江苏镇江房地产市场投资潜力分析.doc

江苏镇江房地产市场投资潜力分析目录一、 投资环境 1、城市概况 2、经济运行 3、交通状况 二、土地市场成交情况 1、近年经营性用地成交情况 2、2008年土地市场回顾 1）、区域土地市场成交情况 2）各类型土地成交情况 3、2009年1季度经营性用地成交情况 三、房地产市场交易情况分析 1、近年房地产市场投资情况 2、2008年房屋交易情况回顾 、2009年1季度房屋交易情况总结 1）、区域成交情况 2）1季度各月成交情况四、部分新兴区域前景分析 1、丹徒2、丁卯 3、大港五、小结 江苏省镇江市2009年一季度房地产市场分析一、投资环境 1、城市概况镇江位于江苏省西南部，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。地处世界第三大河流长江和中国最长人工运河京杭大运河的交汇处，为江苏省地级市，辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。是一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市。市区面积1082平方公里。2008年末市区总人口102.81万人。 2、经济运行 2009年一季度镇江市民营投资达140.3亿元，比上年同期增长37.6%，其中：规模以上民营投资完成106.79亿元，比上年增长37.3%，完成年计划的27.4%。13月份镇江市区城市居民人均可支配收入为6832元，同比增长11.3，增幅在苏南五市中列第一。近年来，镇江市民营房地产经济快速发展，房地产投资额稳步攀高，市场销售量大幅提升，民营经济已成为我市房地产业发展的主导力量。截止3月底，全市民营房地产共245家，占全市房地产企业总数的85%。实现商品房销售52.96万平方米，比上年增长44.7%，占全部房地产销售面积比重达83.8%，实现销售额18.24亿元，比上年增长56.36%，占全市商品房销售额比重为80.8%。累计完成投资12.91亿元，比去年增长6.3%，高于全市平均水平1.5个百分点，占全市房地产投资的80%。镇江市以打造千亿产业、百亿企业为重点，推动工业集群发展、高端延伸。装备制造、新材料、绿色化工、特种金属和造纸五大产业实现销售超2000亿元，增长32%，占全市工业总量的80%。其中，装备制造业实现销售1050亿元，率先突破千亿目标。新增两家上市公司，两个投资超10亿元的重大项目成功落户。科技创新能力增强，高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重达30.3%，同比提高3个百分点；亿元GDP专利授权量位居全省第二，获“全国知识产权示范城市创建市”称号。 3、交通状况镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。镇江临江近海，水陆交通极为便利，为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过，拥有现代化的通讯体系。2008年镇江市加大建设力度，综合交通能力不断增强。交通基础设施投入超过60亿元，投资总额为历年最高。“两铁”拆迁进度全线领先，泰州大桥南接线、镇大公路开工建设。沿江高等级公路完成80%的工程量，243省道、宁杭高速公路镇江段等重点工程相继建成。全社会港口吞吐量突破亿吨，其中沿江港口达8700万吨。二、土地市场成交情况 1、近年经营性用地成交情况 2006年以来，镇江市经营性用地成交量逐年下降： 2007年上市土地3164.62亩，同比下降9.62%，2008年上市土地共29宗2088.79亩，供应面积同比下降33.99%。 2、2008年土地市场回顾 2008年镇江市区成交的经营性用地上市规模整体偏小，29幅地块中，50亩左右有19块，占宗数的三分之二，与此同时，几乎所有的地块均加价一次成交。 1）、区域土地市场成交情况 润州和丹徒区是08年镇江土地出让的重点区域，其中润州区成交的经营性用地面积达到825亩，约占总面积的40%。从具体地块来看，08年镇江市成交的几宗规模较大的地块多集中在这一区域：例如307亩的林隐路地块、226亩的金桥大道以南润州路以西1号地块、239亩的长江引航道以南的一宗地块等等，这样看来，润州区的成交量位居榜首也不足为怪了。 从成交价格来看，京口区的土地以479.94万元/亩的价格摘得最贵土地的称号。京口区是镇江市的主城区，位于镇江市东部，是镇江市的政治、经济、商业、金融中心。从居住的角度上考虑京口区有着不可替代优势环境和人文氛围，随着09年滨江旅游专线的开通、欧尚超市年内营业的计划一些楼盘的升值空间增加，京口区的地位不断提高，出现较高的土地价格也不足为奇。在08年成交的地块中，京口区的双井路地块均价高达678万元/亩，该地块面积为173.9亩，规划用途为商住用地，由镇江市城市建设投资公司摘得。 2）各类型土地成交情况 2008年，镇江市区没有纯住宅用地成交，在成交的2088亩经营性用地中，商住用地最多，1278亩，超过总面积的60%，这要归功于润州区的金桥大道以南1号地块、林隐路地块和京口区的双井路地块，这三宗地块总面积就达700余亩。 2008年镇江市区商住用地总计成交18宗，超过成交总宗数的60%，但从成交均价来看，商业用地的价格最高，08年镇江市区总计成交纯商业用地1宗，即长江路南、电力路以西的一幅地块，该地块位于京口区，面积为24亩，成交均价超过每亩500万元。 3、2009年1季度经营性用地成交情况 进入09年，镇江土地市场步伐明显放缓，据本网资料库数据显示，截止4月27日，镇江市区总计出让6幅经营性用地，除一宗纯住宅用地以外，其余均为住宅、商务金融用地。 附：镇江市区2009.1.1-4.27经营性用地成交情况 三、房地产市场交易情况分析 1、近年房地产市场投资情况近年来,镇江房地产投资稳步快速增长，其中2004-2006年是房地产投资的高速增长期，进入2007年以后，镇江房地产投资开始趋缓，2008年，镇江市区房地产开发投资56.66亿元，同比减少7.1%，房屋施工面积538.25万平米，同比增加12.8%，其中住宅432.93万平米，同比增加11.7%。 2、2008年房屋交易情况回顾 2008年1-12月，镇江市区商品房销售面积为128.4万平米，同比减少26.9%，其中住宅为113.43万平米，同比减少28.1%，商品房销售额52.33亿元，同比减少10.7，其中住宅为42.52，同比减少15.4 2008年112月份，镇江市市区商品房的加权平均成交价格(下同)为4075元/，较上年同期上涨13.7%。其中商品住宅(含别墅)的平均成交价格为3749元/，同比上涨17.67%。 从上表可以看出，2008年前10各月镇江市区房价变化不大，基本在3700/左右浮动，进入10月后，价格出现明显上浮，尤其11月份，更升至4600/的当年最高点。从成交面积来看，10月份，由于国家一系列利好政策的出台，成交量猛涨。 从具体区域来看，京口区的成交面积明显优于其他区域，但成交价上却是润州区拔得头筹。作为镇江经济、政治、文化中心，价格高于其他区域也很正常，从实际销售来看，该区供销相对平衡，区域各项目销售率都较高。并且08年区域内别墅型产品逐渐增多，拉升区域整体均价。 大港区10月、12月部分项目大量地推出了新产品，区域内安置房较多，一定程度上影响了区域的供销结构。并且上半年银山鑫城的安置房大批备案，拉低了区域均价，普通商品房价格全年相对稳定。目前丁卯区发展还尚未成熟，市场去化能力一般，销售率较低，导致供求失衡，但随着区域的成熟，未来市场值得期待。区域均价上半年相对稳定，但随着10月一些高档项目以及商业项目的开盘，大大拉升了区域均价。 3、2009年1季度房屋交易情况总结 2009年1季度镇江市区完成房地产投资8.99亿元，比上年增长21.1%，市区平均房价3541元/平方米，比上年同期增加475元/平方米，上涨15.5%。在商品房销售中，现房销售平均价为3251元/平方米，比上年上涨18.6%，期房销售平均价为3190元/平方米，比上年上涨12.1%。1）、区域成交情况09年1季度，京口和润州的成交面积都远远高于其他区域，占了总面积的60%以上，这两个区域都是镇江的老城区，配套设施完善、居住环境优越，吸引大量的购房者。 无论是成交套数还是成交价格，京口和润州都遥遥领先，这两区域的成交套数占据宗成交套数的近60%，而且京口区由于香江花园、京口美地等08年推出的楼盘热销，价格也较之有所上涨。大港区域银山新城集中供应，成交情况也相当不错。 2）1季度各月成交情况 1月份延续了08年12月的热销，成交16.7万，环比略有增长，而进入3月后，成交面积达20.19万，环比上涨54%，成交总金额75304.58万元，环比上涨也超过50%。整体来看，一季度镇江楼市成交量良好，成交价相对稳定，没有出现暴涨暴跌的情况，可见镇江楼市还是比较健康的，进入3月份，成交套数环比增加45%，但成交均价却略微下降，镇江楼市正在有序合理的调整着。 四、部分新兴区域前景分析 1、丹徒 按照“接轨镇江、服务镇江、融入镇江”的理念，依据“优势互补、资源共享、差别发展”的原则，丹徒区将建设成为镇江市现代化的城市次中心。丹徒区商业服务设施较为齐全。总占地900亩的铭基商贸城一期已投入运行，铭基商贸城二期、太平洋商业中心、东方商业广场等将为丹徒区商业发展不可分割的部分。同时。丹徒区还借助区位条件与地理特点，着力打造丹徒新区、丹徒经济开发区、世业洲国家级旅游度假区、星火技术密集区“四大板块”，其中世业洲国家旅游度假区定位以“生态、旅游、度假、运动”为主题，建设度假区、公园区、高档别墅区、生态农业观光区、湿地公园区和花园景区。 2、丁卯 近年来，随着镇江城市战略规划的层层递进，丁卯新区变化很大，10余家本外埠房地产开发企业打造的住宅楼盘，积聚了达12万常住人口的人气，各项基础设施建设进度的加快，为整个城东区域进一步发展提供了基础。按照镇江城市建设的“中远期（2002-2020）规划”，丁卯新城既是与主城核心区，谷阳新城、南徐新城并列的四大城市板快之一，也是镇江市未来15年“需要重点建设的新城区”。而在我市“城市商业网点空间布局规划”中，丁卯新区更是“四大区级商业中心”之一。3、大港 大港地处长江三角洲中心地带，其所依托的镇江市及周边地区是一个人口密集、经济繁荣、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力强的极具发展潜力的黄金地带，是中国最具经济活力的地区之一。规划建设的大港区级商业中心，将面向本区域行政、港口、企业、国际商务人员，面向周边城乡居民的日常消费，打造以现代零售业以及休闲、商务、餐饮、宾馆等服务业为主要特色的区级商业、商务中心。该中心位于大港中心区内，规划商业零售网点营业面积为10万平方米。五、小结随着时代的发展，镇江市民的购房面积、生活理念、生活方式、生活节奏都产生很大变化。据有关数据表明，镇江市约有90%的潜在购房群体希望购买80140平米的住宅，其中80120平米的需求达70%。人们对住宅的需求也日趋多样化，建筑设计领域也积极设计市场需求的户型，并逐渐改变着人们的生活观念。另外随着镇江城市化进程的加快以及市民置业观念的转变，购房者对生活质量、品位及生态环保意识的逐渐普遍增强，城市绿化问题也逐渐成为人们关注的热点。尤其是近年来该市各大开发商纷纷打出生态牌、景观牌，不少楼盘都创造了自身独特的园林特色，“景观楼盘”次第崛起成为当时镇江楼市一道亮丽的风景线，其巨大的正面影响一直持续至今。近年来，镇江市城市改造步伐明显加快，城市建设投入力度明显加强，城市面貌、人居环境得到了根本性改善。2008年，该市危旧房改造拆迁面积2.08万平方米，投入资金810万元。2009年以“南城北水”建设为主的征地拆迁任务的施行使得拆迁量比去年多了10倍，将完成拆迁260万平方米。约有3万多户家庭将面临拆迁，这意味着新一轮的购买力有望释放出来。