《房地产投资分析》PPT课件.ppt

第五章房地产市场及其运行规律 第一节房地产的种类一 房地产的整体概念房地产是指土地 建筑物及其地上定着物 其中土地是指地球表面及其上下一定范围的空间 建筑物是指人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和设备 如给排水 卫生 燃气 照明 空调 通讯 防灾等设备 等组成的整体物 地上定着物是指固定在土地或建筑物上 与土地 建筑物不能分离 或者可以分离 但是分离不经济 或者分离后会破坏土地 建筑物的完整性 使用价值或功能 或者使土地 建筑物的价值明显受到损害的物体 如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能 种植在地上的树木 花园 假山 围墙等 就属于房地产 而在地上临时搭建的帐篷 戏台等则不属于房地产 和一般物品不一样 房地产是实物 权益和区位的三结合 所谓实物是指房地产中看得见 摸得着的部分 如建筑物的结构 设备 土地的形状 基础设施完备程度 权益是指房地产中无形的 不可触摸的部分 包括权利 利益和收益如所有权 典权 地役权 相邻关系等 相对于一般物品 房地产所表现出来的产权形式非常丰富 不同的产权形式其价格是不一样的 而且房地产的交易主要表现为产权的交易 因此其产权特别重要 另外房地产对区位也非常敏感 在所有的城市产业中房地产是对区位最敏感的产业之一 因此 在房地产中有一句名言 第一是区位 第二是区位 第三还是区位 二 房地产的种类和存在形态 1 土地 最简单的情形是一块空地 有时即使地上有建筑物 也可无视建筑物的存在 将其想象为无建筑物的空地 将土地单独看待 土地作为房地产的产品形式 依据其开发的状况 可以分为生地 毛地和熟地 这几种土地对房地产开发而言 分别是原材料 半成品和成品 当然熟地也有可能是半成品 相对来讲 购买毛地和生地比购买熟地利润高 但风险也大 2 建成后的物业 尽管建筑物必须建造在土地之上 但如果纯粹就房地产的存在形态而言 单纯的建筑物也可以成为房地产的一种 被单独看待 例如在评估房地产投保火灾险的价值时 就只单独评估建筑物的价值 这里讲的建成后的物业指的是合二为一的房地 按照建筑物的用途 建成后的物业可以分成居住物业 商业物业 工业物业和特殊物业 建成后的物业就是房地产的成品 3 在建工程 指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产 是房地产开发建设过程中的一种中间形态 第二节房地产市场的概念与分类 一 房地产市场的含义房地产市场是房地产市场商品交换的场所和领域 也是房地产一切商品交换或流通关系的总和 在现实经济生活中 凡是涉及到房地产商品的 就会存在相应的房地产市场及其经济活动 在市场经济条件下 房地产市场的存在和发展 是整个房地产业健康发展的必要前提 也是房地产开发企业赖以生存的主要基础 没有房地产市场的发育和完善 就没有真正意义上的房地产业 二 房地产市场体系1 土地市场 作为一种特殊商品的交易领域 土地市场具有一般商品市场的特征 又具有特殊性 土地市场的特殊性主要是由土地本身的特性和土地制度的特性所决定的 在我国土地市场具有如下特性 1 土地市场的地区性 因为土地不能移动 土地市场的影响范围和市场机制只局限在区域层面 2 土地市场的权益主导性 在土地市场交易中 权益的交易重于实物的交易 3 土地市场的低流动性 这是有土地空间位置的不可移动和变现能力差所决定的 4 土地市场的垄断性 尤其是土地一级市场完全是由国家垄断的 2 房产市场 是以房产作为交易对象的流通市场 也是有关房产交换关系的总和 房产市场具有如下特征 1 房产市场存在供给和需求的高度层次性和差别性 主要指房产细分市场存在层次性和差异性 有点类似于土地市场的地区性 2 房产市场交易对象和交易方式的多样性 房产市场上所交易的商品既有实物形态的房产 也围绕各种产权形式的交易 同时交易方式多样 有买卖 租赁 还有抵押 典当等 3 房产市场消费和投资的双重性 由于房产具有保值 增值性和很高的使用价值 使其既可以投资 也可以作为消费品 4 房产市场供给和需求的不平衡性 因为土地的稀缺性和房产消费的持续性 决定了从长远的角度来说 房产供给是呈刚性的 也就是供小于求 3 房地产金融市场 指房地产资金融通市场 房地产金融市场既包含在一般金融市场之内 又是房地产市场体系中的一个重要组成部分 之所以需要专门研究房地产金融市场问题 是由于由房地产本身以及产业活动的特性所引发的房地产金融具有不同的特点 随着房地产市场业和金融业的不断发展 房地产金融市场的交易工具也在不断更新和变化 主要有 房地产抵押贷款 房地产直接融资 房地产信托 住房储蓄 房地产保险 房地产证券等 4 房地产中介市场 包括房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪 房地产中介是房地产开发商和消费者的桥梁 是整个房地产市场体系中不可或缺的部分 随着房地产市场的发育 房地产中介的作用将越来越大 二 房地产市场的分类 一 按地域范围划分房地产市场是地区性市场 从地域角度划分房地产市场是可行的 但正因为是地区性市场 不同地区间房地产市场的关联程度没有其它商品市场的关联程度高 也就意味着按地域范围划分房地产市场价值有限 二 按房地产的用途和等级划分一般划分为居住物业 商业物业 工业物业 特殊物业等 三 按房地产交易形式划分按房地产管理法的规定 房地产交易包括房地产转让 房地产抵押 房地产租赁三种形式 四 按房地产购买者目的的划分分为自用和投资两种类型 由于消费者购买的目的不同 对房地产价值的判断也就不一样 从而对房地产的发展要产生影响 五 其它划分方式主要是按照房地产进入市场的时间顺序把房地产市场分成一级市场 土地使用权出让市场 二级市场 土地转让 新建商品房租售市场 又称增量市场 三级市场 存量房地产交易市场 同样按照房地产进入市场的时间可以把房地产市场分为增量房市场和存量房市场 第三节房地产市场的特性与功能 一 房地产市场的特性 一 房地产市场是房地产权益的交易市场和一般商品不同 房地产产品的实物价值和权益价值并重 房地产市场交易则更多的表现为权益交易 房地产交易分为房地产买卖 出租和抵押 买卖和出租房地产时其实物和产权应一并发生转移 而在抵押房地产过程中 实物并没有发生转移 房地产实物的占有 使用等权利权利仍然掌握在原来的房地产权利人手里 正是因为房地产交易时权益的转移至关重要 房地产交易合同都是要式合同 房地产交易必须进行登记备案 二 地区性市场房地产产品具有空间位置的不可移动性 也就是意味着任何两宗房地产的绝对区位都是不一样的 而区位对房地产交易的影响又非常重要 因此 房地产市场是地区性市场 所谓地区性市场是指房地产市场的空间影响范围比较小 区域间房地产市场的联动性不强 三 要求高素质的专业顾问服务房地产市场是一个不完全市场 不仅消费者对房地产产品及市场了解不够 就是开发商对房地产的某些技术问题的把握也存在一定难度 因此 和其它领域比较起来 房地产市场更需要高素质的专业顾问服务 这也是房地产的中介服务业非常发达的原因 四 易于出现市场的不均衡和垄断房地产开发所需资金大 开发时间长 涉及到的社会关系复杂 因此 房地产行业的进入门槛相对于一般领域要高 由于进入人数少 就容易出现市场的不均衡和垄断 除此之外 以下因素也可能促成房地产市场的不均衡和垄断 1 房地产市场的区域性导致地区市场间的不完全竞争 因为是地区性市场 生产要素的地区间流动小 很容易导致不均衡 2 资本市场的不完全性可能会阻碍潜在的房地产投资者融入必要的资金以购买某些大型物业 房地产业对资信和政策要求高 因为是不完全市场 信息的不对称 致使进入难度增加 3 房地产空间位置的固定性 容易使某些物业持有者在房地产交易过程中处于比买家更加有利的地位 例如占据了某些特殊区位地块的人 可以凭借地块的特殊区位 肆意抬高价格 谋取高额利润 二 房地产市场的功能 一 配置存量房地产资源和利益所谓市场机制是指市场成为资源和利益配置的基础 这是相对计划机制而言 在计划经济年代 整个社会是用计划性指标来配置资源和调节利益 我国现在实行的是市场机制 房地产市场当然要对房地产的资源和利益起配置作用 二 显示房地产市场需求的变化市场具有信号功能 房地产的需求情况可以通过房地产的价格 消费者数量 生产者数量等反映出来 三 指导供给以适应需求的变化房地产市场需求一旦发生变化 便会表现出某种市场信号 例如需求量发生变化 价格发生变化 当房地产开发商发现这种信号后 就可以马上跟进 调整供应计划 以适应变化后的市场需求 这就是市场对供给的指导作用 只不过房地产市场对供给的调节存在滞后性 需要开发商对房地产市场的变化有预判 打足提前量 四 指导政府制定科学的土地供给计划经济资源配置需要市场机制和政府调控的有机结合 并以市场机制为主 政府在进行宏观调控时 肯定要参考市场行情 并根据市场行情的变化做出相应的对策 同时针对市场机制调节失灵的地方 用政府调控加以弥补 毫无疑问 市场对政府宏观调控会起很大作用 实际上根据市场制定土地供给计划只是市场对政府影响的作用之一 五 引导需求适应供给条件的变化和一般商品市场不一样 因为土地的有限性 稀缺性 从长远的角度来看 房地产供应是呈刚性的 而房地产市场又非常旺盛 这就需要用供给来引导需求 但从短期的角度来看 房地产供给和房地产需求是很复杂的 市场同样可以发挥其调节市场需求的作用 第四节房地产市场的供求关系 一 房地产市场的需求从微观经济角度来看 房地产需求是指消费者在某一特定时期内 在其一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量 导致房地产需求变化的因素 一 收入的变化 二 其它商品的价格变化 三 对未来的预期 四 政府政策的变化 二 房地产市场的供给从微观经济角度来看 房地产市场供给是指生产者在某一特定时期内 在某一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品房 从宏观经济角度来看 房地产供给是指在某一时期内全社会房地产供给的总两 房地产供给的形成必须具备两个条件 一是出售或出租的愿望 二是供应能力 导致房地产供给的因素 一 房地产开发成本 二 政府政策的变化 三 对未来的预期 三 房地产市场的机制市场是市场经济国家资源配置的基础 市场经济国家最重要的调节手段便是价格 除此之外还有竞争机制 供求机制 利率机制 第五节房地产市场的运行规律 一 影响房地产市场发展的社会经济因素1 社会因素包括消费观念 社会福利 人口数量 家庭人数 寿命等2 经济因素包括经济发展状况 收入水平 价格水平 存贷款利率 国债利率 基金利率等3 政策因素包括土地政策 住房政策 房地产金融政策 房地产产权交易政策 二 房地产市场的周期循环指房地产活动或其投入与产出出现波动的现象 并且会重复发生此种现象 1 房地产周期循环的原因 1 金融政策的波动 2 市场信息不对称 供给与需求存在时间差投资的盲目性 如追涨杀跌 从而使市场上下波动 1 房地产市场的自然周期 1 谷地 由于前期的过度投资 供给远大于需求 房地产空置率达到最高水平 2 上升阶段 由于前期房地产价格达到冰点 供给开始减少 同时需求增加 市场开始复苏 空置率降低 3 波峰 随着供给的进一步减少 需求的进一步增加 空置率大为降低 供需差达到顶点 市场开始出现走下坡步的迹象 4 下降阶段 供给重新超过需求 空置率开始上升 三 房地产周期对房地产投资决策的影响1 最佳决策 反周期运作 即房地产投资活动与房地产市场周期刚好相反 2 较优决策 保持一定的时间差 即力争投资活动比房地产市场周期提前半拍 第六章房地产开发项目策划第一节房地产市场分析与预测 房地产市场分析与预测 是房地产开发项目策划工作的重要组成部分 通过房地产市场的分析与预测 开发商可以把握投资的机会与方向 进行市场定位 指导项目的规划设计 一 房地产市场分析的步骤