京南绿洲世界城概念性规划设计.doc

京南绿洲世界城概念性规划设计一 总则：1 绿洲世界城项目总体概念规划及建筑设计要求达到一定标准的设计深度，最终成果既要达到开发理念的要求，又要满足规划报建及开发成本的要求。2 深入研究绿洲世界城项目文化内涵及项目定位特点，通过有机的综合规划，使国际化城市成为一种社区生活的自然习惯，以领先的技术手段，创造一种国际风情之城、生态宜居之城的全新生活方式。3 设计应突出创新精神，融入当今科技成果，结合项目实际环境情况及开发理念，开发出更有市场竞争力，符合当地人文环境的新产品。4 世界城项目按郊区楼盘的特点进行概念性规划设计，应体现以人为本国际化风情的构思。5 设计要体现企业的品牌形象，体现项目的环境特色，并尽量到节能、环保符合开发商低成本，高效益的要求。二、项目概述：1， 项目是*房地产进军北京的第一个项目，以居住、度假、休闲、娱乐的大型集约式国际化城镇。2， 项目地点：京南距天安门50公里，河北固安县城内，北至京九铁路，南至廊涿高速，西至于106国道，东至固安县引清干渠。3， 开发商：*房地产开发有限公司。4， 地块面积：1996亩。地块北为固安云龙湾公园，西与浙江产业园隔路相望，南为钓鱼具产业园，东为现代物流园。5， 交通：紧邻固安城市快速路直通往首都第二机场。距今106国道35M。距北京玉泉营环岛38KM。距北京西客站60KM。距首都第二机场30KM。优越的交通环境为打造成环首都经济圈、空港交通圈的有力节点，有巨大的发展空间。三，地宗现状；地宗内为大留村村民居民区及民房区。地宗内有一所小学、一所幼儿园。有果园、部分农田和林地。有小形加工厂和商店。地形非常平坦，为生地无任何市政设施、通信、供水、供电、供气设施。（2）四，地宗用地技术指标：附表1用地类型用地面积用地面积用地比例新民住用地4166243128二类居房用地4635695253492学校用地3395085255商业用地248372168娱乐用地04872036体验用地065975048商住混合用地72510875545道路用地250637591884广场用地07611405市政用地04872036园林绿化用地118177088防护绿地用地33249825总规划建设用地13319951000（3）五、首期经济技术指标：1、项目基础指标总用地面积：171亩总用地面积：114057万总建筑面积：228114万容积率：1。5一2。0之间绿化率：30%附表2建筑参数联排别墅花园洋房高层住宅合计建筑面积808户容积率1.2.2.02.8用地面积用地比例说明六、设计理念：1 以复合房地产原创性产业理论，整合各种优质资源，以全新的房地产开发模式，满足有效需求，激发潜在需要，以超差异化的策划思维启动新的市场新热点，以生态度假主题文化文化融入住宅社区，创造一种全新生活方式：打造高档社区，绿色环保、 生态健康的生活。2 开发背景为：结合固安城市向南发展的战备方向，项目要建设成为城市未来核心板块的标志性生态度假主题大型高档居住区，实现国际时尚，生态度假的新生活理念，以发展为依托，以品质为核心，以效益为目标，以城市运营手段，充分发挥和建立品牌效应，整合一切可以整合的资源。在硬件资源上，整合生态度假主题文化公园，商业、配套设施，整合周边学校资源。软件资源上整合政府和社会的宣、文、教、体、卫、商等资源，将国际性的高尚品味和当地特色文化相结合、创造浓郁的国际社区文化。主要包含：健康和国际文化，教育和学习文化，温馨和谐的交往文化，亲近自然的环保文化，配套齐全的商业文化。七，项目市场定位：1， 主题项目为：欧式原创别墅，国际化主题社区，核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者，注重生活质量，追求时尚生活，欲购买第二或第三居所者，为项目的形象与开发商实力所吸引，第二次或第三次购房以改善住房条件者，喜欢体育运动，重教育学习或者从事金融专业或在政府从业的高收入者，欲购买项目房产，以求保值增值者。尤其是事业有成，能够接受新事物崇尚国际文化的中青年，有一定社会地位和经济来源的中高收入人群，年龄在30一45岁之间，愿意改变生活环境、注重生活质量的白领阶层人士。2， 别墅的目标消费群体以中阶级，三资及民营企业家，高收入个体经营者和专业技术人员为主的高收入消费群体。3， 花园洋房和高的消费群体以北京地区中高收入的人群为核心，以公务员、白领、中收入专业技术人员为主要对象。八，项目产品定位：本项目以欧式产品为主的高档低密度居住区，并设置一定数量的别墅和别墅品质的花园洋房，本案产品定位要求有充分的市场差异性，设计中应体现如下特征：冲击市场产品的差异化；高端引领区域产品的差异化。联排别墅定位：引领型产品，欧式主题精髓的差异化填补奢侈型品质别墅。冲击市场型产品，具有差异化优势的景观经济型别墅。持续发展产品，欧式主题生活的全面差异化豪华型别墅。花园洋房产品定位：类别墅品质的低密度花园洋房。小高层和高层产品定位：应与别墅类和花园洋房类产品保持一定的延续性。应尽量保证户型的通透性，景观配套性。九，规划设计总则：1， 项目除了在市场本身的差异性和个性化外，更重要的是京郊主题生活方式之内涵的演绎。2， 设计要求务实创新，突出产品国际化，城市化，度假化生活的规划设计理念。3， 设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人、人与人之间的协调和谐理念，以人为本，从而满足人们对高质量生活、对4+3的生活方式的要求和渴望。4， 规划应考虑首期与整体风格的一致性，同时各个组团应有相应的变化。5， 社区整体应有一定的活动开放空间。6， 首期工程压力较大，暂不考虑停车场。7， 物业管理，并综合项目各期开发情况，统一规划，降低物业管理成本。（7）十，规划设计细则：1， 作为固安区域内标志性建筑群，要最大限度的向人们展示社区环境气氛，居住环境、销售背景以及商业配套。2， 强调以人为本，通过设计提高小区人文环境质素，强化人与环境亲和与协调。3， 规划设计在各方面具有超前意识，考虑到引领产品奢侈的风格特点及常规产品的风格特点的差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖性、独特性和单体建筑的持久性。4， 设计时要充分考虑配套与居住的结合，要考虑业主方便的同时也要保证对外开放。5， 设计时要考虑物业对别墅区和洋房区的分区管理问题，别墅区的物业管理应给业主有尊贵舒适的感觉。6， 规划应分成若干组团，每个组团应根据所处的位置不同，规划景观主题应各具特色，围绕中心景区布置花园洋房和别墅，景观应各具特色。7， 设计应考虑各组团封闭管理，首期主出口设在西面与市政道路相连接，尽量降低小区物业管理成本。8， 社区内应适当布置户外运动场所和运动器械，并考虑儿童活动场所。9， 洋房和别墅设样板房，楼层控制在六层之内，栋数根据开发进展进行调整。10， 公共空间的营造，人性化的社区规划打造空间，不同区域不同风格，不同规划特色，要求人车分流，合理利用空间，物业用房、居委会、活动中心等。十一，路网设计原则：鉴于本项目规划要求，小区道路规划以人车分流为原则，除浙安路外其余道路均可调整。道路系统分为区内和区外两部分，遵循以下原则：1， 区外道路系统：小区内为封闭式管理，出入口设在小区西面与106国道相连接。社区服务中心，商业步行街，设在浙安路和固秀路交汇处往东西两则延伸。2， 区内道路系统：小区道路人车分流，组团与组团分割又相互连接。步行街以组团为主，机动车道连接。健身运动道路各组团连通。3， 各类道路分布合理，一景一道，一景多道，机动车道，一步移景。出入口方便、实用、安全、合理。4， 尽量设计单行道，从而保证小区秩序和环境不受干拢。5， 各期洋房区道路考虑人车分流外，还应满足停车位的要求。6， 小区道路应通而不畅，尽量设弯道，可获得景观效果降低车速和危险性，保证小区内交通安全性。7， 车行道用环状连通各组团，步行道申入组团内，将户外活动区、绿地、公建联系起来。8， 结合规划路网要求，合理考虑路宽和转弯半径。十二，环境设计原则：1， 环境设计原则遵循总体规划设计原则，坚持整合各种资源，现代与现状相结合、地区特征与环境理念相结合、中式与欧式相结合。突出欧式、度假、商务概念，采用欧式园林风格。2， 突出欧式文化内涵，真正达到保护好原生态，营造小区环境气氛。3， 设计手法要现代、时尚、大气、生态有亮点，同时经济适用效果好。4， 绿化种植选用经济，实惠易成活，易养护，四季常绿，月月有花，秋季有果。5， 每期可以分若干个组团，每个组团都要有景观设计，组团景观可以选用花草、喷泉、溪流、运动器械、露天运动场和雕塑为主题。6， 别墅产品尤其重视景观的独特性，庭院内外景观相结合，庭院景观的参与性和使用性，庭院考虑景观的奢侈性，如私家花园。洋房的首层花园应庭院化设计。7， 整个环境设计要经济性、适用性、合理性及艺术性相结合，又便于分期操作。8， 区内园林绿化设置小区喷灌方式，尽量回收雨水加以利用。9， 主题园林可配合人工湖考虑，每个组团内为独立的水系。10， 园林景观与周边建筑物相协调，有创意，主题鲜明。11， 区内建范园，示范区与样板房、园林园建相结合配雕塑、小品。12， 各区域主题园林、小品、景墙、坡地等明确。综上所述：产品设计要创新、适应市场、经济实用、大气美观、降低工程成本。*房地产开发有限公司策划部2010年8月16日（11）