无锡房地产市场资料.doc

无锡房地产市场资料一、城市概况1、自然地理无锡市位于北纬317至322，东经11933至12038，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1622.64平方公里，其中建成区面积190平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2003年末耕地面积为159.09千公顷。2、行政区划2003年，无锡市辖2个县级市、7个区、31个街道办事处、83个镇。 2003年，经江苏省人民政府批准，无锡市人民政府发文通知，调整部分镇行政区。1、滨湖区东降镇与雪浪镇合并并设立太湖镇，镇政府驻东降；2、锡山区鸿声镇与后宅镇合并设立鸿声镇，镇政府驻后宅；3、锡山区安镇镇与厚桥镇合并设立安镇镇，镇政府驻安镇；4、江阴市山观镇与澄江镇并合并设立澄江镇，镇政府驻澄江；5、江阴市马镇镇、璜塘镇、峭岐镇合并设立霞客镇，镇政府驻璜塘；6、江阴市北漍镇与顾山镇合并设立顾山镇，镇政府驻顾山。3、人口据公安部门统计，2003年末全市户籍人口为442.54万人，其中非农业人口272.77万人,占总人口的61.6%，农业人口169.77万人，占总人口的比重为38.4%。人口自然变动：人口出生率7.02，人口死亡率7.02，人口自然增长率为零。人口机械变动：全市迁入人口66616人，迁出人口29250人，增加人口37366人。人口密度935人平方公里（市区2182人平方公里）。4、产业结构2003年，一、二、三次产业结构由上年的3.654.941.5调整为3：57：40。5、投资结构固定资产投资力度强劲，投资结构继续改善。2003年全社会固定资产投资完成893.32亿元，增长66.1%。其中，规模以上固定资产投资872.04亿元，增长88.6%。在规模以上固定资产投资中，基本建设投资490.50亿元，更新改造投资249.75亿元，房地产开发投资131.79亿元。分经济类型看，国有投资202.03亿元，增长27.8%；三资投资189.96亿元，增长131.8%；民间投资480.05亿元，增长115.9%。分产业看，第一产业完成投资1.47亿元，增长20.7%；第二产业完成投资520.43亿元，增长104.9%；第三产业完成投资350.14亿元，增长69%。全年基础设施建设投资366.87亿元，增长70.4%。基本建设和更新改造建成投产项目367个，项目建成投产率为51.3%；新增固定资产250.42亿元，固定资产交付使用率为75.3%。6、经济增长2003年全市国民经济持续较快发展。实现地区生产总值1901.22亿元，按可比价格计算，较上年增长15.4%。其中第一产业增长3.1%；第二产业增长17.8%；第三产业增长13%。 7、财政收入2003年财政收入大幅增加，全市完成财政收入265.58亿元，较上年增长32.2%，同口径增长26.5%。财政收入占地区生产总值的比重为14%，超过上年1.3个百分点。其中一般预算收入104.34亿元，同口径增长36.8%。 8、无锡在全国的地位总人口占全国0.3%，土地面积占全国0.05%，国内生产总值占全国1.4%，第三产业增加值占全国1.7%，财政收入占全国0.9%，全部工业增加值占全国1.6%，全社会固定资产投资占全国1.1%，社会消费品零售总额占全国1%，进出口总额占全国1.3%，出口占全国1.4%，外商直接投资占全国2.9%。9、收入与居住2003年，居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资18913元，增长19.7%。市区城镇居民人均可支配收入11647元,同比增长16.6%。农民人均纯收入6329元,增长8%。平均每百户城镇居民家庭拥有彩电153台、家用电冰箱98台、空调124台、电脑40台、家用摄像机4台、移动电话112部。每百户农村居民家庭拥有彩电124台、冰箱68台、洗衣机93台、空调69台、移动电话91部、电脑9台。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市人均住房使用面积18.7平方米，农村居民人均住房面积52.2平方米。城乡居民人均本外币储蓄存款2.4万元，比年初增加0.4万元。10、城市布局无锡立足于建设湖滨城市、山水城市，尽快拉开城市框架，扩大建成区面积，发展新城区，有计划、有步骤地改造老城区，推动城市建设南进北伸，构筑由主城、副城、卫星城组成的多中心、开敞型、组团式城市布局结构。11、城市规划1995年修编完成的无锡市城市总体规划提出了把建设“山水城市”作为无锡城市建设的奋斗目标。2001-2020年，市区形成以主城区为核心，城镇空间集聚、生态空间开敞的现代都市空间格局。主城区形成“七片一带”的总体布局结构（详见分区规划篇），构筑“山水城林”一体的城市总体框架。主城区外围按“1+6”城镇布局结构对空间加以引导，进行集中建设，体现城市空间布局的整体性和功能分工的合理性，促进主城区对外围地区的推动和协调发展。至2020年，市区城镇建设用地为245.42平方公里，其中主城区建设用地205.68平方公里，外围城镇建设用地39.74平方公里。市区总人口达278万人，其中主城区为200万人。远景，市区形成“1+6”城镇布局结构总体框架。主城区建设用地控制在507平方公里以内，人口规模约300万人，六个城镇组团建设用地控制在160平方公里以内，人口规模约100万人。二、房地产市场2004年19月无锡市房地产市场行情分析无锡的消费者在土地、金融双管齐下的宏观调控下未见低落的消费热情,整体市场运行可概括为：“大局稳中有升，市场供应充足，消费热情不减”。一、基本状况 1、房地产一、二级市场供应有序增长2004年第三季度土地出让10381万，成交金额1058亿元。虽然投放量较上季略有下降，不过从土地用途看，延续了二季度的特点，非住宅用地成为土地市场投放的主角，这也是政府基于一季度住宅用地大量投放之后的结构性调整。2004年19月共出让土地689万，完成全年计划量的86。从新出让的土地项目来看，住宅用地的容积率逐步加大，充分体现了土地利用的集约性原则。 同时第三季度无锡市区又迎来了一个新盘上市的小高潮，七区共颁布预(销)售许可证37张，许可销售各类物业的商品房104，6万，其中锡山惠山两区就占了4386。19月累计核准预售面积290万，今年市区可供百姓选择的房源已达490万，逼近500万大关，供不应求的状况已经大为改善。从供应结构上看，住宅开发正逐渐向多元化、多层次发展。 2、房地产开发投资涨幅有所反弹房地产市场在前一轮宏观调控之后显示出了强劲的反弹。据统计局相关数据显示，2004第三季各项宏观指标同比虽然涨跌不均，但环比增幅明显，尤以完成房地产开发投资额、新开工面积为甚。l9月市区共完成房地产开发投资7838亿元，同比上涨81.18，其中第三季完成投资3823亿元，环比上涨14444，相当于整个上半年的完成额。市区19月房地产施工面积77139万，新开工面积31866万，竣工面积4978万，分别同比上涨2117，-378和-525，数据显示各界对房地产景气的信心还是很强的。此外房地产投资中，住宅物业上升幅度较快。 3、房地产二、三级市场交易量涨跌不一。相比房地产投资，房地产交易对于宏观调控的反应要滞后一些，2004年第三季的成交较上季略有下滑。2004年19月市区商品房成交25053万，成交额达9341亿元。除锡山、惠山外，商品房成交面积18912万，成交金额7726亿元，同比分别上涨445和903。其中住宅成交16329万，成交金额5347亿元。市中心(崇安、北塘、南长三区)的商品房成交份额正在逐步萎缩，新区、滨湖、锡山、惠山四区的份额已经超过半数。 19月市区二手房成交16903万，成交金额2658亿元，其中住宅成交8505万，成交金额1777亿元。除锡山、惠山外，二手房成交面积121.90万，下滑173，成交金额2317亿元，其中住宅成交7174万下滑838，成交金额1619亿元。数据显示老城区的存量房交易以普通住宅为主，而锡山惠山两区多是以厂房等非住宅为主。 4、房价稳中有升，各区域涨幅差异较大。 2004年第三季商品住宅均值3479元，小幅上涨319。该季均价最大的特点是区域发展不平衡，均值虽然微涨三个百分点，但各区域发展极为不平衡，最大单季增幅相差二十多个百分点。一方面显示出先行增值的区域涨幅正在放缓，一方面暗示房价仍有上行的空间。 存量房市场基本呼应了商品房市场的形势，住宅均价为3087元，上涨291。但个别样本新村出现了跌价的现象。 5、金融市场的规范、银根的紧缩限制了部分投机行为。 随着商业银行房地产贷款风险管理指引的正式出台，各大商业银行既抬高了住房贷款的门槛，也严格子审查的手续。在七月份以来，因无法顺利获取贷款而办理解除商品房买卖合同、撤销合同登记备案手续的比例在加大。部分投机者因此失去了存活的温床。 6、房市产品更加丰富多彩，物业更加多样。 多年来，无锡的房价差距通常只体现在地段上，市场在不同的区位提供同质的产品，高档晶可谓珍稀，所以几乎可以称为单一产品市场。如果撇去交通因素，市场上商品房可以相互替代。如今，多种物业进入市场，即使同一区域也会有不同层次产品提供，诸如阳光排屋，花园洋房，联排别墅，酒店式公寓，典藏湖景别墅等等。形形色色的不同层次的楼盘一方面激发了消费者的想象，另一方面也使消费者对未来的新生活有更多的憧憬。 7、2004年第三季成交势头虽然放缓，但已初现回暖迹象。 第三季度单季商品房成交面积7279万，只有上季的7669。造成交易略微低迷的原因有几点。一是上半年宏观调控的惯性作用，二是惯例上春节前后和暑期是房地产消费偏淡的时节。三是市场供应充足使得消费者并不急于人市购买。此外，9月存量房市场老城区的交易量也比8月上涨了37.52，充分体现了消费者对于无锡楼市的信心。二、下阶段预测 根据前三季度发展态势，对今年第四季度及2005年房市走势作如下预测。 1、供应成交将持续走旺，消费者的消费心理步入成熟。 据2004中国太湖无锡金秋房地产交易展示会筹备组的不完全统计，秋交会上将有近百万千方米的预售楼盘和人批量的预告楼盘参与展示。阳光、金色江南、颐和湾公寓等今年都还有后续楼盘推出。预计成交量也会较增加。 一些开发商新进无锡市场，带来的不只是新的管理模式、操作方式，以及产品本身，还有附加在产品上的价值观念、生活态度。楼市的充盈不但让消费者们有了宽松的选择余地，也提升了消费者的消费眼光和消费层次，更加明了自身的需求是什么。 2、房市竞争将进一步加剧，竞争的加剧将促进房市的变革。 随着已出让土地的开发建设进程加快，商品房供应量也达到历史最高水平，各大开发商争夺消费者的战斗已经打响。因而，房市栏目、户外广告、房交会展位，所有可以展示开发商的形象与产品的媒介都已经成为竞争的战场。万客会、赛客会也是新型的吸引消费者、展示企业形象的模式。竞争的加剧必然促进产品品质的提高。 3、各区开发缤纷多彩。 连年来，中心区、副中心、西区等区域依次经历了快速发展的阶段，而南区房地产开发相对薄弱，除五星小区外开发寥寥无几。该区新盘供应面积已占了市区的五分之一强，区域均值也涨了二十多个百分点。所有的迹象、数据都显示了这一区域的潜力只是刚刚开始释放。根据市政府的规划蓝图，新城的舞台上将出现更多的亮点。特别是两个新城：蠡湖新城的核心区在由青祁路、太湖大道西段与蠡湖围成的区域内，约6平方公里，概念规划面积约20平方公里。滨湖新城是蠡湖以南、长广溪以东的广阔区域，远期规划面积约100平方公里，远期规划居住人口约50万。前不久建成通车的蠡湖大桥将这两座新城连接起来。