2010年房地产调控政策年终回顾.doc

都是浮云！2010年房地产调控政策年终回顾调控!调控!再调!2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。这一年是不折不扣的政策年、调控年。2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。然而政策很给力，调控需努力。用来形容2010年的楼市调控再贴切不过。3月还是一片“艳阳天”的楼市，在4月暴风骤雨般的调控政策中应声而下。经历了年中几个月的低迷盘整期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌高奏”，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。2010年即将结束之际，就让我们一起来盘点一下2010出台的一系列楼市政策，希望能在能够为大家理清脉络，并为判断2011年楼市的走势提供参考。“国十一条”影响指数：政策回放：1月10日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，旨在进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，提出了加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续实施差别化的住房税收政策等11条具体措施。入选理由：“国十一条的”的出台，确定了2010年楼市调控的基调，显示中央对抑制当前房价不理性上涨的决心。78家“央企退市”影响指数：政策回放：今年3月15日，央企在北京制造了3块“地王”后，国资委3月18日宣布不以房地产为主业的78家央企要逐步退出房地产市场，次日即下达了15个工作日内退出的时间表。作为非房地产主业的央企中远集团首先表态，半年内彻底退出房地产市场。央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家地产公司未见动静。入选理由：自“清退令”以来,78家央企退出房地产业务实际进程缓慢。这么多央企退出房地产市场,对房地产市场肯定会有影响,但是这78家央企的房地产业务占比很小,放到全国的市场,份额非常有限,对于整个房地产行业影响也非常有限。要是不能解决房地产行业的“暴利”特性,保证房价健康上涨,不能拓宽新的利润增长渠道有效疏导资本,“央企退市”最终只能是一个美好的愿望。新国十条影响指数：政策回放：4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知登上各大媒体头条。具体内容包括：1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。入选理由：此次调控是第一次以政策“组合拳”的方式，给当时正处于“积极变化期”的房地产市场带来了一场“及时雨”。政策对外地人购房进行了严格的限制，在精准打击投资客的同时，也让一部分自住需求者的购房需求遭受牵连打击。“929新政”影响指数：政策回放：9月29日，相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。内容包括第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷、首次明确推进房产税改革、落实中小套型商品住房和保障性住房建设计划和供地计划、房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数、对有囤地捂盘等违法记录的房企停发股票和贷款。入选理由：这几项措施是对“新国十条”的细化与落实，影响范围与深度均超过“新国十条”，房产税改革与“限购令”的明确，成为调控亮点。二套房认定标准影响指数：政策回放：4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家才解读了最新出台的房贷新政：新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准相比出现了根本性的变化。6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。入选理由：二套房认定标准从“认贷”或“认房”到“认房又认贷”，界定更为严格，但是对以往银行认房难的问题做出了回应。这是对“新国十条”的细化，说明监管层依然在坚持原有的抑制房价过快上涨的调控观点。随着房贷标准的进一步严厉，说明地产调控已渐入深水区，事实也证明银行面对的信贷监管更加严格。“打击囤地”影响指数：政策回放：9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，被看作是929新政的预热政策。通知规定，没有完成保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务的地方，不得向大户型高档住房建设供地;不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让;严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1;规定了土地竞买人有闲置土地一年以上等4种违法违规违约行为的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。入选理由：为了防止企业囤地，一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工的规定被看作是“重拳出击”。三套房停贷影响指数：政策回放：4月17日，国务院发出通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;9月29日，央行再发通知，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;11月13日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。入选理由：三套房停贷，对投资投机需求来说，不可谓不致命。房价没有过快上涨，此政策功劳不小。楼市“限外令”影响指数：政策回放：继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，外汇局2010年11月15日出台规定，限制境外个人及机构在境内购房。11月15日，外汇局发布关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。入选理由：人民币升值背景下大量热钱流入内地，为了防范海外热钱入中国楼市，“限外令”的再次祭出也释放出一个明确信号：中国楼市不是热钱的“避风港”。对少数热衷于在个别城市投机的境外人士来说，“限外令”有一定抑制作用，但还有待完善。虽然也是治标不治本，但有个开始总比没有好。多个城市出台“限购令”影响指数：政策回放：4月30日，北京市政府发布北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知，其中“自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房”的临时性措施，引起业内外强烈关注。十月份、，中央政府调控加码，同时督促地方政府出台细则，二次调控的决心越发强烈。继北京、厦门等地出台楼市二次调控新政后，上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、广州、温州、海口等城市也出台楼市调控细则，颁布限购令，遏制房价过快上涨。入选理由：一轮又一轮的调控，可房价仍回暖已成了不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。央行6次上调存款准备金利率影响指数：政策回放：1月18日、2月25日、5月10日、10月13日、11月16日、11月29日，中国人民银行先后六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次调整0.5个百分点。除开年初几次是为了增强支农资金实力，支持春耕备耕外，其余几次调整被业内外人士看作是强力遏制信贷冲锋，收缩流动性，配合楼市降温而放出的信号。入选理由：上调准备金，体现了货币政策的针对性，而针对的就是目前已经泛滥的流动性。央行年内6调存款准备金率，目前已经到达历史最高点。结合当前信贷投放量巨大，通胀预期强烈的背景考虑，存款准备金率仍有上调空间。对向来喜欢把钱放在银行的中国人来说，在这个通货膨胀加剧的年代，存还是不存?央行年内两次加息政策回放：继10月20日之后首次加息和多次上调存款准备金率之后，12月25日央行宣布自2010年12月26日开始加息。一个季度之内两度加息之后，五年期的存款利率已经从3.64%调高至4.55%，尽管与11月份CPI高达5.1%的增幅相比，现在仍处于“负利率”时代。不过鉴于机构多预计国内恶性通胀出现概率比较低，再加上明年加息预期依旧，银行的中长期存款有望实现“保值”。影响指数：入选理由：央行超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀预期。此举是为了促使货币政策尽快加速回归常态化和正常化，进而抑制通胀预期，显示货币政策加速“稳健。在物价高点到来之前就加息，货币政策紧缩操作明显提前，有利于降低社会对2011年物价过快上涨的担忧。公积金贷款利率上调影响指数：政策回放：继10月20日住建部上调公积金贷款利率之后，12月26日，住建部再次发出通知，即日起上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%入选理由：公积金利率上调0.25个百分点，对市场影响并不算很大，与商业贷款相比，公积金总体利率水平仍低于商业贷款利率水平。相关链接2011哪些政策存变数限购令今年部分城市出现了限购令，不仅限制外地人购房，对本地人购房数量也作出了严格的限制。进入今年下半年，限购的城市阵容也在不断扩大。业内人士表示，中央的房贷政策目的就是抑制投资型等不良需求，但对于资金雄厚的投资者来说，无非是门槛大幅提高，但限购令却直接对投资型需求说不，有钱也禁止买房子。限购令目前多在房地产一二线城市执行，对于徐州这样的房价泡沫较少的城市来说，执行限购的可能性相对较小。房产税多年来，房产税、物业税一直都是热议的话题，物业税出台尚需时日，但房产税的出台已经近在眼前。目前来说，房产税是地方政府根据地方形势酌情实施，和限购令一样，作为房地产三线城市的徐州，执行房产税的可能性依然不大。加息业内人士表示，2010年9月份，M2/GDP这一比例达到2.59，而2005-2008年历史同期平均值为2.20。这意味着，我国货币供给较大程度上超过了实体经济的需要，流动性过剩问题较为严峻。通胀在10月份开始硬着地，10月份全国CPI为4.4，为近两年最高。政府不得不开始两手抓既调物价，又调房价!因此，在通货膨胀硬着地和房地产价格不断攀升的背景下，政府很可能继续出台加息政策，这样既利于疏导降低通胀，又将配合其他政策加强对房地产市场的调控。相关阅读：2010年第一季度房产政策：以家庭为单位认定二套房http:/wh.home77.com/news/8528.html2010年第二季度房产政策：二套房认定发生重大变革http:/wh.home77.com/news/8529.html2010年第三季度房产政策：楼市二次调控靴子终于落地http:/wh.home77.com/news/8530.html2010年第四季度房产政策：加强房产市场调控难免http:/wh.home77.com/news/8531.html附：2010年房地产政策一览12月25日中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。12月16日国土部以国家土地督察机构的名义约谈市级地方政府12名主要负责人，就土地违法问题进行通报，同时要求被约谈地方政府积极整改。这标志着土地违法问责拉亮了预警灯。今年被约谈的城市都是违法占用耕地面积比例超过15%，在全国范围月平均违法占用耕地面积排名靠前的城市。国土资源部称，凡是地方违法违规土地面积达到当年新增建设用地面积15%以上的，其行政首长就要被问责，哪怕已经调离。问责“既处理事，又处理人”。12月10日中国人民银行决定，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内第六次上调。12月4日2011年，中国全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.4万亿元人民币。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。这预示着保障房建设黄金期即将来临。12月3日中共中央政治局12月3日召开会议，分析研究明年经济工作。正确把握国内外形势新变化新特点，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。10月19日中国人民银行宣布，自10月20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。9月29日国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。9月27日国土资源部称，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。6月4日住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。4月18日国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日国土资源部公布2010年住房供地计划，今年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多。4月15日国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月2日财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。3月22日国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。3月18日国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。3月12日国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。3月10日国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。1月21日国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。