房地产估价师制度与政策.doc

第三章国有土地上房屋征收【考情分析】 本章所占分值很少 2011年大纲与教材完全是全新的内容 2011年1月21日，国务院公布了国有土地上房屋征收与补偿条例，废止了2001年6月13日公布的旧条例 现已不再使用“房屋拆迁”这个名称，全部改称国有土地上房屋征收考试年份单项选择题多项选择题判断题综合分析题合计2009年1题0.5分1题2分2题1分4题3.5分2008年1题0.5分1题2分1题0.5分3题3分【内容框架】第一节 房屋征收概述第二节 国有土地上房屋征收与补偿第三节 国有土地上房屋征收评估【内容详解】第一节房屋征收概述1.房屋征收的概念 概念 是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为 性质 是物权变动的一种形式，是国家取得所有权的一种方式 主体 主体是国家，由政府代表国家以行政命令的方式执行 分类 征收集所有的土地（第二章中已讲解） 征收单位、个人的房屋及其他不动产 国有土地上的房屋征收 过去称为“城市房屋拆迁”，2011年以后不再使用此概念 实践中的房与地关系 集体土地，一般是房随地走，土地被征收，其上房屋同时征收 国有土地，一般是地随房走，房屋被征收，同时收回国有土地使用权2.房屋征收的限制条件（三条件） 征收只能是以发展公共利益、提升公共福祉为目的（目的） 征收必须严格依照法律规定的权限和程序（程序） 政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人公平补偿（对价）【典型例题】 对国有土地上房屋进行征收的条件有（）。A.只能是以发展大多数人的利益为目的B.必须具有严格的法律程序C.被征用当事人必须同意D.必须对被征收房地产按市场价值进行补偿E.必须获得征收部门的批准答疑编号501252030101正确答案BD答案解析三个条件中只考了两个。参见教材P39。3.房屋征收的前提条件3.1公共利益的界定（房屋征收条例中进行了界定） 国防和外交的需要（国防外交） 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要（基础设施） 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要（公共事业） 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要（保障性安居工程） 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要（旧城改造） 其它3.2公共利益的特点 是客观的 客观地影响着社会公众整体的生存与发展 是共享的 具有整体性、相对普遍性和共有性 不是多数人的利益就一定是公众利益 是不确定的 利益内容的不确定性 受益对象的不确定性 不同于国家利益或政府利益 国家利益、政府利益与公共利益在某种程度上会出现重合状态 但政府本身并不绝对代表公共利益，政府还有其自身的利益【典型例题】 公益利益就是指绝大多数人的利益（）答疑编号501252030102正确答案答案解析公共利益具有共享性，但并不是多数人的利益就一定是公众利益。参见教材P40。 4.征收与征用的异同 两者区别区别项目土地征收土地征用适用对象不同主要是不动产既包括动产也包括不动产前提条件不同上述公共利益因抢险、救灾等紧急需要所有权转移不同所有权改变，不返还使用权改变，之后应返还补偿内容不同有具体的补偿标准是否有补偿，补偿标准双方可协商 两者相同 征收、征用都是强制性的第二节国有土地上房屋征收与补偿 1.国有土地上房屋征收的管理体制分工内容房屋征收主体市、县人民政府（注意是政府）房屋征收部门市、县人民理论确定的房屋征收部门房屋征收实施单位房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，对其行为后果承担法律责任房屋征收实施单位不得以营利为目的房屋征收的监督与指导部门上级政府应当加强对下级政府房屋征收补偿工作的监督建设主管部门负责实施监督机关应加强监察2.国有土地上房屋征收的程序2.1 拟定征收补偿方案 拟定主体 房屋征收部门，报市、县级政府 征收补偿方案的内容 房屋征收目的 房屋征收范围 实施时间 补偿方式 补偿金额 补助和奖励 安置用房面积和安置地点 搬迁期限 搬迁过渡方式和过渡期限2.2 组织有关部门论证 论证的组织 由市县人民政府组织 由发改、规划、国土、环境保护、文物、财政、建设等部门参与论证 主要论证内容 建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划 房屋征收的目的是否符合房屋征收条件 房屋征收范围是否科学合理 补偿方案是否公平2.3征求公众意见 市县人民政府予以公布，征求公众意见，之后进行修改 期限不得少于30日 因旧城区改造需要征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例，市县政府应当组织如开听证会 参加听证会的代表应包括被征收人代表和社会各界代表2.4 房屋征收决定 政府在作出征收决定前，应进行社会稳定风险评估 房屋征收决定涉及被征收人数量较多时，应经政府常务会议讨论决定 作出征收决定后应及时公告2.5与房屋征收相关的几项工作 组织调查登记 调查登记，一般在房屋征收决定前进行 调查登记事项，包括房屋的权属、区位、用途、建筑面积等 调查结果应当在征收范围内向被征收人公布 对未进行登记的建筑物先行调查，认定和处理 当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以提起行政复议或者诉讼 暂停办理相关手续 不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为 如有上述行为，不予补偿 房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门 暂停期限最长不得超过1年 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用 足额到位：用于征收补偿的货币和实物的数量，应符合征收补偿方案的要求 专户存储：保证补偿费用不被挤占和挪用 专款专用：征收补偿费用只能用于发放补偿，不得挪作他用3.国有土地上房屋征收的补偿3.1 房屋征收补偿的内容 被征收房屋价值的补偿 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿 造成搬迁的，支付搬迁费 选择产权调换的，支付临时安置费或提供周转用房 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定 补助和奖励 征收个人住宅，被征收人符合住房保障短枪折，应当优先给予保障房3.2 房屋征收补偿的方式 货币补偿 相当于政府买下了要征收的房屋 产权调换 还要结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价 因旧城改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市、县人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋3.3 被征收房屋价值的评估 评估主体 由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定 房地产价格评估机构由被征收人协商选定 协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定 对评估房屋价值有异议的处理（两步处理） 可以向房地产价格评估机构申请复核评估 对复核结果有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定3.4 订立补偿协议或作出补偿决定 补偿协议 房屋征收部门与被征收人签订 效力 协议签订后，一方当事人不履行义务的，另一方可以提起诉讼 如双方达不成协议，行政部门可以作出征收补偿决定3.5 公布补偿情况和审计结果 建立房屋征收补偿档案 将分户补偿情况进行公布4.国有土地上房屋征收与补偿的法律责任4.1 市、县人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任 承担法律责任的情形 不作为 乱作为 处罚 责令改正，通报批评 造成损失的，承担赔偿责任 对直接人员依法给予处分 构成犯罪的，依法追究刑事责任 其它 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任4.2 暴力野蛮搬迁的法律责任 对暴力野蛮搬迁的处罚 对相关单位和责任人员根据情节严重程序不同承担民事责任、行政责任或刑事责任 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通知等非法方式 造成损失的，承担赔偿责任 对直接人员构成犯罪的，追究刑事责任 尚不构成犯罪的，给予处分 构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚4.3 非法阻碍依法征收与补偿的法律责任 追究民事责任、刑事责任或给予治安管理处罚4.4 涉及征收补偿费用的法律责任 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得 造成损失的，造成损失的，承担赔偿责任 对直接人员构成犯罪的，追究刑事责任 尚不构成犯罪的，给予处分4.5 出具虚假或者有重大差错的评估报告的法律责任 房地产估价机构或估价师出具虚假或有重大差错的评估报告 可给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚，并将处罚记录入信用档案 造成损失的，承担赔偿责任 构成犯罪的，追究刑事责任第三节国有土地上房屋征收评估1.房屋征收中可由估价机构评估测算的内容 被征收房屋的价值 用于产权调换房屋的价值 被征收房屋类似房地产的市场价格 其它 评估机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿 房屋征收部门可以委托对房屋价值进行预评估2.房屋征收评估机构选定及委托 资质规定 除三级资质外，其他资质的估价机构都可以从事房屋征收评估 选定估价机构的方法 先由被征收人在规定的时间内协商选定 无法确定的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机等方式确定 签订评估委托书 由房屋征收部门与估价机构签订房屋征收评估委托合同，并出具委托书 规定 房屋征收评估报告必须由两名以上注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章3.房屋征收评估原则及要求3.1 房屋征收评估原则（六字原则） 独立 估价机构与人员与征收当事人无利害关系 在评估活动中不受任何单位和个人的影响 客观 估价机构和人员在评估中不带自己的情感、好恶和偏见，实事求是地评估 公正 在评估活动中不偏袒房屋征收当事人任何一方3.2 房屋征收评估基本事项 评估时点 为房屋征收决定公告之日 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致 评估对象界定 一是在委托书或合同中明确评估对象范围 二是提供征地范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果 评估价值的内涵 被证收房屋的价值包含用范围内土地使用权的价值 不包含被征收房屋室内装饰装修的价值 是在评估时点双方自愿交易的金额，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素【重点难点】对被征收房屋性质、用途、建筑面积等的认定规则 一般规定 一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准 两者不一致的 一般以房屋登记簿为准，除非有证据证明房屋登记簿确有错误 对于未登记的建筑 按市、县人民政府的认定、处理结果进行评估【典型例题】 依据国有土地上房屋征收与补偿条例，国有土地房屋征收估价的估价时点一般为（）A 房地产估价师实地查勘 B 房屋征收决定公告之日 C 拆迁公司现场动员搬迁 D 房屋拆迁许可证颁发 答疑编号501252030201正确答案B答案解析房屋拆迁估价时点为拆迁许可证颁发之日，是旧条例的规定。参见教材P48 【2006年真题】 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）答疑编号501252030202正确答案答案解析对于房屋内部装修，因每户装修的标准各不相同，装修的年代各不相同，如果在评估时考虑装修，可能会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。参见教材P48 3.3 实地查勘、评估方法和技术协调 实地勘查要求 三方（征收部门、被征收人和估价机构）应在查勘记录上签字或盖章 被征收人拒绝在查勘记录上签字盖章的，应当有三方（征收部门、估价机构和无利害关系的第三人）见证，并应当在估价报告中说明情况 评估方法选用 选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或多种 具备条件的，应当选用两种以上的评估方法 评估结果确定 多种评估方法时，应对各种方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果 评估价格应以人民币为货币，精确到元 技术协调要求 同一房屋征收范围内的评估工作，原则上由一家估价机构承担 房屋征收范围较大的，可以由两家以上估价机构共同承担 两家以上机构的，应当明确一家为牵头单位 牵头单位应组织有关机构就重要的内容进行沟通，统一标准【2006年真题】 城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 （）答疑编号501252030203正确答案答案解析三方签认。参见教材P48. 3.4 评估结果和报告送达（四步） 估价机构将分户初步评估结果提交房屋征收部门 房屋征收部门将结果向被征收人公示，公示期间估价人员进行现场说明解释，听取意见 公示期满后，估价机构向征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告 征收部门应当向被征收人转交分户评估报告4.房屋征收评估异议处理和争议调处4.1对评估报告有疑问的 可向出具报告的估价机构咨询，估价机构应当解释和说明4.2当事人对评估结果有异议的 首先在规定期限内，向原房地产估价机构书面申请复核评估 复核评估结果改变的，应当重新出具评估报告 复核评估没有改变的，书面告知复核评估申请人4.3房屋征收评估争议调处 当事人对复核结果仍有异议的 在规定期限内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定 估价专家委员会检查评估的技术问题，并出具书面鉴定意见 评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告 评估报告存在技术问题的，出具报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告 当事人对鉴定意见不服的 可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼【典型例题】 国有房屋征收当事人对拆迁估价报告有异议的可以（ ）。A.向原估价机构申请复估B.申请行政复议C.向人民法院提起诉讼D.再委托一家估价机构评估E.申请估价专家委员会鉴定答疑编号501252030204正确答案AE答案解析E是进一步的处理，如果对原估不满意，或另行委托评估与原评估有较大差距且协商不能达成一致意见的，才会申请估价专家委员会鉴定。BC是指对鉴定结论不服时，才可以复议或诉讼。参见教材P49 4.4评估专家委员会及其工作机制 哪些机构需要成立房地产价格评估专家委员会 省级建设主管部门 设区城市的房地产管理部门 经授权的房地产估价行业组织 鉴定工作规定 房地产价格评估专家委员会应当选派专家处理鉴定事宜 专家组成员与原房地产估价机构、房屋征收当事人有利害关系的，应当回避5.房屋征收评估收费 房屋征收评估按政府规定的收费标准支付 房屋征收评估费由房屋征收部门支付 房屋征收鉴定费谁委托鉴定谁支付 鉴定改变原评估结果的，鉴定和由原房地产估价机构承担 房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收费评估费用6. 对违规房地产估价机构和人员的处罚 一是给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚 对估价机构，处520万元的罚款 对估价师，处1万3万元的罚款 二是将有关处罚记入信用档案 分别记入估价单位的和估价师的信用档案 三是造成损失的，依法承担赔偿责任 四是构成犯罪的，追究刑事责任