《房地产开发培训》PPT课件.ppt

房地产开发培训房山区统计局工业城建科 房地产开发 填报总说明 填报时间与要求 定报制度修订内容 指标详解 常见报表差错及注意要点 一 填报总说明 统计对象 统计原则 报表目录 报送方式 统计对象 所有从事房地产开发活动的单位行业代码 7210 房地产开发公司 主业 商品房开发 房地产开发公司 其他业务 统建代建 拆迁安置的住宅 厂房 仓库 写字楼 商业楼及配套服务设施的企业 从事土地一级开发的房地产企业开发企业自身进行固定资产投资活动不包括单纯的土地交易活动 转手倒卖土地 统计原则 法人经营地原则按办公地报送 产业活动单位归属法人单位报送 多个办公地以总部为准 我市单位在京外注册法人单位 在京外统 房地产开发企业2010年年报需要报送的表 201 5房地产开发项目情况 一 201 9房地产开发项目情况 二 X202房地产开发项目投资建设完成情况X202 1房地产开发企业资金到位情况X103限额以上房地产业财务状况X606信息化主要情况指标 报表目录 12月定报代替年报 表号为2开头采用12月定报201 105非工业主要能源消费105 5非工业水消费 房地产开发企业2011年定报需要报送的表 201 5房地产开发项目情况 一 201 9房地产开发项目情况 二 X202房地产开发项目投资建设完成情况X202 1房地产开发企业资金到位情况X203限额以上房地产业财务状况X204重点房地产企业商品房销售及待售情况X205非工业主要能源和水消费 报表目录 报送方式 房地产开发报表企业通过北京统计数据集中采集平台填报 重点房地产企业报表 定报x204 通过网址填报 二 填报时间与要求 年报报送时间 定报报送时间 几点要求 2010年年报报送时间 2011年定报报送时间 要求 为保证数据质量 为执法检查提供依据 要求各企业建立房地产开发主营业务统计台帐 经济适用房 限价房项目及时上报 三 定报制度修订内容 2010年年报取消x106 新增x606 x103表名修改 其余沿用2010年定报表式 没有变化 2011年定报制度修订如下 1 年报 取消X106表新增X606表x103表修改表名2 定报 201 5中增加 项目属性 指标X202中 本年土地成交价款 指标增加其中项 开发补偿款 和 土地使用权出让金 个指标 X202中 商品房销售面积 额和套数 不含回迁 删除 不含回迁 X202中 空置面积 调整为 待售面积 X202 1中增加 契税 指标X203表和X204表修改表名 填报范围 全部房地产开发经营法人单位 年营业收入500万元及以上中介物业及其他房地产活动单位 201 5 增加 项目属性 指标 X202房地产开发项目完成情况 本年土地成交价款 新增其中项 开发补偿款 和 土地使用权出让金 2个指标 删除 不含回迁 字样 X202房地产开发项目完成情况 所有 空置 都改成 待售 指标解释不变 新增 契税 指标 四 指标及审核关系详解 201 5 201 9房地产开发项目情况 X202房地产开发项目投资完成情况 X202 1房地产开发企业资金到位情况 按项目填报 201 5 立项 201 9 规划 X202 土地和建设 按单位填报 X103 X203 财务 X202 1 资金 X606 信息化 105 105 5 非工能源及水 只要有项目 就得填项目套表201 5 201 9和X202发生投资 必填资金表X202 1若没有投资额发生 则不填报X202 1 一 201 5201 9房地产开发项目情况 201 5 项目编码 一般项目从 001 开始编码单纯土地一级开发以 100 为起点经济适用房项目 600 为起点限价房项目以 700 为起点廉租房项目以 800 为起点公租房项目以 900 为起点拆迁安置房项目以 400 为起点 非常重要 单独立项 配建需拆分 项目主要用途 已有 如果该项目仅做土地一级开发 即项目编码 100 为起点 则a05必须选择 17 反之亦然 项目主要用途 已有 审核 当a05 17 时 201 9可以只填 项目占地面积 X202续表 面积表 为空表回迁楼另立项目 项目属性 纯商品住宅 其他 纯商品住宅 全部以市场价格销售的商品住宅项目 其他 包括经济适用房 限价房 廉租房 公租房 拆迁安置房等不以市场价格销售的住宅 办公楼 商业楼等其他非住宅项目 项目编码与主要用途和属性之间的关系 新增 如果项目编码以400 800或者900为起点 即项目为拆迁安置房 廉租房或者公租房 那么a05选 16其他 那么a13项目属性选 2其他 如果项目编码以600为起点 即如果项目为经济适用房 那么a05项目用途选 07经济适用房 a13项目属性选 2其他 如果项目编码以700为起点 即项目为限价房 那么a05选 06普通住宅 a13选 2其他 701 16 2 如果项目属性为纯商品住宅 那么项目主要用途为普通住宅或者别墅公寓 即 a13 1 则a05 06或a05 08 如果项目主要用途不是普通住宅或者公寓别墅 那么项目属性不应为纯商品住宅 即 a05 06且A05 08 则a13 2 时间 以首次破土开槽或打桩为准 最前期准备 如地质勘探 施工队临时道路修建等都不算项目开工 复工项目仍然按第一次正式开工时间填报 而非复工时间 单纯一级开发不用填报项目开工时间 项目开工时间 项目开工时间 项目交付时间 取得四方验收单或竣工验收备案表 甲方 乙方 监理 设计与勘察 以项目最后单体建筑竣工时间为准 尚未竣工可以不填 国家有必审 如果竣工时间为本年 则竣工工面积 0 以第一套建筑单体交付时间为准 项目竣工时间 201 9 项目规划情况 如果201 5中项目属性为纯商品住宅 则201 9中政策性住房规划面积应该都为0 反之亦然 201 5 201 9 二 X202表房地产开发项目投资完成情况 跨年度累计指标 年度内累计指标 主要涉及内容 指标名称指标涵义指标来源指标填报方法指标填报注意点审核关系 计划总投资 填报依据 企业计划部门或负责前期工程的部门项目总体设计概预算或者项目建议书 计划总投资为跨年度指标 计划总投资指标应该根据企业计划变动情况进行调整 往年已经竣工的项目 只剩销售待售 不再填报计划总投资 自项目开始至期末累计完成投资 时间跨度 从立项开始到本期止累计完成的全部投资 跨年度 包括 1 报告期以前建成投产的投资或停 缓建工程完成的投资及拆除 报废工程的投资2 转入的 在建工程 以前年度完成的投资不包括 转出的 在建工程 累计投资 自项目开始至期末累计完成投资 计划总投资 自项目开始至期末累计完成投资如果该指标大于计划总投资 必须调整计划总投资自开始建设累计完成投资 103 本期 上期 本年完成投资 107 本期 上期上期自项目开始建设累计完成投资 上期a103 本月完成投资 a140 本期自项目开始建设累计完成投资 本期a103 审核关系 核心指标 由 其中项 按构成分 按房屋用途及面积分 构成 自年初累计完成投资 年报 2010年1月1日 12月31日定报 2011年1月1日 当月月底用于 房屋建设 土地开发 各种公益性及配套性建筑 土地购置等方面的投资 填报依据 企业工程部门 前期 成本核算 和财务部门数据来源于实际工程形象进度及项目全过程的财务实际费用支付 自年初累计完成投资 建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用 自年初累计完成投资 监理报告和施工进度单 小项目 兴工动料 以完成形象进度为准 财务开发成本明细账区别于财务上的其他费用以财务实际支付为准 建筑工程包括 房屋土建工程 列入房屋工程预算的暖气 卫生 通风 照明 煤气等设备的价值及装设工程 列入工程预算的各种管道 电力 电讯电缆等敷设工程 设备基础 支柱 操作平台等各种砌筑工程及金属结构工程 为施工而进行的建筑场地的布置 工程地质勘探 原有建筑物和障碍物的拆除 平整场地 施工临时用水 电 气 道路工程以及完工后建筑场地的清理 绿化等 公路 桥梁等工程 安装工程包括 涉及房地产企业的安装主要为设备安装注意 1 如果开发公司将设备安装工程委托给施工方 列入概预算 则安装工程包含在建筑工程中 例如门窗管道这些基本设施的安装纳入工程概预算 计入建筑工程 2 如果购买电梯等设备后 厂家免费安装 则直接计入设备工器具投资 若单列 则计入安装工程投资 建安工程以监理报告认定的工作量为准 而不是以财务支付工程款的进度为准 建安工程 非常重要 1 需要安装的设备 从设备开始安装算不要安装的设备 从运达经验收合格算 虽然已经付款 但尚在途中的设备不应计算投资 设备工器具购置 2 在什么情况下 设备工器具的价值不填写在 设备工器具购置 中而填在 建筑工程 中 主要查看该工程的概预算书中将设备放入建筑工程还是放入设备部分 设备工器具购置 3 如果运输途中发生运费 保管费等费用 填报在 设备工器具购置 指标中 4 如果购买设备免费安装 则安装费用包括在 设备工器具购置费 中 设备工器具购置 土地征用 购置及拆迁补偿费用勘查设计费建设单位管理费 包括建设单位 甲方 相关工作人员工资及福利 如工程部 办公费 差旅费等管理性质的开支 政府收费 主要有土地增值税 城市维护建设税 城市基础设施建设费 教育费附加 排污费 城市水资源费等 利息其他 造林支出 可行性研究费 临时设施费 设备检验费 土地占用使用费 包干结余 合同公证费及工程质量监测费 汇兑损益 华章损失 固定资产亏损及损失等 其他费用 注意事项 其他费用是执法检查中很容易漏填的一个指标 具体包括内容请参考制度指标解释 其他费用一般是指开发前期和开发中发生的费用 对于广告费等后期为销售作准备的费用不计算在内 其他费用一般指甲方发生的费用 其他费用 建安工程费用 乙方发生 来源于监理 按形象进度 施工方的 物耗 人耗 其他费用 甲方发生 来源于财务 按实际支付进度 可以这样理解 自年初累计完成投资 乙方 施工方 甲方 费用 统计人员 监理报告 工程形象进度 财务部门 费用实际支付 不是按照工程款的支付填报 案例I 按工程形象进度填报投资额 报告期 某项目墙体工程10000平方米 单价100元 平方米 工程形象进度完成50 则 当前墙体工程完成投资额 10000平方米 50 100元 平方米 形象进度 单价 报告期 某项目发生3项成本支出 1 土地购置费15000万元 2 原材料5000万元 留待领用 3 前期各项规费2000万元 案例II 按费用实际支付情况填报投资额 报告期财务部门发生投资额应为 1 土地购置费 3 各项规费 17000万元 原材料5000万元计入财务状况 存货 会计科目 领用出库后再计入投资额 与建筑工程 安装工程 设备工器具购置及其他费用之间的审核关系 自年初累计完成投资 107 建筑工程 安装工程 设备购置费 其他费用 107 本年资金来源合计 本年各项应付款合计 当月建筑工程超过1亿时 请核实并写明原因 建筑工程投资一般占房屋建设项目投资的40 50 左右 审核关系 审核关系 自年初累计完成投资其中项 注意 本月完成投资不能为负数 某企业本月没有发生任何投资 但转出利息138万 将本月完成投资填成 138万 是错误的 非商品房建设及配套工程投资 非商品房建设及配套工程投资 非商品房建设投资 配套工程投资 填报依据企业工程部门 数据来源于工程预算完成工作量的投资额 按照工程形象进度填报 非商品房建设及配套工程投资 注意事项 该指标在总投资中的比重一般不能为0 如果项目投资很大 但该指标为0 请审核 非商品房建设及配套工程投资 基础设施投资 规划红线以外的大市政建设 包括道路 地下管线 煤水电气热等 如交通枢纽 公园等 房地产开发公司开发的用于市政 电信 交通 水利 环保等建设投资 基础设施投资 配套工程投资 非商品房建设投资 回迁楼 住宅 绿化 道路 会所 审核关系 开发企业完成的前期工程投资 生地熟地 建筑工程其中项 土地开发投资 七通一平 数据来源 企业工程部门数据来源于 七通一平 完成形象进度所形成的投资额 土地开发投资 指标设计目的 反映地产开发在整个房地产开发中的比例关系 土地开发投资 注意事项是 建筑工程 其中项兴工动料单纯土地交易不计入关于拆除房屋发生的投资填报入 土地开发投资 还是 其他费用 的界定 土地开发投资 分摊原则 土地开发投资额在投资用途分组中能根据规划用途分摊的部分就分摊只有在土地开发用途不明情况下 计入 其他 住宅 写字楼 商业楼土地开发投资额应分摊入其他 土地开发投资 其他费用其中项 土地购置费 企业在一级市场 国家企业的口径 通过各种方式 主要指划拨 出让等方式 取得土地使用权而支付的费用 排除转让购地项目转让土地费用不计入 土地购置费 只计入 其他费用 排除单纯一级土地开发项目单纯一级土地开发的企业没有土地使用权 包括土地补偿费 附着物青苗补偿费 安置补偿费 土地征收管理费等 出让合同上包括两部分 政府土地收益 土地使用权出让金和基础设施配套建设费 土地开发补偿款 按支付进度填报 土地购置费 土地使用权出让金基础设施配套建设费开发补偿款 基础设施配套建设费 土地使用权出让金 开发补偿款 政府收益 土地使用权出让金基础设施配套建设费开发补偿款 基础设施配套建设费 0 土地使用权出让金 0 开发补偿款可能 0 注意事项 土地一级开发时发生的拆迁补偿费只填入 其他费用 不填 土地购置费 只有在获得土地使用权 主要是出让 划拨 时支付的费用 才填报 土地购置费 城市基础设施建设费 企业在办理施工项目计划手续 或在申请建设工程规划许可证时 需要交纳的一种费用 指标来源 取自会计相关科目 旧建筑物购置费 如果企业买了旧建筑物后拆除 则填0如果企业购买后继续建设 则将原旧建筑购置费用填报入该指标 房地产企业较少 一般填 0 审核关系 如果旧建筑物购置费 0 请核实 注意 如果企业只发生前期费用 例如刚购置土地 一般不能将这些费用全部计入 其他 而应该根据规划用途大概分摊投资额 住宅 包括 普通住房 公寓别墅 政策性住房 职工宿舍 集体宿舍等等 不包括 住宅楼中人防用 不住人的地下室 住宅投资 普通住房 公寓别墅 经济适用房住宅投资 90平方米及以下 140平方米以上 117普通住房 不包括经济适用房 廉租房 公租房和拆迁安置房但是包括限价商品房同时满足三个条件 119别墅 高档公寓 根据市发改委批复 备案 项目用途填也包括低密度住宅 建筑造价和销售价格明显高于一般商品住宅 120经济适用房 立项为经济适用房 项目编码为600 配建的经济适用房应拆分出来单独报项目 90平方米及以下住房140平方米以上住房 以套型建筑面积为准 套内建筑面积 分摊建筑面积划定面积时现房以销售合同中实测建筑面积为准期房以预售合同中规划建筑面积为准 如果单幢建筑不完全是90平方米以下 则按照设计建筑面积中90平方米所占比例 计算该指标投资额 90平方米及以下住房140平方米以上住房 案例报告期 某开发企业开发富丽山庄小区 同时建设10幢住宅 总建筑面积40000平方米 当期完成投资15000万元 其中 建筑面积90平方米以下套型建筑面积32000平方米 投资完成情况应为 本年完成投资15000万元住宅15000万元90平方米以下住房12000万元32000 40000 15000 12000万元 90 及以下所占比重 住宅投资额 121写字楼 企业 事业 机关 团体 学校 医院等单位使用的各类办公用房 122商业及服务业等经营性用房 指对外营业的用房 案例 某项目 有底商 写字楼和公寓 底商规划面积占1 4 写字楼占1 2 公寓占1 4 不同建设阶段的投资额如何填报 如何填报 基础投资 如土地开发等 底商 1 4 写字楼 1 2 公寓1 4 基础部分投资额以面积分摊 商业投资 基础部分投资额 1 4 底商投资额 基础部分投资额 1 2 写字楼投资 基础部分投资额 1 4 公寓投资 123其他 中小学校 托儿所 幼儿园 图书馆 体育馆 物管房屋等配套和公益性建筑 小区内道路 桥梁 绿化 景观等 人防 不住人的地下室 车库等 注意事项 土地开发投资额在投资用途分组中 能根据规划用途分摊的部分就分摊 123其他 住宅 普通住房 别墅公寓 经济适用房 住宅 90平方米及以下 140平方米以上 128本年新增固定资产 报告期内新增的 已经完成建造和开发并交付使用的房屋和土地开发价值 一级开发完成后一次性计入二级开发完成后扣除土地出让费用后计入 本年新增固定资产价值包括 一级开发完成后 发生的所有费用 二级开发项目竣工后 建安投资 交付使用的设备工器具 扣除土地购置费 出让 后的其他费用 本年新增固定资产 划拨方式取得土地所支付的土地补偿费 青苗补偿费 迁移费等计入 出让方式取得土地使用权而支付的价款不计入 审核关系 1 商品房竣工后 不仅要填竣工价值 还要同时填报本年新增固定资产 且本年新增固定资产 竣工价值2 如果单纯进行土地开发 则完成土地开发后 就要填报本年新增固定资产 如果本年完成土地开发面积 0 则本年新增固定资产 0 128本年新增固定资产 注意点 建安及费用部分 设备工器具部分 128本年新增固定资产 在建成交付使用后 以竣工验收合格为标准 再计入 凡达到固定资产标准 参照企业会计制度 需要安装的 安装就位后计入 不需要安装的 交付使用后 再计入 土地部分 401完成开发土地面积 完成七通一平等前期开发工程 变成熟地 完成开发后一次性计入 可以跨年度而不是按进度计 如果有明确时间和区域划分的阶段性分期开发建设的土地 可以分期上报 402待开发土地 生地 面积 已经获得土地使用权 但是还没有开发的生地 截至期末 时点指标 本年购置土地面积和价款 协议出让招 拍 挂出让 成交价款 按照合同数一次性填报 虽然没有地价和议价但是可能要支付开发补偿等费用 一般不为0 注意 1 与 土地购置费 异同 本年购置土地面积和价款 2 以划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费 附着物和青苗补偿费 安置补偿费及土地征收管理费等费用 也应计算为本年土地成交价款 所以划拨价款一般也不为0 本年购置土地面积和价款 3 本年购置土地面积和本年购置土地价款一般应该成对出现 只要报告期内签订合同或者协议 就要填报这两个指标 填报数据以合同或协议为准 而不是实际支付数 本年购置土地面积和价款 填报数据以合同或协议为准 而不是实际支付数 区别于 土地购置费 的其中项 一般来说 土地使用权出让金 仅针对于出让方式拿地而言 其他方式拿地该指标为0 土地成交价款其中项 开发补偿款和土地使用权出让金 三 X202续表项目建设及销售情况表 商品房建设情况 商品房销售 出租情况 商品房待售情况 政策性住房建设情况 601施工面积 指报告期内在施或施工过的全部房屋建筑面积包括地下室 半地下室以及配套 取自 施工许可证 例 某住宅项目 2009年9月新开工2000平方米 到11月份由于纠纷停工 直至2010年3月才复工 填写下表 2000 2000 2000 2000 0 0 2000 0 施工面积 本期新开工面积 跨年施工面积 本期复工面积 本期竣工和本期施工后又停缓建面积包括在内 2009年 2009年 2010年 2010年 审核关系 B类审核 不开锁 1 施工面积 0 则自年初累计完成投资 0 601施工面积 2 自年初累计完成投资 0 施工面积 0的两种情况 1 单纯拆迁和土地开发项目 没有施工面积 2 只有土地购置费和前期费用 尚未兴工动料开挖基础的 没有施工面积 601施工面积 以正式破土刨槽为准 地基处理或打永久桩 数据来源于施工许可证或规划许可证 还没有拿到施工证的 绿通项目不包括 上期跨入报告期继续施工的面积上期停 缓建而在本期恢复施工的面积 602房屋新开工面积 注意 开始填报时间 从项目兴工动料 开挖地基开始并填报相应的施工面积 施工面积是跨年度累计指标 新开工面积是年度内累计指标 602新开工面积 603竣工面积 指报告期内 已全部完工 达到住人和使用条件 经验收鉴定合格或达到竣工验收标准 可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和 拿到竣工备案表或者交付使用 取自 竣工备案表 或四方验收单 如何填报 工程部门 财务部门 统计人员 竣工验收报告 成本核算 结算价格 603竣工面积 注意 1 特殊情况下 已经交付使用 但未获得竣工验收报告情况下 统计人员可以对该房屋做竣工处理 2 根据竣工实测面积调整施工面积 603竣工面积 竣工面积的去向 注意 3 如果一张报表竣工面积与其他五项之和相差太大 请核实 审核公式 当月竣工面积 当月现房销售面积 当月不可销售面积 当月出租 退租 面积 当月新增待售面积 注意 4 一旦竣工为不可销售面积 用途不再改变 603竣工面积 1 5月 1 7月 某项目5月竣工 有1000平方米地下人防 7月该人防出租成商铺 1000 本期内竣工为不可销售面积 则用途不再变化 1000 604不可销售面积 是竣工面积的其中项1 学校 幼儿园 派出所 居委会等公益性设施建筑面积 统建代建的宿舍和写字楼等 2 人防地下室 自用房 抵债房 3 廉租房 公租房注意 拆迁安置房不再计入不可销售 而是纳入销售统计 廉租房 公租房 用于统建代建的宿舍 办公楼等竣工面积 拆迁安置房纳入可销售 代建学校 居委会等公益性设施竣工面积人防地下室 自用房 抵债房 605住宅竣工套数 以设计图纸为准 不要漏填 审核注意 住宅竣工面积 住宅竣工套数 与规划大概匹配 与竣工面积同步变化 606房屋竣工价值 指竣工房屋本身的建造价值 不包括购地等费用 竣工房屋的价值一般按结算价格计算 包括 主要指建安方面的费用 竣工房屋本身的基础 结构 屋面 装修等 如水 电 卫等附属工程 的建造价值 列入工程预算设备购置和安装费用 如电梯 通风等设备 列入工程预算的精装修费用 606房屋竣工价值 不包括 厂房内的工艺设备 工艺管线的购置和安装 工艺设备基础的建造 办公和生活用家具的购置等后期费用 土地购置费用 拆迁补偿 场地平整 城市建设配套投资等前期费用 未列入工程预算的精装修费用 606房屋竣工价值 审核关系 竣工面积 竣工价值成对出现 住宅竣工面积和套数成对出现 单套住宅竣工面积 90 140 通常项目竣工后 不可销售 0 竣工造价在合理范围内 本年新增固定资产 竣工价值 审核关系 竣工造价 竣工价值 竣工面积如果竣工造价超过6000元 请核实 单套住宅竣工面积 住宅竣工面积 套数注意 90 及以下 140 以上 扣除90或140的单套住宅竣工面积要符合面积标准 609房屋出租面积 取自报告期末有效的房屋出租合同报告期末开发企业正在出租的商品房屋全部面积 不管租用期限长短 建筑面积 若合同中填写使用面积 则换算建筑面积 使用面积 1 33 606 607批准预售面积和套数 报告期内新增的批准预售量以当年建委颁发的商品房预售许可证为准批准预售不仅包括住宅 还包括其他 如车库等不要漏报 批准预售与规划之间的审核关系 x202 201 9 批准预售面积与施工面积之间审核关系 新增B类审核 批准预售面积 房屋施工面积 商品房销售情况 最需要注意审核关系 销售额填报以合同数为准 而不是实际支付数 取自当年签订的 商品房买卖合同 商品房预售合同 建筑面积销售面积 现房 期房不包括 公共配套建筑 自用及周转房 人防 不住人的地下室等面积 属于竣工面积中的不可销售面积 不包括没有产权只有使用权的附赠面积注意 新增包括拆迁安置房销售面积 开工后再报销售 610商品房销售面积 616商品房住宅销售套数 指报告期内出售商品房屋合同中总的成套住宅数量 只有住宅及其中项才有套数 不要漏填 审核 单套面积 与销售面积同步变化 现房与期房 商品房销售额商品房销售面积住宅销售套数注 期房竣工后不再转现 现房期房 审核关系 销售面积 销售额成对出现 住宅销售面积 销售额 销售套数同时出现 累计和当月销售价格极值 与上期相比 本期销售价格上涨或下跌过快 本期 当月单套住宅销售面积极值 住宅 普通 公寓别墅 经济适用房 住宅 90 及以下 140 以上 160 160 2 2 如果住宅销售面积与其中某分项相同 那么套数也应相同 160 80 2 1 住宅销售面积 90 及以下 住宅销售套数 90 及以下 应该 90 扣除90 的单套住宅面积 300 80 2 1 住宅销售面积 90 及以下 住宅销售套数 90 及以下 若 140 需核实140销售面积是否填报 扣除90 的单套住宅面积 300 145 2 1 住宅销售面积 140 以上 住宅销售套数 140 以上 应该 140 扣除140 的单套住宅面积 300 250 2 1 住宅销售面积 140 以上 住宅销售套数 140 以上 若 90 需核实90销售面积是否填报 扣除140 的单套住宅面积 500 300 4 2 住宅销面 140 90 住宅销套 140 90 应 90 140 50 1 扣除90 140 的单套住宅面积 竣工面积要有去向的审核 如果本期竣工面积发生变动 那么上期末空置面积 本期 竣工面积 不可销售面积 变化 本期现房销售面积变化 本期出租面积变化应大于等于本期末空置面积 如果竣工面积没有变化 那么上期末待售面积 本期现房销售面积变化 本期出租面积变化等于本期末待售面积 623待售面积 指报告期末已竣工的 尚未销售或出租的商品房屋建筑面积 包括 以前年度竣工和本期竣工的房屋面积 不包括 报告期已竣工的廉租房 公租房 拆迁安置房 统建代建 公共配套建筑 房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积 注意 1 跨年度指标不因投资结束而结束 只要有待售面积 就要一直结转到下一个报告期 623待售面积 2 待售面积去向 销售 出租或丢失 判断 企业原有一套200平方米的住宅空着 由于长期没有卖出 本月改为自用 那么这200平方米应该填入 不可销售住宅面积 中 该面积在报表中无法体现 属于丢失 不可将这部分面积填入不可销售 623待售面积 50 100 100 100 3 待售1 3年面积应大于其中项 200 200 0 50 空置1 3年 待售面积 待售1年内 待售3年以上 政策性住房建设情况 政策性住房 包括限价房 经济适用房 廉租房 公租房和拆迁安置房 保障房包括 经济适用房 廉租房 公租房 政策性住房建设情况 如果是配建项目 则只填配建部分投资 施工和竣工相关数据 如果是单独立项 则包括配套等项目全部投资 施工和竣工相关数据 政策性住房建设情况 原有审核 政策性住房本年完成投资 701 廉租房 711 限价房 721 经济适用房住宅 120 政策性住房施工面积 702 廉租房 712 限价房 722 经济适用房住宅 6015 政策性住房竣工面积 703 廉租房 713 限价房 723 经济适用房住宅 6035 政策性住房建设情况 新增开锁类审核 自年初累计完成投资a107 政策性住房完成投资701商品房施工面积b6011 政策性住房施工面积702商品房竣工面积b6031 政策性住房竣工面积703住宅竣工套数b6052 政策性住房竣工套数704 政策性住房建设情况 新增核实性审核 如果项目编码以 400 600 700 800 900 为起点则政策性住房本年完成投资 701 施工面积 702 竣工面积 703 不应同时为0 四 X202 1表房地产开发企业资金到位情况 资金来源结构 反映自年初累计完成投资的资金来源结构 各项目自年初累计完成投资之和 资金来源填报三个原则 1 按单位填报 用于项目用于房地产项目开发的款额 2 资金填报只计来源不计去向即 资金来源均按项目投资的实际发生数累计 而不考虑会计核算的转出 3 所有指标不能为负数 资金来源填报三个原则 301本年资金来源合计 指房地产开发企业在本年内收到的用于项目开发和经营的各种资金来源数之和 包括 上年末结余资金本年度内拨入 借入或以各种方式筹集的用于所有项目的资金 302上年末结余资金 指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金 包括 尚未用到工程上去的材料价值未开始安装的设备价值及结存现金银行存款等 注意 上年末结余资金不能 0 即不能把上年应付工程 材料款作为上年末结余资金的负数来处理 302上年末结余资金 303本年资金来源小计 指房地产开发企业当年实际拨入的 用于房地产开发的各种货币资金 包括 国内贷款利用外资自筹资金其他资金 305国内贷款 指报告期房地产开发企业向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款 包括 银行发放的贷款上级主管部门拨入的国内贷款国家专项贷款地方财政专项资金安排的贷款国内储备贷款周转贷款等 注意 国内贷款是时期指标 不是贷款科目余额 国内贷款 银行贷款 非银行金融机构贷款 305国内贷款 322银行贷款 指向各商业银行 政策性银行借入的用于房地产开发与经营的各项贷款 注意 银行贷款是时期指标非财务贷款科目余额 325非银行金融机构贷款 指向除上述银行之外 从事金融业务的机构借入的各项贷款 非银行金融机构包括 城市信用社 农村信用社 保险公司 金融信托投资公司 证券公司 财务公司 金融租赁公司 融资公司 中心 等 注意 时期指标 非余额 307利用外资 境外资金 包括外国及港澳台地区 包括 外商直接投资对外借款外商其他投资不包括 我国自有外汇资金注 外资按外汇牌价折成人民币 万元 308外商直接投资 指外商在与中国企业 政府 合资 合作或独资中 以外汇现金 设备 或实物 技术 专利或其他方式投入的资金总量 主要判断标志 境外法人 和 外币 311自筹资金 筹集用于房地产开发与经营的预算外资金 316自有资金 按财务制度规定归企业支配的各种自有资金 包括 企业折旧资金 资本金 资本公积金 企业盈余公积金及其他自有资金 也包括通过发行股票筹集的资金 318其他资金 包括企业报告期所有房屋销售回笼金额 其他资金来源 定金及预收款 个人按揭贷款 定金 签订合同前的押金 预收款 签订合同后的首付款 不包括按揭款 全款 非首付款 非按揭款填入 其他资金 来源 323定金及预收款 324个人按揭贷款 又称 个人住房商业性贷款 按照中国人民银行 个人住房贷款管理办法 银发 1998 190号和 关于开展个人消费信贷的指导意见 银发 1999 73号 规定 贷款人 商业银行 向借款人发放的采用分期偿还方式的贷款 个人按揭贷款包括 个人住房公积金贷款 320本年各项应付未付款 拖欠款 主要是工程拖欠款 本报告期 即自年初至今实际发生数 而不是累计数 408契税 主要指企业购买土地时缴纳的契税按照应缴费用填报一般为地价款的3 5 左右 自年初累计完成投资 0则301 320 0 且301 320 107必须填报X202 1自年初累计完成投资 0 则不需要填报X202 1表 如果301 320与 107之间差额特别大 需要与企业核实 跨表审核关系 表内审核关系 金融贷款 银行贷款 非银行 本年资金来源合计 上年结余 本年小计 其他资金 定金及预收款 个人按揭 拖欠款不能极值 一般小于 107 五 报表常见差错及注意点 年定报前期准备工作 年定报审核及反馈工作 填报问题说明及注意要点 一 年定报前期准备工作 1 核实批准预售项目 询问单位工程人员询问单位管项目的人员核查内容 预售项目是否上报预售项目上报数据是否一致 2 核实土地入市交易情况 签订合同地块详细情况合同签订后必须填报本年购置土地面积和本年土地成交价款 除现状补办外 3 核实土地签定合同情况 市建委住保办政策性住房建设情况核对项目 限价房 经济适用房 廉租房 公租房 定向安置房 项目不能遗漏上报市住保办的数据并不一定准确 需核实后再填报 4 核实政策性住房情况 二 年定报后期审核工作 1 不用提交X202 1资金表的企业平台上误填的数据要清零 2 审核 1 平台错误说明发现错误 2 各指标极值 尽量不出现 本期数据调整 之类的错误说明 要写明详细原因 2 报表编码 一般项目从 001 开始编码单纯土地一级开发以 100 为起点经济适用房项目 600 为起点限价房项目以 700 为起点廉租房项目以 800 为起点公租房项目以 900 为起点拆迁安置房项目以 400 为起点 配建项目需拆分 单独立项 3 按照合同数还是实际发生额填报 土地购置费和土地成交价款其中项 土地使用权出让金 和 开发补偿款 商品房销售额按照合同数填报 而非收到金额契税按照购地应缴费用一次性填报 按支付进度填报 按合同数填报 4 投资分摊原则 企业购地后 即使还没有详细规划 也需要根据大概用途规划分摊投资 等详细规划出来后再调整 5 关于售楼处是否计算入投资 如果售楼处是临时建筑 即以后还会拆除 则不算入投资若售楼处以后另作它用 则算入投资 6 项目建成后 交由其内部物业公司管理 则面积如何填报 做自用处理 7 土地购置面积是否包括代征地面积 填报的是有土地使用权的部分面积 不包括代征地面积 8 精装修是否包括在竣工价值中 如果精装修纳入概预算或计划总投资 则计入竣工价值 否则不计 1 本年购置土地面积 和 本年土地成交价款 9 容易忽略的指标 提醒不要漏报 2 批准预售面积及套数 3 新增的政策性住房建设相关指标 4 契税 购买土地时发生的契税 应缴额 5 90平方米 140平方米住宅分组 10 执法检查中常见错误 重要 投资按照工程款支付进度填报 把往年发生的新开 竣工 批准预售 销售面积都填入本年报表 把前期发生的土地购置及手续等费用都填入 竣工价值 应按照工程形象进度填报投资额 年底报表审核应关注企业建筑工程是否偏大 如果偏大 可能按照财务支付进度填报 应该只计 本年 发生数据 竣工价值应扣除土地购置费和前期费用 只计入建安成本 错误 正确 把所有的投资都填报在 住宅 或者 其他 项中 一级开发完成后没有填报 本年新增固定资产 没有统计台账 应该按照规划分摊投资 可能漏报配套投资 一级开发完成后应同时填报本年新增固定资产 二级时不再重复计入 建立健全统计台账 尤其是开发成本部分台账 错误 正确 报告期内房屋竣工后 将竣工面积从施工面积中扣除 政策性住房没有单独立项 而是合并报在一般项目中 报告期内房屋竣工 施工面积仍然要包括该部分竣工面积 直到第二年才从施工面积中扣除 政策性住房应单独上报一个项目 限价房应报 普通住宅 经济适用房 廉租房 公租房和定向安置房不报 普通住宅 错误 正确 销售额 填报的是预售房款的收入 销售额应该按照销售合同金额填报 错误 正确 感谢您对我工作的支持愿您平安 快乐 健康