东外滩旧城改造的领航项目-二、三号地块.doc

2002年1月10日，上海市委市府向全世界宣布了黄浦江两岸综合开发的宏伟蓝图，这是继浦东开发开放之后，上海的又一项举世瞩目的世纪工程，掀开了上海新世纪的辉煌序章。黄浦江北岸的东外滩是黄浦江两岸综合开发的重中之重，该区域西起大连路，东至杨树浦港，北抵平凉路，南达黄浦江边，紧邻北外滩地区，承接北外滩的辐射效应，吸收国际先进的规划理念，确立了三个重要节点-国际商贸（采购中心）综合服务功能区、渔人码头现代观光旅游区和复兴岛地区。其中以杨树浦自来水厂为代表的博物馆群和“渔人码头”现代观光旅游区就在平凉2386.54米的黄浦江岸线中，这是平凉重塑城市形象、提升城市功能的历史性机遇。 一、优越的地理与人文优势 杨浦位于上海城市新发展轴的结合部，是中国现代工业的发祥地，在历史上发展较落后，但从城市改造的角度，这里将因后 发优势成为潜力最大的区域。平凉路街道位于杨浦区西南部，东以杨树浦港为界与大桥街道相邻；南与浦东新区隔江相望；西以大连路为界与虹口区接壤；北以长阳路为界与江浦街道相毗，大连路隧道与地铁M4线的开通使平凉从过去较为边陲的区域转变为联络浦西及浦东的枢纽位置。滨江地区有多家传统工业大厂：民国时期的远东第一大型水厂杨树浦水厂，上海最早的纱厂上海第五毛纺织厂，还有曾垄断修船业务的上海船厂浦西分厂。这些浓缩了中国工业的起步，代表中国近代工业发展的历史节点，凝聚着工艺的精湛，留存着历史的记忆的传统工业在这里得到了保护与发展，特别是杨树浦水厂的英国古典城堡式建筑群得到了完整的保留，其深厚的历史背景和丰富的文化底蕴成为了沪上极具行业特色的人文旅游景点。平凉拥有众多富含历史价值的旧厂房仓库，拥有这城市的过去，亦留住了城市飞升的底蕴，未来的开发就是把握住杨浦区浦江开发的第一大门渔人码头、二、三号地块改造和平凉西块动迁的机遇，构建出和谐的人居环境。 二、杨浦区浦江开发的第一大门渔人码头 2004年4月19日市政府常务会议原则通过杨浦知识创新区发展规划纲要，并正式批复。纲要明确了杨浦知识创新区的功能定位，提出了大学校区、科技园区、公共社区的“三区融合、联动发展”的核心理念。此外，在功能形态上，规划形成“两片、一线、一带”的空间布局，把沿黄浦江地区建设成为杨浦知识创新区以现代服务业为核心的功能带，着力推进形成“一心、一城、一江、三区”的产业布局。其中的“一江”，即黄浦江北岸创新创意产业基地，重点集聚有实力的跨国企业总部、研发机构以及中介服务、创意设计、会展服务等机构，初步形成以知识产权服务为主导功能的杨浦大桥两侧地区，以文化博览、休闲娱乐为主导的渔人码头文化休闲博览区等主题产业区。“十一五”期间，作为杨浦区一号工程的“一江”产业布局中的“渔人码头”项目将重点突破。 渔人码头位于杨树浦路、江浦路，在平凉路街道的滨江地区，西至杨树浦路水厂东侧围墙，北至杨树浦路，东至兰州路，南临黄浦江，占地面积约250亩，规划总建筑量约300万平方米。首期启动约75亩（水产集团用地）。范围内有6家市属企业，包括水产集团、上海第一毛条厂、上海港机制造公司等。渔人码头规划列入W-7单元规划，已经市政府2004年59号文批准。 渔人码头项目建设将突出渔文化、水产贸易历史文脉，将这一区域建设成为集高级商务、世界海鲜特色餐饮、国际旅游交易服务、海洋文化博览等功能为一体的文化型旅游服务中心。该建设是对上海黄浦江沿岸综合功能的完善和提升，不仅能够成为平凉滨江岸线的标志性景观，而且有望成为上海独具特色的“滨江新天地”，对其周边地区的开发建设将产生巨大的辐射和带动作用。渔人码头确定了四大功能，休闲娱乐：兴建高档次休闲娱乐设施与室内活动场馆，与北外滩的娱乐功能形成缺位互补；行业历史博览：依托原有的英国自来水厂旧址，抓住上海举办2010年世博会的契机，建造自来水展示馆，通过设备、技术、组织、管理等方面的今昔对比和中外比较，展示上海公用事业的演进轨迹和现实差距，体现中国近代工业摇篮的历史内涵和时代意义；国际饮食文化城：依托原有的水产市场，借助便利的交通条件，汇集各国饮食中的风味小吃，展示各国餐饮中的独特文化；商业功能：重塑地区的商业繁荣。渔人码头的建设将使原地区功能从“交通运输、仓储码头、工厂企业”为主向“金融贸易、旅游文化、商业办公”为主转移，具有项目引导规划的性质。 三、东外滩旧城改造的领航项目二、三号地块 大连路门户区的发展核心上海市杨浦区二、三号地块位于东外滩和北外滩衔接部，西起大连路，东至通北路，南起杨树浦路，北至平凉路。该地块西南眺望外滩和陆家嘴，正南面对黄浦江，东面观看气势如虹的杨浦大桥，处于杨浦区、虹口区连接浦东的要津。规划中将对5800户居住在旧里弄、简棚屋和老公房的居民予以动迁，现已动迁1700余户居民。 二、三号地块注重与周边地区开发建设的协调统一，充分利用沿江景观优势，构筑具有丰富文化内涵的城市社区。二号地块以“滨江水乡”为主题，强调商业商务功能；三号地块以“万博园”为主题，重点在功能、景观等方面与黄浦江沿岸“一带、二轴、三区”的结构协调衔接，提升城市土地使用价值，建设融文化、博览、娱乐、休闲、商务服务、办公、居住于一体的城市滨水区和历史文化区。该地块将形成“休闲商务区”为主要形态的新兴产业区，明确休闲商务区的休闲功能不仅意味着体力的恢复，更着眼于知识的更新和素质的提高。商业项目以旅游商业为主导，通过“以景带商”，充分发挥旅游景点的扩散效应，服务于南来北往的游客和商务客，以及周边未来的现代居住区人士。商务项目将配合杨浦知识创新园区发展形成互动关系，服务于高新技术、知识产业企业以及国内大型公司和民营企业等，并可适当发展投资型办公楼，满足投资市场的需求。住宅项目将建设高品位的滨江景观公寓。二、三号地块项目将强化沿平凉路向东的民生型商业发展，带动平凉路沿线的商业发展及旧城改造力度。 四、未来的储备用地平凉西块 滨江的开发，渔人码头的建设，二、三号地块的启动给平凉路街道带来了巨大的辐射效应，加快了集中成片旧区改造步伐。杨浦区委、区政府十分重视平凉西块的旧区改造工作，坚持从老百姓的切身利益出发，千方百计加大旧改力度，争取用三至四年时间完成平凉街道西块旧区改造动迁任务。*书记、韩正市长曾带队视察了平凉西块地区，全区干部群众受到极大的鼓舞。 列入本市五大重点旧改地区之一的平凉西块旧区改造，东至许昌路，南至平凉路，西至大连路，北至长阳路，共14个独立街坊，涉及9个居委会，总用地面积约为502亩，共有居民16106户，总人口数为4.5万。动迁范围内，共有单位369户，个体工商户340户。需拆除住宅建筑面积约40万平方米，其中75%以上为旧里及其以下房屋。在杨浦历史上，这么大范围的成片街坊改造还是第一次。平凉西块旧区改造第一期启动的22#、23#街坊中拆迁总户数为3882户，涉及特殊群体人数为482户，占总户数的12.4%，拆除面积为11万平米,完成总量的27.5%。第二期启动六个街坊，动迁居民7225户，拆除面积为17万平方米，完成总量的42.5%。第三期启动剩余的6个街坊，动迁居民4999户，拆除面积为12万平方米，完成总量的30%。动迁完成后的平凉西块将作为储备用地，有极大的规划潜力，未来将成为促进大连路门户区的发展，带动杨浦发展的重要地区。 五、发展前景 通过功能的吸纳与叠加效应，二、三号地块将以强大的经济辐射力和“桥头堡”、“策略先行点”的定位，带动本地区的“现代服务集群区”功能。平凉将接受滨江辐射，按照上海市“三二一”的产业方针，延续黄浦江及其两岸功能由生产型向综合服务型的转换，积极打造现代服务业城区，重点发展知识型生产性服务业，稳定提升基础性服务业。借助全上海对二、三号地块重点工程的聚焦，加快优势资源集聚，依托区域内丰富的科教和人才资源，重点突破产业优势明显、智力要素密集的创意设计、教育服务、研发与技术服务和科教商务等知识型生产性现代服务业。以上海中小企业研发外包服务中心为抓手，引进国内外研发外包服务中介机构，鼓励国际合作和承接国际商务流程外包，树立整体品牌形象。重点提升商务办公、创业投资服务、知识产权服务和专业服务功能。以实施品牌战略为抓手，依托滨江近代工业人文底蕴和现有的基础性服务业基础，完善城区综合服务功能，稳定提升商贸、旅游和房地产业等基础性服务业，平衡区域生态、生活、生产综合环境，不断增强平凉的城区综合服务功能。完善小区楼宇商业，大力发展品牌零售、特色餐饮、休闲娱乐等商务配套功能，形成与创新创业氛围相协调的特色商业集聚区域。依托渔人码头的历史文化资源和生态旅游资源，促进旅游产业与区域内相关产业的融合与发展。不断优化房地产开发结构，重点建设与区域主导功能相适应的高尚住宅区等功能性项目，适度开发生态化和人文化的知识社区。 平凉路街道将依托渔人码头文化休闲博览区的建设，延续历史工业博览区的文化底蕴，连结二、三号地块的新兴产业，善用平凉西块旧区改造的储备用地，抓住世博的契机，构建和谐的人居环境。旧区改造后崛起的高尚住宅区与滨江景观带、现代服务产业区毗邻，高标准、大空间，居室内部规划合理，功能齐全，设备标准定位高，能满足楼盘目标人员的高层次需求。房产开发的同时将道路、周边景观的市政建设作为配套规划，借助高尚住宅区的建设打造花园型的综合社区，避免了市政建设落后于房产开发的尴尬。未来的社区将吸引商业的精英，因为这里有高档高层办公楼、完善的公共服务物业设施，企业家可以在这里找到理想的工作伙伴；追求高品质生活的家庭，这里优秀的近代产业建筑彰显了城市文化品位，烟草博物馆、隧道博物馆、自来水展示馆留住了对下一代有教育意义的历史，渔人码头可以边信步观赏色彩斑斓的鱼类标本，边美餐特色海鲜，感受渔文化；热衷创业的后起之秀，只要有实力、有创意，就能在新型产业功能带中找到发挥的空间。这批高学历、高素质、高追求人员的入住将在一定程度上改变街道的人口结构，带动整个社区居民的综合素质的提升，也将促进社区工作者工作方式的转变、自身素质的提高，如何将这一人群融入到我们的社区、建立“社区是我家”的观念将是构建和谐社区的第一步。城市空间的合理布局，摆脱了千篇一律的模式，构成了居住环境的和谐；打造现代化都市的同时将记载着上海工业时代的独特人文魅力融入了居住社区，构成了文化环境的和谐；社区住户的高素质构成了人文环境的和谐。未来的平凉将构成人与自然、人与历史、人与文化的和谐画卷，成为最适合人居住的和谐社区。