马鞍山房产市调报告.doc

目 录 前言 第 1 页 板块划分 第 3 页 板块分析 第 5 页第一板块分析湖西板块 第 6 页楼盘名称 第 6 页具体分析 第 6 页市场调查表一 第 9 页市场调查表二 第10页市场调查表三 第11页市场调查表四 第12页市场调查表五 第13页市场调查表六 第13页第二板块分析江东大道板块 第14页楼盘名称 第14页具体分析 第14页市场调查表一 第17页市场调查表二 第18页市场调查表三 第19页市场调查表四 第20页市场调查表五 第21页市场调查表六 第22页附 其他楼盘调查资料 第23页 第三板块分析雨山板块 第25页 楼盘名称 第25页具体分析 第25页市场调查表一 第26页市场调查表二 第27页附 其他楼盘调查资料 第28页第四板块分析车站板块 第30页楼盘名称 第30页附 其他楼盘调查资料 第31页 价格分析第32页 结束语第33页前言前言：本次调查是在2004年5月18日、2004年8月14日市场调查数据的基础上，通过2005年1月13日实地踩盘，以盘点2004年度马鞍山房产情况的形式，板块分析，综合整理，特别是在产品类型、销售价格、房源去化、广告宣传等方面整体深入透析,为东晖花园下一步工作销售策略、价格制定、市场推广等方面提供参考依据.板块划分2004年马鞍山商品住宅市场调查报告在马鞍山经济发展的大环境下，马鞍山的房产市场这几年也得到了长足的发展，小区规模、产品的形态得到不断的创新和进步，各种住宅的新技术新理念也在各个房产项目中得到实际的应用，在近两年里，尤其是今年以来，马鞍山的住宅市场供需两旺，楼市一路上扬。楼市的利好，极大地激发了地产商的开发热情，楼盘一个接一个地推出，并得到了市场的热烈响应。可以这么说，2004年的马鞍山房产市场是亮点频现的一年。观察马鞍山房产整体发展格局，我们发现在相对集中区域形成了板块效应，同一板块楼盘有着类相似性的变化。那么产生这种供应产品变化的原因是什么呢？根据这些相似的产品特征，我们将全市2004年在售楼盘划分为四大板块。第一板块：市中心湖西板块第二板块：江东大道板块第三板块：雨山板块第四板块：车站板块（各板块楼盘分布如下图）板块分析2004年度商品住宅盘点四大板块整体分析建筑类型格局突变，小高层、别墅住宅占比上升据调查数据显示：2004年马鞍山市全年的在售楼盘有35个之多，以在售建筑类型面积比例看(见图一)，多层住宅的供应面积在2004年仍然位于各建筑类型之首，但其领导地位在12月底已然没有了绝对性。从2004年1月份，马鞍山市多层住宅的供应面积仍然是以近85%的占有率位于马鞍山市第一位，而至12月份多层住宅的占比明显下降，其供应面积的占有率由原来的近85%下滑了约25个百分点。在2004年度的一年时间中，小高层住宅的供应面积则得到了大幅度的提高，特别是别墅住宅的面积比率提高了近20% (见图一)。第一板块分析市中心湖西板块（花雨路、湖南路、湖西路、湖东路相交区域）：分布集中，统领房情走势 ，成为高价领头羊 楼盘名称：中央花园、汇翠名邸、海外海.名筑、花雨亭、碧桂嘉苑、步行街板块优势明显，单一型多层基本绝迹静观本市楼情，2004年度市中心的楼盘较为集中在湖西路和花雨路。该区域，地处马鞍山市中心繁华地段，拥有雨山湖沿湖自然资源优势、绿化优良，今年整体房价已超过全市均价，位居榜首。2004年，该区域在售楼盘数目、规模都已上一定层次，相继出现了中央花园、汇翠名邸、海外海.名筑等一批高品质的楼盘。目前积聚了相当的人气，集中体现了消费者购房受环境影响，对房屋品质要求的提高，以及对尊贵、身份象征的渴求等。高档楼盘的环境、物业等配置优势，带动了马鞍山整体房产开发提升到一个新台阶，吸引了全市人民的眼球，成为2004年度全市房产热点。目前马鞍山市所有在售楼盘的建筑总面积中，从2004年以前少有楼盘开发，现如今湖西板块的在售楼盘总建筑面积占比达到约20%（见图二）。2004年，湖西板块区域内的开发供应量陆续增长，楼盘分布较为集中。从在售的6家楼盘中，除上半年销售的花雨亭总建筑面积2.467万平米之外，其他楼盘规模都是10万平米左右的中大型楼盘，以市中心土地稀缺的情况下，诸多规模10万平米的楼盘集中上市，形成影响力较大的板块效应，在全市在售楼盘中占有相当一定分量。与去年相比，区域内的高档楼盘数量不断增多，沿湖区域楼盘逐渐成为“名门闺秀”代表区。其中营业面积达7万平米的商业项目“步行街”的开发更加带动了这一区域的繁荣。该板块的产品类型较为丰富，有住宅区、写字楼、商住楼等多种建筑产品，单一型多层基本绝迹了。受楼盘规模和市场接受力的影响，同时也考虑到房地产开发的成本，湖西板块的在售楼盘大多规划为多种建筑形式并存的格局，特别是出现了别墅（包括连排别墅、叠加别墅、单体别墅）和低层。而有着观景优势的高层、小高层的住宅也在雨山湖沿湖区域的明山秀水间一举突破，这从该区域各建筑类型占比的情况中有着明显的表现（见图三）。从湖西板块近一年的建筑类型占比的情况来看(见图三)，与其他区域相比，该区的高层、小高层建筑初步显示了被市场接受的供应能力，高层、小高层供应面积比率已经超过多层，也充分反映出该区向高层发展的趋势。同时，在马鞍山市场接受小高层、高层有一定的难度，高层高价区难消化，开发商为降低风险，选择了类似于别墅的低层、连排、复式楼，以相对低价享受别墅的性价比优势取得了开发成功，受到市场的追捧。自今年4月起，别墅与多层建筑的在售面积就有了相互接近的趋势，到今年10月，本区域内的别墅与小高层的面积就已经相当，到现在为止，本区域的别墅住宅的面积比例与小高层住宅一直是呈现互相交错的走势，基本持平。外地开发商纷纷“圈地运动”2004年，湖西板块发展的速度很快，城市的升级特征明显。这与地产开发相关配套不断完善，住宅物业的综合品质不断提高有很大关系。因为该区域商业气息浓郁、自然资源、人力资源丰富，几乎清一色的吸引了较有实力的外地开发商云集，如上海富阳地产、上海滨江置业、浙江海外海、浙江万马、北京首创等。今年上半年的一块土地拍卖中可以发现，越来越多的发展商看准商机，纷纷加入“圈地运动”。 这些外地开发商独自或者联合本地有背景企业，直接把发达地区房产规划及市场运作搬到本地，其成功经验打破了本地房产的发展平衡。这些楼盘高起点规划和高标准建设，使其地理环境和人文环境更加凸显，为该中心区开发高档物业树立起典范。人们买好房、住优房的攀比及消费随众心理，带动了该区域的房产繁荣，直接效果是使该区域房价大幅度攀升。掀起新一轮马鞍山房地产市场消费的热潮。 商住两栖发展，充分依托地段优势该区拥有十分便捷的交通优势，纵有湖东路、湖西路两条主干道，横有花雨路、湖南路两条道路，贯穿着整个区域的东南西北，在这一地带，离市中心咫尺之遥，雨山湖自然资源景色秀丽，可谓出则繁华人生，入则清幽天地。2004年大华地产拿下原新源市场地块，巩固了此地未来商业中心的地位，因此，该区域还是未来商务办公楼的聚集地，如中央花园就有倾向 “商务办公住宅”引导消费，而且越来越多的楼盘也都开始关注“商住”楼的潜力，因而其中一些楼盘就借机特别有了单身公寓、写字楼的建筑形式，如中央花园、汇翠名邸。房价大幅度上涨，成为全市房势高价领头羊该区各种建筑类型住宅的价格，全年都呈现出较为大幅度上升的发展态势。由于地处市中心繁华地段，土地资源的稀缺性使成本相对较高，以及特殊的自然环境优势，加上一些高品质的楼盘售价炒作较高，拉高了整个区域房价上升。小高层和高层的销售价格较集中在2800元/平方米3900元/平方米之间。如中央花园的小高层的价格为3400元/平方米左右。别墅的价格集中在3600元/平方米5000元/平方米之间不等，特别是海外海.名筑，由于在花雨亭（别墅、低层）吃香市场情况下，一推出市场便被一抢而空，并且花雨亭的售价也不低，达到了3800-4000元/平米，类似于此建筑形态的楼盘售价因此有了上涨的平台，海外海.名筑及时发现了这一市场契机，其规划的叠加别墅、低层复式楼，以模糊的别墅形态取得相当的市场高价，达到了均价4500元/平米以上。同时该区域的高层高价区难消化，小高层价格与高层价格基本持平。市场调查表市场调查表1调查日期：2005年1月13日楼盘名称中央花园地理位置花雨路南湖公园东侧占地面积5万平米项目定位南湖畔100%绝版优生基地城市制高点时尚新地标建筑面积10万平米景观主题南湖山岚秀色，俯视湖光翠庭，山水大景规划形式小高层（11-18层），一栋SOHO（4层）推广卖点1、 市中心，城市中心绝版2、 依伴南湖秀景，山水大景3、 现代风格建筑风景线4、 VIP私家会所，尊贵国王生活总户数共600户容积率2.0绿化率37%开发商马鞍山华龙置业发展有限公司推出日期2003、1广告企划上海富阳物业咨询有限公司交房日期2005、4物业管理宁波茵创物业管理，0.75元/平米工程进度封顶车位售楼部花雨路南湖公园东侧2337388 2356388商铺：总面积3.5万平米， 1楼层高5.2米，24楼层高3.8米，1楼售价11000元/平米起售；靠花雨广场社区小路商铺3580元/平米起售售价单价范围楼层差价 折扣率住宅：2600-3900元/商铺：11000-17800元/ 3580元/平米起售每上一层加50元/一次性付款9.75折；按揭9.8折；定金1000元，三日内签约。商铺一次性付款96折。主力户型房型二房二厅一卫三房二厅二卫三房二厅二卫商铺主力户型面积102.81119.63133.691F-3F:204F:50付款方式一次性付款、按揭（7成）、分期首付50%销售现状小高层仅余一、二套。一栋4层SOHO正在销售中。商铺销售近50%。广告投放广告量较大，户外广告牌、灯箱、看板、车体广告（基本每条公交都有）印刷品（楼书、单页成本高、制作精美）备注竞争力度 商铺竞争对象 调查人：市场调查表2楼盘名称海外海.名筑地理位置湖南路与花雨路交汇处（湖西路东侧）占地面积共6万平米，A区（住宅）4.3万，B区（商业）1.7万项目定位国际化低密度情景社区城市中坚力量南湖贵族绿洲建筑面积共10万平米，A区3.9万平米， 景观主题潜龙于渊-布局的图腾四度空间，展开南湖畔醉美传奇风景与建筑的五星级对话规划形式多层、景观洋房、排屋、叠加别墅总户数80余户容积率住宅区容积率0.869，商业区容积率2.0，1.5万左右推广卖点1、 南湖畔景观优势、绝版地段2、 低密度情景社区3、 产品建筑的市场唯一性4、 星级酒店一座、商场、写字楼综合物业一座 5、 农贸市场6、 智能化体系绿化率43%推出日期2004、8交房日期估计2006年上半年车位基本上按照10：9配置工程进度部分楼出地面2-3层开发商浙江海外海集团物业管理费0.5元/平米以上，具体待定广告企划杭州盛世伟业房产代理公司智能化体系室内外消火栓系统、保安巡更系统、火灾自动报警系统、楼宇对讲系统、车库管理系统、保安监控系统、有线电讯系统系统售楼部现场电话湖南路与花雨路交汇处2367788售价单价范围楼层差价 折扣率住宅：均价4500元/按照每套房总售价一次性付款98折；商铺待定主力户型房型三室二厅二卫连体别墅叠加别墅商铺主力户型面积付款方式一次性付款、按揭（七成）销售现状共推出共21栋，其中多层（5跃6）11栋，别墅10栋多层已销售8栋，保留4栋靠中心景观部分，其他低层、叠加别墅接受预定客户登记广告投放报纸、广告牌、印刷品（单页、楼书）备注竞争力度 商铺竞争对象调查日期：2005年1月13日 调查人：市场调查表3调查日期：2005年1月13日楼盘名称：花雨亭楼盘地址：位于湖西路与花雨路交叉口处开发商：（投资商）北京首创集团；（发展商）安徽恒通置业有限公司企划代理单位：宝资通售楼部地址：联系电话：湖西路与花雨路交汇处，雨山东路2364888，2364898总占地面积：1.5万平米总建筑面积：2万平米楼盘性质：高层（ ）小高层（ ）低层（/）住宅（ ）公建（ ）商业（/）其他（别墅）售价单价范围（多层）单价范围（别墅）单元差价折扣率2900元/平方米起3800-4000元/平方米9.8折付款方式：按揭、一次性付款付款优惠：一次性付清9.8折户型3室2厅1卫4室2厅2卫5室2厅3卫5室2厅3卫114157176192得房率：90%是否有汽车库：地下车库绿化率：40%汽车库面积：不详小区景观情况：一般车库价格：不详物业管理公司：待定车库出租或出售方式：已售完物业管理费用：0.5元高层电梯品牌：无商铺价格：8000元/平米左右智能化设备：可视对讲配套设施1、商业街 2、羽毛球场3、健身房特殊建材：无工程进度：现房交房时间：2005年3月底销售现状目前售楼部已关闭一期4层低层62套售完。 二期5栋多层售完，三期5栋别墅已售完消费群体主要为中小私营商人、各政府行政官员等广告投放报纸、广告牌、印刷品（单页、楼书）备注竞争力度 调查人：市场调查表4楼盘名称 ：汇翠名邸楼盘地址：湖南路田园饭店附近开发商：上海滨江置业有限公司，澳大利亚格劳博有限公司企划代理单位：上海滨江置业有限公司售楼部地址：联系电话：富园饭店对面2361111，2360111总占地面积：2.4万平米总建筑面积：8.9万平米楼盘性质：高层（/）小高层（ ）多层（ ）住宅（ ）公建（ ）商业（/）其他（ ）售价单价范围楼层差单元差价折扣率2730-3900元/30-50-150-10元东西差130元，中间差10元9.8折付款方式：一次性、分期、按揭付款优惠：一次性9.8折户型3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅1卫2室2厅1卫复式117-125148，152160100.65230，270得房率：75%是否有汽车库：有绿化率：不少于40%汽车库面积：309个车位小区景观：中心花园（5200）口湖车库价格：待定物业管理公司：待定车库出租或出售方式：地上出租，地下出售物业管理费用：1.2元/高层电梯品牌：待定商铺面积：2#3#共2000公用设备：价格：1万/左右智能化设备：门禁一卡通配套设施1、会所 2、儿童游乐场3、健身房特殊建材：天然石材、墙面砖工程进度：3-4层交房时间：2006年10月销售、案场情况：售楼处装修气派、较豪华，销售员整体素质高、接待热情主动，案场整洁、有序销售去化、抗性分析：6栋高层，其中32层、21层、18层、17层、18层各一栋；2号楼，3号楼沿街布置商铺。一期开出房源22层楼（152/148）东头一单元，18层楼（104/107/119）4#5#楼二栋8月8日开盘当天已售出60-70%，其中120房源畅销，剩余房源多为低层，以及150平米以上房源几套。目前另外三栋高层价格未出，估计价格上浮100元/平米，接受客户登记。广告投放广告投放量较大，报纸、广告牌、印刷品（单页、楼书），策划活动不多备注竞争力度 调查日期：2005年1月13日 调查人：市场调查表5楼盘名称步行街地理位置华飞路，东起艳阳路西至湖西路占地面积7.93公顷项目定位中心商业街，黄金龙头商铺建筑面积营业面积7万平米推广卖点1、 三湖濒临自然景观环境优势；2、 市中心商业街，最主要的龙头地段3、 加华国际实力倾注千万元，完美配套工程，高级智能化；4、 交通网络四通八达，顺畅便捷；5、 不容质疑升值潜力。规划形式四层室内产权式商铺总户数1号楼135户，4号楼250户、5号楼252户容积率0.88绿化率开发商马鞍山加华房地产开发有限公司推出日期2003、5广告企划香港美联物业集团（销售代理）交房日期2004、9物业管理香港美联物业（前）台湾一家公司（现）工程进度现铺、试营业售楼部珍珠西苑15栋1楼2323388 2326388主力面积1F/20、2F/35-70售价单价范围折扣率7000-14500元/平米一次性优惠3%，分期首付50%，以及产权式商铺主力商铺一层，30-40万，14500元/平米，计4127.10平米二层，20-30万，8800元/平米，计4401.04平米三层，12-25万，7500元/平米付款方式一次性付款、商贷、分期销售去化已基本售完，余中间两套铺位产品综合分析优势：1、雨山湖、南湖水系，濒临南湖公园和花雨广场，自然景观环境优势；2、市中心商业街，商街如潮；3、加华国际实力倾注千万元，完美配套工程，高级智能化；4、位居新城区交通网络四通八达，顺畅便捷，最主要的龙头地段；5、投资回报率分析：商铺绝佳地段，升值潜力大。其中开盘期间产权式商铺，业主购买后由商场统一回租，租期签订十年，前三年年回报是房款总价的8%，并且保证三年后不低于8%，一年一返还。6、 必胜客、卖当劳的入驻，将提升整个楼盘品质，带动人气。抗性：1、商铺整体单价过高；2、分割式室内商铺经营，需要品牌化经营，购买客户群较散乱；3、1区、5区经营有局限性，限制了购买消费群体的类别。备注竞争力度 商铺竞争对象调查日期：2005年1月13日 调查人：第二板块分析江东大道板块：政策利好不断，板块联动价值凸现楼盘名称：西湖花园、东晖花园、东湖碧水湾、清华园、东苑明珠、九缘城市花园、金山碧水、天柱.同济花园、江东小区、金汇城市之光、康嘉花园、名雅居、碧溪丽景、平山新村、贵都花园 包含了经济、政务、濮塘风景开发区的江东大道板块在马鞍山的房地产开发总量中占据了近半壁江山，而且随着近年来马鞍山城市发展战略的转移，江东大道是东括南进的未来的城市中心，尤其是市政府迁移、重点中学二中移址、新体育馆落成，以及南京后花园轻轨始站的未来建设，使得该区域形成政务文化体育区而被众多开发商所看好。但是相对而言，由于马鞍山各个区域在各自的功能定位以及区位上有着较为明显的差异，因此江东大道板块商品住宅开发中更具自身的特点。 江东大道区域历史集居了马鞍山近1/3的居民，这一区域是当地最大的居民人口居住地，随着这几年房产动迁开发的不断发展，人们习惯居住在熟悉的地方，大批的回迁居民奠定了此区域房价强大的消化量和稳定性，江东大道板块形成城市重要的市民居住区域。 “大盘时代”到来，板块联动效应已显现据调查对江东大道板块楼盘的专项调查数据显示，江东大道出现了越来越多的“大盘”，从开发较早的建筑面积达到了40万平方米的西湖花园开始，近年来开发这种大盘数量越来越多。截至2004年12月底，江东大道板块在售楼盘共有12家，根据计算，建筑面积10万平米以上的占80%，其中25万平米的项目也不在少数，如西湖花园、本案，约占20%，总建筑面积达到了近150万平米，占据了马鞍山整体开发量的52% ，从而形成一个有效的板块联动效应。（图四）， 同2003年的江东大道开发楼盘情况相比，如今江东大道的楼盘开发已越来越多，楼盘规模也越来越大，无一不体现着江东大道板块房产业生机昂然的发展态势。如此众多的开发商都选择了在该区投资置业，也从侧面反映了该区的巨大吸引力以及良好的发展前景。同时这些楼盘也给打算在此购房置业的消费者提供了更多的选择机会。楼盘档次和规模呈现两级分化，产品类型多元化作为新城区向东发展并由此向东推进的重要地段，在售楼盘西湖花园、东晖花园、九缘城市花园、东湖碧水湾、东苑小区、康嘉花园、平山新村等，以及动迁阶段的金山碧水、清华园等住宅区整体风貌的形成，正逐渐影响到东部新城区的城市形象与高尚住宅聚集区的形成。 从楼盘档次上看，江东大道近天润发地段，以西湖花园和本案为代表，成为中高档住宅区域。另外，20%的楼盘规模在2-6万平米。这部分规模较小的楼盘，除了东苑明珠小高层，其他楼盘档次较低，从而使江东大道的住宅项目两极分化明显。 从产品类型上来看，主要以多层、小高层为主，而由于其中一些开发楼盘全部规划为多层，从而拉低了整个房价的上扬。在江东大道楼盘开发初期，上市较早的西湖花园曾一度拉高房价，现在受到这部分低价盘冲击，销售疲软，出现滞销现象。分析本案在10月中旬后的销售不利情况，也有此原因的影响。 价格参差不齐，同一区域楼盘价格差距明显 在售楼盘的价格差距较大。这一现象表明了不同楼盘的开发商对各自楼盘的定位差距很大，利润期望的价值空间较大，有异地策划销售公司介入后的楼盘价格明显高些。开发较早的西湖花园，曾一度引领马鞍山房产风骚，也直接拉动了其楼盘价格的上扬，给人留下高档次印象，其多层与小高层的价格集中在2500元/平米以上。在后期，西湖花园房价拉升阶段受到阻碍，分析主要原因，一是湖西板块集中上市量大，吸引了一批购房户，二是江东大道板块一些定位较低楼盘纷纷推出，由于目前各种配套设施不是很全，其销售价格相对较低，一般集中在每平方米2500元之下，这部分低价位房源分流了相当一部分购房户。 此外，这一地段比较显著的一个特点是多层与小高层住宅的价格差距较小，反应了小高层难消化的市场特征。商铺发展潜力大、体量增加明显从江东大道楼盘所处的区域位置来看，随着马鞍山城市东括南进的不断发展，周边的交通、配套等条件也日臻完善，越来越多的房产开发商已经被该区未来的升值潜力所吸引。江东大道板块住宅规划形态均以超大体量住宅群及沿街商业铺面分布，沿江东大道均有相当大体量的商业配套物业设置及供应，由此可看出其定位为新城区商业中心的核心地段，具有一定潜在商业发展空间，同时也满足了周边物业客户的商业消费需求，并打破了新城区=地段偏僻、生活配套稀缺、距市区商业中心较远的概念。入住后的消费需求与未来商业发展空间两者间形成了有机的互补作用，并互相促进共同发展。将逐渐发展成为马鞍山市最适宜居住的大型现代生活聚集区。注重沿江东大道的小高层规划 提升了楼盘品质建筑形态分布均以项目外围沿江东大道一侧布置部分小高层，在建筑立面效果的表现上注重丰富的沿街景观和城市中心的轮廓线。另外景观规划上一大特点有别于市中心老城区住宅群落中绿化景观布置缺乏的现状，在沿江东大道一侧开发的住宅项目中都考虑到了生态环境与未来住宅生态及社区景观的紧密联系，在小区绿化景观布置上投入了巨资来完善小区居住环境，无疑为崇尚高品质生活方式的购房群体提供了一个上佳的置业选择，同时也为江东大道居住板块的整体居住环境及人文环境的提升，提供了广阔的开发前景及强大的市场后劲，势必在接下来的一个阶段会将本市及外省市购房者的购房目光吸引到江东大道一线，形成马鞍山市房地产供应量最大最为集中的区域之一。由于多家楼盘沿江东大道小高层的规划，使这一区域产品建筑形态丰富了起来，打破了以往该区域产品形态单一的沉闷，多层一统天下的局面不复存在。（见图五）开发扩容压力明显同时，形式比较严峻的是，江东大道诸多大盘的崛起，以及平山区的动迁工程已开始，在半年内将完成，近85万平米的超大规模小区落建，不少于800亩的金山碧水、清华园的动迁开始，江东大道板块楼盘的销售压力日渐明显。进入2004年，随着一批大盘项目在该片区推出，本区正逐步朝着一个区域性居住的典范迈进，并因此聚集了一定的人气，但与其它片区相比，该片区的商业服务、文化娱乐等大众化的设施仍然比较欠缺，区内交通还有待于进一步完善。随着更多的项目相继建成入伙，大生活氛围逐步形成，相关的配套问题也会得到解决和完善，该区域性整体房价才有与市中心楼盘竞争的机会。市场调查表市场调查表1楼盘名称：西湖花园楼盘地址：江东大道与马濮路交叉口开发商：马鞍山西湖房产开发有限公司企划代理单位：浙江点石广告公司售楼部地址联系电话现场（江东大道与马濮路交叉口）2381888总占地面积：400亩总建筑面积：36万平米楼盘性质：高层（ ）小高层（/）多层（/）住宅（ ）公建（ ）商业（/）其他（ ）售价单价范围楼层差单元差价折扣率多层2200-2900元/小高层2408-3068元/50-100元/20-30元/1%付款方式：一次性付款，按揭，分期付款付款优惠：一次性付款1%折户型二房二厅一卫三房二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫109113.5125.67139.8153得房率：多层91%是否有汽车库：有绿化率：大于37%汽车库面积：配比率30%小区景观：景点多，投入大车库价格：待定物业管理公司：西湖物业公司车库出租或出售方式：待定物业管理费用：0.5-0.75元高层电梯品牌：奥丽斯商铺面积及价格：待定智能化设备：闭路监控、红外线电子周界防范等配套设施1、地上地下车库 2、幼儿园、小学等教育配套3、农贸市场4、网球场、游泳馆特殊建材：彩铝工程进度：一期一标段现房，二标段封顶交房时间：一期2005、9前销售、案场情况销售中心宽敞气派、整洁明亮 ，销售人员经过系统培训，业务素质较高来人稀少销售去化、抗性分析已推出17栋多层，8栋小高层，504套，剩余不足20套余下者基本为多层一楼，以及小高层，面积150平米以上房源，难售出广告投放广告投放初期较大,活动策划多,近期较少备注竞争力度 商铺竞争对象调查日期：2005年1月13日 调查人：市场调查表2楼盘名称：东湖碧水湾楼盘地址：江东大道与印山路交叉口（电视网络大学南面）开发商：马鞍山东湖房产开发有限公司企划代理单位：香江置业售楼部地址：江东大道与印山路交叉口联系电话现场（江东大道与印山路交叉口）8367555、8367666总占地面积：110000平米，173亩总建筑面积：170000平米楼盘性质：高层（）小高层（）多层（/）住宅（ ）公建（ ）商业（/）其他（/）售价单价范围楼层差单元差价折扣率多层 24003200元/小高层24003200元/20-50元/平米8付款方式：一次性付款，按揭，分期付款付款优惠：一次性付款92折户型二房二厅一卫三房二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫89200得房率：90是否有汽车库：有（地上、地下）绿化率：37%汽车库面积：200多个车位，容积率：1.5规划户数：1100户小区景观：景点多，投入大车库价格：开发商未定物业管理公司：开发商未定车库出租或出售方式：未定物业管理费用：未定高层电梯品牌：商铺价格：未定智能化设备：一般配套设施幼儿园、屋顶网球场、老年活动中心、周边马鞍山新电视网络大学、生化小学、采秣小学、湖东路小学和规划中的实验小学；建行、农行、工商银行特殊建材：无工程进度：一期上二楼交房时间：每期的交房时间不定销售、案场情况:销售中心宽敞气派、整洁明亮 ，销售人员业务素质较差，来人较多销售去化、抗性分析:共有45栋，一期23栋已售完，价格在24002500元/平米2425号推出二期，准备在45天内售完，现在在预约登记广告投放广告投放少备注竞争力度 商铺参考调查日期：2005年1月13日 调查人：市场调查表3楼盘名称：清华园楼盘地址：健康路与江东大道交叉口开发商：马鞍山市世荣房产开发有限公司企划代理单位：马鞍山市恺撒广告公司售楼部地址：安工大西门西100米（总处联系电话现场（安工大西门西100米）2820000、2822222总占地面积：75亩，5.0025万平米总建筑面积：13万平米总户数：800户楼盘性质：高层（ ）小高层（）多层（/）住宅（ ）公建（ ）商业（）其他（ ）售价单价范围楼层差价单元差价折扣率多层23502642元/1201601001205付款方式：一次性付款，按揭，分期付款付款优惠：一次性95折户型二房二厅三房二厅二室一厅三室一厅四室一厅89.81108.51128.53、129.5190.14110.81126.5、130.38得房率：是否有汽车库：有绿化率：37%汽车库面积：配比率208/800 小区景观：较好车库价格：开发商未定物业管理公司：开发商未定车库出租或出售方式：未定物业管理费用：未定高层电梯品牌：无商铺面积：80300平米每单元公用设备：价格：7000元每平米智能化设备：配套设施地下车库、幼儿园、会所、二中特殊建材：无工程进度：打桩交房时间：2006年销售、案场情况销售中心销售员业务素质一般，来人较少销售去化、抗性分析表面上看销控做的较好，剩余房源大概为总房源的40，但房型优劣均匀广告投放到目前为止还未做备注竞争力度调查日期：2005年1月13日 调查人：市场调查表4楼盘名称东苑明珠地理位置江东大道蓬莱路占地面积1.万平米（包括国道）项目定位新城市高尚名宅零至百岁生活经典社区建筑面积.万平米景观主题无景观规划形式3栋13层点式小高层推广卖点1、 20万平米东苑成熟社区配套2、 体育馆“新生活运动”3、 天润发大超市、苏果超市4、 主打三室户型，短进深，大开间，绝色观景飘窗总户数100多户绿化率31%容积率1.3推出日期2003、7交房日期2005、7工程进度2004年6月结构封顶开发商马鞍山振和房产开发有限公司商铺一层，5.2米层高，6800元/，已售完投资商香港振和集团售楼部东苑小区南侧 0555-2455188广告企划星观阵达房产营销策划单价范围2300-2700元/折扣率一次性折扣9.8折，分期首付50%楼层差价每上一层加40元/销售均价2500元/主力户型两房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅两卫主力总价30万元主力面积109122143.41付款方式一次性付款，按揭，分期付款销售去化小户型全部售完，共售出50余户环境分析学校新址二中环境产品综合分析依靠东苑小区成熟社区，周边生活配套齐全，新址二中、体育馆、天润发大超市，休闲浴场资源丰富。同时，社区容积率高，小区内配套缺少。沿江东大道建筑，噪音大，灰尘多。点式小高层公摊面积大，户型利用率低，在当地少见，具有抗性。交通多条市内公交菜市场农贸市场公共设施天润发超市、休闲浴场、体育馆产品分析社区配套无智能配套普通特殊建材高级面砖广告投放基本没有备注参考调查日期：2005年1月13日 调查人： 市场调查表5楼盘名称九缘城市花园地理位置湖北路近花山路占地面积3.6万平米广告语一个梦开始的地方建筑面积5.5万平米景观主题社区内月光溪、木质景观布道规划形式15栋多层推广卖点模糊不清总户数500多户绿化率37%开发商马鞍山奥力孚置业有限公司容积率1.5推出日期2003、11、15广告企划无交房日期2005、9物业管理 0.5元/平米工程进度现房车位无商铺不详售楼部佳山公园东北侧电话：2488911、2499711单价范围1900-3600元/折扣率销售均价2450（无折扣）主力户型面积范围主力房型主力总价主力单价89-1913室2厅1卫25-30万2200-2400元/平米付款方式一次性付款，按揭销售现状基本已售完，一期14栋售完，二期余1层和顶层一、两套环境分析学校东苑小学、环境产品综合分析本项目外围环境生活资源丰富，交通便利。社区内各项配套缺乏，产品建筑各项指标普通，产品整个市场形象缺乏个性化和差异化。交通多条公交，四通八达菜市场农贸市场、天润发公共设施医院、产品分析社区配套无智能配套普通特殊建材无广告投放广告投放量小，开盘期公交站牌、公交车体广告，后期基本没有投放，缺乏开发商和楼盘整体形象的塑造。备注参考调查日期：2005年1月13日 调查人： 市场调查表6楼盘名称：康嘉花园楼盘地址：马鞍山市江东大道南段西侧，与采秣小区、生化新村、大马院生活毗邻开发商：香港康辉发展有限公司、福建龙旺集团公司、康隆贸易有限公司企划代理单位：马鞍山伯瑞吉广告公司(制作公司) 售楼部地址联系电话现场（江东大道与马濮路交叉口）2381888总占地面积：68000平方米总建筑面积：101580平方米（其中小高层30000平方米、多层70000平方米）建筑形态：多层、小高层；其中4栋11层点式小高层，中间两栋一梯两户其它一梯三户 ，商铺1-2层售价单价范围楼层差单元差价折扣率多层2200-2900元/小高层2408-3068元/50-100元/20-30元/1%付款方式：一次性付款，按揭，分期付款付款优惠：一次性付款1%折户型二房二厅一卫三房二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫109113.5125.67139.8153绿化率：35%是否有汽车库：有容积率：1.47汽车库面积：配比率30%小区景观：景点多，投入大物业管理公司：西湖物业公司物业管理公司：西湖物业公司物业管理费用：0.5-0.75元物业管理费用：0.5-0.75元高层电梯品牌：奥丽斯商铺面积：1-2层公用设备：价格：均价5500元/平米智能化设备：闭路监控、红外线电子周界防范配套设施1、地上地下车库 2、幼儿园、小学等教育配套得房率：多层91%3、农贸市场4、网球场、游泳馆特殊建材：彩铝工程进度：现房交房时间：一期2005、9前销售、案场情况销售中心宽敞气派、整洁明亮 ，销售人员经过系统培训，业务素质较高来人稀少销售去化、抗性分析已推出17栋多层，8栋小高层，504套，其中60套供电局集体购房余下者基本为多层跃层一套，以及小高层一套调查日期：2005年1月13日 调查人：另：项目名称： 贵都花园具体位置： 印山路与石岗路交叉口西北侧开 发 商： 马鞍山市协亚房地产开发有限公司发 展 商： 安徽电力明远房地产综合开发有限公司总占地面积：35000平方米总建筑面积：60000平方米建筑形态： 多层绿化率： 42%容积率： 1.7价格范围： 23002700元/开发时间： 2004年5月销售热线： 2347000、2228687销售现状： 已售90%，房源销控几乎没有做，余下为一层、跃层项目名称： 名雅居具体位置： 湖东南路与花园路交叉口的东北侧价格范围： 21002400元/面积范围： 80140开发时间： 2003年6月；今年十二月份内1#、6#动工交房时间： 2005年1月2月销售热线： 2327088、2327988销售现状： 已售完。二期商铺未推出，处关注期。项目名称： 金汇城市之光具体位置： 雨山路南侧，江东大道以东开 发 商： 浙江经济协作公司、马鞍山金汇房地产开发有限公司行销企划： 杭州合丰广告(由杭州经济协作公司进行全盘企划)设计单位： 马鞍山市汇华设计院 总占地面积：60000平方米左右(一期：24600平方米)总建筑面积：90000平方米左右(一期：37800平方米)容 积 率： 1.5绿 化 率： 37%总 户 数： 500户，一期237户物业形态： 多层，高层共4栋其中19层及15层各两栋，全部为点式价格范围： 多层基价：2100-2400元/(一期价格)别墅基价: 2500元/平方米(一期价格) 面积范围: 86-165（多层）开发时间： 2003年11月28日销售现状： 已售完项目名称： 江东小区开发商：中房房地产置业有限公司项目介绍：该项目分四期开发一期：基价1620元/平米，目前已交房二期：基价1720元/平米，2005年5月交付（目前已售完）三期：基价1980元/平米，最高价2450元/平米，一房一价，每层20层次费，跃层（综合价）16001700元/平米，2005年12月底竣工，2006年5月交付（目前已售完）四期：5栋小高层（18层），2栋多层，2005年12月底动工（暂无价格等资料）配套：3个地下车库（600700个车位）、2个大型综合商场（1个20000多平米、1个10000多平米，内有菜场和综合超市）售楼热线：2333335项目名称：金山碧水拆迁阶段，资料未出其中天柱.同济花园、碧溪丽景、名雅居、平山新村、2004年初已售完，不再分析第三板块分析雨山路板块：楼盘名称：雨丰花园、瑞慈花园、康泰佳苑、新纪元.中央商业广场、康嘉.大景城、昕源花园 雨山路，中心新干道，宽敞洁净，雨山路板块又是距离市中心最近的板块，良好的区位优势，成熟的生活配套环境，加上前两年该地段开发的全市影响力最大的高档小区，如珍珠园、碧云天，使得该板块楼盘一直有着良好的价格基础，其区内商品住宅销售价格一向明显高于其它区域。但随着马鞍山城市的不断开发建设，热点板块频出，其领先全市楼盘的地位在2004年逐步被湖西板块取代。区内特征明显，房地产开发向北拓展受城市规划影响，雨山路板块的房地产开发呈现出新的特点，各楼盘从前两年的追求产品高档配套物业，逐步向以城市东括南进、市政府规划新址等相关外部环境卖点内容靠拢。进入2004年以来，雨山路区域推出了较多的楼盘，如早期的名雅居、碧溪丽景，雨丰花园，到在售的瑞慈花园、昕源花园，以及即将开发的康盛嘉园。由于房价基础、地理位置较好，这些楼盘售价集中在2500-4000元/平方米区域。整体售价已低于湖西路板块由于目前雨山路商品住宅的开发基本上集中在城市规划东括南进的向南地域，离市中心越来越远，区位优势已不再明显，根据相关调查，进入2004年5月份后，雨山板块在售各类型商品住宅的销售均价已低于湖西板块。 由于区位相差较大，雨山板块内在售楼盘的价格区间较大，其区内楼盘在销售价格上，有雨山路内的雨丰花园高档住宅公寓，楼盘售价较高，都集中在3000元/平米以上；而南进区域的楼盘在2500元/平米左右，受其原因影响，2004年12月份开盘的瑞慈花园定价不高，基本上取了两头的平均部分，价格为3000元/平米。 产品类型较为集中，单一型楼盘较多通过分析，我们不难发现，在今年雨山路板块的房地产开发中呈现了以下几个特点：一方面：雨山路以内一带可供开发用地不多，在雨丰花园、碧云天售完后，雨山板块以北已无楼盘在售。 另外就是基本上都是单一型的楼盘，以多层为主，只有雨丰花园沿雨山路规划有小高层，绝大部分还是以单一型多层推出市场，特别有代表性的就是瑞慈花园，2004年12月开盘，较晚推出，也全部是多层的规划建筑形态。 市场调查表1调查日期：2005年1月17日楼盘名称：雨