物业管理师总结题.doc

1、请问物业管理早期介入准备工作有几个方面？物业管理对物业的基本要求有哪些？答：早期介入准备工作： 了解物业管理对物业的基本要求。组织技术力量。收集相关资料。确定工作方法。准备设备器材和资金。基本要求： 物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修和养护。建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本。配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。环境安全、方便、优美、舒适。能为物业管理提供必要的设施。2、如何进行早期介入任务的实施？物业管理接管验收准备工作有几部分组成？答：立项决策阶段。规划设计阶段的实施。施工安装阶段。接管准备阶段的实施。 组织验收小组。明确验收标准。确定验收方案。拟订日后的物业管理方案和制度。准备验收资料。参与竣工验收。3、请写出可行性研究的主要工作内容？答：物业管理可行性研究，是指物业管理企业在作出投标决策之前，拟订物业管理方案时，从物业项目实际情况和企业的经营目标出发，对标的项目进行全面的调查研究和综合论证，从政策、技术和经济上进行全面的分析。其中，最核心的内容是测算物业管理方案实施后能否给企业带来正常利润或其他回报。可行性研究的根本目的是为投资决策提供科学、可靠的依据，实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目实施带来的经济、社会和环境效益。项目情况分析。市场分析与需求预测。同类项目情况分析。企业自身条件分析。项目方案研究。人力资源研究。项目实施过程研究。项目的成本分析及资金筹措研究。项目经济、社会和环境效益分析。结论及建议。4、可行性研究报告的阶段是如何划分的？答：投资机会研究。初步可行性研究。详细可行性研究。项目评价与决策。5、可行性研究报告的结构？答：总论。简要介绍可行性研究任务的背景等。物业项目分析。服务需求分析与预测。物业管理企业自身条件与服务能力分析。人力资源分析。物业管理方案要点及方案实施进度分析。物业管理服务费用测算。项目的经济、社会和环境效益评价。结论及建议。附件。市场调研的详细资料等可作为可行性研究报告的附件。6、物业管理在开发利用方案的主要工作内容有哪些？答：成立工作小组。培训工作人员。准备资料、设备和经费。分析项目情况。调查业主需要。设计方案要点。进行可行性评价。草拟方案文本和图件。上报领导审阅。修改方案文本和图件。提交业主大会讨论通过。行政报批。批准实施。7、物业再开发利用的原则和条件有哪些？答：原则：尊重业主意愿的原则。经济适用的原则。科学规划的原则。条件：物业本身的条件。业主的愿望。物业管理企业的运作能力。8、如何进行汽车库的修建？答：车库的防火设计，必须从全局出发，做到安全适用、技术先进、经济合理。车库不应布置在易燃、可燃液体或可燃气体的生产装置区和储存区内。汽车库、修车库周围应设环形车道，当设环形车道有困难时，可沿建筑物的一个长边和另一个设置消防车道，消防车道宜利用交通道路。汽车库应设防火墙划分防火分区。汽车库、修车库的人员安全出口和汽车汽车疏散出口应分开设置。除了停车数不超过5辆的停车库等小型车库外，车库应设置消防给水系统。9、如何编写物业管理方案文本纲要？答：项目管理的整体设想与策划。物业管理服务模式。管理服务人力资源的管理。管理制度建设。物业管理服务的具体内容和质量标准。物业管理财务收支测算。10、制订物业物业管理方案的工作流程是什么？答：成立工作小组培训工作人员准备资料、设备和经费调查分析标的物业项目情况调查业主和使用人的服务需求了解同类物业管理状况研究分析调查资料初步确定物业管理方案进行可行性评价草拟方案文本讨论修改领导审阅文本定稿实施和完善。11、制度物业管理制度的原则？答：规范调研的原则实事求是的原则扎实细致的原则科学适用的原则。1、物业管理制度制订的准备工作有哪几方面？答：成立工作小组。明确工作任务和目标。准备相关资料。了解物业现状。了解业主及使用人情况。分析本企业情况。学习有关文献。拟订制度体系。拟订制度的方法和程序。上报领导审阅。2、业主大会制度物业管理制度的准备工作有哪些？答：确定制度起草人。了解物业情况。了解业主和使用人情况。了解物业管理企业情况。学习有关文件。业主大会要制订业主公约和业主大会议事规则以及物业管理区域内物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，那么修改有关物业管理制度的草案应由业主委员会负责拟订。业主委员会可以安排熟悉法律的业主委员会委员或其他业主，也可以专门聘请非业主法律专业人士起草有关的制度草案，其中有关物业管理区域内物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度也可以委托物业管理企业协助起草。3、如何编写物业管理企业内部管理制度？答：企业综合管理制度。员工管理制度。部门职责。岗位职责。操作规程。4、物业管理公共管理制度包括哪些？答：物业管理的公共管理制度主要有楼宇入住及迁出管理制度、房屋共用部位及共用设施设备使用管理制度、房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理制度、房屋装修管理制度、安全保卫管理制度、车辆行驶和停放管理制度、消防管理制度、环境卫生管理制度、绿化管理制度、禁止违章用地及违章建筑的管理制度、综合经营服务管理制度以及接受业主委托开展有偿特约服务的制度等。5、制订物业管理制度的主要工作内容？答：确定制度内容要点。征求意见。汇总、调整制度要点。草拟制度文本。讨论修改。领导审阅。文本定稿。批准实施。6、制度物业管理制度的原则？答：合法性原则。实用性原则。规范性原则。市场性原则。协调性原则。1、请你帮该企业提出资金筹措方法。答：向银行借款发行股票发行债券动用留存利润横向联合筹资利用外资动用前期投入资金。2、请你说明，对企业经营过程中核算营业成本都包括那些项目？答：物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。3、小黄是财务部主任，经理请他做企业财务预算，他是如何编制？答：收入预算营业成本预算管理费用预算财务费用预算资本预算现金预算预计损益表预计资产负债表。4、假如你是物业管理企业的主管领导，你能向企业员工讲述一下第一次向业主收取专项维修基金的方法吗？答：第一次收缴。售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分资金属售房单位所有。购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。续筹。专项维修资金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹，具体办法由市、县人民政府制订。5、请你说出物业服务收费管理办法对专项维修资金的使用范围及管理办法有那些规定？条例第六十三条规定内容是如何讲述的？答：物业服务收费管理办法第十一条规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支、不得计入物业服务成本或者物业服务支出。物业管理企业应严格按照该规定执行。对于物业管理企业而言，专项维修资金作为企业长期负债进行管理。物业管理企业在提供服务过程中应当保证专项维修资金的专户存储、专款专用，不得侵吞或挪用，并应定期接受业主大会或者物业产权人、使用人的检查和监督。专项维修资金所产生的利息净收入应当经业主大会或者物业产权人、使用人认可后纳入专项维修资金的滚存使用和管理。物业管理企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主及业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业管理条例第六十三条规定：违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款，物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。6、你能知道物业管理企业财务分析应从哪几个方面入手分析比较全面？答：财务分析的概念。财务分析的对象。财务分析的内容。财务分析的主要内容包括：偿债能力分析、赢利能力分析、营运能力分析分析、发展趋势分析和投资价值分析。财务分析的方法。现实财务分析中，横向财务分析是运用最多的方法。主要包括比率分析和构成分析两种方法。7、请你帮助他将相关的控制财务预算、内容、步骤方法写一下？答：编制财务预算。a、将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为企业各部门编制财务预算的控制目标。b、各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的预算草案，并上报公司财务部门。c、财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡，编制正式的财务预算。d、财务部门将正式的财务预算上报物业管理公司管理层。e、交业主大会讨论批准后正式执行。控制财务预算的具体工作内容。a、把财务计划的各项预算指标分配落实到企业各部门。b、通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完成情况。c、定期把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，分析偏差产生的原因，制订纠偏的有效措施。d、对责任部门和责任人进行考评。e、根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。F、如果出现不可预见的情况，并造成预算执行的问题，应及时对预算进行必要的调整。控制财务预算的步骤。a、建立财务预算控制系统。包括建立财务预算控制的组织系统和信息系统，建立考核制度和奖惩制度。b、检查监督。根据控制信息系统确立的标准，实行监督、检查，比较实际执行结果与标准之间的差异。c、分析原因。实际执行结果与财务预算和标准之间必然会产生偏差，应分析产生偏差的原因、明确责任者。d、纠正偏差。提出弥补偏差的对策，并组织实施。e、奖惩兑现。根据监督检查结果，落实责任，兑现奖惩办法。8、你认为老万采取哪些办法能将丘先生拖欠的物业服务费收上来？答：对欠交和拒交物业服务费问题的处理a、如果出现客户拖欠物业服务费或拒绝交纳物业费的情况，物业管理企业应区别不同情况采取处理措施；b、应区分客户未按期交费的原因：一种是客户有履行合同交费义务的能力却拒绝交费；一种是客户已经丧失了履行合同交费义务的能力。c、对于前者，物业管理企业应派专人与客户进行沟通和协商，了解客户拒绝交费的原因，通过解释工作取得客户对物业收费的理解和配合。如果通过反复沟通仍不能取得客户的理解，无正当理由不按时交纳规定的物业费的，物业管理企业有权责令其限期交纳，逾期仍不交纳的，可按日收取1%-3%的滞纳金；连续3个月不交纳的，物业管理企业可以按照法律、法规、业主公约和物业服务合同的规定进行催交或依据中华人民共和国民事诉讼法第一百八十九条的规定向人民法院申请支付令。如欠费情况非常严重，物业管理企业可单方面停止服务、解除合同，并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和造成的其他损失。催缴物业服务费的法律督促。a、物业管理企业要求欠费客户给付物业费，在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。b、申请书要写明请求给付金额的数额和所根据的事实、证据。欠费客户在收到支付令后15日内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业公司可以向人民法院申请执行。、人民法院收到债务人提出的书面异议后，应当裁定终结督促程序，支付令自行失效，物业管理企业可提起诉讼。追讨物业服务费的法律诉讼。、起诉。、参加庭审。、上诉。、执行。9、请你帮利达物业管理企业制订一个合理的财务机构及各部门职责。答：物业管理企业可根据其规模和业务量的大小，设置财务管理的职能部门，可设置财务部、财务室或财务处，相应地设有财务部长、财务主任、财务经理等主管负责人。同时，还要根据工作内容的不同，设置不同的财务管理岗位，明确各岗位的职责。物业管理企业财务管理部门的基本职责包括：按照国家的有关法律，建立健全企业内部各项财务管理制度。制订公司年度财务计划，提供财务分析报告，协助公司领导搞好经营管理决策。制订物业管理费预算方案。监督物业管理费的收缴运用，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。编制记账凭证，及时记账，及时编报各种会计报表，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。参与策划各种营销活动，并对重要的经济以及投资项目进行评议和审定。按照合同的要求，做好工程费用的拨付、结算等工作。严格执行财务审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工的工资、津贴和奖金。严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。税收的核算与申报。银行账务往来的核对，如存取款、结算等。妥善管理会计账册档案，接受财税机关、主管部门和公司领导的检查与监督。还应将以上基本职责进一步分解到企业财务管理部门的各个岗位上，明确财务经理岗位职责、会计岗位职责、出纳岗位职责等一系列岗位职责。10、请你具体制订该企业的财务管理制度？答：学习掌握国家有关财务管理的法律法规。建立企业内部财务管理制度。、凭证账册制度。、财务预算制度。、借款管理制度。、报销审批制度。、审核管理制度。包括开支审核、收入审核、内部审核等制度。、现金管理制度。、固定资产管理制度。、仓库管理制度。、材料物资报废制度。、往来账目清理制度。、财务管理人员要保证会计报表的数字准确、内容完整、报送及时，手续完备。、印章使用制度。、会计档案的管理制度。、定期公布制度。、财务管理安全制度。11、为了使企业经营达到利润最大化，请问你能为他们制订一个切实可行的财务决策计划吗？答：筹资决策。筹资决策是指企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。投资决策。企业的投资决策主要考虑以下因素：、外界的投资环境。、预测投资规模。、确定投资结构。、评价投资方案的经济效果。、选择符合财务管理目标的最佳投资方案。利润分配决策。企业利润分配决策主要考虑以下因素：、利润分配与留存利润的关系。、利润分配政策及其影响因素。、利润分配的时间和方式。1、请问你，他将从哪几个方面制订房屋养护、维修计划？答：养护计划：掌握房屋建筑的完好状况。对不同类型的房屋制订不同的养护标准。落实费用。落实管理人员。确定养护工作的时间安排和工作方式。维修计划：确定维修范围。计算工程量与费用。确定工作时间安排。2、如何制订一个切实可行的房屋附属设备设施维修养护计划？答：确定维修养护责任人及其职责。制订维修养护管理制度。建立各类设备设施档案。定期组织设备设施养护。确定维修工程启动程序。3、编制物业房屋附属设备设施维修养护计划体系的划分标准由哪几方面组成？答：编制季度维修养护计划应考虑以下因素：根据季节和气候条件的不同，适当安排维修养护任务和采取施工措施。根据不同季节安排不同维修养护项目，如屋面的维修应尽量安排在雨季之前进行。不同季节安排不同业主和使用人的物业的维修养护，如商业用房的维修养护尽量安排在营业的淡季进行，教育机构的校舍的维修养护尽量安排在假期进行。4、物业管理企业在物业管理过程中对安全的防范设施都由哪些系统组成？答：自动喷火灭火设备。水幕消防系统。燃气泄漏报警器。防火卷帘门系统。闭路电视监控系统。电子保安系统。电子巡更。停车场（库）管理门禁系统。5、制订安全防范设施管理方案的内容有哪些？答：物业项目竣工后，物业管理企业必须按规定对安全防范设施进行接管验收，不合格的不得接管使用。安全防范设施的管理方案应包括制度建设、人员落实、监督检查等部分。物业管理企业负责安全防范设施的管理，公安机关负责检查监督。业主和使用人有义务妥善使用和保护安全防范设施，不得破坏或挪作他用，物业管理企业应当协助公安机关和消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。物业管理企业在对安全防范设施进行管理的过程中不能侵犯物业业主和使用人的隐私权等其他权利。6、房屋查勘后，你怎样制订房屋附属设施设备维修养护计划？ 答：（1）必须将维修养护计划按内部组织机构进行层层分解，落实到基层，并让从事维修养护具体工作的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。做好房屋及附属设施设备的安全检查。审核维修养护方案和工程预算筹措资金，保证物资供应。做好房屋及附属设备设施的维修养护施工准备和管理工作。建立健全计划管理的机构和工作制度，落实技术责任制、岗位责任制。加强对人力和材料的管理，加强成本核算。积极做好计划工作的综合平衡，监督工程质量。确定验收标准。房屋维修工程完工后，要严格按照验收规范进行质量验收。7、物业公司实施房屋维修养护技术管理的步骤应如何制订？在房屋查勘时应注意的事项有哪些？答：配备专业人员督促指导房屋的合理使用。定期对房屋进行查勘鉴定，制订维修养护技术方案。建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。制订技术管理制度，确定责任人。监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。监督施工过程中安全生产制度的执行情况。房屋查勘鉴定的注意事项：房屋查勘鉴定的负责人，必须是取得职称或有专业的技术人员。定期或季节性查勘鉴定，均由基层房屋经营管理单位（如物业管理企业）组织实施，上级管理部门抽查或复查。凡需进行工程查勘鉴定，应由经营管理人员填写报告表，经营管理人员要承担责任。查勘鉴定责任人，若因工作失职而造成事故的，要承担责任。8、房屋维修验工程验收的一般依据，及验收的标准内容？答：房屋维修工程验收的一般依据：、项目批准文件。、工程合同。、维修设计图纸或维修方案说明。、工程变更通知书。、技术交底记录或纪要。、隐蔽工程验签记录。、材料、构件检验及设备调试等资料。房屋维修工程验收标准：、符合维修设计或维修方案的要求，满足合同的规定。、符合房屋修缮工程质量检验评定标准。、技术资料和原始记录齐全、完整准确。、窗明、地净、路通、场地清，具备使用条件。、水、暖、卫、气等设备调试运行正常，烟道、管沟畅通。1、请问工厂直接费68074.25元是怎样计算出来的？答：工程直接费68074.25元 B=预算价值*A 其中，按当地预算书中估计表的预算计算。工程总造价=B+C+D+E2、假如你是该公司的工程部电气工程师，你需如何进行工程预算？答：安装三部电梯工程预算表是：A工程量按实际发生数量 B人工费按定额计算 C其他直接费以定额工资为基数（电梯）D现场经费以定额工资为基数，按估计表规定的费率计算 E利润以定额工资为基数 F税金以直接工程费、间接费和利润之和为基数 G工程总造价直接工程费、间接费、利润、税金组成 I直接费定额工料费 X相应费率 I=预算价值*A B按定额计算C=B*X D=B*X G=(*A)+B+E+F3、编制一份房屋附属设备设施维修预算的原则，并列出相关的注意事项？答：预算原则：据实合理的原则履行节约的原则市场机制的原则。预算注意事项：按照一定的顺序，逐一计算，避免出现漏算现象。应选用当地现行的修缮定额。地区单位估计表是地区维修工程预算单价表。应根据各地现行的相关取费规定，计算其他相关费用。4、请问怎样编制房屋附属设备设施计划零修预算和运行的步骤？答：编制房屋附属设施设备计划性零修预算的依据：设备设施清单。设备设施维修使用说明书。设备设施的中长期零修工作计划。工程维修养护合同。材料、零配件、工具及设备的市场价格。编制房屋附属设备设施计划零修预算的步骤：依据设备设施清单、设备系统图样和设备使用说明书制订设备设施的中长期零星维修计划，确定设备设施检修的内容、时间间隔，根据设备设施的维修计划，合理安排检修工时，确定人工工日。依据零配件、维修工具设备的市场价格，确定材料、零配件及工具设备的消耗费用。确定大型设备或专项工程的委托维修保养费用。计算直接费用。计算其他费用，如企业管理费、财务费等。根据相关规定、文件，计算利润、税金等。计算总价。编制设备设施中长期计划维修预算表。编写设备设施中长期计划维修预算的说明。1、配套设施不完善，调查业主使用人需求，如何对潜在市场进行预测？答：进行市场调查考察物业项目的地理位置、交通状况、周边商业服务设施条件。了解物业类型、规模及开展综合经营服务项目的条件。收集服务对象的资料及其服务需求情况。分析物业管理企业自身的优势和条件。进行市场预测预测经营服务项目的市场需求量预测经营服务项目的技术发展。预测本企业应提供经营服务项目的供给量其他预测。2、如何进行综合经营服务项目设计，并写出组合设计的步骤？答：根据所管别墅区的特点确定中高档定位和业主多为都市白领的特点，物业管理企业设计了以下综合经营服务项目：训练有素的家政服务队伍向住户提供周到细致的各类家政服务，室内清洁服务、提供家务助理、家庭需要配送服务、代接送小孩服务。VIP（贵宾）商务助理：包括代订酒店、会议提示、打字、复印、订机票等。爱车服务一条龙：代办年检、建立车辆档案、为长期出差在外的业主提供车辆护管服务。电脑电器上门维护维修及操作指引服务。提供装修设计套餐服务。为每一个有需要的家庭制订“个性化服务计划”。小区内设有24H便利店，住户可以随时光顾。为不同年龄阶段的人群设计丰富多彩的社区文化活动。3、国家城市居住区规划设计规范对居住区配套公建项目有哪些要求？布局原则是什么？答：要求：根据不同项目的使用性质和居住区的规划布局形式，应采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局。并应有利于发挥设施效益，方便经营管理、使用和减少干扰。商业服务与金融邮电、文体等有关项目宜集中布置，形成居住区各级公共活动中心。在使用方便、综合经营、互不干扰的前提下，可采用综合楼或组合体。基层服务设施的设置应方便居民，满足服务半径的要求。配套公建的规划布局和设计应考虑发展需要。城市居住区规划设计规范规定，居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场（库）。布局原则：适当集中布置，使使用人一次出行能接受到多种服务，满足多种需求，方便使用。布局位置要符合人流走向。使用人日常频繁光顾的设施应当布置在物业管理区域出入口处，以方便进出大门时利用。尽量缩小服务半径，为使用者节省时间、缩短距离、方便服务对象的使用。不能扰民，不能影响物业管理区域内部达的整齐、宁静，产生噪声、气味、废弃物的项目要与居住建筑或写字楼保持足够的距离，以防互相干扰。条件允许时，尽量选择能够兼顾区内和区外的门户位置，以便增加客流量。4、别墅区多种经营设施应从几方面入手解决？急需的4个项目答：综合经营服务项目可选择：商业类、餐饮类、教育、医疗保健类、家政类。物业管理企业经过充分的准备与某银行达成协议，由银行为该项目的业主提供各项金融服务，使业主在足不出户的情况下，享受到居家理财、存取款、炒股等各项便捷的现代金融服务，具体包括：业主可以以最快的速度获得住房按揭贷款和各项消费贷款。在小区的智能化平台上实现存款、取款、转帐、股票外汇基金债券买卖、公共费用交纳、远程医疗、网上购物、电子商务、金融政策查询、投资理财等服务，并可自然而然建立起业主在金融机构的信用档案，为享受更为全面具体的金融服务创造更优越的条件。在居住期间，住户可以通过设在小区里的银行理财中心获得诸如家具、汽车、装修、创业、旅游、就医、就学等贷款。5、综合经营项目服务中要遵守的原则和注意事项有哪些？答：原则：日常生活类项目优先。消费周期短、使用频繁的项目优先。易损易耗品项目优先。物业管理企业优势特色项目优先。中介服务项目优先。注意事项：可以开办的综合经营服务项目类型是非常广泛的。策划项目时要解放思想、开拓思路、积极创新，同时又要从实际出发，切忌脱离实际、盲目求全求洋。项目要有特色和针对性，要避免为建设而建设，避免单调重复和不顾实际刻意模仿他人。物业的配套设施要尽可能齐全，全面满足业主的需要。经营项目的消费水平要合适，价格和档次要与大多数业主的收入相符。营运中不可避免地会出现亏损，最终经营者也无力维持。项目要长久良性运营，在策划阶段一定要考虑业主的消费能力。6、综合经营服务项目的具体要求及在服务中的考评有哪些？（组织和管理）答：组织和经营：选择经营方式。物业管理企业可以自己经营多种综合服务项目，可以实行承包制，将自营综合服务项目外包，也可以直接面向社会招标，引进竞争，引进资金，开发综合经营服务项目。对服务收费进行监督。物业管理企业在选好承包商，项目开业后，还要对收费是否规范进行抽查监督，避免出现乱收费等问题。监控服务质量和环境。无论采取哪种经营方式，物业管理企业都要加强对服务质量的监控。、制订产品质量管理标准、派出专门人员随时掌握综合经营服务项目开展、运行的情况、加强环境监控。服务效果考评：定期对承包的商户或专业企业进行考核。按照考评结果挑选专业公司和承包商。适时对项目进行调整。总结经营服务项目的整体工作状况。培养核心竞争力。总的来说，物业综合经营服务的发展方向之一是与大商业服务企业联合，将大企业的触角引入千家万户。7、如何编制综合服务项目策划书？如何选择项目进行创新？答：经过充分的调查研究和准备，最终要将工作的成果汇集到策划书中，对立项进行充分论证。策划书主要内容应包括：目标市场现状分析与预测。综合经营服务项目组合设计。发展目标。市场营销策略。、在策划书中可以就项目的定价策略进行论证，在低价位、大流量的薄利多销方式和高定价、少而精的方式之间做出适合本项目特点的正确选择，制订合理的收费标准。、在经销商户的选择方面，要考察商户的信誉、商誉和以往经营业绩，了解其在社会上和行业内的知名度和美誉度，选择最佳的合作伙伴。开展该组综合经营服务项目所需的条件。提交领导审批。综合经营服务项目位置的确定：选择集中或分散式布局。结合道路和交通安全等因素考虑。避免出现扰民问题。项目创新：选择常规项目或进行创新。横向合作优先选择物业管理企业的优势项目。1、如何制订企业市场营销策略和经济战略？答：市场营销策略的主要内容：建立营销机构。调查分析市场。、收集物业管理市场各方面的信息、建立营销信息体系、对有用信息从营销角度进行研究明确市场定位。确定经营战略。、特色品牌专一发展模式、特色品牌综合发展模式、连锁经营发展模式、资产重组发展模式。设计营销策略制订和实施营销方案。2、市场营销工作的主要内容？答：选定物业项目。制订营销计划。、服务特色、服务内容与质量标准、服务项目定价策略和原则实施营销计划参加投标竞争。3、物业管理招投标工作的主要内容？答：成立工作小组获取招标文件解读招标文件考察物业现场参加标前会议进行招标可行性分析编制招标文件封送标书现场答辩签订委托服务合同。4、物业管理招投标包括哪几个方面？答：招标人和投标人招标方式招标代理招标时限编制招标书的时限联合招标中标物业管理企业履约义务评标专家的管理主要事项。5、怎样编写物业管理投标书？答：在投标中要有符合标书的3个要求：一是符合招标书的要求，二是符合该物业项目管理的实际需求，三是充分反映物业管理的特点和长处。隋总的错误在于只写了管理企业建设的内容，反映不出投标书中其他方面，所有多次失败。标书的主要内容包括以下内容：投标函。投标报价一览表。投标物业管理企业简介。物业管理项目部设置。物业管理方案要点。投标书附件。6、怎样进行物业管理招投标工作？写出编制招标文件、行政备案、评标和定标的具体内容？答：龙华房地产管理公司在招标中的错误在于：没有提供招标文件详细内容没有组织投标申请人到现场了解物业的实际建设情况。应该做到：招标人可以向投标人免费提供或出售招标文件。组织现场考察。编制招标文件：选择招标方式编制招标文件。选定招标方式后，即应根据物业管理项目的特点和需要着手编制招标文件。物业管理招标文件应包括以下内容：、招标人及招标项目简介、物业管理服务内容及要求，、对投标人及投标书的要求，、评标标准和评标方法。、招标活动方案，、物业服务合同的签订说明。、其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。进行招标行政备案。建设部的前期物业管理招投标管理暂行办法（建住房【2003】130号）规定，前期物业管理的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件。、招标公告或者招标邀请书、法律、法规规定的其他材料。业主或业主大会招标的，一般应到县级地方人民政府房地产行政主管部门备案。提交的材料除上述的、除项以外，还应包括物业产权证明或业主大会决议等招标人资格证明文件。发出招标信息。提供招标文件。组织现场考察。召开标前会议。收存标书。开标。评标和定标。发出中标通知书。进行定标行政备案。签订委托服务合同。7、请问在招标、投标和评标活动中应注意的行为是什么？答：招标活动违规行为的禁止。招标活动不得出现违规行为，招标人必须遵循国家有关法律法规的规定：、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。、招标人设有标底的，标底必须保密。、在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容谈判。投标活动违规行为的禁止。投标活动不得出现违规行为，投标人必须遵守国家有关法律法规的规定：、不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。、不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。、禁止以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。、不得以低于成本的报价竞标。评标活动违规行为的禁止。评标活动不得出现违规行为，评标委员会必须遵循国家有关法律法规的规定：、评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。、评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露投标文件的评审和比较，中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。1、如何制订员工考核方案？答：根据考核的目的，绩效考核可以是员工工作的全面考核，也可以是局部考核。全面考核，则应对员工工作中的每个重要方面都进行考核，而不是只作笼统评价。绩效考核只考核与工作绩效有关的方面，而不要注重其他方面。绩效考核的内容一般包括以下部分：重要任务。本考核期内完成的重要工作。岗位工作。岗位职责中描述的工作内容。工作态度。指本职工作内的协作精神。积极态度等。作为晋升、解雇和调整岗位的依据，则应着重考核员工的工作能力和能力的发挥及工作表现。作为确定工资、奖励的依据，则应着重考核员工的工作结果。作为员工潜能开发和教育培训的依据，则应着重考核员工的工作能力和能力适应程度。 2、怎样写考试组织方案？答：吃透考核方案。与员工进行沟通。收集相关信息。全方位测评。初步综合评定。确定最终考核结果。考核结果反馈。制订绩效改进计划。3、常用的考核方法有哪些？答：序列比较法。配对比较法。等级评估法。目标考核法。关键事件法。强制选择法。情境模拟法。小组评价法。评语法。综合法。4、请问员工绩效考核中的偏差？答：他的领导使用的是晕轮效应法，将某一个缺点事情看成全局了。在绩效考核中应全面的评价一名员工。像我效应偏松倾向偏紧倾向居中趋势近因效应偏见效应对比错误定势效应。