F5地块项目可行性建议(银监局).ppt

1 2020 3 28 版权声明 本报告是江西黑马房地产顾问有限公司的研究成果 未经江西黑马地产书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 2 赣州中心城市定位 与南昌共同形成江西省的双中心 主动融入长珠闽大经济圈 根据江西省未来城镇空间布局 提出赣州中心城市定位是 与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念赣州正在着力建立起立体交通网络 提出赣州将从节点城市走向枢纽城市的理念 主动融入长珠闽三大经济圈 争做承接长珠闽三大经济圈辐射的枢纽城市 中心城市加快城市化进程 提高城市竞争力 重塑旅游名城形象 打造适宜创业和居住的江南名城 南昌市 赣州市 福建省 广东省 湖南省 城市地位 3 一脊两带 三心六片 新城市规划给房地产发展带来无限潜力 一脊 指赣州的城市发展 金脊 中心城区段 串联着河套老城 章江新区和创新区三个城市核心 是整个城市公共生活的核心区段 两带 指环城产业带和京九产业带 三心 指以河套老城 章江新区和创新区为依托的三个城市中心 为中心城区的核心区 每片人口规模在20 30万 六片 指中心城区的边缘组团 主要包括西城片区 水西湖边片区 水西钴钼有色冶金基地 水东片区 沙河片区和峰山片区 河套老城区 章江新区 创新区 发展金脊 城市规划 4 赣州城市功能分区 项目位于章江新区 属于赣州市城市发展的核心区域 城市发展方向 赣州中心城区城市空间发展方向为 以向南向西发展为主 形成 南进 西拓 东延 北控 之势 本项目区位 章江新区为赣州未来发展的个重点 也是整个赣南地区 18县市 发展的中心 项目位于赣州市章江新区的中央生态公园核心腹地 项目区位 5 关键词 未来城市发展新核心 城市功能定位 章江新区是赣州城市未来发展的核心区域 是老城区居住 行政和商业商务的主要疏解方向 将规划建设成为集行政 商务 文化 博览 居住等多功能的综合新区 规划结构 一轴 二环 三心 六片 的结构体系1 一轴 连接赣州历史城区与未来 创新区 的发展轴线 2 二环 沿章江的生态景观环和连接各片区中心的社区生活环 3 三心 城市发展轴线上的三个市级中心 即行政中心 文化中心和商业中心 4 六片 六片包括一个专业市场片区和五个居住片区 片区规划 政府大力建设章江新区将为本项目未来的发展提供利好机会 6 项目所在地 中央生态公园 人民医院 体育中心 商业中心区 市政府 市民中心 赣州三中 理工大学 纯粹住宅区 章贡新区未来规划配套设施齐全 但目前尚未成熟 仍需尚待时日 片区配套 赣州中学 章贡区政府 章江新区定位为未来城市核心 公共配套齐全 项目最大限度享用政府提供的配套资源 7 中央生态公园 章江新区发展的关键和纽带 中央生态公园位于章江新区腹地 地理位置得天独厚 位于新区中央金脊中部 规划的益光路南侧 属于新区三心之商业中心区的绿心 总用地面积69 66公顷 章江新区目前沿着发展轴线正全面实施快速发展 中央生态公园就成为新区东西轴线的关键和纽带 项目所在地 专业市场 居住片区 居住片区 居住片区 居住片区 发展轴线 居住片区 片区配套 8 项目区域价值总结 未来 章江新区将成为赣州城市价值的颠峰区 章江新区是赣州新兴的行政中心 是未来的文化 休闲 经济中心 政府导向的高投入开发为章江新区的发展定位提供持续发展动力 城市中心的格局已然奠定 章江新区虽规划前景看好 但目前人气不旺 价值兑现需假以时日 政府重点投入 章江新区的城市中心地位进一步凸显 9 赣州GDP历年来保持着10 以上的增长速度 对房地产发展形成有力支撑 赣州市历年GDP增长情况 赣州逐年稳定增长的经济环境 给房地产持续繁荣发展提供很好的市场环境 赣州GDP走势 快报 2010年赣州GDP破1100亿元 10 2009 2010年赣州房地产市场价格 大踏步 2009 2010年 赣州房地产市场迎来大踏步 09年初 随着房地产市场的回暖 赣州市场迎来了高速发展的时期 仅09年赣州市存量房基本销售一空 在09年底更出现了住宅市场供应紧缺的状况 2010年 虽然市场在调控政策出台的前后出现短暂的平静 但随着一级市场地王一块高过一块 二级市场住宅价格出现了近乎疯狂的涨幅 部分楼盘月度的销售差价达到700 800元 项目开盘同样也是达到 一天售罄 的地步 由于市场需求猛增 2010年更是出现了不少极端销售的案例 隐龙山庄下班时间开盘 中航城公寓 80公社暗开盘 不公开销售 中央星城4000人开盘盛典等 11月赣州在百城住宅价格环比涨幅排名第七 赣州房地产成交价格 11 市场需求量激增 09年强势反弹 2010年价格大幅攀升 赣州市场09年初开始复苏并强势反弹 市场需求量激增导致市场一度出现 脱销 局面 2010年销售量的下落主要表现在供应量的减少上 市场需求依旧旺盛 赣州市场进入卖方市场 2010年同比09年价格上涨幅度达800元 平米以上 2010年下半年后 赣州市场全面进入卖方市场 市场进入疯狂状态 炒家纷纷入市 赣州市场供不应求 投资客比例大增 部分楼盘投资客户比例超50 赣州房地产成交数量 12 2010年一级市场表现同样风生水起 一浪高过一浪 在一级市场交易中 土地成交价格直线上升 在08年出现了短暂的低迷后 09年开始迅速复苏 至2010年上半年已超过07年达到395万元 亩 其中章江新区成土地交易的热点区域 2010年进入7月以来 地王频出 楼面地价不断被刷新 12月更是达到全年交易的高潮 二级市场的火爆带动了开发商拿地的热情 推动一级市场的土地成交 赣州房地产土地交易 13 赣州房地产可划分为八大板块 河套老城区 章江新区 创新区 峰山片区 站北片区 西城区 水东片区 水西湖边片区 城市规划功能定位分区为8大片区 房地产市场主要集中在河套老城区 章江新区 站北片区 水东片区 西城区五大片区 章江新区市场 14 城市各大版块格局分布 章江新区市场 15 嘉福 丽江豪庭 江韵华府 中央星城 森林公馆 富地中心 中航 公元 公园1号 厦门美地亚 王明杰 中洋地产景荣地产 城投集团 富瑞华置业 章江新区项目及土地分布情况 黄金广场 市政府区域 中央生态公园区域 沿江区域 章江新区未来项目主要集中在黄金广场市政府区域 中央生态公园区域和沿江区域3个区域 中洋地产 三和地产 潘春晓 谢剑峰 高由祥 城投集团 洛阳盛世弘强 16 在售 将售项目分析 章江新区市场 森林公馆 住宅均价9600元 代表项目 中航城黄金时代森林公馆80公社金鹏 怡和园豪德银座外滩1号盛世江南中央星城 中央星城 住宅均价7500元 盛世江南 住宅均价7200元 外滩1号 10年公寓均价6500元 80公社 住宅均价8000元 黄金时代 二手均价7000元 中航城 公寓均价9300元 二手均价8500元 中航城新地块 住宅预计均价9000元 J30 住宅预计均价8500元 豪德银座 写字楼均价11000元 本案 J23 J34 住宅预计均价8500元 生态公园 市民中心 17 商业定位 城市绿轴 1F商业 2F商业 1F商业 2F商业 1F 5万 平米2F 2万 平米 1F 2 5万 平米 1F 2万 平米 1F 3万 平米2F 1 5万 平米 预计商业整体均价2 5万元 平方米 2F商业 18 住宅定位 城市绿轴 预计住宅整体均价1 1万元 平方米 1 3万 平米 1 5万 平米 1万 平米 9千 1万 平米 1 1 2万 平米 19 经济指标 项目经济技术指标占地面积 52937 5平方米 79 451亩 容积率 3 5建筑面积 商业30000平方米 住宅155281平方米 地下面积不计容 20 THANKS