此带动了 小型底商需求量的增加 需求的区域主要集中在人流量大 交通方便的住宅区 商务区以及附近商业氛围 较成熟的地段 买房人 跟着超市来买房 商铺旺销还有一大好处就是 能够直接带动住宅销售 这是不少开发商始料未及的 从东三环的华腾园为例 普尔斯马特一开 居民方便了尚在其次 据部分业主反映 房屋的租赁也间 接受此利好影响 租金涨了点 客户多了点 更深层的含义是 国际著名超市的进入 从某种意义上讲 也是对一个区域成熟度的认可 对区域品质的提升 据了解 大型超市选择经营地点看重三点 周边人口在 万人以上 供应范围在 万人以上 建 筑一般要求为一层 不要超过两层 占地面积 万 万平方米 建筑面积 万平方米左右 周边地面没 有高大建筑物 基本做好平整工作 交通因素 交通便利 停车位不低于 个 最好在 个以上 位于主干道的交界路口 周边的道路主干道不低于四条车道 人口因素是超市选址的首选因素 一般大型 超市的覆盖半径 公里左右 其中 人口因素是首选因素 可见 不是好地 没有前途的地域他们不去 反过来讲 大型超市只要对中国国情比较了解 他们所看中的区域的投资前景肯定不错 超市经营与 地产开发之间存在着一种内在联系 根据戴德梁行的统计 去年以来 青鸟健身中心进军金融街 赛博数码广场落户中关村 北京嘉里中 心经过两年 试营业 于去年 月 日正式开业 贵友大厦选址芳星园 方庄分店于去年 月 日正 式开业 去年下半年 一些规模较大的新项目也纷纷启动 国贸三期 万达广场 建外 财富中 心等项目逐鹿 商圈 中关村西区 万平方米的商场将缔造中关村地区的零售业航母 所以 买房人决策前不妨留意一下该区域商业的动向 关 于 商 铺 商铺 由 市 演变而来 说文 释 市 曰 集中交易之场所 也就是今日之商铺 唐宋是中国封建社 会鼎盛时期 唐都城长安是当时东西文化 商贸交流中心 长安东西两市 商贾云集 店肆无数 商业十 分繁荣 北宋商铺独立于市 首都东京 开封 是当时最大的商业中心城市 史载 东京 东大街至新 宋门 鱼市 肉市 漆器 金银铺最为集中 西大街至新郑门有鲜果市 珠宝玉器行 皇城东华门外 无 所不有 清明上河图 曾详实地记录了古代商铺 商业街市的景况 投资商铺五大要素 市面 成熟的社区往往店家密集 还配有公园 影院等辅助设施 要判断市面是否好 也可参照 肯德基指数 如果在某个区域内有两三家肯德基快餐 就足以说明其市面在区域中是不错的了 楼层 租金往往最能体现商铺的价值 一般一楼 二楼的租金要相差 倍 而商铺的价格更 会差 倍 因而一楼的商铺往往最好租 租金也高 对投资者也最有保障 自主权 自主权越高 收益越单纯 使用率 使用率提高一倍 就等于降低一半租金 如果商铺的位置面向开阔的使用空间 客户流 又比较简单合理的话 就能有效提高商铺的使用率 水平一般只追求使用率 不在乎得房率 产业市场 对于一条商业街而言 商铺是否在一楼并不是决定性因素 准确的市场定位则可以大 大提高物业的回报 许多商业街已经形成了自己的产业市场 比如 电脑一条街 服装一条街 等 找准市场定位可事半功倍 四 四 四 北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选 北 京 美 林 花 园 物 业 管 理 招 标 现 场 竞 标 答 辩 节 选 1999 10 23 精品购物指南 月 日 北京首次物业管理招标由美林花园成功举办 招标会上 由多位专家和客户代表组成的 评委会针对每一家竞标单位都进行了 连珠炮 式的现场提问 其中很多问题都是物业管理工作的一些焦 点 热点话题 以下是这次问答的精选 第一答辩人 北京达文物业管理公司 刘志宇 北京市小区办主任 以下简称 刘 你们在标书中提到了接管美林花园后要先收 个月 的物业管理费作抵押 请问这种做法的根据是什么 答 我们依据的是北京市小区办的规定 要收 或是 的基金 这 个月的管理费要用于重大公 用设施的改建和维护 因为高档物业需要比较高的支出 尤其是工程管理方面 所以需要有适当的管理费 用作为维修基金 刘 北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定 点评 物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题 法律法规对此无规定 是否收取 需以双方在 房屋使用 管理 维修公约 中的约定为依据 季如进 清华大学房地产研究所副所长 以下简称 季 你们在标书中提出 工程维修费用每年 按 的速度递增 依据的是什么 你们采取的是提取酬金的方式 但不知你们在降低管理成本上有哪 些措施 答 首先 物业的保修应由发展商提供 但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担 固定资产都有一定折旧 维修费也应逐渐递增 是我们根据目前的实际情况提出的 第二点 在降低管理成本上 我们有非常明确的目标 在工程维修 维护方面 我们做到有章可循 因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清 我们只能按一般测算值来确定 点评 工程维修是在建筑商 发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的 该费用划 分为中小修项目费用与大修项目费用 前者从日常物业管理费中支付 后者从公共维修基金中支付 蔡鸿岩 精品家园房地产咨询公司总经理 以下简称 蔡经理 物业管理必须要实行财务公开化 但你们公司的标书并未涉及 请解释一下 答 我们通过两种途径实现财务的公开化 一种是资产负债表及各种基金的管理表 这是按 认证标准制定的 同时 接受物业管理委员会的抽查 定期向他们汇报 点评 物业公司的财务及经营情况应当以适当方式公开 这是作为受托人的物业公司对委托人 业主 物业管理委员会 应当履行的法律义务 公开的方式包括定期向物业管理委员会报告及向全体业主公布财 务状况及管理情况 第二答辩人 北京保利物业酒店管理公司 徐俊达 建设部房地产司物业处处长 以下简称 徐 保利公司既从事酒店管理 又从事公寓管 理 请问这两种物业管理有何区别 答 我觉得 他们最大的区别在于 酒店管理强调的是经营 物业管理强调的是服务 杜女士 美林花园客户代表 以下简称 杜 在人员编制和费用支出当中 你们提出的财务人员 居然占到 人 这几乎是其他几家的总和 工程队的编制居然占到了 人 这就等于业主要多养许多富 余人员 请给予解释 答 我们是将美林公寓维修采购编制放到财务编制中 作为一家物业管理公司 采购是一个非常大的 支出环节 应该受到财务的监督和控制 所以我认为 个人的编制并不大 物业管理涉及的工程系统较多 而且接管初期又是一个磨合期 将来随着物业不断的完善 我们要培 养一些万能手 如果最初把人员编制压下来 实施过程中就会非常被动 点评 在 家竞标的物业管理公司中 除保利之外 其余各家公司列出的财务人员最多未超过 人 作为客户或业主提出这样的质询 当然是在情理之中 杨燕敏 北京市房地产管理局总工程师 以下简称 杨 你标书中的人员编制非常庞大 共有 个人 人员费用的支出加上管理费酬金共约 万元 占整个物业管理支出的 以上 请对 此问题进行解释 答 从目前北京物业管理行业情况来看 完全过渡到专业化 或是单纯减少物业管理公司的人员 我 们测算过 似乎比自己管理费用还要高 因此 我们在标书中只将绿化暂委托专业化公司 随着管理的深 入 我们将逐渐减少保安 工程维修等部门的人员编制 我预计 会减少到 人左右 点评 物业管理要想竞标成功 占领市场 必须按市场经济法则行事 即应当优化人员结构 科学合 理地设置岗位 提高管理水平 以便降低管理成本 徐 标书上已提出物业管理费的参考指导价为 元 你们做出元的标准 是基于什么样的理由 答 关于保利物业申报的每平方米 元的管理标准 与标书上提出的每平方米每月 元 差距为两元 当时从保利物业的指导思想上来讲 我们认为 应该根据保利物业管理美林公寓的全部支出项目的实际需 要来测算 在标书上我们提到了九项 在资料有限的情况下 我们首先按照目前的现有资料提出全部支出 项目 之后按照可供销售的面积 万平方米倒推回来计算出 元钱 我认为 作为一家物业管理公司 在他接管一家物业管理项目的时候 首先应明确这家物业的定位是什么档次 之后根据他受托的项目制定 切实可行的支出项目 我认为保利物业目前拟定的八项跟 制定的标准吻合 我们确实有一 定的偏差 这是由于保守而造成的 不过我们会有一定的调整 如果我们的预算或者说我们的标书没有得 到业主的同意 我们可以按照发展商的资料做进一步的测算 杜 关于物业管理承诺问题 我统计了一下 在所有的物业管理公司当中 根据国家标准要求 有如 下几点保利公司是处于最低线 第一 房屋维修国家标准是 保利承诺是 第二 是维修工 程合格率 其他各家 竞标的物业公司 均符合国家标准 惟有保利是 第三 化粪池 污水井完 好率国家规定是百分之百 其他各家都是百分之百 保利是 第四 业主满意率这一项保利承诺是 其他各家基本都是百分之百 请解释一下 答 国家有关标准我们也都看了 要迎合发展商和评委的口味都可以写成是百分之百 但这可能就是 一个不切实际的承诺 我们从实际经验出发制定这样一个百分比 否则将是一种不负责任的态度 点评 从各公司的竞标书中看出 各公司承诺的标准各项都基本上接近百分之百 这与北京现实的物 业管理情况显然有很大差距 该公司的承诺虽然选择了下限 但未必不符合实际 这也引发出另一个问题 如果中标物业管理公司没有实现承诺的标准 问题该如何解决 同时 对于 上述指标的定义及可操作性也值得考虑 蔡耀忠 北京炜衡律师事务所律师 以下简称 蔡律师 你标书中提到对自主经营 自负盈亏有 异议 如果在正常情况下 管理费收入不够支出 这准备怎么处理 答 作为物业管理公司 支出原则是有多少钱干多少事 管理酬金应该是建设部规定的 和 在正常管理之下 如果亏损 这种亏损在得到物业管理委员会的认可后 应由全体业主承担 如 果有盈利 也应由全体业主共享 转入下一年度继续使用 同时 管理公司每一年度应该向全体业主报告 下一年度的收支管理预算 若不发生重大的资金支出项目 管理公司不应该发生收支不平衡的现象 点评 物业公司在采取定额酬金的管理方式时 也不能免除物业公司在物业管理费入不敷出时负有一 定责任 在正常情况下 保持物业管理费收支平衡是物业公司一项重要义务 同时法律法规亦不禁止物业 公司采用承包的管理方式 第三答辩人 北京燕侨物业管理公司 刘 美林花园是外销公寓 也就是说这里的业主或租户有可能是外国人 作为物业管理公司你们是否 知道应到公安机关办哪些手续 答 我们要请外籍人员填写由公安局管理处要求填写的登记表 通过网络系统传给公安管理部门 对 外籍人员进行登记 以便更好地管理 点评 这是一个管理工作中的技术性问题 经验如何 也由此可见一斑 蔡经理 贵公司标书里有关物业管理费收缴率的承诺中提到 非管理责任造成的欠收 问题 能不能 解释一下这指的是什么 答 这个非物业管理的责任指的是 小区周边噪音严重等并非物业管理本身问题对住户正常生活造成 的影响 这种情况不交管理费 业主也是有道理的 因为他享受不到安宁权 这样的情况下只能通过法律 手段来解决 点评 拖欠物业管理费是一个非常普遍的现象 造成业主拒交的原因其中许多是由于发展商销售或建 设房屋时遗留下的问题而产生的 对此物业管理公司接管时 所约定的条款严谨一些才具有可操作性 蔡律师 在标书中你们提到 保安有 人 目前北京保安分为两类 一类是自己组建 培训保安人 员进行管理 一类是分包给专业保安公司 你们是外包的 请问 你们将如何保证对保安人员的控制管理 又怎么能保证小区安全 第二个问题是你们在标书中对社区文化建设提出了很多设想和安排 如 三八 节活动和秧歌队等 这些活动对于外销公寓是否合适 答 关于保安外包的问题 我们在聘请保安人员的时候 要跟当地的公安部门取得联系 由他们来推 荐专业的保安公司 在对保安人员的控制问题上 我们要保安公司签订规范化的委托管理合同 我们会在 合同中注明由保安员及保安公司失误造成的损失赔偿问题 第二 我们要求保安公司提供保安员详细的个 人资料 而且 由保安公司做出承诺 保安员所发生的问题由保安公司来承担 我们在制定标书时 并不了解美林公寓的客户群 所以我们制定的社区活动就比较全 当然在真正接 管后 我们要根据当时的客户群 来进行文化活动的组织及安排 蔡律师 你选择外包的方式要么就是水平高 要么就是费用低 外包是一种间接的管理 你能不能具 体说一下 为什么这样比你自己管理更好 答 我们公司自己也招聘过