对于房地产经济若干关键问题的探讨.doc

对于房地产经济若干关键问题的探讨论文摘要随着市场经济的发展，房地产经济与国民经济的联系日益加强。一方面房地产经济既要充分考虑资源配置效率的要求，又要考虑国家宏观调控政策对房地产市场的影响；另一方面还要从微观经济单位（家庭）视角出发评判房地产业的发展水平。 一、引言 知识在工业经济时代只是生产系统中的要素之一，而在知识经济时代，知识作为生产要素提升到生产支柱地位，而且本身也成为了知识产业提供的重要产品。以高科技、信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场史无前例的革命。知识经济的兴起，必将使人们的生产方式、思维方式、生活方式发生根本的改变。对于正在步入市场经济并且参与国际竞争的广大房地产企业来说，认识到知识经济的影响，从而转变观念、调整思维、把握机遇、迎接挑战、求得发展是极为重要的。面对知识经济的严峻挑战，房地产业应采取相应举措进行积极响应。 二、房地产业与国民经济 房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10，甚至高达20以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到40，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。 由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。 三、充分考虑资源配置效率的要求 一是本轮调控政策中，90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70，只适用普通住房、廉租房和经济适用房，高价地段房不宜采取。因此，应细分市场，实行区别对待或总量控制。对准公共物品由政府调节，对竞争性商品由市场调节，不宜以每个建筑项目衡量建筑面积结构比例。二是注意税收政策的锁住效应。营业税政策由2年改为5年，市场形势变化难以预料。限制投资交易强化了房地产市场的计划色彩，可能降低资源配置效率，进而影响投资与消费循环。三是“两限两竞”（限套型、限房价、竞地价、竞房价）政策会导致地价下跌。短期看有利于抑制房价，长期看是扭曲市场，降低资源利用效率。四是交易环节税收增加和价格控制不利于启动二手房市场，据中国证券报提供的信息：“新政”出台一周，北京市二手房交易量比前一周下降217，其中5年内的二手房交易量下降32，而成交价格出现不到5的涨幅。 四、宏观调控政策对房地产市场的影响 从目前宏观调控政策对房地产市场的影响来看，主要存在以下几个特点：（1）房地产投资增幅持续减缓，已基本回落到前三年水平；（2）房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制，土地购置面积增幅明显回落；（3）房地产信贷投放得到有效控制，开发贷款增速持续下降；（4）城镇房屋拆迁规模明显缩减，有效抑制了住房的刚性需求；（5）商品房供求增幅持续回落，销售面积继续高于竣工面积；（6）商品房控制面积进一步减少，但西部地区有所增加；（7）商品房价格同比增长较快，但环比增长趋缓。从上述情况表明，中央宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效，房地产市场的发展进一步上升，但总体发展水平是平稳的。这些政策的成效对于房地产开发商来说，并不是件利好的事情。首先是对于本文论述的中心问题房地产融资上对房地产开发企业产生了重大的影响，很多开发企业由于政府宏观调控政策陷入困境，无地无钱、有地无钱、有地受限等种种情况的存在，加速了房地产企业的洗牌，因此，对于现有的房地产开发企业而言，扩大资金的来源渠道，提高自身企业的生存能力成为一个至关重要的问题，迫使房地产开发企业想方设法扩大融资渠道。五、从微观经济单位(家庭)视角出发评判房地产业的发展水平 从微观经济单位(家庭)视角出发，可以从两个方面来评判房地产业的发展水平，一是从房地产价格与租金之间的对比关系，通过比较房地产价格与其投资收益的均衡关系来衡量房地产业是否存在过热发展导致价格畸高的情形；二是从房地产价格与居民家庭收入之间的对比关系，通过比较房地产价格与房地产最终消费者的现实购买力来衡量房地产价格是否虚高。据此可以构建两个指标来反映房地产业的发展水平，即房价租金比和房价收入比，它们是反映房地产业协调发展状态的微观指标。房地产租金侧重于反映房地产作为生产和生活资料属性的价格，即租金是房地产使用价值的价格表现，它全面综合地反映了经济基本面因素(如居民可支配收入、国民经济增长)对房地产需求的影响。房价收入比是衡量房地产发展程度的另一个微观指标，在联合国人类住区(生境)中心所发布的城市指标指南中，“房价收入比”被定义为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”(杨文武，2003)。一般认为，房价收入比的正常范围为4-6倍，这是由20世纪9o年代初世界银行专家安德鲁海默(AndrewHamer)在研究中国住房制度改革时提出的“比较理想”比例。 六、总结 普通住宅房地产具有公共产品的特征，政府应当提供足够的普通住宅供市民消费，而房价高涨严重侵害了群众利益。虽然政府也曾试图控制房价继续上涨，但是政策的效用不明显，原因是政策的针对性不强。要调控房价高涨，必须运用房地产中的公共经济学原理，制定出有效的公共经济政策，才能取得切实的效果。当前，在抑制需求政策的基础上，主要应通过财政、金融、制度和行政政策降低商品房空置率，以增加供给，从而降低房价。否则，房价很难有效控制，不仅社会矛盾无法缓解，政府的权威和政策的公信力也会受到极大的损害。 总之，知识经济时代的到来，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。只要我们有正确的认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收外国的先进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席之地。 参考文献 1郑良芳，从日本泡沫经济破灭说起正确处理虚拟经济和实体经济关系问题的研究J，广西农村金融研究，2003，(04) 2张元端，新的经济增长点与房地产业周期波动规律J中国房地产，1996，(12) 3周伟、冉棋文、吴明星，房地产金融创新:资产证券化J城市问题，1999，(03)我国房地产经济泡沫的成因与对策近二年，我国房地产价格持续攀升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以大理为代表的西南地区房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。国家发改委、国家统计局公布，全国70个大中城市7月份房价调查结果：在今年6月的基础上，房价涨幅达10以上，而超过10涨幅的有：深圳136、北京、北海、温州、蚌埠也均超过10。 国内CPI高达56，创下了十年新高。有国外专家称，预计中国通涨已经开始失控，预计明年CPI通涨会达到65甚至可能上冲8。如此之高的CPI，如此高的房价，已经引起了人们的普遍关注。连政府一些高薪官员亦在公开哀叹：“我也买不起房”。如新任国土资源部长徐绍史、广东省政协副主席等。高官如此，姑不论是否在作秀，平民百姓又怎么了得？且不说我们身边的人们在摇头叹息，前些时网上一篇文章笨蛋，买不起就租房，倒也道出普通人的无奈与心酸。据此情况，从宏观经济学角度看，中国房地产市场的经济泡沫已经形成并越涨越大。为什么这么说呢？两个通用衡量参数可以证明：衡量房地产经济泡沫的通用参数：一是租售比：即房屋每平方米月租金和每平方米房价之间的比值。一般公认的国内安全线为1：200到1：300之间，以广州市为例，今年6月以前广州的房租价格在2025元/每平方米左右，而中介公司的数据则显示广州市二手房均价已突破7000元/大关，二手租售比已大大超过警戒线。收入房价比：即一国（或一市）的当年套均房价与该国（或该市）居民的当年平均收入之比，一般认为36倍为合理数值。仍以广州为例，2006年统计，广州市城市居民人均收入约为2万元，按三口之家计，户均年收入约为6万元，而2006年广州市一手商品房套均价格为7018万元/套，二手均价官方数据为30517万元/套，据此计算，2006年广州收入房价比为1：93（一手为1：1109，二手为1：508）。 由此看来，若以2007年房地产价格更大规模飙升而居民年可支配性收入因肉蛋类及其它消费品涨价而大幅度下降情况计算，房地产经济这个泡沫是客观存在的，且已呈越涨越大之势！泡沫主要来自人民币升值预期和人为制造土地短缺假象，误导消费者进入非理性购房状况。主要原因是：一、住房涨价的开端，是因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显。供求矛盾一旦产生，势必按照价值规律的曲线而上下波动，只是房地产这里一直在向上走高而已。我国房地产市场存在着一根隐形的利益链条。从根本上看，目前我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济，而是以政府为主导的运作体制。具体体现在房地产行业的基本命脉土地上，土地实际上是掌握在政府手中，完全处于国家垄断地位。这种垄断就无可避免地产生垄断的通病“更高的价格与更少的供给量”。2003年以前，我国土地供应增速一般维持在40左右，主要因为当时许多机关及企事业单位可以向房地产开发商出让土地并可用自有土地为职工集资建房，从而具有相当的竞争弹性，也更趋向于合理。但2003年以后，由于土地供应转向了国家的垄断供给，制度发生了根本变化。于是，我们所看到的是，土地拍卖价格越来越高，供应量越来越少，直至2006年，供应量几乎为零。政府垄断土地供给，势必形成一个新的利益链条，即房地产价格越高，土地开发利润就越大，开发商竞拍土地的热情就越高涨，政府通过拍卖所获得的直接经济利益随之越大，如此循环往复，房价能不愈益高涨么？二、刚性需求支撑着楼市一路走高。总体看来，房价上涨的内因，是刚性的需求带动了投资性资金的介入所形成的恶性循环，市场供应不足是主因。在中国这样一个人口大国，每年的住房需求量是巨大的。特别是这些年来，八十后一代已经跨入了成家立业时间段，更是加大了对住房的需求。按照经济学规律分析，这些纯粹自住性的需求，基本是按照价值规律的走向而实现市场的自我调节。但兴风作浪的往往是资本的逐利行为。因房地产市场不仅是区域性，更具全球性的特殊性，大量外资参与其中，房地产的调控亦未对外资设限；同时，房地产市场的开放性，多种资本可以随意参杂期间进行投机炒作，所以房地产市场的需求一直十分旺盛。三、需求无限放大，为房地产推波助澜。现在的许多购房者，其实真正缺房的很少，再次置业的目的，几乎都是“为了改善居住”、“想投资”，真正无房产而需要购房的人所占比例相当少。可见，目前市场上的新房子有很大一部分并没有落在迫切需要住房的人手中，而是为那些多次置业或购房投资所消化。这不能不让房子价格飞涨，不能不让真正需要的人面对日益高涨的房价而“仰天长叹”！四、开发商广积地不建房，人为制造供求紧张。今年以来，全国房地产一片火爆，这就宣告了始自2005年以来的四轮调控政策效果均以失败而告终。调控失效后，国家政策方向及思路上，从最严格的“限制土地供应制度”转为“扩大住房有效供给”，这一变化，意味着楼市调控开始走入正轨，因为市场永远受供求规律所支配。但是，一段时间以来，很多开发商在借政府扩大土地供应之机大量囤积土地。一些大的开发商囤积有几百上千万平方米土地已不奇怪，有些甚至公然宣称自己的“土地储备”够用近十年。他们往往在拿到土地后，会以种种理由故意延迟开发，据权威统计，全国自2001起至今年5月，开发商累计购置土地2196亿平方米，但实际仅开发了1296亿平方米，也即只占599%；如此一来，一方面政府急于加大土地投放量以达到平抑房价的目的，但另一方面却是开发商借机大肆拿地囤积，以至国家土地资源变成了开发商的“土地储备”，使其可以不慌不忙地控制着房地产市场价格走向，获取最大的垄断利润。最终使国家让房价不再上涨甚至下跌的愿望成为泡影。表面看来，阻碍这一政策链条断裂的原因在于开发商恶意囤积土地，我看实质并不完全如此。事实上，早在1999年，国家土地资源部就有了闲置土地处置办法，超过规定时间开发的土地，县级以上人民政府可以无偿收回闲置土地拥有者的土地使用权。但事实上是，这一可起到决定性打击作用的办法，在现实执行中几乎形同虚设而不具备任何威慑力。应该说，政府负有很大的责任。问题的症结是，在与开发商几乎相同的的利益链条作用下，开发商和政府利益一体化，故开发商的囤积土地之举，最终也会体现在地方政府经济利益的增长，由此又如何会去实际执行所谓的“闲置土地”呢？自然是不足为奇了！我就奇怪了，一方面是政府通过各种媒体，连续下发文件，连篇累牍地说着要限制物价上涨，然而却不找自身根源，总是在一些枝枝杈杈的小事上做些不痛不痒的事情，这些不痛不痒的举动很轻巧地被开发商规避或者通过涨价轻易就将灾难向购房者转嫁了。五、地下钱庄的推波助澜。我们知道，所谓“地下钱庄”，指的是政府正式金融机构之外非正式机构的金融交易行为。其基本特征几乎都是从事买卖外汇、跨境转款、投机投资等人民币本币与外币的买卖行为。这在中国资本项目尚未完全开放前提下，地下钱庄借机从事地下操作，通过非法投资来进行非法牟利行为，无疑对国内金融市场以及房地产市场的冲击是巨大的。目前情况下，非法钱庄的危害在于它对中国金融市场及实体经济的影响和冲击力、破坏力难以估量。据统计，近年来的房价快速飙升，最早拉动各地房价及股价上涨的，不少非法进入中国金融市场的外资是始作俑者。造成金融市场上的流动性泛滥、投资过热、资产价格快速上涨及通货膨胀率上升，从而严重冲击着中国实体经济。但当中国房地产及其他市场一旦有风吹草动，这部分外资便会通过地下钱庄而逃之夭夭，而泡沫经济所造成的巨大损失只能由国内来承担。六、成本方面，地价连年大幅攀升，致使建房成本居高不下。有专家指出，土地价格的攀升在推动房价上涨。比如北京、上海、杭州等地近期出让地块的楼面价格加上当地建安成本后的价格，已超出了同地段在售商品住房项目的销售价格。近两年来，电视、报纸不断有诸如“地王”、“地王之王”等新闻冲击视觉感官，记录频频刷新。然而，于我而言更觉震撼心灵，感觉上似坐上了火箭，颇有些胆战心惊之感。如：据报道，今年5月30日，杭州有个称之为“17号地段”面积仅255123平方米的地块拍出了35亿元的天价，折成楼面土地成本价格为11759元/平方米；一月后，又一个面积为130665平方米地段拍出16亿元，折成楼面土地成本价格为12245元/平方米；又半月后，又一块面积为95468平方米地段竟拍出了15亿元，折成楼面土地成本价格为15712元/平方米。看到这么一组数据，恍忽是五十年代末期那“人有多大胆，地有多大产”情景在当今城市里另一种意义上的演绎和重现。楼面土地成本价格就是每平方米建筑面积分摊到土地的成本。我们可以想象，每平方米建筑面积仅仅是土地成本就达一万多元，那再加上其他建筑成本、各种规费、税收、及开发商利润，每平方米房价至少是两万多元，试问，房子价格又如何降得下来？七、经济适用房所占比例极小，其原定的住房供给主导作用微乎其微。国家当初在推行城市房改制度时，曾明确“要建立以经济适用房为主要形式、以廉租房为辅助的多种类供应体系”，我的理解，国家此举的目的，是为确保多数人能够解决基本住房问题，保障多数人不被商品化大潮冲刷到居住困难的边缘，并以此办法来建立多种住房供应模式，来削弱单一的商品房垄断模式带给市场的阻塞和拥堵。然而，这么多年来，经济适用房及廉租房制度，在中国多数地方向来是“开发商不建、地方官不问、老百姓不知”的三不格局，于是，没有了政策性住房的缓冲与支撑，所有人无一例外地被挤入商品房市场。而资本家是不以体恤穷人为己任的，只会暗自嘲笑穷人的“愚蠢”，也不对政策性住房负责。在嗜血如命的资本面前，疯狂的逐利行为不能不让房地产价格疯狂高涨，致使百姓可支配性收入大大减少，造成了许多人“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”的捉襟见肘悲哀境地。经济适用房，其“经济性”和“适用性”是毋庸置疑的。但我不明白这些保障性住房和限价性住房是何其举步为艰？姑不论历年来政府这项福利政策究竟落实了多少，也不追究政府究竟建设了多少面积的经济适用房，单从这项政策推出后各地所发生的经济适用房丑闻不断来看，难免令人产生质疑。表现在政府部门暗箱操作，巧立名目，“偷梁换柱”，“权力”的黑影随处在晃荡。仅举一例就足以说明问题：在郑州市，市水产公司以解决困难住房为由申请建造经济适用房，取得土地使用权后，该公司竟然以土地作投资与房地产开发商来“联合开发”，以商品房价格全部对外公开出售。我不知道那一道道对普通百姓“把关”何其严格的各级政府部门尤其是国土房管部门是如何对这大块“肥肉”看“走了眼”的，但我知道，与报建方预先上报的“特困职工”名单完全不一致的业主们，照样获得了一本代表国家认可的足以让人安心的房产证。八、流动性过剩下的被动投机，推动和膨胀着房地产价格高企不下。构成我国流动性过剩的相当一部分来自普通民众，正是这部分资金对房地产和股市的投入，导致房地产价格持续高涨。但普通民众的这种行为，基本源于物价上涨与负利息率的双重压力，其目的是一种被动的储蓄保值。但现实中，各种产权市场的运行却充满相互作用的内蕴，主动性投机与被动性投机常常是互相影响并难分彼此。当主动性投机行为带动主动的投资行为形成一股势力后，影响着物价高涨，银行实际利率因此发生相应变动，最终使普通储户不得不为保证储蓄安全而被动性成为产权市场投机者。于是，当主动性投机与被动性投机形成合力纷纷涌入各种产权市场时，真正大规模流动性过剩便得以形成。这时候的房地产价格不发疯那才是见鬼的事情！九、房地产调控政策雷声大雨点小，看似力度大，实则未中蛇七寸。面对居高不下的房地产经济泡沫，理论上来说央行应该选择在适当时机出台紧缩性货币政策，以遏制CPI数据的继续攀升。截至8月22日，央行已经四次加息，六次提高准备金，以试图收紧市场中的流动性，但最终未收实效。作为调控手段，“持续加息”是有效政策，但仅此是不够的。目前的存款利率与通涨相比远远为负，随着资产市场的持续上涨以及投资理财观念的深入人心，希望光通过提高利率已难遏房地产高烧。虽然在经济学理论上，加息一方面加重了开发商的贷款成本，另一方面又增加了消费者的供房成本，但实际上短期内起不到实质作用。 从开发商方面看，目前的一些大开发商，自在这个举世皆知的高利润率行业挖到第一桶金之后，早已完成了资本的原始积累并使资本雪球呈指数级越滚越大了，其实力早已不可同日而语。在广州、深圳、北京、上海等等一些大城市，哪家知名开发商的身家不是数百个亿？区区利息在他们眼里能算得了什么呢？何况当前火爆得供不应求的市场，如此丰厚利润，自有消费者来做“冤大头”买单，加息成本又能值几何？故仅靠加息之举，难遏其扩张之势。从消费者方面看，尽管价格高涨，但在追涨心理及预期心理的促使下，往往产生“能长期保值”的盲目判断。从炒房投机方面看，虽然加息会使炒房成本及风险大大增加，但最终还是会转嫁到买方手中。此外，对于那些的确需要住房的刚性需求者，不买又住哪？又该怎么办？故此，如果没有更好的调控手段来多管齐下，楼市高烧仍会持续甚至温度更高。十、开发商违规认购、捂盘惜售。如在北京，开发商捂盘豪赌奥运，共同的预期是：房价还会继续涨，所以，捂到最后，受益最多。这些恶劣的投机行为，主观与客观上均加剧了市场供需矛盾，致使这种矛盾通过价格体现而愈演愈烈。难怪网上有人写文章抗议：“要房子，不要奥运！”虽属偏激和略过牵强，但其对房子的关联程度和激愤却也可见一斑。 泡沫经济带来的潜在可怕结果，就是加大了财富向一方急剧集中，加大贫富差距，为社会动荡埋下了祸根。纵观中国现时房地产经济泡沫，就像一个大气球或美丽的肥皂泡，何时破灭尚未可知，但也为期不会很远。因世界上不存在永远只涨不跌的市场，也没有不受社会购买力所限制的商品，虚假的繁荣面具下所隐藏的衰败总有一天会暴露。目前的关键是如何使之不突然破灭，实现热昏了头的房地产经济“软着陆”而不摔得头晕眼花以致一蹶不振，是继续吹大还是使其慢慢泄气，维持基本形状？我看应该注重以下方面，实现宏观调控目的将为期不远：一、有效的调控手段是多管齐下。目前的调控手段未起作用，很大程度上是一个循序渐进过程，同时也是方式过于单一所致。要降低房价，让新增供应量能最大限度地落在真正需要解决住房问题的人手上，就必须遏制房子的“虚拟”需求，从宏观政策上进行调整，增加虚拟需求房子的持有成本及投资成本，以真正实现“居者有其屋”。比如压缩房地产的交易收益，打击交易欺诈，提高市场透明度，采取实名购房，加大房屋交易税，根据房子的价值征收物业税，房子越大，拥有越多，价格越高，缴纳税也就越多，可以起到抑制的效果。关键是抑制物价和保持居民储蓄存款实际利率为合理正值。让被动保值为目的的投机者安心退出投资及投机领域，市场运行体系才能具有保持合理流动性规模的基本条件。二、改革和完善国家金融机制。中国的货币政策传导机制属“特殊”型，一般的货币政策传导过程是央行通过加息影响金融机构、企业和民众的信贷意愿，最终通过市场主体意愿变化来影响企业、个人的投资消费并作用于金融市场。但中国由于独特的银行体制背景和利率市场化程度不高，使得利率缺乏弹性。能在银行获得信贷的往往只是那些具有特殊背景的企业和个人，尤其是大额信贷。在中国现实里，我们几曾见平民百姓很方便并很容易地贷款尤其是大额贷款？所以无数国人均还处于努力日积月累地完成资本的原始积累阶段。而那些有能力贷款的企业和个人特别是房地产开发商，是完全不在乎什么提高利率的，高回报率与当前的贷款利率相比根本不算什么，特别是当前以楼市及股市为代表的资产市场一路走高，所以更不足为虑。三、加大土地投入量。分析房价快速上涨的原因，主要是市场供不应求的加剧，供求关系紧张。统计数字表明，今年上半年，全国商品住宅新开工面积和竣工面积增幅同比均有所回落。同期，商品住宅销售面积和销售额大幅提升，均超过20。商品住宅销售面积与竣工面积之比达到208，明显高于去年同期，市场供不应求的矛盾进一步加剧。同期，据对四十个重点城市统计数字测算，商品房批准预售面积比实际登记销售面积少两千万平方米左右。说明供给小于需求的矛盾较为突出。解决的办法是加大土地供应量，力争短期内竣工向市场提供更多的商品住宅楼，以缓解供求之间突出的矛盾。四、加强对开发土地使用的监管。尽管增加土地供应量的举措的确是实现调控房地产价格目标的有效政策，但在落实的具体细节上，再不能让开发商有可乘之机，如何将执行政策的主体能够超脱于利益链条之外，打破土地供应的垄断机制，是经济体制改革的深层次，才是决定房地产价格保持合理水平的关键。五、改革土地拍卖制度。国家土地拍卖价格应相对稳定，特别是一般住宅用地要维持一个合理价位。否则住房价格的上涨势头同样不能遏止。有些地方政府想从土地市场得到更多的收益，将土地价格人为抬升，从而导致房地产价格的上涨。其原因是这些地区财政相对比较紧张，政府收入渠道有限，所以想通过土地出让得到更多的财政收入。但对政府而言，也未必是多大的好事。暂时看来，政府拍出高价土地似乎受益良多，但从最终职能看，改善人民群众生产生活条件是其主要任务之一，而在当前条件下，更担负着对过热经济的调控之责。而高地价必然带来高房价，这恰恰与调控过热经济的目标大相径庭。而言，政府何尝不知民众的怨声载道？何尝不希望房地产价格不再创新高？何尝不想“安得广厦千万间，使我天下寒士开心颜“？无可奈何的是，土地拍卖制度的方式是招标竞价，而竞价的结果又必然是价高者得到土地。这么一来，到消费者身上就是苦不堪言了。因为资本的原始本质是比生命还重要的嗜血逐利，不可能指望有些连民工工资都拖欠的开发商会大发慈悲地来个“跳楼”价，完全只能用自己的血汗钱抑或是终生积蓄来为政府、为房地产开发商买单。而在中国这个刚刚脱离温饱之苦的土地上，绝大多数人是无法承受而只能去做一个“远观而不可亵玩”的遥不可及的爱房梦了。六、大规模建设经济适用房、廉租房，并进行全方位监督。应该看到，经济适用房之所以会为利益者不遗余力地非法追逐，很大程度上是缺乏有效的监督机制。在一件件丑闻面前，我们通常只见到曝光了的一面，至于对相关责任人的追究往往是雷大雨小甚至是没有下文。可见，严厉大小官员的问责及大力改革现有经济适用房政策，是解决穷人住房问题的关键。为众多的低收入人群量身定做一套政策性住房供给体系，才能实质性地解决住房领域面临的一系列问题。这方面，一要靠政府，二要靠政策性住房，没有捷径可走。而供需矛盾要缓解、住房资源要均衡，也不能靠开发商或有相关利益的官员，同样要靠政府着手重构、修建住房供给体系和房地产发展道路，以建设政策性住房作为压倒一切的任务，才能最终解决根本问题。七、鼓励和提倡理性消费。住房消费，需要理性和从容。毋庸置疑，当前房价超越经济增长和人民收入增长的非理性疯狂上升，政府和开发商的罪过首当其冲，但也不能排除消费者的追涨心理及浮躁心态，这种心理和心态是火上浇油的根源。应该提醒人们，随着政策的累加效应逐步沉淀，最终会在某一时刻发挥出质变的效果。看似“软弱”的加息等紧缩性政策一旦积累“爆发”，将发挥出导致经济拐点出现的强大冲击；一旦泡沫破裂，其蕴藏的系统性风险破坏力根本无法回避。这对当下看似十分火爆的房地产市场来说，无疑是各个投机者的警钟。尽管先前的紧缩性调控政策还没起到控制作用，甚至促使了房地产的新一轮高涨。但并不表明政策失效，而是效果显现的时间或实际时机未到，一旦美丽的泡沫在偶然间被刺破，房地产及股票市场再“牛”，那“牛角”伤人也是致命的。八、严密关注、监视、控制地下钱庄对中国金融市场和实体经济的负面影响，防止它严重干扰中国经济秩序。当然，消除现行金融制度的弊病与缺陷，铲除滋生地下金融势力出现的土壤和条件，才能达到标本兼治。如果我们在短期内不能完全放开资本项目，应严格监控国外资本投资中国房地产。 综上所述，房地产价格的过度高企，不但会损害广大人民群众的利益，而且对宏观经济的稳定构成威胁。一方面，CPI指数的不断上升，必将推动工资全面上涨，造成社会产品的成本上升而轮动作用于通货膨胀。另一方面，目前国内充裕的流动性和仍显宽松的信贷政策容易导致消费、投资、和出口同时过热局面。一旦通货膨胀进一步加剧，将出现全面经济过热，最终导致产能过剩和经济衰退，其危害将是巨大的，中国经济将承担巨大的负面后果。今后，政府应运用掌握的土地资源以及相应的税率等经济和必要的行政手段来实施调控，增加普通商品住房，平衡好供求关系，为控制房价过快上涨提供物质基础，才能使国民经济稳定、健康地良性发展。