《不动产估价第六章》PPT课件.ppt

不动产估价 教学课件 第6章收益法 6 1收益法的基本原理6 2收益法的基本公式6 3纯收益与还原利率6 4投资组合与剩余技术6 5收益法的应用举例 学习目标 通过本章的学习 读者应理解收益法的基本概念和原理 了解收益法的适用范围 熟练掌握收益法公式和估价程序 理解纯收益和还原利率的本质特征 在此基础上 培养熟练运用收益法评估不动产价格的能力 6 1收益法的基本原理 6 1 1收益法的概念6 1 2收益法的理论依据6 1 3收益法适用的范围与条件6 1 4收益法的优点与不足6 1 5收益法的操作步骤 6 1 1收益法的概念 收益法又称收益资本化法 收益还原法 是通过预测估价对象的未来纯收益 利用还原利率 或报酬率 资本化利率 收益倍数 将其转换为价格 以求取估价对象客观合理价格或价值的方法 6 1 2收益法的理论依据 1预期因素决定当前价值2预期收益资本化就是价格3预期收益具有时间价值 6 1 3收益法适用的范围与条件 1收益法适用的范围 租赁用不动产 营业用不动产2收益法适用的条件 收益可以计量 还原利率可以确定 风险可以衡量 6 1 4收益法的优点与不足 1收益法的优点 应用范围较广 符合购买者的投资宗旨2收益法的不足 纯收益及还原利率的确定相当困难 仅仅根据预期的纯收益确定价格 难免脱离实际 适用范围仍有一定的局限性 6 1 5收益法的操作步骤 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 如估价对象及其类似不动产的收入 费用等数据资料 确定估价对象的未来收益 如年纯收益 求取还原利率 选用适宜的收益法公式计算出估价对象的收益价格 6 2收益法的基本公式 6 2 1收益法的数学推导公式6 2 2收益法的实务公式6 2 3应用收益法公式的注意事项 6 2 1收益法的数学推导公式 1纯收益不变2纯收益在若干年内有变化3已知未来若干年后的不动产价格4纯收益按等差级数变化5纯收益按等比级数变化6纯收益 还原利率均有变化 6 2 2收益法的实务公式 1租赁用不动产估价 评估房地合一的不动产价格 评估单纯的土地的价格 空地出租 由不动产收益价格中剥离出土地价格 评估单纯的建筑物的价格 2营业用不动产估价 不动产价格 不动产纯收益 还原利率不动产纯收益 营业纯收益 非不动产收益营业纯收益 营业总收益 营业总费用营业总收益 主产品及服务的销售收益 副产品及服务的销售收益营业总费用 经营性企业 销售成本 销售费用 经营管理费 销售税金 财务费用 经营利润营业总费用 生产性企业 原材料费 人工费 运输费 产品销售费 产品销售税金及附加 财务费用 管理费用 6 2 3应用收益法公式的注意事项 在确定总收益时 要相应扣除空置等造成的收入损失 不动产总费用中不再另行扣除房屋折旧费和土地摊提费 但在对不动产总收益或不动产租金进行预测时 必须考虑房屋折旧所造成的影响 从不动产总收益中扣除的维修费应包含房屋大修理费用 不动产总费用中不应包含抵押贷款还本付息额 不动产总费用是在收益法中的专有词汇 在其他情况下并不一定适用 6 3纯收益与还原利率 6 3 1纯收益的求取6 3 2还原利率的确定 6 3 1纯收益的求取 1纯收益的概念和种类 纯收益的概念 纯收益的种类2纯收益的计算 租赁用不动产纯收益的计算 营业用不动产纯收益的计算 自用或尚未使用的不动产纯收益求取 混合收益的不动产纯收益求取 计算纯收益时应注意的事项 6 3 2还原利率的确定 1还原利率的概念与种类 还原利率的概念 还原利率的种类2还原利率的求取 求取还原利率的几种观点 还原利率的计算 重叠法 市场提取法 投资还原利率排序插入法 6 4投资组合与剩余技术 6 4 1投资组合技术6 4 2剩余技术 6 4 1投资组合技术 1土地与建筑物的组合2抵押贷款与自有资金的组合 6 4 2剩余技术 1土地剩余技术2建筑物剩余技术3自有资金剩余技术4抵押贷款剩余技术 本章基本概念 收益法直接资本化法报酬资本化法纯收益还原利率预期收益原理 思考与练习 1什么是收益法 直接资本化法 报酬资本化法的含义及其主要区别是什么 2收益法适用范围和条件是什么 3收益法的数学推导公式包括几种类型 4收益法的实务公式包括几种类型 每种类型有哪些构成项目 5纯收益如何计算 6实际纯收益与客观纯收益的区别与联系 7混合收益的不动产如何求取 8还原利率的概念是什么 包括哪些种类 9还原利率的求取有哪几种方法 如何操作