房地产开发一般流程及问题.doc

房地产开发报建流程及潜规则指南是什么 中华人民共和国城乡规划法将于明年 1 月 1 日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在下海流浪人员，看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，进行房地产开发的前提 . 但是 , 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）建设用地规划许可证由规划部门颁发，核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，土地出让金是已经交了剩下的事情你规划部门得给我搞定。 不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，国正式搞土地出让也只不过是从 1990 年开始的而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997 年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地， 2000 年之后才上市的只不过是说，国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的愤青们不要在这里给我指三道四。这个行业浸了这些年了起码我个人觉得，把我放到90 年代的背景里面去，也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了 新城乡规划法第三十八条：城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2 项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，房子卖完后再把它实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在国内稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的项目的投资额及可行性。不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。 下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3 总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，听得比较多的叫 “ 修建性详细规划审查 ” 。 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。 这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是 1 万平方米，有 3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30% 看起来这个计算应该是没有什么争议了但是且慢。这 3000 平方米的建筑占地里面，有2000 平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在争议就来了这个 2000 平方米，底算不算建筑基底？之所以限制我建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在虽然好象是地面上建了东西，但是这个东西顶上都是绿化啊，绿化没有减少啊，休闲空间没有减少啊，所以这个 2000 平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。 再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。 其他地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要 2 3 个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是万科，还是富力，还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的，不是消防间距不够，就是不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。这自夸一个：本人不才，曾经试过在 10 天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿） 4 管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，现在专门拿出来讲，因为这个东西实在非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是，各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司，就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，这个问题上栽跟头的几率，一样的这个东西就跟击鼓传花似的一轮到就死。 说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。 这些线路啊什么的必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西： 1 就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了 2 沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到处都是如果什么沙井盖搞得满地都是简直看不出走向来的基本上这个小区你就可以考虑放弃了 为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，实在见得太多了然后，对于年轻的来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，这正打怪呢，嘣的一下，断网了再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。说，这样的小区，能住吗？ 管线综合既然如此重要，那么我说，设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，不行。为什么？因为所有的线，都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？现在告诉你无论开发商们事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的市政排污管线突然就重新施工，换地方了哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了这种事情太常见了大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。反正是被这个东西搞怕了这种情况那是想赔钱都搞不定的然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了又或者它容量已经超了不能再让你接，得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，也不知道。 再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。就不多说了 5 单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。 单体设计是啥呢？就是总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？个人是这么总结的关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的车位。目前来说，国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是 100 平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。 当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按 35 平方米到 45 平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的图纸上数。但是单体阶段就不一样了就开始数了这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了这个机械停车装置那是绝对不会安装的 那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的买的人也少。知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么 10 几 20 万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是停下一台车，确只需要 10 个平方米不到空间。但是要把这部车停进去，另外还需要 30 平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是 35 45 平方米。规划部门都这么掌握。这个车是不能垂直起降的这就是客观规律。 当然我这个是大概经验，有些城市，停车位还是能赚钱的比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到 40 万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。就一笔带过了 不过这个建设工程规划许可证，新的城乡规划法中被提到非常高的位置，反复的强调。个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，搞什么玄虚。 6 消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的没有哪个小区的消防和人防设备是合格。就这么直接一点：消防报建，要说难，所有专业报建中最艰难的但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，不知道这个算什么，对任何备战的东西，都心存恶感。 先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。国的消防审查，很多时候都是非常扯淡的非常官僚的另外呢，开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了另外我消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的比如电梯间和楼梯间之间设置个 1 级防火门，那对业主进进出出来讲，非常不方便的基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他出面才能把事情办成。但是这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如 12 层以上要设置专门的消防电梯， 17 层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。个人日后的职业生涯中，也不敢。 人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。不知道这个东西算啥。真要有空袭了绝对不会呆在高层建筑的地下室里， 911 那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是个人观感，大家不必介意。 人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们现在告诉你所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。 因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了也不知道能防什么。 7 节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了 节能审查，个人经验里面，怎么审都行的事情。国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么 360 度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，节能方面肯定是不达标的搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，冬天那可是要白白的花出取暖费的但是南方人对这种东西就比较不待见，就好这一口，管得着啊。 说到这里不由得想对那个套型建筑面积 90 平方米以下占 70% 以上的 9070 政策说两句。建设部的官员们政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，确不习惯居住大面积。开间超过 6 米的客厅，取暖上就肯定不达标了同时，完全不考虑洗手间的采光和通风要求时， 90 平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。说明，这不是地域歧视啊，这完全是就事论事。但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户， 90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了本人当年参与的好几个项目，为了满足这个9070 要求下还能做 3 房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。 现在有些公司为了规避这个 9070 还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。个人无言以对。 恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在见仁见智，根本没法子审。这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了之，因为这根本说不清楚，底安不安全反正我个人不知道。 施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。 8 淤泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 淤泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，因为这两样东西是最扰民的知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：淤泥和噪音。但现在越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。 淤泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，主要生财道路了。运输施工淤泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。 淤泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了 5 万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了撞枪头上了噪音排放许可，指只能在规定时间，用规范的噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的现在很多城市已经禁止使用锤击桩了那玩意打起来不是人能忍受的想当年我刚刚进入这个行业时候，靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了当然用锤击桩，那肯定是最经济的只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的更要予以管制。现在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。 作为从先进城市走出来的三个代表，一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我并且自鸣得意的说：有这种手续吗？这里没有啊，这里很简单啊，什么什么的就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。 9 质量监督、安全监督 为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了但是没法子。程序是这么一步步走过来的施工许可证完了之后，随便这么一想，靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，跟各位说老实话，分不清楚。看来，质量问题都是安全问题。就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。 现实的操作中，但凡涉及到检测的就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。 现在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了。有资质的检测单位都能做检测了，见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的 3 分之 1。 恩，这里，为了避免有些人看不懂，说一句，打完桩必须做检测。检测合格了才能做承台，继续往上建。各位的明白？ 不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。要是局长我也不肯放。嘿嘿 10 施工招投标、监理报建 还是没写到施工许可证，写死我啊啊啊我为什么会想到写这个题材？现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。 首先，必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分）其房地产项目不需要做建筑施工招投标，可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。个人对此一直持非常反感的态度。大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了 必须要做施工招投标的时候，必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。最后当然这个标是投不进去了这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。 恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，不多说了 监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为 OK ，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。 监理规划和监理细则，老实讲，个人的经验里面，从来没看到建设部门真的做过审核。个人的从业经验里面，没见过几个政府官员能看得懂的 。 11 施工许可证 怀着万分激动的心情，打下了上面那 5 个字。 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。个人的职业生涯中，从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的与同行的交流中，也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的要这样的话，绝对没 1 年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面 10 个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于 20 个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就 GA ME OVER 改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了 200多个章，事还没办成。最后撤资了不干了上级政府震怒，云云。 现在改革开发这么多年了好到哪里去了吗？办事流程方便吗？能方便快捷的为企业服务吗？ 今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。就这么告诉你大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。每一个程序中，每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过 10 多年的运做之后，本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。 因此，经常可以看到除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的这就是一种双方博弈之后达到平衡。哪怕是这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了就没得玩了 之后的内容，大家就开始熟悉起来了终于进入销售环节的各项手续了 12 插曲 , 来讲讲目前的宏观房地产调控 恩 , 不妨说一下 , 出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。 讲预售和验收这些东西之前，想先讲讲现在房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的解。对现在调控，总体评价是混蛋。 基本上，现在中央层面的调控政策分成以下三个方面： 1 减少土地供给，紧缩地根 这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到肯定大有感触。最近这 3 年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的立马把这篇东西打印出来吃掉。另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉 2 打压购买需求 提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是这种政策不是释放和满足需求，没有解决任何问题，只不过是将需求延后。不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是老百姓买不起房子了开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我这个贴沦为口水之争的场所。只对客观效果予以评价。谢谢。 3 强制性限制房地产产品类型 这个很明确，就是那个 90 平方米以下的户型占总建筑面积 70% 以上。这个 9070 政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是晕，大户型或者小户型，单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在个人职业经验里面，没发觉过有这种情况。个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。不知道北京是不是与我个人经验相反。 个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了这个效果，就不多说了 接下来，继续讲流程吧。啦啦啦 13 放线、验线 这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。 工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他提前来做放线。唉，又来一个 “ 做通 ” 工作。 放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的没超出边线，测绘院就出验线册。 这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是提前放线的场合。唉 14 预售许可证 终于说到这个了预售现在管理已经比较严格了所知道的房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在预售上面做手脚的可能性越来越小了 预售许可最重要的条件是高层建筑结构完成 3 分之 2 低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成 3 分之 2 结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到只能收到个 2 3 成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。理解了这个之后，或许我对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。 现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，交易现场，也禁止再搞什么 5000 元 / 平方米 “ 起 ” 这种骗人的玩意了但是必须要说，但是政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了每次做预售许可的时候申报价格，直接就是 2500 元 / 平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖 5000 卖 8000 卖 10000 多，没有任何法律上或者行政上的责任。 预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。竣工之后，实地测量，就是实测了都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了开发商被某些运气极好的人撞到嘿嘿。 现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。 唉，又出来一个 “ 做通 ” 工作。 15 关于预售中的土地解押 昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我理解讲那么一点吧。 先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了，土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的这方面，相信全国的银行都是大同小异的土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了不多说了 根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是都知道一个事实就是任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了 还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的也早就已经拿去抵押融资了还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了现在任务是即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。 不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的，只说其中的两个办法（唉，觉得我好象在传授犯罪方法似的靠）现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的国土部门办理土地抵押登记，房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的，这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的这些地方，先做通银行工作，比较合理的能让双方的脸面都过得去的借口，更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，个人佩服之极）然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他看，啦啦啦，土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，确如此，于是收材料办预售许可证了只要他一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个 1 天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在一项有无数空子可以钻的制度啊。 此外，可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，建工程抵押不是每个城市都办得了很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续）也可以试试，土地解押，换成地面上的建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的人有多大胆，地有多大产，房地产行业，那得算是真理啊。 16 规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 其实，说了这许多之后，大家应该都明白了验收阶段是怎么一回事了做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的做到现在如果还不能完成现在工作，就真是白混了 规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，这个层数，就回去该干啥干啥了 消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。就讲个电的事情。报装的时候，设计好了装 3 台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到供电局无论如何都不肯供电了，说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了电都供不上。要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。 只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改： 12345 云云。 质量验收现在非常简单了，竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了然后交给质监站备案。这就完成了，现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了，这是普遍现象。到时候负责签字盖章就行了。 质量验收和各专业验收都完成了规划验收也搞完了就是最终的建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了 竣工验收备案完成，法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。反正没亲眼见过这种事情。但是国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。 物业管理这一块，就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了，接下来就是产权证办理的事情了。先做大产权，给整个楼盘做个大权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，就不赘述了谢谢各位。 17 结束语 首先得说，每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，真写出厌烦情绪了实在想太监掉这篇文的但这么每天一小段，也终于给我写完了不过这个结尾很仓促就是 这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。 最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？房地产开发一般流程第一部分：房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分：行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点2）规划总图审查及确定规划设计条件3）初步设计及施工图审查4）规划报建图审查5）施工报建6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料 ；（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。需要的具体资料可以在政府大厅拿到服务指南。