不动产估价第十三章.ppt

不动产估价 教学课件 第13章不同类型不动产的估价 13 1建筑物单独估价13 2商业不动产估价13 3居住不动产估价13 4工业不动产估价13 5在建项目估价13 6其他类型不动产估价 学习目标 通过本章的学习 读者应了解建筑物 商业不动产 居住不动产 工业不动产 在建项目和其他类型不动产等不同类型的不动产估价实务 为培养今后的实务操作能力奠定基础 13 1建筑物单独估价 13 1 1建筑物估价的概念13 1 2影响建筑物价格的因素13 1 3建筑物价格的特点13 1 4建筑物估价的基本思路13 1 5建筑物估价方法13 1 6建筑物估价的注意事项13 1 7建筑物估价应用举例 13 1 1建筑物估价的概念 建筑物估价是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下 根据估价的目的 选用适当的估价方法 对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断 评估出待估建筑物在某一时日的市场价格 13 1 2影响建筑物价格的因素 1建筑物重置价格2环境因素 建筑年代 建筑物朝向 建筑物的用途 建筑物楼层3其他因素 13 1 3建筑物价格的特点 1一般性特点 时间的有效性 建筑物价格的递减性 建筑物价格的地区性 建筑物价格受自然条件影响大 影响建筑物价格的不确定因素多 2不同用途的建筑物及其价格特点 商业类建筑物及其价格特点 居住类建筑物及其价格特点 工业类建筑物及其价格特点 13 1 4建筑物估价的基本思路 对具有市场流动性的建筑物 其估价的基本思路是以重置价格为基础 采用重置价格折旧法 对照法 建筑物残余法 比较法等 评估出建筑物的市场价格 对不具有市场流动性的建筑物 其估价的基本思路是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法 评估建筑物的价格 13 1 5建筑物估价方法 1重置价格折旧法2对照法3建筑物残余法4比较法 13 1 6建筑物估价的注意事项 经常了解建材价格的变动状况 建安工程费与建筑物造价 建筑物造价与市场价格 建筑物估价应注意各楼层的差异 区分动产与不动产 增建建筑物的折旧问题 分析建筑物自然条件 说明建筑物所具备的必要的内部设施 13 2商业不动产估价 13 2 1商业不动产的主要特点13 2 2商业不动产价格的主要影响因素13 2 3商业不动产估价的基本思路13 2 4商业不动产估价案例 13 2 1商业不动产的主要特点 1投资的收益性2区位的重要性3交易的频繁性4经营的综合性5装修的高档性 13 2 2商业不动产价格的主要影响因素 1商服繁华程度2交通条件3临街状况4不动产类型5其他 13 2 3商业不动产估价的基本思路 商业不动产估价业务中最为常用的方法是收益法 在市场交易资料较为充分的情况下 同时应采用市场法 然后综合评定其价格 如果商业不动产的估价目的是抵押 破产 兼并 往往也用成本法评估其结算价格作为辅助参考 13 3居住不动产估价 13 3 1居住不动产的类型13 3 2居住不动产的主要特点13 3 3影响居住不动产价格的主要因素13 3 4居住不动产估价的基本思路和主要方法13 3 5居住不动产估价案例 13 3 1居住不动产的类型 从市场化程度出发 居住不动产可分为社会保障性住宅 福利房 包括安居房 房改房 成本房等 和市场商品化住宅 商品房 从新旧程度而言 居住不动产可分为新建住宅和旧有住宅 从居住不动产的建造装修档次而论 则居住不动产又可分为普通住宅 高级住宅 简易住宅等 13 3 2居住不动产的主要特点 1居住功能要求2环境功能要求 13 3 3影响居住不动产价格的主要因素 1造价因素2质量因素 房屋的建筑质量 房屋的环境质量3居住不动产房屋的成新度和土地的使用权剩余年限价值 物理折旧 功能折旧 经济折旧4多元化的不动产价格政策 13 3 4居住不动产估价的基本思路和主要方法 1新建居住不动产估价2旧有居住不动产估价 不动产整体评估 土地和房屋分开估价3拆迁居住不动产的补偿价格评估4住宅租金的评估 标准租金法 市场租金比较法 13 4工业不动产估价 13 4 1工业不动产的概念与特点13 4 2工业不动产价格的影响因素13 4 3工业不动产估价的基本思路和主要方法 13 4 1工业不动产的概念与特点 工业不动产是指工业企业和其它工业生产单位所属的不动产 其主要功能是进行工业生产 制造产品 与其它类型的不动产相比 工业不动产的特点主要表现为 行业特征十分显著 非标准厂房多 建筑造价差异大 多数带有辅助性用房和构筑物 建筑物耐用年限低于非工业用房屋 13 4 2工业不动产价格的影响因素 交通条件 基础设施 聚集规模 其他 13 4 3工业不动产估价的基本思路和主要方法 1工业不动产估价的一般思路和方法2不同估价目的下的工业不动产估价思路和方法 工业不动产改变用途时的转让价格评估 拆迁补偿时的价格评估 企业改制时的资产价格评估 破产清算时的价格评估 工业不动产抵押时的价格评估 工业不动产租金估价 13 5在建项目估价 13 5 1不动产在建项目估价概述13 5 2不动产在建项目抵押价值评估 13 5 1不动产在建项目估价概述 在建项目是指正处于建筑施工过程中的开发建设项目 是不能交付使用的毛坯房或半成品 在建项目的建设单位或开发商要求估价的目的主要有四种 其一 预售 其二 托盘 其二 托盘 其四 抵押 13 5 2不动产在建项目抵押价值评估 1影响抵押价值的因素或问题 土地权属 项目权属 工程进度 销售情况2不动产在建项目抵押价值评估的适用方法 成本法 假设开发法 13 6其他类型不动产估价 13 6 1其他类型不动产的估价特点13 6 2其他类型不动产估价的主要方法 13 6 1其他类型不动产的估价特点 用途对价格影响大 建筑物与构筑物特殊 对估价人员要求高 13 6 2其他类型不动产估价的主要方法 其它类型不动产中 一种是无收益的 这类不动产的评估一般只能采用成本法 另一种是有收益的 对于这类有收益的特殊不动产 其收益存在一定程度上的垄断性 因此 在采用收益法进行估价时 应注意对收益的客观性 合理利润率 的判断 同时对还原利率 资本化率 这一参数的确定也应充分考虑 本章基本概念 建筑物估价商业不动产居住不动产工业不动产普通住宅高级住宅标准厂房其他类型不动产 思考与练习 1简述建筑物估价的特点及其相应的注意事项 2商业不动产估价有哪些不同类型 应注意哪些问题 3居住不动产估价主要采用的估价方法有哪些 4简述工业不动产估价的特点及其可采用的估价方法 5在建项目估价有哪几种情况 主要的表现形式是什么 6其它类型不动产估价的特点有哪些