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2008年一季度银川市房地产市场运行情况监测报告 在2007年房地产市场增长势头的带动下，2008年1季度，我市房地产市场开局良好，市辖区房地产开发投资、商品房销售金额、房屋施工面积、房屋新开工面积与去年同期相比大幅上升，商品房空置面积历年来同比首次出现负增长，房地产市场呈现出供需两旺的特点，基本未受我国部分城市房价下跌、需求市场不旺盛的影响，我市房地产开发已平稳度过2007年的调整期。下面将银川市2008年一季度房地产市场运行情况分析如下：一、2008年一季度房地产开发市场运行主要数据指标（一）房地产开发规模 2008年1-3月,银川市辖区完成房地产开发投资22035万元,同比增长45.2%。其中:商品住宅建设投资15750万元，同比增长50%(经济适用住房投资60万元，同比下降80%)；办公写字楼投资653万元，同比增长58.5%；商业营业用房投资4143万元，同比下降0.1%。 市辖区房屋施工面积为234.2万平方米，同比增长98.2%。其中：住宅施工面积165.1万平方米，同比增长119.6%；办公写字楼施工面积16.3万平方米，同比增长127.6%；商业营业用房施工面积为38.2万平方米，同比增长12.5%。房屋新开工面积55.4万平方米，同比上升123.2%。其中：住宅新开工面积为47.97万平方米，同比上升166.2%；办公写字楼新开工面积为2.29万平方米，同比上升502.6%；商业营业用房新开工面积3.84万平方米，同比下降36.6%。 据对商品房销售合同备案数据的统计，一季度商品房平均售价2905元/ M2 (2008年一季度销售备案楼盘多为住宅，商业楼盘较少，且住宅楼盘多为西夏区)，其中：商品住宅平均售价2760.82元/ M2，办公写字楼、商业营业用房平均售价分别为3352.79元/ M2、4967.98元/M2。（二）市场供需情况1、市场供应情况：一季度，经核准上市预售的商品房楼盘74幢，面积35.73万平方米，同比下降18.43%。其中：住宅69幢，面积32.48万平方米，较上年同期下降13.43%；商业用房3幢，面积2.95万平方米，同比下降48.43%；办公写字楼2幢，预售面积0.30万平方米，同比下降46.43%。批准预售商品住房3421套,其中:兴庆区1746套，金凤区1675套。按住宅户型分：90平方米以下2089套，90-130平方米1043套，130-180平方米272套，180平方米以上17套，90平方米以下住宅供应量同比增长183.45%。2、市场需求情况：（1）商品房销售情况。 一季度，市辖区新建商品房销售面积为35.19万平方米，同比上升15.4%。其中：住宅销售面积为28.85万平方米，同比上升6.3%；办公写字楼、商业营业用房销售面积分别为1.01万平方米、4.98万平方米，同比分别上升741.1%和85.1%。商品房累计空置面积191.74万平方米,同比下降9%。其中：住宅空置面积为98.77万平方米，同比下降21.5%；办公写字楼空置面积为11.08万平方米，同比下降24.4%；商业用房空置面积为75.49万平方米，同比增长19.6%。一季度,市辖区各类房屋销售合同备案面积46.05万平方米，同比增长1.61%,商品房备案金额14.72亿元，同比增长21.45%。其中：其中住宅38.94万平方米，3383套，合同备案均价2760.82元/ M2；商业营业用房6.11万平方米，410套，合同备案均价4967.98元/ M2；办公写字楼0.66万平方米，合同备案均价3352.79元/ M2。已备案的住宅中, 90平方米以下1002套，同比上升25.25%，90-130平方米1452套，130-180平方米787套，180平方米以上164套。 （2）二手房交易情况。一季度,我市二手房交易面积19.21万平方米，同比上升55.67%。其中:住宅16.01万平方米,同比上升65.39%；商业营业用房2.16万平方米，同比上升48.97%；办公写字楼1.02万平方米，同比上升15.91%。 二手住宅交易价格2132元/M2，商业用房和办公写字楼交易价格分别为3357.4元/M2和2833.3元/M2。二手房交易量与去年同期相比增长幅度较大。 （三） 房地产金融指标 1、房地产开发资金来源情况：2008年一季度,市辖区房地产开发资金来源合计23228万元，同比上升75.4%。其中：银行贷款3260万元，同比上升715%，占本年资金来源的14.03%，自筹资金6649万元，同比上升20%，占资金来源的28.62%；以定金及预售款为主的其它资金13319万元，同比上升82.5%，占资金来源的57.34%。从数据指标看，本年房地产开发资金来源大幅上升，特别是银行贷款上升幅度较大。 2、房地产开发贷款情况：一季度,银川市房地产开发贷款累计余额为42.88亿元，其中，地产开发贷款余额15.71亿元，同比上升25.68%;房产开发贷款余额27.17亿元，同比下降4.46%。个人购房贷款累计余额41.86亿元，较上年同期增长12.71%。政策性住房贷款（主要是公积金贷款）本期余额为16.48亿元，同比增长45.72%。以上数据表明，一季度由于房地产投资大幅增加，房地产开发贷款额也大幅上升，说明银行信贷是房地产开发企业的主要资金来源之一。由于受去年银行个人住房贷款利率调整的影响，公积金贷款成为购房贷款的首选。 (四)房地产市场区域情况 1、金凤区住宅交易价格继续高于兴庆区。一季度，兴庆区商品房销售合同备案平均价格为3723.86元/ M2，金凤区为3394.33元/ M2，西夏区为1595.39元/ M2，其中住宅为：兴庆区2806.10元/ M2，金凤区3077.45/ M2，西夏区1656.23元/ M2；高档住宅及别墅：兴庆区为4135.96元/ M2，金凤区为5061.17元/ M2；商业营业用房：兴庆区为6354.24元/ M2，金凤区4724.33元/ M2，西夏区3825.36元/ M2；办公写字楼：兴庆区为3356.26元/ M2，金凤区3349.32元/ M2。上述数据显示，金凤区住宅价格均高于兴庆区、西夏区，而兴庆区商业营用房价格高于金凤区，说明金凤区作为银川市新的居住、办公区域，兴庆区作为银川市商业区已通过房地产销售价格显现出来。 2、两县一市房地产投资增长幅度高于市辖区。一季度，两县一市房地产开发投资达1523万元，主要在集中在灵武（628万元）、贺兰（895万元）。可以看出自治区一号工程宁东基地的建设大大带动了灵武市房地产业的发展，而与银川市相对较近的地理区位使贺兰县具有较好的房地产发展前景。二、对2008年一季度房地产市场运行情况的分析（一）今年我市房地产市场开局良好，房地产开发投资增长幅度较大,开发企业对市场发展信心充足。一季度房地产开发投资同比去年增长45.2%，商品住宅建设投资达15750万元，同比增长50%，房屋施工面积为234.2万平方米，同比增长98.2%，增长幅度较大，表明我市房地产市场开局良好未受全国其他部分城市房价下跌、市场需求不旺盛的影响，对稳定需求市场、稳定住房价格有重要作用。但经济适用住房投资降幅较大，为负增长，应引起重视。（二）市场需求增长较快，二手房市场交易量大幅度上升。一季度市辖区新建商品房销售面积为35.19万平方米，同比上升15.4%。二手房交易量与去年同期相比上升55.67%，二手住房上升65.39%。分析原因主要是，一07年一些楼盘供不应求的情况，加上形成的“晚买不如早买”的住房消费认识，刺激了居民买涨不买跌的消费心理；二居民人均可支配收入增长较快；三消费价格指数（CPI）持续增长，住房作为一种保值增值较好的投资产品越来越受到重视。（三）商品房空置面积持续下降，房屋竣工面积减少。数据显示，一季度我市商品房累计空置面积191.74万平方米,同比下降9%，住宅空置面积为98.77万平方米，同比下降21.5%。商品房累计空置面积首次出现负增长，市场需求快速增长是空置商品房减少的主要原因，商品房空置面积下降，也表明我市房地产市场需求旺盛。（四）商品房平均销售价格上涨。一季度商品住房合同备案均价为2760.82元/ M2，平均售价涨幅较大。主要原因是：一是房屋建设原材料价格及人工费用的增加直接影响住房建设成本上升。另一方面，市场需求继续增加，供需矛盾加剧了我市商品房销售价格上涨。（五）我市以外人员购房面积上升。一季度，我市以外人员在市辖区购买新建商品住房21.66万平方米,比去年同期上升0.32%，占总销售量的55.09%，其中,外省人员购房7.28万平方米,占总销售量的18.51%。我市以外人员在银川市购房量的增长，说明我市作为区域中心城市的带动、辐射作用日渐显著。（六）一季度全市住房供应结构明显改善， 90平方米以下户型住房供应及需求量增加。一季度，我市经核准上市预售的商品住宅69幢，面积32.48万平方米，较上年同期下降13.43%；但90平方米以下住宅供应量达2089套，同比增长达183.45%，已销售备案的90平方米以下住房达1002套，同比上升25.25%。通过政策引导和宣传，目前房地产开发企业及消费者对中小户型住房的建设与消费都有了新的认识，市场销售情况也看好，房地产开发企业对90平方米以下小户型住宅的投资更有信心。说明我市在调整住房供应结构上即落实了国家的有关调控政策，又结合我市实际满足了我市居民对中低价位、中小套型普通商品住房的需求。
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