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一、建筑物的分类1、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。（1） 居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。（2） 公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型；生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；托幼建筑：托儿所、幼儿园等；科研建筑：研究所、科学实验楼等；医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑；文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。2、按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。3、按建筑物的层数分类低层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑：一般指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层建筑：一般指七层以上的房屋。一般地，12层以下又称小高层住宅。对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类： 1.低高层建筑：层数为916层，建筑总高度2550m； 2.中高层建筑：层数为1725层，建筑总高度5075m； 3.高高层建筑：层数为2640层，建筑总高度75100m；4.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。二、房屋建筑的构造幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、 楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。平屋顶（坡度5，通常2-3）、坡屋顶（大于10）和其它形式三类作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。屋顶分类： 屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶（曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等）、多波式屋顶（多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm，折板的波长为23M，跨度915M，折板的倾角为30度38度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种） 屋顶：刚性可承重 柔性不可承重 屋顶防漏：三毡四油 屋顶隔热：水泥蛭石 交通、环境、地理位置与小区的重要性。 总体的建筑风格的表现形式以具体实例为标准6、门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。二、房地产基础知识名词解释1、用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。2、用地面积：指规划地块规定的面积范围。3、占地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。4、建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。7、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。8、建筑红线后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。9、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，一般以间距和楼高度之比表示。11、绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率，用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。（绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地）12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。13、生地：只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。14、熟地：达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。15、何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。16、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。17、土地使用权的最高出让年限？1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；.综合或其它用地50年。18、.房屋的保修内容与保修期限？ 答：1.屋面防水为5年；2.土建为1年，具体包括：a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；3.卫生洁具为1年；4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；5.管道堵塞为2个月；6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。19、楼花：即未完成的商品房，也叫期房。20、居住人口密度：居住人口密度居住总人口/总用地面积（600800人/公顷）21、公共建筑比例：公共建筑比例公共建筑面积/住宅建筑面积，一般为16%20%配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5%22、何为砖混结构建筑？答：砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。23、何为钢筋混凝土结构建筑？答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。24、预售房屋需要那些基本条件？答：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。25、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 26、土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。三、建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。1、总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。3、结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。 在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。五、房屋面积的规定和测算1、各种面积概念（1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。（2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。（4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。(5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。(6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。（8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；(9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。(10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。2、有关房屋面积的规定和测算（1）多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。（2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。（3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过2.20米的，按其上口外墙外围水平面积计算。（4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。（5）共有公共面积的分摊计算：每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积3、商品房分摊的公用建筑面积包括 两部分：（1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积（2） 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半六、商品房销售常用名词1、住宅：供人们生活居住的建筑。2、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。3、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。4、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力以减少分贝（DB）数表示。5、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50DB以下）6、隔热：建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力，以隔热系数表示。7、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称，如二室厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间：住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。（3）住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数：2. 6米、2 .7米、2.8米。(4)住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高：层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。9、承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。10、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。11、弹性空间(可变空间)：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。12、日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬至日至少有1小时的日照。日照间距：日照间距建筑物高度/建筑物相邻距离（国家标准为1.2倍）13、物业管理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构，其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。14、什么是复式住宅？复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然会成为住宅市场上的热销产品。15、什么是公有住宅？公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它在指由国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。16、什么是跃层式住宅？跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。17、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。18、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。19、社区服务半径：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件，是衡量居住水平的总称。20、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围大小。21、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太刚能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等系列措施而设计成的未来居住建筑。22、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。23、车位：自行车、私家车泊位，分收费和免费两种，般指公用停场，不同于私家车库，居住小区必须有足够车位。车不能停在道路上。24、“五证俱全”是指哪五证？建筑施工许可证 2.房屋预售许可证 3.建筑用地规划许可证 4.国有土地使用证 5.建设工程规划许一、建筑物的分类1、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大 .房屋建筑概述通常认为，建筑是建筑物和构筑物的总称。其中供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅，学校，办公楼等，人习惯上也称之为建筑。而人们不在其中生产，生活的建筑，称为“构筑物”，如水坝，烟囱等。建筑的构成要素构成建的主要因有三方面：建筑功能、建筑技术和建筑形象。1. 建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。2. 建筑技术：是建造房屋的手段，包括建筑材料与制品技术、结构技术、施工技术、设备技术等，建筑不可能脱离技术而存在。3. 建筑形象：构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与色彩、光影变化等。建筑的三要素是辨证统一，不可分割的。建筑功能起主导作用；建筑技术是达到目的的手段，技术对功能又有约束和促进作用。建筑形象是功能和技术的反映。建筑的分类按建筑的使用性质分，可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑：其中民用建筑包括A、居住建筑：又可分为公寓，花园住宅，新建住宅，新式里弄，旧式里弄，简屋；B、公共建筑。按建筑规模和数量分，可分为：大量型建筑；大型性建筑。按建筑层数或总高度分，可分为：低层建筑；多层建筑；小高层建筑；高层建筑；超高层建筑。房屋建筑结构承重形式钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其它结构（竹结构、木结构、竹木结构）。1. 叠砌式（6F以下建筑）：用于居住、办公、学校、医院。2. 框架式：20F左右的住宅及办公楼。3. 剪力墙式：高层。4. 筒体式：大跨度、大空间、超高层。建筑物的构造组成就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。1. 基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层（即地基）。基础是房屋的主要受力构件，其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。2. 墙或柱：是房屋的竖向承重构件，它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载，并把这些荷载可靠的传给地基。对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体，外墙还有维护的功能，抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用，所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。相关词语解释什么叫房地产？房地产：是指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。什么是房产？房产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产，它在法律上有明确的权属关系。什么是房地产业？房地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。什么是房地产交易？房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖，以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动。根据国家法规规定，一切房地产交易活动都必须进入房地产市场，纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。房地产交易的构成要素有三个方面：一是交易的主体，即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方；二是交易的客体，即用于交易的对象，它包括土地和房屋，有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体；三是交易的媒体，即房地产交易活动中介机构，具体可分为交易媒体（如经纪人、信托公司、交易所等）、融资媒体（如各种房地产投资提供贷款的金融机构）。由于房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性的特点，形成了房地产交易与一般商品交易的不同特点，如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择，而房地产交易则必须对每宗房地产进行实地调查。因而房地产市场是一个没有柜台的市场。同时，房地产交易在很多情况下并不能“一手交钱，一手交贷”，土地使用权和房屋所有权的转换往往不能在瞬间完成，由此可以概括房地产交易具有以下特点：1. 进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一。2. 地产交易投资金额大，费用昂贵，可采取分期付款方式。房地产交易活动可以一次完成，也可以分期陆续完成。3. 地产交易区域性强，不同地域的房地产价格有很大差异。4. 房地产交易是有条件的，必须受国家法律法规的制约，交易双方必须签订交易合同，经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记。5. 房地产的增值保值作用，决定了房地产交易还具有消费与投资的双重性质。什么是房地产市场？房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成。以上三个级别的市场称为房地产市场。一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼：1、标准写字楼 2、商住写字楼住 宅：1、高层住宅（小高层） 2、多层住宅商 铺：1、临街地铺 2、裙楼商铺什么是土地？狭义：土地仅指地球上的陆地表面；广义：土地不仅包括空中环境和地下物质层，还包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿。土地作为生产资料，具有数量有限，位置固定，使用经久，即是生产资料，又是生产关系的客体的四个方面的特征。土地类型是什么？土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。什么是土地使用权？所谓土地使用权，是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的体现。土地使用权是土地所有权的内容之一，它的使用必须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必须考虑周围环境，不能给自然环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破环自然环境，不能给邻理的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。土地使用权出让方式有哪些？1. 协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。2. 招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。3. 拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。什么是地价？土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。什么是土地使用权年限？土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。土地的使用年限是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其它用地五十年。什么是住宅？住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。那些不具备居住用途的房子，如办公室、商店、厂房，一般不具备这些功能设施，这是划分划分住宅与非住宅的一个根本标志。人们为自身生活起居设计、建造住宅也经历了一个从无到有的过程，最初的树洞、岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地。随着人类的进化和劳动本领的增强，人们逐步意识到要通过劳动来创造和改变自身的居住条件，于是通过人工的劳动与大自然提供人类不断地建造和完善着住宅及其各项功能，住宅作为人类劳动的结晶，反过来又为人类的生存、享受和发展提供必备的条件。什么是住宅的产权？如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利，也就拥有了住宅的产权。住宅的产权等同于住宅所有权。特征为：所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权。住宅的产权是对住宅的支配权，任何人不得干预。一处住宅只有一项产权，具有排他性。什么是住宅产权“共同共有”？是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有。最常见的如夫妻关系。各共有人并不能拥有自己的产权部分，因此对于住宅共有产权一般是分享权利、分担义务。除非共同关系消灭或解除，否则共有的房产住宅不能请求分割。什么是住宅小区？住宅小区也称“居住小区”是由城市道路以及自然只是线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。住宅包括哪些类型？现代城镇住宅分类指针很多，按照住宅层数分类，可公为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）；按照住宅承重结构所选用的主要材料分类，可分为：混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板，内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）；按照住宅的平面布局分类，可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅；按照住宅设计特点分类，可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）；按照跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）；按照住宅的用途和功能分类，可分为：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅（庭院式住宅）。什么是预售商品住宅？指建筑工程尚未完成（甚至未开工）而预先出售的商品住宅，又称“买楼花”。这是国际上流行的一种筹集住宅建设资金的经营方式。根据国家有关规定，预收的购房款在商品房屋开工建设前不得超过全部售价的50%。什么是公有住宅？是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。什么是私有住宅？是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。什么是住宅建筑安装费？主要指用于住宅主体工程本身的建筑工费、机械使用费、技术装备费、技术装备、施工管理费等。其中建筑材料费所占比重较大。整个建安工程总造价通常称为“工程总造价”。什么是商品房？商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。什么是微利商品房？微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。什么是安居房？安居房是指实施国家“安居工程而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的消费能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。什么是商品房的“五证”？房地产商在预售商品房时应具备：1. 国有土地使用证：我国的土地管理法规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金；2. 建设用地规划许可证：根据我国土地管理法规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；3. 建设工程规划许可证：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；4. 建设工程施工许可证：只有拥有此证工程才能施工；5. 商品房预售许可证：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。什么是外销许可证？凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。什么是房地产买卖合同？房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。什么是银行按揭？银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息。这种方式称为银行按揭。什么是样板房？样板房是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。什么是示范房？示范房与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？1. 印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元；2. 登记费：数额为交易价的千分之一。3. 契税：数额为交易价的百分之四，目前业主交纳百分之二。4. 公共维修基金：35元/平方米什么是商品房的起价、均价、预售价和一次性买断价？1. 起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。2. 均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。3. 预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的志用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。4. 一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。商品房买卖合同有哪些内容？商品房买卖合同当明确以下内容：1. 用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间2. 总价款、付款方式、付款时间3. 建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明。4. 商品房的销售方式（预售或现房销售）5. 商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方面的责任。6. 发生设计变更的约定7. 关于商品房屋装饰、设计标准、房屋质量的承诺和责任。8. 物业管理方式及售后保修、维修责任9. 合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式10. 违约责任什么是物业管理？物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、市场化、专业化原则进行管理。什么是业主委员会？业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会 由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。什么是三通一平？指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。什么是七通一平？指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。什么是建设用地面积？经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。什么是建筑面积？指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。什么是建筑物基底面积？指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。什么是使用面积？使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。什么是公用建筑面积？建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。什么是公共面积？公共面积指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。什么是公共面积分摊？每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1） 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2） 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积每户使用面积/各户使用面积之和什么是得房率？套内使用面积与建筑面积之比，这也是衡量某个楼盘的量化指针。什么是容积率？计容积率总建筑面积与地块面积之比。什么是建筑覆盖率（建筑密度、建筑系数）？建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。什么是绿化率？建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。什么是绿化覆盖率？建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。什么是日照间距？建筑物与建筑物之间的距离，它要满足一个比例的要求。什么是厅和房间的（开间）？指这一个房间的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。什么是中线？指墙的中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。什么是一砖墙，半砖墙？一块标准砖长为240毫米，宽为115毫米，高为53毫米，一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷层）什么是层高？本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米。什么是楼层净高？本层地面至本层顶的高度，净高+楼板厚度=层高。什么是承重墙和非承重墙？承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。什么是房型？指几房几厅几卫几阳台。什么是动线？进住宅大门后，各个功能房之间的活动路线。什么是预置板与现浇板？预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨卫一定不能用。现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。什么是夹层？在一个楼层内，局部增设的楼层。什么是裙房？指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。什么是标准层？指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。什么是设备层？指专用于布置机电设备等的楼层。什么是结构转换层？建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。什么是建筑高度？建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。一、建筑常用术语： 1、多层建筑： 优点：售价低、公摊小 缺点：使用面积低、抗震差，不能自由分割，建筑风格有局限性，楼间距小，造成景观布置困难，不能自由分割1-6层，步行爬楼。 2、小高层建筑： 优点：以电梯代步，方便，抗震性能高，户内可自由分割，楼间距大，视觉景观好，性价比高，使用率高。 缺点：造价较高，容积率高 3、商品房销售面积： 商品房销售以建筑面积为计算面积 建筑面积：按“建筑面积计算规则”进行统计的面积。 二、住宅使用面积的计算：一般先计算每套住宅的套内使用面积，然后再算出全部套内使用面积之和，计算规定如下： 1、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、仓库、壁柜等分户门内的面积之和。 2、跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积。 3、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、内墙面装修厚度计入使用面积。 三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊 （一）商品房销售面积： 1、商品房销售以建筑面积为计算单位。 2、商品房整栋销售，其销售面积即为整栋商品房的建筑面积。地下室作为人防工程的，其建筑面积应予扣除。 3、商品房按“套”或“单元”（以下简称“套内”）出售的，其销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑【或套内建筑面积（1+公共面积分摊系数）】 4、套内建筑面积由三部分组成： （1）套（单元）内的使用面积 （2）套内墙体面积 （3）阳台建筑面积 5、套内建筑面积各部分的计算原则： （1）套（单元）内的使用面积 住宅按住宅建筑设计规范（GBJ96-86）规定的方法计算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算 （2）套内墙体面积： 商品房各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 （3）阳台建筑面积按国家现行规则进行计算。 （4）套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 （二）公用建筑面积： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。 2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 （三）公用建筑面积计算原则： 1、凡已做为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 2、公用建筑面积应按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除以作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 （四）公用建筑面积分摊系数计算： 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得出建筑物的公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积 套内建筑面积之和 （五）公用建筑面积分摊计算： 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得出购房者应合理分摊的公用建筑面积。 公用建筑面积的组成部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。 分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 四、其它 得房率套内使用面积商品房销售面积 共用墙：指商品房各套单元之间的分隔墙，套单元与公用建筑空间之间隔墙以及外墙。 公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入。 套内使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积按房屋的内墙线水平投影计算。 建筑容量：包括建筑容积率和建筑密度。 建筑容积率建筑面积密度总建筑面积总占地面积好的居住区高层不应超过5，多层不超过3（通常不含地下室） 建筑密度覆盖率建筑底层面积之和总占地面积 绿化率总绿化占地面积总占地面积(红线内土地总面积)好的居住区不低于30%）1住宅的种类住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。2什么是商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。3内销商品房与外销商品房的区别内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品